Cour d'Appel · CHAMBRE 1 SECTION 1 — 2 novembre 2023

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 1



ARRÊT DU 02/11/2023



****





N° de MINUTE : 

N° RG 21/02223 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TSHE



Jugement (N° 19/06429)

rendu le 28 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Lille







APPELANT



Monsieur [K] [H]

né le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 13]

[Adresse 5]

[Localité 3] (Belgique)



représenté par Me Eric Delfly, avocat au barreau de Lille, avocat constitué substitué par Me Caroline Deve, avocat au barreau de Lille



INTIMÉ



Monsieur le directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de [Localité 9]

[Adresse 10]

[Localité 2]



représenté par Me Loïc Le Roy, avocat au barreau de Douai, avocat constitué



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ



Bruno Poupet, président de chambre

Céline Miller, conseiller

Camille Colonna, conseiller

---------------------

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe



DÉBATS à l'audience publique du 09 janvier 2023, après rapport oral de l'affaire par Camille Colonna.

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 novembre 2023 après prorogation du délibéré en date du 06 avril 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Céline Miller, conseiller en remplacement de Bruno Poupet, président empêché, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 14 décembre 2022 



****





EXPOSE DU LITIGE



M. [K] [H] est propriétaire notamment de trois immeubles situés [Adresse 14], [Adresse 4] et [Adresse 11], concernant lesquels ses estimations dans le cadre de ses déclarations d'impôt sur la fortune pour les années 2012, 2013 et 2013 font l'objet d'un différend avec le service fiscal. 



A la suite de la proposition de rectification n° 3905 émise par le service fiscal le 24 août 2015, des observations formulées par M. [H] sur cette base et des avis des commissions départementales de conciliation des lieux de siège des immeubles concernés, les valeurs ont été rehaussées par le service fiscal comme suit  :

 





[Adresse 6]



2012



2013



2014





Valeur déclarée 

par M. [H]



113 000,00 €



113 000,00 €



113 000,00 €





Valeur fixée 

par le service fiscal



486 660,00 €



526 245,00 €



488 910,00 €







 





[Adresse 4]



2012



2013



2014





Valeur déclarée 

par M. [H]



380 000,00 €



385 000,00 €



385 000,00 €





Valeur fixée 

par le service fiscal



691 220,00 €



667 386,00 €



678 026,00 €













[Adresse 7]



2012



2013



2014





Valeur déclarée 

par M. [H]



1 070 000,00 €



1 080 000,00 €



1 200 000,00 €





Valeur fixée 

par le service fiscal



7 963 184,00 €



8 509 638,00 €



8 013 332,00 €







Un avis de recouvrement du 28 avril 2017 d'un montant de 805 299 euros (droits et pénalités) au titre de l'impôt sur la fortune impayé pour les années 2012, 2013 et 2014 lui a été délivré et a été ensuite intégralement payé.

 

Suivant décision du 20 juin 2019, la direction générale des finances publiques a rejeté la contestation élevée par M. [H] de l'avis de recouvrement du 28 avril 2017 et sa réclamation aux fins d'annulation du rehaussement de la valeur de ces trois biens immobiliers, le service fiscal estimant, contrairement à M. [H], que son évaluation se basait sur des termes de comparaison similaires aux biens en litige. 



Le contribuable a alors saisi le tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir annuler cette décision, lequel a, par jugement contradictoire du 28 janvier 2021 : 



-infirmé partiellement la décision de rejet du 20 juin 2019 de la direction générale des finances publiques s'agissant du rehaussement de la valeur de la résidence située à [Adresse 16], 

-prononcé le dégrèvement correspondant des impositions supplémentaires en droit et intérêts de retard mis à la charge de M. [K] [H], 

-confirmé la décision de rejet du 20 juin 2019 pour le surplus,

-débouté les parties du surplus de leur demande,

-condamné les parties aux dépens partagés par moitié,

-débouté M. [K] [H] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. 



