Cour d'Appel · 2ème CH - Section 1 — 6 novembre 2023

LB/ND



Numéro 23/3594





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 







ARRET DU 06/11/2023 







Dossier : N° RG 22/02743 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IKZO 





Nature affaire :



Autres demandes relatives à un bail d'habitation ou à un bail professionnel















Affaire :



[T] [Y]





C/



[P] [N] [V]







 

























Grosse délivrée le :

à :











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 06 novembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 18 Septembre 2023, devant :



Madame Laurence BAYLAUCQ, magistrat chargé du rapport,



assistée de Madame Nathalène DENIS, Greffière présente à l'appel des causes,





Laurence BAYLAUCQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Philippe DARRACQ et en a rendu compte à la Cour composée de :



Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller faisant fonction de Président

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

Madame JoëlleGUIROY, Conseillère 







qui en ont délibéré conformément à la loi.

























dans l'affaire opposant :









APPELANTE :



Madame [T] [Y]

née le [Date naissance 4] 1987 à [Localité 6] (64)

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 6]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/5578 du 16/12/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU)



Représentée par Me Nouhou DIALLO, avocat au barreau de BAYONNE











INTIMEE :



Madame [P] [N] [V]

née le [Date naissance 5] 1985 à [Localité 7] (92)

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 6]



Représentée par Me Stéphane LOPEZ, avocat au barreau de PAU

































sur appel de la décision 

en date du 19 SEPTEMBRE 2022

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BAYONNE



EXPOSE DU LITIGE :



Suivant acte sous seing privé en date du 7 avril 2017, [G] [L] a donné à bail à [T] [Y] un appartement situé [Adresse 2], à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 400 euros outre une provision sur charges de 40 euros.



Par courrier du 30 octobre 2019 de l'agence Donibane, [T] [Y] a été informée que le logement loué avait été vendu à madame [V]. 



[T] [Y] indique avoir constaté des désordres dans le logement (humidité et cafards) en septembre 2021.



Par acte d'huissier en date du 9 mars 2022, [T] [Y] a assigné [P] [N] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bayonne statuant en référé aux fins de voir :

- ordonner une expertise du logement,

- l'autoriser à verser les loyers sur un compte séquestre à la CARPA jusqu'à la réalisation des travaux,

- condamner [P] [N] [V] à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les dépens.



[P] [N]-[V] a demandé au juge des référés de déclarer irrecevables les demandes de madame [Y], de la condamner au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Par ordonnance de référé en date du 19 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bayonne a :



- rejeté la fin de non-recevoir,

- débouté [T] [Y] de ses demandes,

- condamné [T] [Y] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.



[T] [Y] a relevé appel de cette décision suivant déclaration en date du 10 octobre 2022. 



Par acte d'huissier en date du 8 décembre 2022, [P] [N]-[V] a demandé au Premier Président de la Cour d'appel d'ordonner la radiation de l'affaire pour inexécution de la décision attaquée. 



Madame [Y] a sollicité à titre reconventionnel l'arrêt de l'exécution provisoire assortissant la décision de première instance. 



Par ordonnance de référé du 23 février 2023, monsieur le Premier Président de la Cour d'appel de Pau a débouté les parties de toutes leurs demandes. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 avril 2023. 



******



Vu les conclusions de [T] [Y] en date du 24 janvier 2023 aux termes desquelles elle demande à la Cour de :



- juger recevable son appel en date du 10 octobre 2022,

- confirmer l'ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bayonne en date du 19 septembre 2022 en ce qu'elle a rejeté la fin de non recevoir,

- infirmer partiellement l'ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bayonne du 19 septembre 2022 en ce qu'elle l'a déboutée de toutes ses demandes et l'a condamnée au versement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

et statuant à nouveau,

- ordonner une mesure d'expertise judiciaire confiée à tel expert qu'il plaira à la Cour de désigner avec mission habituelle en pareille matière,

- constater qu'elle est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale et la dispenser de payer la provision relative à la mesure d'expertise,

- l'autoriser à verser le montant des loyers sur un compte séquestre de la Carpa jusqu'à la réalisation des travaux de mise en conformité et à compter du prononcé de la décision,

- condamner [P] [N] [V] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,

en tout état de cause,

- débouter [P] [N] [V] de toute ses demandes, fins et conclusions.



