Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 2 — 2 novembre 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 2



ARRÊT DU 02 NOVEMBRE 2023



(n° 456, 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/04170 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHG6E



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 10 Janvier 2023 -Président du TJ d'EVRY-COURCOURONNES - RG n° 22/00835





APPELANTE 



S.A.R.L. LES QUATRE SAISONS, RCS d'Evry sous le n°752 841 361, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 



[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée et assistée par Me Canan ERUGUZ ÖZENICI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0933





INTIMES 



M. [K] [C] [O]

[Adresse 2]

[Localité 3]



M. [A] [C] [O]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Mme [Y] [F]

[Adresse 2]

[Localité 3]



M. [M] [N] [O]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentés et assistés par Me Marie-claude ORLANDI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0270





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Septembre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport.









Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère, 

Laurent NAJEM, Conseiller, 



Qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL 



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte en date du 29 septembre 2006, M. [M] [O], Mme [Y] [F] épouse [O], M. [A] [O] et M. [K] [O] (ci-après les consorts [O]) ont conclu avec M. [L] [P] un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4].



Par acte du 6 septembre 2012, le bail commercial a été cédé à la société Les Quatre Saisons.



Par acte du 11 mars 2022, la société Wurtz Locations, mandataire de gestion des consorts [O] a mis en demeure la société Les Quatre Saisons de payer la somme de 9.333,51 euros.



Par acte du 20 mai 2022, les consorts [O] ont fait délivrer un commandement de payer la somme de 12.208,97 euros à la société Les Quatre Saisons. 



Par acte du 2 août 2022, les consorts [O] ont assigné la société Les Quatre saisons devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evry, au visa de l'article 834 du code de procédure civile, aux fins de voir :


constater l'acquisition de la clause résolutoire,

ordonner l'expulsion de la société Les Quatre Saisons ainsi que tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 1] avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,

ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

fixer l'indemnité mensuelle d'occupation due par la société Les Quatre Saisons une somme égale au dernier loyer majoré de 50% soit la somme de 2.021,61 euros par mois,

condamner la société Les Quatre Saisons payer aux consorts [O] par provision la somme de 12.404,45 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêté au 1er juillet 2022,

condamner la société Les Quatre Saisons payer aux consorts [O] par provision la somme de 2.480,89 euros au titre de l'indemnité forfaitaire,

condamner la société Les Quatre Saisons payer aux consorts [O] la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,





condamner la société Les Quatre Saisons aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. 




Par ordonnance contradictoire du 10 janvier 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evry, a :



- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial au 20 juin 2022 ;

- ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société Les Quatre Saisons et/ou de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] ;

- rappelé que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- fixé, à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation due par la société Les Quatre Saisons à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et ce à compter du 20 juin 2022 ;

- condamné la société Les Quatre Saisons à payer aux consorts [O] l'indemnité d'occupation à compter du 20 juin 2022 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux ;

- condamné la société Les Quatre Saisons à payer aux consorts [O] la somme provisionnelle de 15.244,87 euros, en deniers ou quittances, au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation impayés dus au titre du bail commercial et selon décompte arrêté au 21 novembre 2022 ;

- débouté la société Les Quatre Saisons de sa demande de délais de paiement ;

- rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

- condamné la société Les Quatre Saisons aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 20 mai 2022. 



Par déclaration du 24 février 2023, la société Les Quatre Saisons a interjeté appel de la décision.



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 11 septembre 2023, la société Les Quatre Saisons demande à la cour, de : 



- infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

- déclarer celle-ci recevable en l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions et l'y dire bien fondé ;

- suspendre les effets de la clause résolutoire ;

- accorder des délais de paiement pour le règlement de la dette locative en principal sur douze mois en sus du loyer courant ;

- dire que l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeter toutes autres demandes. 



Elle fait valoir qu'elle a connu quelques difficultés de trésorerie ces derniers mois et qu'un drame personnel a touché sa présidente, ce qui a généré des retards dans le traitement des factures. 



Elle souligne qu'elle a réglé une grande partie de sa dette locative, désormais de 4.924,20 euros au 11 septembre 2023 et déplore que malgré sa bonne foi et l'exploitation pérenne pendant près de 12 ans du fonds de commerce, le juge des référés ait refusé de lui accorder des délais. 



Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 25 août 2023, les consorts [O] demandent à la cour, au visa de l'article 834 du code de procédure civile et des articles 1103 et suivants du code civil, de :



- les recevoir en leur constitution ;

- les en déclarer bien fondés ;

En conséquence, 

- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé entreprise rendue par le président du tribunal judiciaire d'Evry Courcouronnes, le 10 janvier 2023 ;

Y ajoutant,

- condamner la société Les Quatre Saisons à leur payer la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la condamner aux entiers dépens comprenant notamment les frais de signification et d'exécution ;

- débouter la société Les Quatre Saisons de ses demandes plus amples et contraires. 



Ils contestent le fait que l'exploitation du commerce se soit déroulée sans encombre. 



Ils soulignent qu'ils n'ont jamais eu connaissance de la mise en location-gérance, en contravention des clauses du bail puisque l'agrément du bailleur est requis. Ils relèvent que des loyers ont été réglés par différentes sociétés et ils considèrent que ces paiements sont intervenus aux seules fins de justifier la procédure d'appel et les demandes de délais présentées. 



Ils allèguent qu'il n'est toujours pas justifié de la situation financière de l'appelante. 



Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



SUR CE,



Sur l'acquisition de la clause résolutoire



L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.



L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.



En l'espèce, il est constant que la somme visée au commandement n'a pas été réglée dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'acte, ce qui n'est pas sérieusement contesté par la société appelante.



Il y a donc lieu de confirmer la décision du premier juge en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies.



Sur la demande provisionnelle



L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Le montant de la provision en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.



Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.



En l'espèce, le décompte versé par la locataire, non contesté dans sa matérialité, et en date du 11 septembre 2023 (le décompte produit par le bailleur est daté du 1er septembre 2023) fait apparaître une dette résiduelle de 4 924,20 euros, échéance de septembre 2023 incluse.



Dans ces conditions, l'appelante sera condamnée à titre provisionnel à verser cette somme aux intimés, l'ordonnance rendue étant infirmée sur le quantum de cette provision.



Sur les délais de grâce



L'article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



Aux termes des dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. 



Il résulte du décompte locatif arrêté au 11 septembre 2023 que des versements importants sont intervenus lors de la première instance (2979,18 euros le 20 septembre 2022, 2 840, 42 euros le 22 novembre 2022), ainsi qu'en mars et avril 2023 (7 400 euros, le 20 mars 2023 et 7 430,25 euros en avril 2023). 



Force est de constater que la locataire a fortement diminué sa dette locative, s'acquittant par ailleurs des échéances courantes. Ces paiements démontrent de manière objective qu'elle est en mesure de s'acquitter de sa dette, le fait que certains règlements émanent d'autres sociétés n'est pas de nature à démontrer une volonté dilatoire. Il résulte en outre d'un courrier du 12 octobre 2020 (pièce 13- appelante), que le bailleur avait donné son accord pour une location-gérance, contrairement à ce que soutenaient les intimés. 



Il convient donc, ajoutant de ce chef à l'ordonnance entreprise, de faire droit à la demande de délai de paiement dans les conditions précisées dans le dispositif de la présente décision, ainsi qu'à la demande subséquente de suspension des effets de la clause résolutoire, qui en découle de plein droit.



Sur les autres demandes



Le sort des dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile de première instance a été exactement tranché par le premier juge.



Eu égard à la solution du litige, chacune des parties succombant en une partie de ses demandes conservera la charge de ses dépens d'appel.



Il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



Infirme l'ordonnance rendue, sauf en ce qu'elle a :



- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail étaient réunies ;

- condamné la société Les Quatre Saisons aux dépens, incluant le coût du commandement ;



Statuant à nouveau, et y ajoutant,





Condamne la société Les Quatre Saisons à payer aux consorts [O] la somme provisionnelle de 4924,20 euros au titre des loyers et charges dus et arrêtés au 11 septembre 2023, échéance de septembre 2023 incluse ; 



Dit que la société Les Quatre Saisons pourra s'acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en onze mensualités successives de 420 euros et une douzième réglant le solde, le premier versement devant intervenir avant le 15 du mois suivant la signification du présent arrêt et les versements suivants avant le 15 de chaque mois ;



Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai, laquelle sera réputée n'avoir jamais joué si la société Les Quatre Saisons se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges, taxes et accessoires afférents sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ;



Dit qu'à défaut de paiement d'une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges, taxes et accessoires afférents à leur échéance, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :



- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

- la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

- faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de la société Les Quatre Saisons de tous occupants de son chef des locaux loués, avec le concours de la force publique si nécessaire ;

- le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- la société Les Quatre Saisons sera condamnée, jusqu'à la libération effective des lieux, à payer aux consorts [O] une indemnité provisionnelle d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, taxes et accessoires, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi ;



Rejette toute autre demande ;



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; 



Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel.



 LA GREFFIERE LA PRESIDENTE