M. [K] [H] a interjeté appel de ce jugement et, par conclusions du 10 septembre 2021, demande à la cour de :

- infirmer le jugement en ce qu'il a ordonné un dégrèvement partiel des rehaussements relatifs à l'immeuble sis à [Localité 15],

- annuler la décision de rejet de sa réclamation,

-ordonner la décharge de la totalité des suppléments d'impôt correspondant aux trois immeubles considérés,

- condamner l'État aux dépens et à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Il fait valoir principalement que les termes de comparaison utilisés par le service fiscal ne sont pas pertinents puisque, sans avoir établi au préalable, ainsi que l'exige la jurisprudence, son incapacité à trouver dans la même zone et pour la même période des éléments de comparaison similaires, concernant l'immeuble sis à [Localité 8], les termes de comparaison utilisés sont des appartements pris distinctement et non des immeubles de rapport alors que son bien est un seul immeuble composé de trois lots, ce qui a mécaniquement augmenté la valeur du bien évalué, le prix au mètre carré étant inversement proportionnel à la surface du bien, et l'abattement de 10 % opéré à ce titre par l'administration ne rectifiant pas cette erreur tout en reconnaissant qu'elle existe et, concernant l'immeuble sis à [Localité 12], les termes de comparaison utilisés sont des lots à usage de bureaux uniquement d'une part et des lots à usage d'habitation uniquement d'autre part alors que son bien est un seul immeuble à usage mixte de bureau et d'habitation, la démonstration de recherche infructueuse de terme comparable ne concernant que les locaux à usage de bureaux, sans qu'il soit justifié d'une recherche infructueuse concernant des immeubles de rapport à usage mixte, et que c'est en conséquence à tort que la juridiction de première instance confirmait le rejet de sa réclamation.

En ce qui concerne l'immeuble sis à [Localité 15], il soutient que la juridiction de première instance a reconnu que les termes de comparaison utilisés n'étaient pas adaptés et que la méthode d'évaluation n'était pas pertinente, le service ayant choisi majoritairement, comme termes de comparaison, des biens situés dans des parcs sécurisés donnant un accès direct et piétonnier à la mer alors que son immeuble ne dispose pas de telles prestations mais que, en application des dispositions de l'article 17 du livre des procédures fiscales, la juridiction de première instance devait ordonner un dégrèvement de l'intégralité du rehaussement relatif à l'immeuble, l'évaluation de l'administration étant écartée et la juridiction n'étant pas fondée à arbitrer sur la valeur de l'immeuble en cause, les valeurs transmises par l'expert immobilier du contribuable ne constituant pas des demandes de sa part de fixation de la valeur du bien sur cette base.



Le directeur régional des finances publiques d'Île-de-France et de [Localité 9], par conclusions du 9 décembre 2021, demande à la cour de : 

-confirmer le jugement entrepris concernant le rappel d'ISF afférent aux années 2012, 2013 et 2014,

- reconnaître le rappel fondé en droit et en fait,

- confirmer la décision administrative de rejet du « 26 septembre 2016 » s'agissant des autres immeubles que celui situé à [Localité 15],

- condamner M. [H] aux dépens d'appel, dont distraction au profit de son avocat, et à verser à l'État la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Il fait valoir que les exigences de la jurisprudence sur la sélection des termes de rapport ont été respectées, l'exigence de similitude n'impliquant pas que les biens soient strictement identiques dans le temps et dans l'emplacement. 

Concernant l'immeuble de [Localité 8], il relève que le contribuable n'apporte pas d'autres termes de comparaison ni de preuve d'un grief résultant de ce que les termes de comparaison concernent des appartements distincts et non des immeubles de rapport, un abattement de 10 % de la valeur ayant été appliqué afin de tenir compte de ce caractère des immeubles en litige, et qu'il ne démontre pas l'impossibilité de vendre les lots distinctement. 

S'agissant de l'immeuble de [Localité 12], il soutient qu'en l'absence de références similaires d'immeubles mixtes dans un environnement proche, les caractéristiques de chacun des biens situés dans l'immeuble ont été pris en compte, que la méthode par comparaison a été valablement appliquée concernant les appartements et que, concernant les locaux à usage de bureau, conformément à l'usage, la méthode par comparaison a été confrontée à une méthode par capitalisation des revenus, sans que M. [H] ne soulève d'objection documentée. 

Il ajoute que ni les différentes commissions départementales de conciliation ni le premier juge n'ont relevé de manque de pertinence des termes du service. 

