Cour d'Appel · 4e chambre civile — 2 novembre 2023

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délivrées le

à









COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



4e chambre civile



ARRET DU 02 NOVEMBRE 2023



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 21/01216 - N° Portalis DBVK-V-B7F-O4KY



Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 09 octobre 2020 

Tribunal judiciaire de Béziers - N° RG 20/00006





APPELANTE :



S.C.I. [E]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par Me Marie NOURRIT-FRESET de la SCP AVOCARREDHORT, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et non plaidant





INTIMES :



Monsieur [G] [L]

né le 14 Juillet 1982 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me ARGELLIES substituant sur l'audience Me Karola WOLTERS-CRISTOFOLI, avocat au barreau de BEZIERS, présent mais non plaidant

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/13469 du 13/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)





Madame [A] [C]

née le 13 Avril 1989 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]/FRANCE

PV 659 du CPC le 15 avril 2021



Madame [T] [D] épouse [P]

née le 19 Février 1954 à [Localité 12] (Algérie)

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentée par Me Guilhem PANIS substituant Me Sophie MIRALVES-BOUDET de la SELARL CHATEL BRUN MIRALVES CLAMENS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 SEPTEMBRE 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Philippe BRUEY,Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

Mme Marie-Josée FRANCO, Conseillère



Greffier lors des débats : Mme Henriane MILOT





ARRET : 



- par défaut ;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par Mme Henriane MILOT, Greffier.





*

* *



FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES





Par acte sous-seing privé du 29 novembre 2013, un compromis de vente a été signé entre d'une part, Mme [T] [D] épouse [P], Monsieur [G] [L] et Mme [A] [C], vendeurs, et, d'autre part, la SCI [E], acquéreur, pour un prix de 186 000 euros au sujet :


d'un immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 10] (Hérault), appartenant à Monsieur [G] [L] et Mme [A] [C] et le mobilier le garnissant ;

et d'un local commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble, constituant le lot n°1 de la copropriété, appartenant à Mme [T] [D] épouse [P].




La SCI [E] a versé entre les mains du notaire la somme de 5 000 euros à titre de dépôt de garantie.







Il était, par ailleurs, stipulé que la vente était faite sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt de 200 000 € remboursable sur 10 années, le taux d'intérêt maximum, assurance comprise, ne devant pas excéder 4,20 %. 



La réception de l'offre de prêt devait intervenir avant le 02 janvier 2014, sous peine de non-réalisation de la condition suspensive.



La Caisse d'épargne Lorraine-Champagne-Ardenne a adressé une lettre de refus de prêt le 16 janvier 2014.



Par courrier recommandé du 27 janvier 2014, la SCI [E] a réclamé au notaire la restitution du dépôt de garantie, en vain.



Par acte du 21 décembre 2018, la SCI [E] a assigné M.[L], Mme [C] et Mme [D] épouse [P] en restitution de l'acompte de 5 000 € détenu par l'office notarial. 



Par jugement du 9 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Béziers a :


débouté la SCI [E] de l'intégralité de ses demandes ; 

dit que le dépôt de garantie d'un montant de 5 000 € détenu en l'étude de la Scp Rousse de Berail Daure, notaires à Béziers, doit rester acquis aux vendeurs ;

rejeté la demande de frais irrépétibles formée par Mme [C] et M. [L],

condamné la SCI [E] aux dépens et à payer à Mme [D] épouse [P] la somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 




Par déclaration du 24 février 2021, la SCI [E] a relevé appel de ce jugement.



Dans le cadre d'un incident de la mise en état, la cour d'appel de Montpellier a, par arrêt du 23 février 2023, notamment confirmé l'ordonnance du 10 mars 2022 du conseiller de la mise en état déclarant irrecevables les conclusions de M. [G] [L] du 15 décembre 2021.



Par uniques conclusions remises par voie électronique le 13 avril 2021, la SCI [E] demande à la cour, sur le fondement des articles 1168 anciens et suivants, 1134 ancien et suivants du code civil, L312-16 ancien du code de la consommation, de :


Infirmer le jugement en ce qu'il a :

rejeté ses demandes ;

dit le dépôt de garantie acquis aux vendeurs ;

condamné la SCI [E] aux dépens, ainsi qu'à payer une somme de 400 € à Mme [D] épouse [P] ;






Statuant à nouveau :


Ordonner la restitution du dépôt de garantie sur présentation au notaire de l'arrêt l'ordonnant ; 

Condamner solidairement Mme [D] épouse [P], M. [L] et Mme [C] à lui restituer le dépôt de garantie d'un montant de 5 000 € versé par elle à la signature du compromis de vente ;


- Les condamner solidairement à lui payer la somme de 600 € à titre de dommages-intérêts ;

- Les condamner solidairement aux dépens de première instance et d'appel et à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par uniques conclusions remises par voie électronique le 7 juillet 2021, Mme [D] épouse [P] demande à la cour, sur le fondement des articles 1168 anciens et suivants, 1134 ancien et suivants du code civil, de :


Confirmer le jugement entrepris ;


Y ajoutant, 


Condamner la SCI [E] aux dépens et à lui payer la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.




