Cour d'Appel · CHAMBRE 1 SECTION 1 — 2 novembre 2023

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 1



ARRÊT DU 02/11/2023





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N° de MINUTE : 

N° RG 21/01713 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TQ2A



Jugement (N° 19/00890)

rendu le 18 février 2021 par le tribunal judiciaire de Douai







APPELANTS



Monsieur [O] [G]

né le 10 avril 1985 à [Localité 8]

Madame [F] [U] épouse [G]

née le 18 mai 1986 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



représentés par Me Marie-Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué assistés de Me Julien Houyez, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant, substitué par Me Marion Bourel, avocat au barreau de Lille



INTIMÉE



La SCI Shanangy

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 1]

[Adresse 1]



représentée par Me Alain Cockenpot, avocat au barreau de Douai, avocat constitué,



DÉBATS à l'audience publique du 13 février 2023 tenue par Camille Colonna magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Bruno Poupet, président de chambre

Céline Miller, conseiller

Camille Colonna, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 novembre 2023 après prorogation du délibéré en date du 25 mai 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Céline Miller, conseiller en remplacement de Bruno Poupet, président empêché et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 16 janvier 2023 



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Par acte authentique du 28 juillet 2016, M. [O] [G] et Mme [F] [U], son épouse, ont acquis de la SCI Shanangy un terrain destiné à la construction d'une maison à usage d'habitation situé [Adresse 11], figurant au cadastre sous les références section [Cadastre 6] et [Cadastre 7], après avoir renoncé à la condition suspensive d'obtention du permis de construire dont ils bénéficiaient au terme du compromis adopté en vue de cette vente. 



Le 10 avril 2018, M. et Mme [G], ayant renoncé à leur projet de construction, ont signé un compromis de vente de ce terrain avec Mme [D] [X] et M. [N] [L] sous condition suspensive de l'obtention par ces derniers, avant le 12 novembre 2018, d'un permis de construire purgé de tout recours des tiers. Ce compromis est devenu caduc, le maire de la commune de [Localité 10] les ayant informés, par courrier du 16 mai 2018, de l'incompatibilité de leur projet de construction avec les dispositions du plan local d'urbanisme.



Par courrier en date du 6 décembre 2018, M. et Mme [G], estimant que la SCI Shanangy avait manqué à son obligation de délivrance d'un terrain constructible, ont sollicité la résolution de la vente du 28 juillet 2016, en vain, et par acte d'huissier du 23 mai 2019, ont assigné leur venderesse devant le tribunal judiciaire de Douai aux fins, notamment, d'obtenir la résolution de la vente et l'indemnisation de leurs préjudices. 



Par jugement contradictoire du 18 février 2021, le tribunal a déclaré les demandes de M. et Mme [G] recevables, les en a déboutés et les a condamnés in solidum à verser à la SCI Shanangy la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 



M. et Mme [G] ont interjeté appel de ce jugement et, aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 2 novembre 2022, demandent à la cour, au visa des articles 1603, 1604, 1610, 1611, 1641 et 1137 du code civil, de l'infirmer et de :

- prononcer la résolution de la vente intervenue le 28 juillet 2016, 

- ordonner à la SCI Shanangy de leur restituer le prix de vente,

- la condamner à leur payer les sommes de : 

* 7 887,85 euros au titre des frais d'acte, 

* 14 637,94 euros au titre du coût du prêt immobilier, 

* 752 euros au titre de la taxe foncière, 

* 21 000 euros au titre de la perte de plus-value,

- la débouter de l'ensemble de ses demandes, 

- la condamner à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel, dont droit de recouvrement direct au profit de Me Laurent. 