En ce qui concerne l'immeuble de Saint-Tropez, il indique ne pas discuter les points soulevés par M. [H], le tribunal judiciaire de Lille ayant prononcé la décharge de l'imposition relative à cet immeuble.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la pertinence des termes de comparaison utilisés par le service fiscal pour fixer la valeur des immeubles de [Localité 8] et [Localité 12]



En application de l'article 885 S du code général des impôts dans sa version applicable pour les années d'imposition, la valeur des biens est déterminée suivant les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès. 











L'article 17 du livre des procédures fiscales permet à l'administration fiscale de rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieure à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations. Il incombe à l'administration d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés ou des évaluations fournies dans les actes ou déclarations. 



La valeur vénale réelle d'un bien est le prix qui aurait pu en être obtenu par le propriétaire dans le cadre d'une cession ordinaire par le jeu libre de l'offre et de la demande dans un marché réel et compte tenu de l'état de l'immeuble à l'époque à laquelle il y a lieu de l'évaluer. Elle est déterminée par comparaison avec des cessions antérieures, en nombre suffisant, portant sur des biens intrinsèquement similaires en fait et en droit. 

Ces éléments de référence doivent posséder des caractéristiques similaires au bien litigieux, sans pour autant qu'elle soient strictement identiques dans le temps, dans l'environnement et dans l'emplacement à ceux qui constituent l'objet du litige. 



À défaut de termes de comparaison intrinsèquement identiques sur le marché pour la période considérée, l'évaluation peut être réalisée par la méthode de la décote ou abattement à partir d'une évaluation par référence à des biens libres. Il appartient alors à l'administration, si elle ne trouve pas d'éléments de comparaison strictement identiques, d'expliciter la manière dont elle a estimé la valeur vénale réelle du bien en précisant les termes de comparaison qu'elle a utilisés et en quoi ils répondent aux mêmes caractéristiques que le bien à évaluer, de manière à permettre à l'assujetti de contester son évaluation et sa méthode s'il ne l'estimait pas pertinente ou d'apporter des éléments objectifs différents lui permettant de remettre en cause cette évaluation. 



Les propositions d'évaluation rectificatives doivent être motivées conformément à l'article L.57 du livre des procédures fiscales et comporter toutes les précisions utiles sur les raisons ayant permis à l'administration de considérer que les cessions citées à titre de comparaison concernent des biens intrinsèquement similaires à la propriété en cause, et sur les critères retenus pour parvenir à l'évaluation retenue par celle-ci, de manière à mettre le contribuable en état de pouvoir formuler ses observations et de prendre position en toute connaissance de cause. 



Le tribunal judiciaire de Lille a confirmé la décision du 20 juin 2019 de la direction générale des finances publiques rejetant la demande d'annulation du rehaussement en base de la valeur des immeubles sis [Adresse 14] et [Adresse 4] au motif qu'il n'était pas démontré que le choix des termes de comparaison par l'administration, consistant en des biens (appartements, bureaux) similaires aux biens qui composent les immeubles de rapport de M. [H], lui portait grief. 







Les biens immobiliers de [Localité 8] et de [Localité 12] sont des immeubles de rapport, l'immeuble de [Localité 8] étant composé de trois lots à usage d'habitation, à savoir un appartement de 75 m² et deux appartements de 30 m² chacun, et l'immeuble de [Localité 12] de deux lots à usage de bureaux de 135 et 150 m² et de trois lots à usage d'habitation de type 2 (44,47 et 49 m²), composant un immeuble de rapport à usage mixte.



La nature et la valeur des immeubles de rapport ne sont pas comparables à la nature et à la valeur de chacun des lots qui les composent pris distinctement dès lors qu'ils constituent des ensembles indissociés, admettant une gestion globale, dont la spécificité est caractérisée dès lors qu'ils relèvent d'un segment propre et distinct, dans son fonctionnement et ses références, sur le marché immobilier général. D'ailleurs, cette spécificité est admise par l'administration dès lors qu'elle a appliqué afin d'en tenir compte, un abattement concernant l'immeuble de [Localité 8] et un taux de capitalisation de 8,5 % pour l'immeuble de [Localité 12]. 



