Cour d'Appel · 1ère chambre civile A — 2 novembre 2023

N° RG 21/03804

N° Portalis DBVX - V - B7F - NTB3















Décision du Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond du 23 mars 2021



Chambre 1 cabinet 01 B



RG : 17/12516





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile A



ARRET DU 02 Novembre 2023







APPELANTE :



S.A.R.L. JPL

10 Quai Général Sarrail

69006 LYON



représentée par de la SELARL LINK ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1748









INTIME :



M. [J] [U]

né le 05 Mai 1936 à [Localité 4] ([Localité 5])

[Adresse 1]

[Localité 3]



représenté par Maître Sylvain BRILLAULT, avocat au barreau de LYON, toque : 1128





 * * * * * *

 



Date de clôture de l'instruction : 22 Février 2022



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 Juin 2023



Date de mise à disposition : 02 Novembre 2023



Audience présidée par Thierry GAUTHIER, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Séverine POLANO, greffier.



Composition de la Cour lors du délibéré :

- Anne WYON, président

- Julien SEITZ, conseiller

- Thierry GAUTHIER, conseiller













Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * * *



FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES



Le 8 février 2017, la société JPL (la société), qui souhaitait acquérir un bâtiment à usage industriel, a conclu avec M. [U] (le vendeur) une promesse synallagmatique de vente portant sur un bâtiment sur deux niveaux comprenant des bureaux et des locaux d'activité avec pont roulant et compresseur et une chaufferie au fuel, un terrain adjacent avec parkings, biens auparavant loués et exploités par la société [Localité 7] Elite Motors et situés [Adresse 2] ([Adresse 2]), pour un prix de 1 900 000 euros.

Le compromis prévoyait notamment :

- une clause pénale fixée à 190.000 euros ;

- un dépôt de garantie de 50.000 euros ;

- une condition suspensive tenant à « l'obtention d'un certificat d'urbanisme ne révélant aucune servitude de nature à entraîner une dépossession, totale ou partielle, de l'acquéreur ou à l'empêcher d'utiliser le bien acquis conformément à sa destination ».

La date de réitération par acte authentique a été fixée au 15 avril 2017



La société a effectué le dépôt de garantie auprès du notaire du vendeur.



Le 3 avril 2017, le notaire du vendeur a transmis au notaire de l'acquéreur un certificat d'urbanisme du 27 février 2017 faisant apparaître une servitude d'utilité publique et notamment une servitude PM3, soit l'existence d'un plan de prévention des risques technologiques en zone B2.



Le 14 avril 2017, le notaire de l'acquéreur, considérant que les documents communiqués au jour du compromis comportaient une information inexacte quant à l'état des risques naturels, miniers et technologiques ce dont il résultait qu'il était impossible d'exploiter sur le terrain une activité dans le secteur automobile et qu'une des conditions suspensives n'avait pu être réalisée, a demandé que soit constatée la caducité du compromis de vente et le remboursement du dépôt de garantie de 50 000 euros.



Le même jour, le notaire du vendeur lui a indiqué que le projet de création par la société d'une carrosserie de voiture n'était pas remis en cause par la servitude d'utilité publique.



Par lettre recommandée du 20 juin 2017, l'acquéreur mettait en demeure le vendeur de lui restituer le dépôt de garantie.



Le 23 juin 2017, le vendeur répondait à l'acquéreur qu'il entendait solliciter l'application de la clause pénale, considérant que la condition suspensive n'avait pas défailli.



Le 5 juillet 2017, l'acquéreur a assigné le vendeur devant le juge des référés aux fins de restitution du dépôt de garantie. 

Par ordonnance du 4 septembre 2017, sa demande a été rejetée.



Le 20 novembre 2017, l'acquéreur a fait assigner le vendeur devant le tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire, de Lyon en restitution du dépôt de garantie.



Le 19 septembre 2019, le notaire de l'acquéreur percevait le versement par le notaire du vendeur de la somme de 51 034,598 euros correspondant à l'indemnité d'immobilisation versée par l'acquéreur et aux intérêts produits par cette somme.