Ils soutiennent que la résolution de la vente doit être prononcée sur le fondement du défaut de délivrance conforme ou, subsidiairement, sur le fondement de la garantie des vices cachés, et leurs préjudices indemnisés, le terrain ayant été vendu en tant que terrain constructible alors qu'il s'est révélé ne pas l'être puisqu'il ne permet pas de construction conforme au plan local d'urbanisme, ce que la SCI Shanangy ne pouvait ignorer. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 novembre 2022, la SCI Shanangy demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, juger irrecevable comme nouvelle la demande de garantie des vices cachés formée pour la première fois en cause d'appel par conclusions notifiées le 11 octobre 2022, la juger irrecevable à raison de la clause exonératoire des vices cachés contenue dans l'acte, la juger prescrite, débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes et les condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 

L'intimée soulève l'irrecevabilité de la demande de résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés, d'abord comme nouvelle au visa de l'article 564 du code civil, ensuite comme prescrite pour avoir été formulée par conclusions après le 28 juillet 2021, soit postérieurement à l'expiration d'un délai de cinq ans suivant la vente, mais aussi du fait de la clause exonératoire des vices cachés insérée à l'acte de vente.

Elle soutient, au fond, qu'il n'y a pas de défaut de délivrance conforme dès lors que ce n'est pas le terrain, situé en zone UA, zone constructible, qui est inconstructible mais le projet constructif présenté par Mme [X] et M. [L], lequel ne lui est pas opposable, qui ne répond pas aux prescriptions du plan local d'urbanisme. Elle souligne qu'aux termes de l'acte de vente, auquel est annexé un certificat d'urbanisme opérationnel, M. et Mme [G] ont renoncé à la condition suspensive d'obtention du permis de construire, faisant leur affaire personnelle des éventuels risques liés à l'acquisition, sans recours contre quiconque.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Si M. et Mme [G] sollicitent, aux termes de leurs dernières conclusions, l'infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, ils ne développent aucun moyen visant à le voir infirmer en ce qu'il a déclaré leurs demandes recevables, leur assignation ayant été publiée aux services de la publicité foncière, chef dont il n'ont en outre pas relevé appel dans le cadre de leur déclaration d'appel du 23 mars 2021, de sorte qu'en application des dispositions de l'article 901 4° du code de procédure civile, la cour n'est pas saisie de ce chef. 



Aux termes de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et doit donner ou restituer aux faits et aux actes litigieux leur exacte qualification sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.





Il est de jurisprudence constante que l'inconstructibilité d'un terrain constitue non pas un défaut de conformité mais un vice caché de la chose vendue rendant celle-ci impropre à l'usage auquel elle est destinée, si bien que la garantie des vices cachés constitue l'unique fondement possible de cette action.

Dès lors, si M. et Mme [G] ont sollicité la résolution de la vente litigieuse sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme résultant des articles 1602 et suivants du code civil, c'est sur le seul fondement de la garantie des vices cachés instaurée par les articles 1641 et suivants du code civil qu'elle doit être envisagée. 



L'article 1648 du code civil dispose que l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.



M. et Mme [G] soutiennent avoir eu connaissance du vice qu'ils allèguent, soit l'inconstructibilité du terrain, lorsque leurs acquéreurs potentiels se sont prévalus de la condition suspensive d'obtention du permis de construire après s'être vu refuser par courrier de la commune de [Localité 10] du 16 mai 2018 le permis qu'ils avaient sollicité. L'instance en résolution de la vente ayant été engagée le 23 mai 2019, leur action est recevable, quand bien-même ce n'est que par leurs conclusions notifiées le 11 octobre 2022 qu'ils ont invoqué le fondement de la garantie des vices cachés. (Cf Cour de cassation, chambre civile 3, 10 octobre 2007, pourvoi 06-18.130).



L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. 



En l'espèce, l'objet de l'acte de vente en date du 28 juillet 2016 est l'acquisition par M.'et Mme [G] d'un terrain, constitué de deux parcelles numérotées [Cadastre 6] et [Cadastre 7], destiné à la construction d'une maison à usage d'habitation, la circonstance qu'ils aient renoncé à la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire étant à cet égard sans incidence.



Les parcelles étant situées en zone UA, le terrain est classé en zone constructible ainsi que cela ressort du certificat relatif à la fiscalité applicable au bien émis par la mairie de [Localité 10], le 26 mai 2016.