Cependant, ces outils de pondération ne justifient pas qu'il ait été dérogé à l'obligation première de comparaison avec des termes similaires concernant en priorité les caractéristiques les plus essentielles du bien alors que le service fiscal ne soutient pas que, préalablement au choix de termes de comparaison ne répondant pas à cette spécificité, il n'a pas trouvé de termes de comparaison similaires, à savoir de transaction relatives à des immeubles de rapport dans un périmètre pertinent, ce qui au demeurant paraît peu probable concernant des biens situés dans ou à proximité immédiate de la métropole lilloise, étant précisé, concernant l'immeuble de [Localité 12], que, si le service fiscal indique ne pas avoir trouvé de locaux à usage de bureaux de surface et consistance similaire dans un périmètre proche du bien à évaluer, cette difficulté concerne des immeubles d'une nature différente de celle de l'immeuble en litige (immeuble de rapport mixte), de sorte que cette mention n'est pas opérante.



Enfin, contrairement à ce que soutient le service fiscal, indépendamment de l'option existante de valorisation financière résultant d'une possibilité de division, c'est la consistance de l'immeuble au jour de la déclaration et non une autre consistance, dans le sens de laquelle il pourrait être hypothétiquement faire l'objet d'une mutation, qui détermine sa valeur.



Dès lors, il appartenait au service fiscal de sélectionner des termes de comparaison pertinents et c'est à tort qu'il entend faire peser sur le contribuable l'obligation de démontrer que la référence à des termes ne présentant pas les mêmes caractéristiques essentielles lui cause un grief.



En conséquence, la décision entreprise doit être infirmée en ce qu'elle a confirmé la décision de rejet du 20 juin 2019 de la direction générale des finances publiques s'agissant du rehaussement de la valeur des immeubles sis [Adresse 14] et [Adresse 4], la méthode d'évaluation de ces biens n'étant pas pertinente. 



Par ailleurs, le jugement entrepris a infirmé partiellement cette décision s'agissant du rehaussement de la valeur de la résidence de M. [H] située à [Adresse 16], et prononcé le dégrèvement correspondant des impositions supplémentaires en droits et intérêts de retard mis à la charge de M. [H] au motif que les termes de comparaison produits par l'administration fiscale n'étaient pas adaptés, s'agissant de villas situées dans des parc « gardiennés » bénéficiant d'un accès direct à la mer et de prestation d'un standing supérieur à celles offerte par le bien dont l'évaluation est contestée. 



Ce chef ne fait pas l'objet de critique de la part de l'intimé et la demande de M. [H] visant à ce qu'un dégrèvement total soit ordonné et non un dégrèvement partiel à concurrence des valeurs de ce bien proposées par M. [N], expert qu'il a lui-même mandaté afin de démontrer la surévaluation pratiquée par l'administration, est sans objet, le dégrèvement ordonné n'étant pas « partiel » mais consécutif à l'infirmation de la décision du 20 juin 2019 de la direction générale des finances publiques s'agissant du rehaussement de la valeur de la résidence de M. [H] située à [Adresse 16].

 

Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé sur ce point. 



En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la direction générale des finances publiques succombant, il y a lieu de condamner le Trésor public aux dépens et à payer à M. [H] une indemnité au titre des frais irrépétibles qu'il a dû exposer, tant en première instance, les dispositions du jugement entrepris en application des ces dispositions étant infirmées, qu'en cause d'appel. 





PAR CES MOTIFS



La cour



confirme le jugement entrepris en ce qu'il a infirmé la décision de rejet du 20 juin 2019 de la direction générale des finances publiques s'agissant du rehaussement de la valeur de la résidence située à [Adresse 16], appartenant à M. [K] [H] et prononcé le dégrèvement correspondant des impositions supplémentaires en droit et intérêts de retard mis à la charge de M. [K] [H],



l'infirme en ce qu'il a confirmé la décision de rejet du 20 juin 2019 pour le surplus et a condamné les parties aux dépens partagés par moitié et débouté M. [K] [H] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



statuant à nouveau



infirme la décision de rejet du 20 juin 2019 de la direction générale des finances publiques s'agissant du rehaussement de la valeur des immeubles sis [Adresse 14] et [Adresse 4] appartenant à M. [K] [H],



prononce le dégrèvement correspondant des impositions supplémentaires en droit et intérêts de retard mis à la charge de M. [K] [H], 



condamne le Trésor public à payer à M. [K] [H] une indemnité pour frais irrépétibles de 1 000 euros pour chacune des procédures de première instance et d'appel,



le condamne aux dépens de première instance et d'appel.













Le greffier







Delphine Verhaeghe







Pour le président







Céline Miller