Dans ses conclusions du 1er juin 2020, l'acquéreur se désistait de son instance, concernant sa demande en restitution du dépôt de garantie, mais demandait le rejet des demandes adverses et la condamnation du vendeur à lui verser la somme de 5 000 euros pour résistance abusive et 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A titre reconventionnel, le vendeur demandait notamment la condamnation de l'acquéreur à lui verser le montant du dépôt de garantie ainsi que celui de la clause pénale.



Par jugement du 23 mars 2021, le tribunal judiciaire de Lyon a :

- débouté l'acquéreur de ses demandes ;

- condamné l'acquéreur à payer au vendeur les sommes de :

- 50 000 euros au titre du dépôt de garantie ;

- 5 000 euros au titre de la clause pénale ;

- 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné l'acquéreur aux dépens, avec distraction au profit du conseil du vendeur ;

- ordonné l'exécution provisoire.



Par déclaration transmise au greffe le 6 mai 2021, la société JPL a relevé appel de cette décision.



Dans ses conclusions déposées le 3 août 2021, l'acquéreur demande à la cour de :

- infirmer le jugement du 23 mars 2021 dans l'intégralité de ses dispositions et, statuant à nouveau : 

- débouter l'acquéreur de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; 

- rejeter la demande de condamnation du vendeur en versement de la somme de 

50 000 euros correspondant au montant du dépôt de garantie ; 

- rejeter la demande de condamnation du vendeur au titre de la clause pénale ; 

- condamner le vendeur lui verser la somme de 5 000 euros au titre de sa résistance abusive ; 

- condamner le vendeur à lui verser la somme de 9 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de son conseil.



Dans ses conclusions déposées le 29 octobre 2021, le vendeur demande à la cour de :

- déclarer irrecevable la demande de l'acquéreur ainsi libellée « voir constater la nullité du compromis de vente du 8 février 2018, ou à tout le moins sa caducité et infirmer la décision du tribunal judiciaire de Lyon en ce qu'elle a condamné (l'acquéreur) au versement de la somme de 50 000 euros » ;

- dire et juger que le changement d'activité aujourd'hui allégué par la société JPL n'est jamais entré dans le champ contractuel ; 

- dire et juger par ailleurs que la société JPL pouvait exercer dans les lieux, malgré la modification du PPRT, une activité identique à celle précédemment exploitée par la société [Localité 7] ELITE MOTORS, cette modification ne rendant pas l'immeuble impropre à sa destination ; 

- confirmer le jugement en ce qu'il a jugé que la condition suspensive n'a pas défailli et que la somme de 50 000 euros reste acquise de plein droit au vendeur et l'a condamné à lui régler cette somme au titre du dépôt de garantie ;

- confirmer le jugement en ce qu'il a jugé valide la clause pénale et l'a appliquée ;

- infirmer le jugement en ce qu'il a réduit le montant de l'indemnité à la somme de 5 000 euros et, statuant à nouveau :

- condamner l'acquéreur à lui payer la somme de 190 000 euros au titre de la clause pénale ;

- débouter l'acquéreur de l'ensemble de ses demandes ;

- en tout état de cause :

- condamner l'acquéreur à lui payer la somme de 20 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de son conseil.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 22 février 2022.











Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se reporter aux conclusions des parties ci-dessus visées, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.



MOTIFS DE LA DECISION



Sur l'objet du litige



La cour rappelle qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, l'objet du litige est défini par le dispositif des conclusions des parties, de sorte que la cour ne peut statuer que sur les prétentions énoncées dans ce dispositif.



Or, si l'acquéreur, dans la discussion (p. 13), demande à la cour de « constater la nullité du compromis de vente du 8 février 2017 ou, à tout le moins sa caducité », il ne reprend pas cette prétention dans le dispositif de ses conclusions.



Au surplus, il peut être également relevé que si l'acquéreur indique dans ses écritures devant la cour d'appel (p. 6) que le tribunal n'a pas pris position sur la nullité ou la caducité du compromis, le rappel de ses prétentions dans le jugement (p. 3), résultant de ses écritures déposées le 1er juin 2020, ne mentionne pas le maintien d'une telle demande, après celle qu'il a présentée aux fins de désistement d'instance.



La cour d'appel n'est pas dès lors pas saisie d'une demande visant au prononcé de l'annulation ou de la caducité du compromis litigieux.



