Cour d'Appel · Chambre 1-10 — 2 novembre 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS



ARRÊT AU FOND 

DU 02 NOVEMBRE 2023



N° 2023/ 0041



 



N° RG 22/00039 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ7EM







[X] [R]

[K] [T]

S.A.R.L. GB





C/



DE MARSEILLE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

S.A. [Localité 12] HABITAT































Grosse délivrée :

à :

Me Maud DAVAL-GUEDJ 



Me Olivier BURTEZ-DOUCEDE



Monsieur LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT



le :



















Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l'expropritaion de MARSEILLE en date du 06 Juillet 2022, enregistré au répertoire général sous le n° 22/00007.



APPELANTS



Monsieur [X] [R]

né le 02 Mars 1967 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/007572 du 07/10/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

représenté par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, Me Olivier KUHN-MASSOT, avocat au barreau de MARSEILLE



Madame [K] [T]

née le 25 Août 1977 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/007571 du 07/10/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, Me Olivier KUHN-MASSOT, avocat au barreau de MARSEILLE



S.A.R.L. GB Immatriculée au RCS de MARSEILLE n° 430 312 041 prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité au siège social sis, domiciliée [Adresse 2]

représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, Me Olivier KUHN-MASSOT, avocat au barreau de MARSEILLE



INTIMES



S.A. [Localité 12] HABITAT poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social sis, domiciliée [Adresse 8]

représentée par Me Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE



Monsieur LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT , Pole d'évaluation, domicilié [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 05 Octobre 2023 en audience publique devant la Cour composée de :



Madame Agnès DENJOY, Présidente, désignée pour présider la Chambre des Expropriations, en qualité de titulaire, par ordonnance du Premier Président de la Cour d'Appel d'Aix en Provence

M. Ghani BOUGUERRA, Président,désigné pour présider la Chambre des Expropriations, en qualité de titulaire, par ordonnance du Premier Président de la Cour d'Appel d'Aix en Provence

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller,



Greffier lors des débats : Mme Mélissa NAIR 



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Novembre 2023.



Les avocats présents ont été entendus. 



Le Commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations.



Après clôture des débats, la Cour a mis l'affaire en délibéré.



Puis les mêmes magistrats ont délibéré de l'affaire, conformément à la loi, hors la présence du Commissaire du Gouvernement et du greffier.





ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé publiquement le 02 Novembre 2023 et signé par M. Ghani BOUGUERRA, Président et Mme Mélissa NAIR, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





FAITS ET PROCÉDURE





Monsieur [X] [R] et Madame [K] [R] sont propriétaires, au sein d'un immeuble élevé de 5 étages sur entresol, rez-de chaussée et caves, sis à [Adresse 4], de trois lots de copropriété consistant en :




un local à usage d'habitation situé au premier étage, formant le lot n° 5 d'une superficie de 34, 80 m2, occupé par monsieur et madame [X] [R],

un local à usage commercial, situé au rez-de-chaussée, formant le lot n° 3 d'une superficie de 27, 96 m2,

une cave, formant le lot n° 1, servant au local commercial précité.






Le local à usage commercial et la cave (lots 1 et 3) étaient, avant leur évacuation, exploités par la Sarl GB, constituée le 10 avril 2000 et dont monsieur [X] [R] est le gérant pour y exploiter un fonds de commerce de coiffure.



L'ensemble immobilier, constitué de 19 lots de copropriété et cadastré [Cadastre 5], se situe en zone UAp dans le périmètre de la zone dédiée à la préservation et à la valorisation du tissu historique et patrimonial du centre-ville de [Localité 12].



Il a fait l'objet, le 16 mai 2018, d'un arrêté de péril grave et imminent, avec interdiction de toute occupation.



C'est dans ces conditions que S.A. [Localité 12] Habitat, habilitée par délibération du conseil métropolitain du 20 juin 2019, après enquête d'utilité publique et pourparlers, demeurés vains, avec les consorts [R], a saisi le juge de l'expropriation de Marseille :




d'un mémoire, reçu au greffe le 25 janvier 2022 et enregistré sous le numéro RG 22/0008, aux fins de fixation de l'indemnité d'expropriation due pour le lot n° 5 (local d'habitation),

d'un mémoire, reçu au greffe le 25 janvier 2022 et enregistré sous le numéro RG 22/0007, aux fins de fixation de l'indemnité d'expropriation due aux expropriés pour les lots 1 et 3 (cave et local commercial).




Par jugement du 6 juillet 2022, le juge de l'expropriation de Marseille a :



- ordonné la jonction des procédures RG 22/0007 et RG 22/0008,

- fixé à 54 486 € l'indemnité totale de dépossession due à monsieur [X] [R] et madame [K] [R], se décomposant en 48 624 € d'indemnité principale et 5 862 € à titre d'indemnité de remploi ;

- fixé à 5 496 € l'indemnité totale de dépossession due à monsieur [X] [R] et madame [K] [R], se décomposant en 5 234 € d'indemnité principale et 2 62 € à titre d'indemnité de remploi ;

- rejeté la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- laissé les dépens à la charge de S.A. [Localité 12] Habitat.