Le 17 juin 2023, Maître Karola Wolters-Cristofoli a fait parvenir au greffe des conclusions et des pièces au nom de M. [G] [L].



Mme [A] [C] à qui la déclaration d'appel et les conclusions ont été signifiée le 15 avril 2021 selon procès-verbal de recherches infructueuses n'a pas constitué avocat. L'arrêt sera rendu par défaut (article 474, alinéa 2, du code de procédure civile).



Vu l'ordonnance de clôture du 14 août 2023.



Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



A l'audience du 4 septembre 2023, a été mis dans le débat la question de l'éventuelle irrecevabilité du dossier déposé par Maître Karola Wolters-Cristofoli au nom de M. [G] [L].



Le 14 septembre 2023, Maître Karola Wolters-Cristofoli a adressé à la juridiction une note en délibéré pour indiquer que les conclusions de M. [G] [L] sont recevables et fondées.















MOTIFS :





Il y a lieu de préciser qu'il sera fait application des dispositions du code civil dans leur version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve de l'obligation dans la mesure où la promesse de vente d'immeuble a été conclue avant l'entrée en vigueur de la réforme (1er octobre 2016).



Sur l'irrecevabilité des conclusions et pièces de Monsieur [L]



L'article 914, dernier alinéa, du code de procédure civile dispose que : « Les ordonnances du conseiller de la mise en état statuant sur [...] sur l'irrecevabilité des conclusions et des actes de procédure en application des articles 909,910, et 930-1 ont autorité de la chose jugée au principal ».



En application de l'article 906, alinéa 3, du même code, les pièces communiquées et déposées au soutien de conclusions irrecevables sont elles-mêmes irrecevables.



En l'espèce, par ordonnance du 10 mars 2022, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions de M. [G] [L] du 15 décembre 2021.



A la suite d'une requête en déféré de Monsieur [L], cette ordonnance a été confirmée par la cour d'appel de Montpellier sur le fondement de l'article 909 du code de procédure civile.



S'agissant d'une décision d'irrecevabilité des conclusions en application de l'article 909, cette ordonnance du conseiller de la mise en état a désormais autorité de la chose jugée.



Dès lors, c'est à tort que Maître Karola Wolters-Cristofoli affirme qu'elle est en droit de transmettre à la cour un jeu de conclusions et des pièces pour le compte de Monsieur [L].



Il y a donc lieu de juger que les conclusions et les pièces remises au greffe le 17 juin 2023 par Monsieur [L], représenté par Maître Karola Wolters-Cristofoli, sont irrecevables et doivent être écartées des débats.



Sur la restitution du dépôt de garantie



Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits (article 1134, ancien, du code civil).



Aux termes du compromis de vente signé par les parties le 29 novembre 2013, la SCI [E], acquéreur, a déclaré avoir l'intention de recourir à un prêt pour financer l'acquisition de l'immeuble, devant répondre aux conditions suivantes :


« PRET 1 -auprès de tout organisme au choix de l'acquéreur;

Nature du prêt : Immobilier : habitation + commerce ;

Montant : 200 000 € ;

Durée : 10 ans ;

Taux d'intérêts maximum hors assurance: 4,20 % assurance comprise » (page 12 du compromis).




La condition suspensive d'obtention du prêt devait être réalisée par une remise par la banque à l'acquéreur de l'offre écrite au plus tard le 2 janvier 2014. Il était également stipulé dans le contrat que l'obtention ou la non-obtention du prêt devait être notifiée par l'acquéreur au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception dans les trois jours suivant l'expiration de ce premier délai, soit au plus tard le 5 janvier 2014 (page 12 du compromis).



À défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le vendeur avait la faculté de mettre l'acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Passé ce délai de huit jours, sans justificatif de la part de l'acquéreur, la condition était censée défaillie et le compromis était « caduc » de plein droit sans autre formalité (page 12 du compromis).