De surcroît, en application du même texte, la cour n'étant tenue d'examiner que les moyens expressément invoqués dans la discussion au soutien des prétentions énoncées par l'appelante dans le dispositif de ses conclusions, il ne saurait être répondu aux moyens invoqués par l'appelant, visant à établir la nullité ou la caducité du compromis.





Sur l'irrecevabilité des demandes de l'acquéreur



Le vendeur, au visa des dispositions des articles 563, 564 et 566 du code de procédure civile, soutient que la demande de l'acquéreur aux fins de nullité ou de caducité du compromis de vente est irrecevable.



Toutefois, comme il a été précédemment retenu que la cour n'était pas saisie d'une telle demande, cette prétention du vendeur est sans objet.





Sur le versement de l'indemnité d'immobilisation



À titre infirmatif, l'acquéreur, appelant, soutient que le certificat d'urbanisme du 27 février 2017, communiqué le 3 avril 2017 illustre très clairement l'impossibilité pour lui d'user du bien conformément à la destination projetée et en tout état de cause, d'user du bien conformément à la destination mentionnée dans le compromis.

Il fait valoir que la présence du plan PPRNT (PM3) empêche la création d'un établissement recevant du public ([Localité 6]), tandis que l'ancien locataire avait quitté le tènement en mars 2016, soit plus de dix mois avant l'acquisition potentielle du bien, prévue en avril 2017 et alors que l'article R. 123-45 du code de la construction et de l'habitation prévoit qu'une autorisation doit être demandée si l'exploitation du précédent [Localité 6] a été interrompue depuis plus de dix mois.

Il considère ainsi que le bien est grevé d'une servitude de nature à entraîner une dépossession, même partielle, pour l'acquéreur, ce qui l'empêche d'utiliser ce bien conformément à sa destination.

















À titre confirmatif, le vendeur approuve les premiers juges en ce qu'ils ont retenu que la destination future du bien immobilier n'était pas mentionnée dans l'acte de vente et qu'elle n'a été déclarée que postérieurement par l'acquéreur. Il conteste avoir été informé de ce l'activité que projetait l'acquéreur. Il soutient que le classement en zone PM3 (zone bleu foncé B2 du PPRT Vallée de la chimie) n'empêche pas une activité économique sur le site, et permettait un changement de destination dès lors qu'il aboutissait à une destination moins vulnérable par rapport à la destination antérieure. Il considère ainsi que l'acquéreur aurait pu poursuivre l'activité auparavant exercée sur les lieux par une précédente société.

Il soutient que la question de l'obtention d'une autorisation pour l'exploitation d'un établissement recevant du public est sans lien avec le PPRT.

Il considère qu'il n'est pas démontré que la servitude dépossède totalement ou partiellement l'acquéreur de sa propriété sur les biens immobiliers.



Sur ce,



Comme le tribunal, la cour rappelle que, en application de l'article 1304, alinéa 2, du code civil, la défaillance d'une condition implique de s'assurer que l'événement qui n'est pas survenu est celui que les parties ont décrit et prévu au contrat.



En l'espèce, il est constant que, selon le compromis de vente conclu le 8 février 2017, les parties ont convenu d'une condition suspensive de « l'obtention d'un certificat d'urbanisme informatif (ne) révélant aucune servitude de nature à entraîner une dépossession, totale ou partielle, de l'acquéreur ou à l'empêcher d'utiliser le bien acquis conformément à sa destination » , et que « si les conditions suspensives ne sont pas toutes réalisées », « Le VENDEUR et l'ACQUEREUR reprendront leur entière liberté, et le dépôt de garantie éventuellement versé sera restitué a l'ACQUEREUR, le VENDEUR autorisant d'ores et déjà le notaire a effectuer cette restitution ».



L'appelant considère que le certificat d'urbanisme du 27 février 2017 a fait apparaître une servitude d'utilité publique et notamment une servitude PM3, soit l'existence d'un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) en zone B2.



Toutefois, l'appelant ne soulève aucun moyen de droit ou de fait permettant de réfuter le motif du jugement, que la cour approuve, ayant retenu que le compromis du 8 février 2017 ne précisait pas la destination du bien que l'appelant souhaitait acquérir, ce qu'il n'a fait que postérieurement à la conclusion du contrat (par lettre de son notaire du 25 avril 2017).

