Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 6 novembre 2023

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



1ère CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 6 NOVEMBRE 2023









N° RG 21/01452 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-L7S5









[O] [T]-[V]

S.C.P. PILLAUD, [T]-[V], VAUBOURGOIN, COPPENS



c/



[L] [B] épouse [Z]

[M] [Z]

























Nature de la décision : AU FOND





























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 16 février 2021 par le Tribunal Judiciaire de PERIGUEUX (RG : 18/01843) suivant déclaration d'appel du 10 mars 2021





APPELANTS :



Maître [O] [T]-[V]

né le [Date naissance 4] 1963 à [Localité 9]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 5]



S.C.P. PILLAUD, [T]-[V], VAUBOURGOIN, COPPENS, Notaires Associés, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 5]



représentés par Maître MALBY substituant Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX





INTIMÉS :



[L] [B] épouse [Z]

née le [Date naissance 2] 1961 à [Localité 11]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]



non représentée, assignée selon dépôt de l'acte à l'étude d'huissier



[M] [Z]

né le [Date naissance 1] 1944 à [Localité 10] (23)

de nationalité Française 

demeurant [Adresse 3]



représenté par Maître Sandrine DURGET, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assisté de Maître Coraline PAVAGEAU, avocat plaidant au barreau de SAINTES





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 septembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Emmanuel BREARD, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Mme Paule POIREL

Conseiller : Mme Bérengère VALLEE

Conseiller : M. Emmanuel BREARD



Greffier : Mme Véronique SAIGE





ARRÊT :



- par défaut



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





* * *



EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE



Suivant acte authentique reçu par Me [O] [T]-[V], notaire à [Localité 12], en date du 26 juin 2010, Mme [B] épouse [Z] [L] et M. [Z] [M] ont acquis un appartement en copropriété situé [Localité 6] moyennant la somme de 64 500 euros, dont 58 000 euros pour le bien immobilier.



Le 18 juin 2015, M. [Z] a donné mandat à la SAS La bourse de l'Immobilier de [Localité 7], agence de [Localité 8], pour vendre l'immeuble au prix de 46 000 euros. Or, dans le cadre de cette opération, il s'est avéré que le bien avait pour destination un usage professionnel et non d'habitation. La modification de la destination avait été refusée par l'assemblée générale des copropriétaires le 10 juin 2016. 



A la suite d'une mise en demeure adressée au notaire qui est restée infructueuse, les époux [Z] par acte d'huissier du 4 avril 2017 ont assigné Me [T]-[V] et la SCP Pillaud, [T]-[V], Vaubourgoin, Coppens devant le tribunal de grande instance de La Rochelle aux fins d'obtenir indemnisation de leur préjudice. 



Par ordonnance 17 décembre 2017, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de La Rochelle s'est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de Périgueux. 



Par jugement du 16 février 2021, le tribunal judiciaire de Périgueux a :

- déclaré que les manquements professionnels commis par Me [T]-[V] engagent sa responsabilité in solidum avec la société Pillaud, [T]-[V], Vaubourgoin, Coppens ;

- condamné in solidum Me [T]-[V] et la société Pillaud, [T]-[V], Vaubourgoin, Coppens à verser aux époux [Z] la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

- condamné in solidum Me [T]-[V] et la société Pillaud, [T]-[V], Vaubourgoin, Coppens à verser aux époux [Z] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté l'ensemble des parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires 

- condamné in solidum Me [T]-[V] et la société Pillaud, [T]-[V], Vaubourgoin, Coppens à verser aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Jollivet ;

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision





Me [T]-[V] et la société Pillaud, [T]-[V], Vaubourgoin, Coppens ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 10 mars 2021 et par conclusions déposées le 13 septembre 2021, ils demandent à la cour de : 

- réformer le jugement rendu le 16 février 2021 par le tribunal judiciaire de Périgueux en ce qu'il a :

* déclaré que les manquements professionnels commis par Me [T]-[V] engagent sa responsabilité in solidum avec la société Pillaud, [T]-[V], Vaubourgoin, Coppens ;

* condamné in solidum Me [T]-[V] et la société Pillaud, [T]-[V], Vaubourgoin, Coppens à verser aux époux [Z] la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts ;



* condamné in solidum Me [T]-[V] et la société Pillaud, [T]-[V], Vaubourgoin, Coppens à verser aux époux [Z] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

* condamné in solidum Me [T]-[V] et la société Pillaud, [T]-[V], Vaubourgoin, Coppens à verser aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Jollivet ;

* ordonné l'exécution provisoire de la décision. 

- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts des époux [Z] au titre du préjudice moral ; 

STATUTANT A NOUVEAU

- juger que les époux [Z] sont mal fondés en leurs prétentions ;

- débouter les époux [Z] de l'ensemble de leurs demandes ;

- condamner les époux [Z] à verser à Me [T]-[V] et à la société Pillaud, [T]-[V], Vaubourgoin, Coppens une somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner les époux [Z] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Laydeker, Sammarcelli, Mousseau. 



Par conclusions déposées le 2 septembre 2021, M. [Z] demande à la Cour de :

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Périgueux en toutes ses dispositions ;

- dire l'appel interjeté par les appelants mal fondé et les débouter de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

- condamner in solidum les appelants à payer à M. [Z] la somme de 2 400 euros au titre des frais irrépétibles en appel en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner in solidum les appelants aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Sandrine Durget, en application de l'article 699 du code de procédure civile. 



Mme [Z] n'a pas constitué avocat. Elle a été assignée par remise de l'acte à l'étude. Les dernières conclusions de Me [T]-[V] et de la société Pillaud, [T]-[V], Vaubourgoin, Coppens lui ont été signifiées par procès-verbal de recherches, conformément aux dispositions de l'article 659 du code de procédure civile. 



L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 18 septembre 2023. 



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 4 septembre 2023. 





MOTIFS DE LA DÉCISION. 



A titre liminaire, il sera constaté par la cour qu'en l'absence de remise en cause du rejet par les époux [Z] de leur demande faite au titre de leur préjudice moral, il n'y a pas lieu de statuer sur ce chef en application de l'article 954 du code de procédure civile.



I Sur la responsabilité des appelants.



Les appelants soutiennent qu'il ne saurait leur être reproché d'avoir repris la désignation du lot objet de la vente figurant dans les titres de propriété antérieurs sans avoir tenu compte du modificatif de copropriété et de l'état descriptif de division du 16 septembre 1999.



Ils en déduisent qu'il n'a existé aucune faute de la part de Maître [T] [V] en ce que ledit état descriptif mentionne que le lot n°37 est un local professionnel, alors que l'acte de vente du 26 juin 2010, qui fait référence à l'écrit du 16 septembre 1999, décrit le même lot comme étant une habitation.



Ils ajoutent que les articles 8 alinéa 2 et 9 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 permettent aux propriétaires d'affecter leurs lot à l'usage qui leur convient dès lors qu'ils ne contreviennent pas au règlement de copropriété ou ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.



Ils considèrent que l'état descriptif de division n'a pas de caractère contractuel au regard de la destination des lots, qu'il n'est qu'indicatif, ce d'autant que le règlement de copropriété originel décrivant le lot litigieux comme étant d'habitation s'impose à ce titre.



Ils observent au surplus que leurs adversaires ont occupé les lieux pendant 9 ans sans que la moindre difficulté ait été élevée par les autres copropriétaires de l'immeuble, malgré le vote de ces derniers le 10 juin 2016 qui a été inutile.



Ils en déduisent que la mention du modificatif du règlement de copropriété indiquant qu'il s'agit d'un local professionnel n'a aucune incidence et qu'il n'existe aucune faute à ce titre.



Ils avancent que la découverte de cette erreur n'aurait pas fait échouer la tentative de vente en l'absence de preuve d'un compromis et surtout en ce qu'il résulte du courriel de l'agent immobilier en charge de la vente que la cession ne s'est pas réalisée du fait de l'occupation des lieux par des locataires.



Ils arguent qu'il n'est pas justifié de ce que la difficulté de vente est en lien avec le reproche qui leur est opposé et que celui-ci ne saurait donc faire grief.



Par ailleurs, ils contestent l'existence de tout préjudice au détriment des époux [Z], disant qu'il n'est pas établi de diminution de valeur du bien immobilier concerné du fait de la discordance alléguée, mettant en avant la question de l'occupation par des locataires pour expliquer cet élément mis en avant par de potentiels acquéreurs.