*



Vu les conclusions d'[P] [N]-[V] en date du 9 décembre 2022 aux termes desquelles elle demande à la Cour de :



- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection déférée du 19 septembre 2022,

- débouter [T] [Y] de l'ensemble de ses conclusions, fins et prétentions contraires aux présentes,

Et, y ajoutant,

- condamner [T] [Y] aux entiers dépens, dont distraction sera ordonnée au profit de Maître [D] conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- condamner [T] [Y] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



**



Vu les conclusions de procédure d'[P] [N]-[V] en date du 23 mai 2023 aux termes desquelles elle demande à la cour d'appel de révoquer l'ordonnance de clôture du 5 avril 2023 et de juger recevables ses conclusions et pièces signifiées après ladite ordonnance ;



*



Vu les conclusions d'intimée n°2 d'[P] [N]-[V] en date du 23 mai 2023 tendant aux mêmes fins que ses conclusions du 9 décembre 2022 ;



******



MOTIFS :



Sur la demande de rabat de l'ordonnance de clôture



En vertu de l'article 803 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue.



En l'espèce, [P] [N]-[V] sollicite la révocation de l'ordonnance de clôture au motif qu'elle a fait délivrer à la locataire un congé pour reprise signifié le 4 octobre 2022 dont l'échéance était fixée au 6 avril 2023. Elle fait valoir que madame [Y] s'est maintenue dans les lieux après l'échéance du congé fixée le lendemain de la clôture, ce qui constitue une cause grave justifiant ladite révocation.



Toutefois, au regard de l'objet du litige soumis à la cour relatif à une demande d'expertise en raison d'une indécence alléguée du logement dans le cadre d'une procédure de référé, le maintien dans les lieux loués de madame [Y] après l'échéance d'un congé pour reprise ne constitue pas une cause grave justifiant de révoquer l'ordonnance de clôture. 



Il convient par conséquent de rejeter la demande de rabat de l'ordonnance de clôture et de déclarer irrecevables les conclusions et pièces numérotées 27 à 34 dans le bordereau de communication de pièces complémentaires notifiées par voie électronique le 23 mai 2023, postérieurement à la clôture.



Sur la demande d'expertise



En vertu de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. 



L'article 834 du même code dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



Il résulte des dispositions de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable en l'espèce que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments conformes à l'usage d'habitation. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale notamment. Le bailleur est obligé notamment de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Il doit également assurer au locataire la jouissance paisible du logement, le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ; il doit en outre entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat, y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des lieux loués. 



En l'espèce madame [Y] fait valoir qu'elle justifie d'un intérêt légitime à réclamer l'organisation d'une mesure d'expertise de son domicile sur le fondement des articles 145 et 834 du code de procédure civile et au visa de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu'il existe des défauts manifestes de conformité et de salubrité (notamment traces de moisissures, humidité, prolifération de cafards, VMC qui ne fonctionne pas, menuiseries et convecteurs non adaptés) rendant nécessaire de faire cesser son trouble de jouissance par la réalisation de travaux et afin également de faire chiffrer ses préjudices. Elle soutient que les travaux de mise en conformité n'ont pas été réalisés en totalité et que les désordres persistent. 



Madame [N]-[V] soutient qu'il n'y a pas lieu d'ordonner d'expertise alors qu'elle rapporte la preuve que les défauts de conformité et de salubrité de l'appartement n'existent plus de sorte que la demande d'expertise n'a plus d'objet.







Elle ajoute que madame [Y] ne rapporte pas plus devant la cour d'appel la preuve contraire de cette absence de décence. 



Il résulte de l'examen des pièces produites que [I] a établi le 23 novembre 2021, suite à une demande du 8 octobre 2021 et à une visite du 19 novembre 2021 en présence de la locataire, un rapport d'évaluation qui relève :

'- des cafards sont présents malgré un traitement effectué par le propriétaire,

- la présence de moisissures dans la salle de bains, la bouche d'extraction ne fonctionne pas dans cette pièce.

Ce logement ne répond pas aux critères de décence.

Nous sollicitons la propriétaire pour qu'un traitement global soit effectué et que la bouche d'extraction de la salle de bains soit réparée avec une pose d'entrée d'air aux fenêtres.

Madame [Y] nous a informé avoir des consommations importantes d'énergie du fait de convecteurs anciens et de murs qui ne sont pas isolés, le remplacement des convecteurs par des appareils plus performants serait souhaitable ainsi qu'une isolation des murs.'



Suite à une contre visite effectuée le 10 février 2022, [I] a établi un second rapport le 14 février 2022 dont les conclusions sont les suivantes :

' Nous avons constaté le 10/02/2022 en présence de la locataire et de la propriétaire :

- que les grilles de ventilation ont été posées au bas de la porte de la chambre et de la salle de bains,

- que la VMC a été réparée et fonctionne à nouveau.