En conséquence, les moyens de l'appelant soutenant que la servitude publique résultant du PPRT, à raison de l'activité qu'il comptait y exercer ou des restrictions liées à l'autorisation d'ouverture d'un établissement recevant du public ([Localité 6]), serait susceptible de l'empêcher d'utiliser le bien acquis conformément à sa destination est inopérant puisque celle-ci n'était pas dans le champ contractuel de l'acte litigieux.



Au demeurant, comme l'a relevé le tribunal, le règlement du PPRT de la Vallée de la chimie, approuvé le 19 octobre 2016, et qui vise en son article 1.1 du chapitre 23 la zone B2, autorise notamment, en les précisant, certaines activités de construction, d'extension de bâtiments d'activité existants ainsi que l'aménagement des voies existantes.

Par ailleurs, si le règlement prévoit des mesures pour les établissements recevant du public([Localité 6] : titre IV, article 1.2.2), elles consistent dans des mesures d'information, ce qui établit à tout le moins qu'il n'existe aucune incompatibilité de principe entre le classement en zone PPRT et l'ouverture au public.



Par ailleurs, c'est sans articuler de moyen de fait ou de droit que l'appelant soutient que la servitude serait de nature à entraîner une dépossession, même partielle tandis que le tribunal a écarté ce moyen, par des motifs que la cour adopte et qui ne sont pas contredits par les moyens soulevés en appel.



Au vu de ce qui précède, il doit être retenu, comme le tribunal que l'appelant ne rapporte pas la preuve de la défaillance de la condition suspensive.

En application des dispositions contractuelles, il est dès lors tenu au versement du dépôt de garantie de 50 000 euros.



Le jugement sera confirmé de ce chef.



Sur la clause pénale



À titre infirmatif, l'appelant soutient que la demande de condamnation ne peut être suivie d'effet puisque le compromis est nul ou que la condition suspensive n'a pas été accomplie. Il estime que le défaut de réitération n'est dès lors pas dû à une quelconque faute de sa part. A titre subsidiaire, il demande que la condamnation soit réduite à une somme inférieure à celle retenue par le tribunal.



À titre confirmatif, sur le principe, infirmatif sur le quantum, l'intimé soutient que toutes les conditions suspensives de l'acte ont été réalisées cependant que l'appelant a refusé de signer la vente définitive. Il estime avoir subi le chantage de l'acquéreur, qui l'a menacé de demander la nullité de tout acte de vente qui serait signé tant que le dépôt de garantie ne lui serait pas restitué. Il indique avoir été confronté aux manoeuvres de l'appelant à l'égard de deux acquéreurs potentiels du bien, ce qui ne lui pas permis de poursuivre la vente. Il considère que la clause pénale doit être maintenue à son montant contractuellement prévu, soit 190 000 euros. Il fait valoir le préjudice conséquent qui s'en est suivi, eu égard à son âge et les difficultés qu'il a rencontrées.



Sur ce, 



La cour approuve les juges en leur motivation les ayant conduit, sur le fondement de l'article 1231-5 du code civil, à retenir que la clause pénale prévue par le compromis devait s'appliquer mais que son montant était manifestement excessif.

Il sera relevé à cet égard que l'acquéreur ne soulève aucun moyen de fait ou de droit susceptible de réfuter les motifs des premiers juges et que le vendeur invoque des circonstances particulières sans offre de preuve, tandis qu'il ne conteste pas le jugement en ce qu'il a retenu que son bien a été vendu.



Le jugement sera confirmé de ce chef.



Sur les autres demandes



L'appelant, qui perd en son appel, en supportera les dépens, avec distraction au profit du conseil de l'intimé.



L'équité commande de condamner l'acquéreur à verser au vendeur la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter sa demande à ce titre.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe, 



Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;



Y AJOUTANT,



Condamne la société JPL à supporter les dépens d'appel, avec distraction au profit de Me Brillault, en application de l'article 699 du code de procédure civile ;



Rejette le surplus des demandes des parties ;



Condamne la société JPL à payer à M. [U] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et rejette sa demande au titre des frais irrépétibles.





LA GREFFIERE LA PRESIDENTE