Monsieur [X] [R], Madame [K] [R] et la Sarl GB ont interjeté appel de cette décision, le 5 septembre 2022, par déclaration au greffe.







PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Selon conclusions en date du 2 décembre 2022, reçues au greffe le 5 décembre 2022 et régulièrement notifiées, auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des appelants par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, Monsieur [X] [R], Madame [K] [R] et la Sarl GB demandent :



- la réformation du jugement du 6 juillet 2022, 

- la fixation à 135 700 € de l'indemnité de dépossession des lots 1, 3 et 5, en leur qualité de propriétaires occupants,

- la fixation à 67 000 € de l'indemnité due à la Sarl GB,

- la condamnation de l'expropriant à verser aux époux [R] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.



Ils rappellent être propriétaires occupants et exploitants des biens expropriés, ceux-ci se situant au bas de la [Adresse 4], à proximité du [Localité 7] et de [Localité 11], ainsi que de commerces emblématiques de ce secteur qui échappe à la paupérisation que subit le haut de cette même rue.



Le quartier fait l'objet d'un aménagement urbain et bénéficie d'une station de tramway et de métro, ainsi que l'implantation de l'office de tourisme, à moins de 100 mètres.



Ils soutiennent que le transport sur les lieux et la visite des biens sont intervenus 4 ans après qu'ils aient été évacués, par suite de l'arrêté de péril, ce qui a conduit à la dégradation de l'immeuble, squatté et saccagé.



Ils précisent, enfin, qu'un appartement, situé au 5ème étage sans ascenseur du même immeuble, appartenant à monsieur [E], a été indemnisé par [Localité 12] Habitat S.A. à hauteur de 1 363, 63 € le m2, ce qui valoriserait leurs propres biens à 106 363, 63 €.



Ils soutiennent, cependant, que l'évaluation aux millièmes doit être privilégiée, par rapport à celle au m2, compte tenu du positionnement dans l'immeuble et du bon état de leurs biens, ce qui conduirait à une valeur de :




122 500 €, pour l'appartement, outre une indemnité de remploi de 13 200 €, soit 135 700 €,

60 000 €, plus une indemnité de remploi de 7 000 € pour le commerce et la cave, soit 67 000 €.




Ils réclament, ainsi, une indemnité d'expropriation globale de 202 700 €.



Le commissaire du gouvernement, par conclusions reçues au greffe le 15 mars 2023, maintient son évaluation initiale et conclut, « en l'absence de communication de la position de [Localité 12] Habitat », à la confirmation du jugement querellé, rendu le 6 juillet 2022.



Il rappelle que l'immeuble litigieux a été repéré par la ville de [Localité 12], dès le 2 mai 2016, pour son état de dégradation extrême et que, suite à l'arrêté de péril grave et imminent avec interdiction d'occupation du 16 mai 2018, les locaux ont fait l'objet d'une évacuation d'urgence des occupants.



Le commissaire du gouvernement fournit plusieurs éléments de comparaison, dont il détaille la localisation, la superficie, l'état et la valeur au m2 dans ses écritures, auxquelles il est expressément renvoyé par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 



[Localité 12] Habitat S.A. a constitué avocat mais n'a pas conclu.





MOTIFS DE LA DECISION :



- Sur le fond



Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée, qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'il juge nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.



L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.



Aux termes de l'article L 211-5 du code de l'urbanisme, tout propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l'acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu'il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de 2 mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.



À défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation selon les règles mentionnées à l'article L 213'4.



Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.



- Sur la date de référence :



Au visa de l'article L213-4 du code de l'urbanisme, et par application des dispositions de l'article L322-2 du code de l'expropriation, la date de référence est, en l'espèce, fixée au 28 janvier 2020, date à laquelle le PLU du territoire [Localité 12]-[Localité 13], approuvé par délibération du conseil de Métropole le 19 décembre 2019, a été rendu public et opposable.



Elle ne fait l'objet d'aucune contestation.



A la date de référence, la parcelle litigieuse se situe en zone Uap, zone dédiée à la préservation et à la valorisation du tissu historique et patrimonial du centre-ville. 



Aux termes de leurs mémoires respectifs, les seules parties comparantes, soit les époux [R] et le commissaire du gouvernement, adoptent la méthode d'évaluation par comparaison.



Pour solliciter confirmation de la decision de première instance, laquelle a fixé la valeur d'indemnisation à :




48 624 €, à titre d'indemnité principale, et 5 862 €, à titre d'indemnité de remploi, pour les époux [R],

5 234 €, à titre d'indemnité principale, et 262 €, à titre d'indemnité de remploi, pour la Sarl GB,




Le commissaire du gouvernement fournit 6 éléments de comparaison.