L'immeuble a été traité tous les deux mois contre les cafards et la propriétaire a remis à madame [Y] du produit pour continuer à traiter l'intérieur du logement.

Concernant la pose d'une grille de ventilation au niveau de la fênetre du séjour, la propriétaire s'est engagée à faire le nécessaire, soit en posant une grille de ventilation, soit en remplaçant la menuiserie. Elle a journi à la locataire du joint mousse pour remplacer celui existant. 

Il a été demandé à Mme [Y] de nettoyer le mur avec des moisissures, mais elle a refusé.

Le logement répondant aux critères de décence, la consignation de l'allocation logement peut être levée.'



Par courrier du 25 février 2022, il était indiqué à mesdames [N]-[V] [P] et [V] [F] que la Caisse d'allocations familiales ayant conclu à la mise en conformité du logement, l'allocation logement conservée pour le mois de janvier 2022 serait prochainement reversée et qu'elles continueraient à percevoir l'allocation logement à déduire du montant du loyer. 



Au regard des conclusions du second rapport de [I] du 14 février 2022 il convient de relever que des interventions ont eu lieu à l'initiative de la propriétaire aux fins de remédier aux désordres d'humidité et de présence d'insectes dans le logement loué conduisant l'organisme [I] à conclure à la mise en conformité et à la décence du logement loué. Ainsi que l'a justement relevé le premier juge par des motifs pertinents, madame [Y] n'apporte pas d'éléments probants permettant de contredire cette évaluation effectuée par un organisme neutre et d'étayer son argumentation en faveur d'une indécence persistante du logement. Les autres pièces qu'elle produit, notamment ses courriers envoyés à la bailleresse, des devis de travaux, une facture d'un plombier pour la recherche d'une fuite d'eau au mois de juillet 2022 d'un montant de 74,80 euros, des photographies en ce compris celles datant du début d'année 2023, ne viennent pas contredire cette évaluation, n'ayant pas de valeur probante quant aux désordres allégués. 

Il est observé à cet égard qu'elle a refusé de nettoyer les moisissures dans son logement, et que plusieurs passages de l'entreprise Servitec ont encore été programmés pour la désinfectisation des blattes postérieurement au mois de février 2022. 



Le refus de madame [Y] de nettoyer les moisissures affectant son logement en dépit des interventions effectuées pour remédier aux désordres révèle une attitude de nature à entraver une juste évaluation de l'évolution de l'état de son logement. 



Par conséquent, en l'absence d'élément étayant l'argumentation de l'appelante quant à l'indécence et à la non conformité du logement loué, et au regard des éléments la contredisant, il n'existe pas de motif légitime d'ordonner une expertise judiciaire. Cette mesure se heurte à une contestation sérieuse et n'est pas justifiée par l'existence d'un différend. 



L'ordonnance déférée est donc confirmée en ce qu'elle a débouté madame [Y] de sa demande d'expertise judiciaire. 



Sur la demande de consignation des loyers



Madame [Y] demande, sur le fondement de l'article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, d'ordonner le versement des loyers sur un compte séquestre de la CARPA en attendant que l'entièreté des travaux de mise en conformité soient réalisés en fonction du rapport de l'expert judiciaire à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir. 



Toutefois, la demande d'expertise de madame [Y] étant rejetée comme infondée, des travaux ne sont pas prévus car l'indécence de son logement n'est ni établie ni vraisemblable. Il y a lieu en conséquence de la débouter également de sa demande de consignation des loyers qui n'est pas fondée, la décision déférée étant également confirmée sur ce point.



Sur les dépens et les frais irrépétibles



Madame [Y], partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.



Il y a lieu d'assortir la condamnation aux dépens du droit pour Maître [D] de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Il y a lieu de confirmer la décision de première instance sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner madame [Y] à payer à madame [N] [V] la somme de 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel.



La demande formulée par madame [Y] au titre des frais irrépétibles est rejetée. 



PAR CES MOTIFS,



La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Rejette la demande de rabat de l'ordonnance de clôture d'[P] [N]-[V] ;



En conséquence,



Déclare irrecevables les conclusions et pièces numérotées 27 à 34 dans le bordereau de communication de pièces complémentaires d'[P] [N]-[V] notifiées par voie électronique le 23 mai 2023 postérieurement à la clôture ;



Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne [T] [Y] aux dépens d'appel.



Accorde à Maître [D] le droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Condamne [T] [Y] à payer à [P] [N] [V] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Philippe DARRACQ, conseiller faisant fonction de Président et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. 



La Greffière, Le Président,