Le jugement de première instance a parfaitement conclu que la SCI [E] n'avait pas respecté ses obligations contractuelles pour les raisons suivantes :


elle n'a pas justifié du dépôt d'un dossier de prêt dans le délais d'un mois du compromis, soit avant le 29 décembre 2013 ;

elle n'a pas notifié par lettre recommandée la non-obtention du prêt dans les trois jours de la réception de l'offre, soit avant le 5 janvier 2014 ;

elle n'a pas respecté les caractéristiques du financement de l'opération telles qu'imposées par le compromis de vente, le montant de 144 500 € étant différent de celui de 200 000 € prévu à l'acte.




Certes, la SCI [E] produit une lettre de refus de prêt du 16 janvier 2014 de la Caisse d'épargne Lorraine Champagne Ardenne. 



Toutefois, celle-ci ne permet pas de justifier du dépôt d'un dossier complet d'une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles, pour les raisons suivantes :




Cette lettre de refus du 16 janvier 2014 est adressée à « Monsieur et Madame [U] [H] » et non à la SCI [E] ; même si le courrier fait mention de la SCI [E], il existe un doute sur l'auteur de la demande de prêt ; seule la production du dossier déposé aurait pu permettre de le vérifier ;

La lettre de refus du 16 janvier 2014 n'indique pas à quelle date le dossier a été déposé ; or, la SCI devait le faire dans le délai d'un mois, soit avant le 29 décembre 2013 (page 12 du compromis) ;

La lettre de refus du 16 janvier 2014 mentionne un projet d'acquisition d'une « résidence principale » située à « [Adresse 9] », ce qui ne correspond pas précisément aux caractéristiques prévues dans le compromis qui fait état d'un « local commercial » et d'un immeuble situés à une adresse différente : « [Adresse 2] ».

La lettre de refus du 16 janvier 2014 ne spécifie que le montant du prêt (144 500 euros), qui est différent du montant prévu dans le compromis (200 000 euros) ; si ce point n'apparaît pas rédhibitoire puisque le refus porte sur une somme moindre, les conditions de durée et de taux ne sont pas mentionnées empêchant tout contrôle de conformité.




L'attestation établie le 23 janvier 2020 par Madame [B] [F], directrice d'agence de la Caisse d'Epargne et de Prévoyance Grand Est Europe (pièce n° 4) outre sa tardiveté (elle est rédigée 6 ans plus tard), ne permet pas à la SCI de justifier du dépôt d'un dossier dans les délais prévus.



De même, le courriel du 28 novembre 2013, qui ne fait même pas mention de la SCI [E], ne lui permet pas davantage de justifier du dépôt d'une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles.



Le sort du dépôt de garantie est prévu comme suit dans le compromis :


« L'ACQUEREUR ne pourra recouvrer le dépôt de garantie versé que s'il justifie de la non-réalisation, hors sa responsabilité telle qu'elle est indiquée à l'article 1178 du code civil, de l'une ou l'autre des conditions suspensives énoncées aux présentes (...). Dans le cas contraire, cette somme restera acquise de plein droit au VENDEUR à titre de clause pénale » (page 11 du compromis) ;

[...]

« Passé ce délai de huit jours sans que l'ACQUEREUR n'ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le VENDEUR retrouvera son entière liberté mais l'ACQUEREUR ne pourra recouvrer le dépôt de garantie qu'il aura, le cas échéant, versé, qu'après justification de l'accomplissement de sa part des démarches nécessaires à l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait, à défaut le dépôt de garantie restera acquis au VENDEUR » (page 12 du compromis).




En vertu de ces stipulations contractuelles, dès lors que la SCI [E] n'a pas apporté les justificatifs qu'elle a effectué les démarches nécessaires à l'obtention du prêt dans les conditions prévues dans le compromis, le dépôt de garantie doit rester acquis aux vendeurs.



Il convient donc de confirmer en toutes ses dispositions le jugement qui a débouté la SCI [E] de toutes ses demandes (y compris celle pour résistance abusive, aucun abus n'étant démontré en l'espèce).



Sur les demandes accessoires



Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.



Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI [E] supportera les dépens d'appel.



PAR CES MOTIFS





Statuant par arrêt par défaut,



Déclare irrecevables les conclusions et les pièces remises au greffe le 17 juin 2023 par Monsieur [L], représenté par Maître Karola Wolters-Cristofoli ;



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Condamne la SCI [E] aux dépens d'appel,



Condamne la SCI [E] à payer à Mme [T] [D] épouse [P] une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel,







LE GREFFIER LE PRESIDENT