Ils s'opposent en outre à l'évaluation tant du préjudice financier que du préjudice moral retenus par les premiers juges, faute de pertinence des éléments adverse quant à la perte de valeur et de ce qu'il soit établi une perte de chance de vente rapide.



***





En vertu de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 



Le notaire, chargé d'authentifier une vente déjà convenue entre les parties, doit assurer la validité de l'acte et son efficacité, et ainsi effectuer un certain nombre de recherches et de démarches avant de pouvoir recevoir l'acte.



Le notaire est également tenu à un devoir de conseil à l'égard de l'acquéreur. Il doit le renseigner sur les conséquences des engagements qu'il contracte.



La désignation et l'affectation des biens mis en vente constituent des éléments substantiels de la vente.



Il n'est pas remis en cause par les parties que l'état descriptif de division, joint au règlement de copropriété établi le 10 septembre 1990, mentionnait que l'ensemble immobilier objet du litige était affecté à usage d'habitation, l'occupation des locaux pouvant toutefois être à usage de bureau à destination de professions libérales, de siège de société ou à vocation commerciale.



Il est également constant que l'état descriptif de division modificatif du 16 septembre 1999 fait état de la division du lot 36 en 5 lots, numérotés 37 à 41, le premier étant qualifié de 'local professionnel'.





En outre, il est exact que l'acte authentique reçu par Me [T]-[V] le 26 juin 2010 le désigne comme étant à usage d'habitation, tout en visant l'état descriptif modificatif précité du 16 septembre 1999. Il n'est pas davantage contesté que le notaire instrumentaire ait eu connaissance de l'importance pour les parties à l'acte de la qualité substantielle de la qualification d'habitation des lieux concernés.



Néanmoins, il est également exact que chaque copropriétaire peut librement modifier la destination de ses parties privatives, à condition de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble.



En l'occurrence, il n'est pas démontré d'atteinte aux droits des autres propriétaires, en l'absence d'élément en ce sens, ni à la destination de l'immeuble, que le règlement de copropriété du 10 septembre 1990 prévoit principalement à usage d'habitation.



En conséquence, il est exact que Me [T]-[V] aurait dû attirer l'attention et informer les époux [Z] sur la discordance des documents, ce qu'il ne démontre pas avoir fait. Il en résulte que les parties n'étaient pas informées de leurs droits exacts et des risques éventuels lors de la signature de l'acte.



A ce titre, si un défaut d'information et de conseil peut être reproché à l'appelant, il revient néanmoins aux intimés de rapporter la preuve d'un lien de causalité entre le préjudice qu'ils allèguent et cet élément.



Or, le fait que la valeur du bien objet du litige soit réduite de moitié du fait d'un usage professionnel au lieu d'une destination d'habitation n'est pas établi au vu de ce qui précède, outre que cette réduction de valeur ne peut que résulter également de l'occupation des lieux par des locataires.



Il s'ensuit que la faute retenue est sans lien avec le préjudice de perte de chance allégué.



Les demandes faites par les époux [Z] seront donc rejetées et le le jugement attaqué infirmé, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts faite par les intimés au titre de leur préjudice moral.



II Sur les demandes annexes.



En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.



En l'espèce, l'équité exige que M. et Mme [Z] soient condamnés in solidum à verser à Me [T]-[V] et à la société Pillaud, [T]-[V], Vaubourgoin, Coppens, ensemble, la somme de 2.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Aux termes de l'article 696 alinéa premier du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Sur ce fondement, les époux [Z] qui succombent au principal, supporteront in solidum la charge des dépens.





PAR CES MOTIFS.



La cour,



INFIRME la décision rendue par le tribunal judiciaire de Périgueux le 16 février 2021 des chefs de demandes faisant l'objet du présent appel ;



Statuant à nouveau dans cette limite,



DÉBOUTE M. [Z] et Mme [Z] de leurs demandes à l'encontre de Me [T]-[V] et de la société Pillaud, [T]-[V], Vaubourgoin, Coppens ;



Y ajoutant,



CONDAMNE in solidum les époux [Z] à régler à Me [T]-[V] et à la société Pillaud, [T]-[V], Vaubourgoin, Coppens, ensemble, la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE in solidum les époux [Z] aux entiers dépens.





Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,