Ceux situés [Adresse 14] et [Adresse 10] sont trop éloignés du lieu de situation du bien exproprié pour constituer des éléments de comparaison pertinents.



Deux autres biens se situent [Adresse 4].



Ils se trouvent, cependant, dans la partie haute de la [Adresse 4], particulièrement dégradée et dépourvue de services et commerces attractifs, à l'inverse du bas de la rue, situé à quelques dizaines de mètres de [Localité 11] et proche de l'office de tourisme, de plusieurs arrêts de tram et de commerces emblématiques.



Il doit, ainsi, être tenu compte de la localisation du bien et de son environnement commercial, culturel et touristique, de même que de l'aménagement urbain et de l'infrastructure de transports en commun, pour évaluer le bien litigieux.



Il résulte d'une jurisprudence constante de la cour de cassation qu'un bien « peut bénéficier d'une plus-value de situation en considération, notamment, de son emplacement privilégié » (Cass. 3ème ch. civ. 6/11/2012 n° 11-23-952 ' 23/09/2020 n° 19-20-431).



Les éléments de comparaison présentés par le commissaire du gouvernement seront, de ce fait, écartés.



Les époux [R] soutiennent quant à eux qu'il doit être tenu compte de la vente amiable intervenue entre l'expropriant et Monsieur [E], copropriétaire, dans le même immeuble, d'un lot consistant en un appartement de 43, 95 m2.



Les époux [R] justifient, en effet, qu'une vente amiable, portant sur le lot 17 situé au 5ème étage, sans ascenseur, de la copropriété [Adresse 4], d'une superficie de 44 m2, a été conclue, à l'issue de la declaration d'utilité publique, entre [Localité 12] Habitat S.A. et monsieur [P] [E] pour un montant de 60 000 €, soit 1 363, 63 € le m2.



Cet élément de comparaison paraît, en l'espèce, le plus pertinent car il se trouve dans le même immeuble que les biens expropriés, bien que situé au 5ème étage, sans ascenseur.



La plus-value de situation, qui résulte de l'emplacement des biens appurtenant aux époux [R], compense leur état manifestement degradé.


Il convient, en consequence, d'en tenir compte et de retenir une valeur d'indemnisation de 1 363, 63 € le m2.



Le jugement querellé sera, en conséquence, infirmé.



Il est établi et non contesté, bien que le jugement déféré comporte des erreurs sur ce point, que les biens appartenant aux époux [R] ont une superficie de 62, 76 m2, (34, 80 pour le local à usage d'habitation, formant le lot 5, et 27, 96 pour le local commercial, formant le lot 3), outre une cave d'environ 14 m2 (lot 1).



[Localité 12] Habitat S.A. sera tenue d'indemniser les époux [R] et la Sarl GB à hauteur de la somme de 70 371 €, se décomposant comme suit :




47 454, 32 € (arrondis à 47 454 €), pour le lot n° 5 (appartement au 1er étage), soit 37 963, 45 € (arrondis à 37 963 €) après abattement de 20%, soit 9 490, 86 €, pour occupation,

38 127, 09 € (arrondis à 38 127 €), pour les lots n° 1 et 3 (local commercial et cave), soit 32 408 € après abattement de 15%, soit 5 719 €, pour occupation.




Il n'y a pas lieu d'indemniser la cave (lot 3) indépendamment du local commercial avec lequel elle fait corps.



En l'absence d'éléments justificatifs du chiffre d'affaires de la Sarl GB, l'indemnité de dépossession lui revenant sera fixée, comme pertinemment retenu par le premier juge, à la somme de 5 234 €, outre celle de 262 € à titre d'indemnité de remploi.



L'équité commande, en outre, de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Monsieur [X] [R], Madame [K] [R] et la Sarl GB et de leur octroyer la somme de 3 000 € de ce chef.



[Localité 12] Habitat supportera la charge des dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, contradictoirement,



Infirme le jugement déféré,



Fixe la date de référence au 28 janvier 2020 ;



Fixe la valeur d'indemnisation que [Localité 12] Habitat S.A. sera tenue de verser à monsieur [X] [R] et madame [K] [R] à la somme de 70 371 €, se décomposant comme suit :




37 963, 45 €, pour le lot n° 5, après abattement de 20%, soit 9 490, 86 €, pour occupation,

32 408 €, pour les lots n° 1 et 3, soit après abattement de 15%, soit 5 719 €, pour occupation.




Fixe l'indemnité de dépossession due à la Sarl GB à la somme de 5 234 €, outre celle de 262 € à titre d'indemnité de remploi. 



Condamne [Localité 12] Habitat S.A. à verser Monsieur [X] [R], Madame [K] [R] et la Sarl GB la somme de 3 000 €, en application des dispositions de l'article 700 du code procedure civile.



Dit que dépens d'appel seront supportés par [Localité 12] Habitat S.A.





LE GREFFIER LE PRESIDENT