Par ailleurs, il résulte des documents produits, notamment du plan de division de propriété, que la parcelle [Cadastre 6] constitue le chemin d'accès à la voie publique de la parcelle [Cadastre 7] et présente une longueur de plus de 38 mètres sur une largeur de 4 mètres à son ouverture sur la voie publique se réduisant à 3,85 mètres puis à 3,59 mètres en avançant vers la parcelle [Cadastre 7] dont la surface est de 2656 m². 

Or, il ressort de ses écrits des 16 mai 2018, 4 mars 2020 et 14 octobre 2021 que la commune de [Localité 10], au regard de l'article UA 3 (alinéa 3) du plan local d'urbanisme précisant que les accès sur la voie publique doivent être aménagés en fonction de l'importance du trafic de façon à éviter les risques pour la sécurité des usagers avec une ouverture minimale de 4 mètres de largeur, et sur le fondement d'une interprétation de cette disposition dans le sens d'une exigence d'une largeur minimale de 4 mètres du chemin privatif d'accès sur toute sa longueur et non seulement à l'ouverture sur la voie publique, s'est positionnée dans le sens d'un rejet de toute demande de permis de construire compte tenu de la configuration des lieux, indiquant qu'en l'état de cet accès aucune suite favorable ne pourrait être donnée à un projet de construction sur ces parcelles.

Cependant, cette position ne peut être considérée comme systématique ou définitive dès lors qu'elle est susceptible de contestation devant le juge administratif dans le cadre d'un éventuel recours contre un refus de permis de construire et considérant que ce rétrécissement du passage, imposé par deux constructions, existait déjà avant la division des parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 3], dont les parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 7] sont respectivement issues, et qu'un certificat d'urbanisme opérationnel a été délivré le 9 septembre 2015 certifiant que cette division foncière en vue de vendre le terrain à bâtir objet de la vente pour la construction d'une habitation pouvait être réalisée.

En conséquence, le défaut de constructibilité de la parcelle n'est pas caractérisé, étant précisé que le refus, antérieur à la vente, de la demande de permis de construire sur les parcelles avant division déposée par M. [J] [S], dont les appelants déduisent que l'intimée connaissait l'inconstructibilité du terrain, résultait des caractéristiques de ce projet et non d'une inconstructibilité du bien. 

En outre, la difficulté relative à l'obtention d'un permis de construire née de cette interprétation par la commune de l'article UA 3 du plan local d'urbanisme était connue des acquéreurs dès lors que tant ces dispositions que la réponse de la mairie de [Localité 10] à la demande de certificat d'urbanisme en date du 22 juillet 2015, aux termes de laquelle elle précisait que pour la parcelle [Cadastre 5] [devenue [Cadastre 6]], la largeur devait être de 4 mètres sur toute la longueur, le plan de division faisant apparaître les mesures de cette parcelle étaient annexé à l'acte authentique de vente, et qu'ils ont néanmoins renoncé à la condition suspensive dont ils bénéficiaient malgré les mises en garde du notaire instrumentaire, déclarant vouloir faire leur affaire personnelle des éventuels risques liés à cette acquisition sans recours contre quiconque. 



En l'absence de vice caché, la demande de résolution de la vente ne peut aboutir et le jugement doit être confirmé.



Il incombe à M. et Mme [G], parties perdantes, de supporter la charge des dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, ainsi que de leurs autres frais ; il est en outre équitable qu'en application de l'article 700 du même code, ils indemnisent l'intimée des frais irrépétibles par elle exposés en cause d'appel, les dispositions du jugement sur ces fondements devant en outre être confirmées.



PAR CES MOTIFS



La cour



déclare recevable la demande de résolution de la vente sur le fondement des vices cachés présentée par M. et Mme [G],



confirme le jugement entrepris,



condamne M. [O] [G] et Mme [F] [U], son épouse, aux dépens et au versement à la SCI Shanangy de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.











Le greffier







Delphine Verhaeghe







Pour le président







Céline Miller