Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 27 octobre 2023

ARRÊT N°23/

CO



N° RG 22/00117 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FU62





[X]



C/



S.C.I. PCL

























COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS



ARRÊT DU 27 OCTOBRE 2023



 Chambre civile TGI



Appel d'une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT-PIERRE en date du 29 NOVEMBRE 2021 suivant déclaration d'appel en date du 28 JANVIER 2022 RG n° 21/01993





APPELANTE :



Madame [O] [S] [X]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : Me Amel KHLIFI ETHEVE de la SELARL AMEL KHLIFI-ETHEVE ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/653 du 17/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis)





INTIMÉE :



S.C.I. PCL

[Adresse 1]

[Localité 4] (REUNION)

Représentant : Me Mikaël YACOUBI de la SELARL GAELLE JAFFRE ET MIKAEL YACOUBI, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION



DATE DE CLÔTURE : 9 février 2023.



DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Juin 2023 devant Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, qui en a fait un rapport, assisté de Madame Marina BOYER, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées.



Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 22 septembre 2023. A cette date, le délibéré a été prorogé au 27 Octobre 2023.



Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Nathalie BRUN, Présidente de chambre 



Qui en ont délibéré



greffiere lors des débats : Madame Marina BOYER, Greffière.

greffiere lors de la mise à disposition : Madame Nathalie BEBEAU, Greffière.



Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 27 Octobre 2023. 







* * * *











LA COUR : 



EXPOSÉ DU LITIGE :



1- Suivant contrat de bail à usage d'habitation, signé le 12 novembre 2018, la société LES MIMOSAS a donné en location à Mme [O] [S] [X] un appartement sis [Adresse 2], [Localité 4] (RÉUNION), moyennant le paiement d'un loyer mensuel d'un montant de 600,00€ charges non comprises.



2- La société LES MIMOSAS a vendu son appartement à la SCI P.C.L par acte authentique en date du 18 avril 2019, dressé par Maître [C] [Z], notaire à [Localité 5] (RÉUNION).

 

3- Se plaignant de ce que les loyers n'étaient plus payés, la SCI P.C.L a fait signifier à Mme [O] [S] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire suivant exploit d'huissier de justice en date du 25 juin 2020, puis a fait assigner son locataire devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de SAINT- PIERRE aux fins de condamnation à paiement, de résolution du bail et d'expulsion suivant acte d'huissier délivré le 13 juillet 2021.



4- Par jugement réputé contradictoire du 29 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre a :



- Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 novembre 2018 entre la SCI PCL et Madame [O] [S] [X] concernant I'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2], [Localité 4] sont réunies à la date du 25 août 2021 ;



- Dit qu'il n'y a pas lieu d'accorder d'office à Madame [O] [S] [X] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;



- Ordonné en conséquence à Madame [O] [S] [X] de libérer les lieux et de restituer les clefs dés la signification du présent jugement ;



- Dit qu'à défaut pour Madame [O] [S] [X] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs, la SCI PCL pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;



- Débouté la SCI PCL de sa demande d'astreinte ;



- Condamné Madame [O] [S] [X] à verser à la SCI PCL la somme de 6600 € (correspondant au montant des loyers impayés entre octobre 2019 et août 2020), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5400 € à compter du commandement de payer du 25 juin 2020 et à compter du présent jugement pour le surplus ;



- Condamné Madame [O] [S] [X] à verser à la SCI PCL une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 26 août 2020 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;



- Condamné Mme [O] [S] [X] à verser à la SCI P.C.L une somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamné Mme [O] [S] [X] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ;



- Rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision. 



5- Par déclaration en date du 28 janvier 2022, Mme [O] [S] [X] a interjeté appel du dit jugement.



6- Aux termes de ses dernières écritures signifiées le 30 mars 2022, l'appelante demande à la cour :



- De déclarer recevable et bien fondé son appel ;



- D'infirmer le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de SAINT-PIERRE du 29 novembre 2021 en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la SCI P.C.L et Mme [O] [S] [X] étaient réunies, ordonné l'expulsion de Mme [O] [S] [X], condamné Mme [O] [S] [X] à verser la somme de 6.600 € outre une indemnité mensuelle d'occupation, condamné Mme [O] [S] [X] à verser la somme de 800€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;



Statuant à nouveau, de :



- Débouter la SCI P.C.L de toutes ses demandes ;



- Constater l'insalubrité du logement donné à bail à Mme [X] [O] [S], sis [Adresse 3], [Localité 4] ;



- Condamner la SCI P.C.L à remettre en état le bien loué, sous astreinte de 50€ par jour de retard ;



- Condamner la SCI P.C.L à reloger Mme [O] [S] [X] dans l'attente de la réalisation des travaux de remise en état ;

 

- Condamner la SCI P.C.L à verser à Mme [O] [S] [X] la somme de 7.000 € en réparation de son préjudice de jouissance ;



- Condamner la SCI P.C.L à verser à Mme [O] [S] [X] la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;



- Condamner la SCI P.C.L aux entiers dépens ;

 

7- pour l'essentiel, l'appelante fait valoir :



- que le logement se trouve dans un état d'insalubrité du fait de moisissures, d'infiltrations et de la présence de rats et de cafards ;



- que le bailleur n'a pas respecté les obligations qui lui incombent de délivrer un appartement conforme à un usage d'habitation et d'assurer à son locataire la jouissance paisible de son logement ce qui l'autorisait à suspendre le paiement de ses loyers ;



- qu'elle ne peut être expulsée de son logement en l'absence de solution de relogement formulée par la SCI P.C.L ;



- que son expulsion aurait nécessairement des conséquences disproportionnées compte tenu de son état de précarité et de ses revenus qui ne sont pas suffisants pour assurer son relogement.



8- Aux termes de ses dernières écritures communiquées sur le RPVA le 29 juin 2022 (conclusions n° 1), la SCI P.C.L demande à la cour de :

 

- Confirmer dans toutes ses dispositions le jugement en date du 29 novembre 2021 (RG N° 2l/01993) rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de SAINT PIERRE (RÉUNION) ; 

 

- Débouter Mme [O] [S] [X], appelante, de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions car non fondées ; 

 

- Condamner Mme [O] [S] [X], appelante mal fondée, à payer à la SCI P.C.L, intimée, une somme de 3.500,00€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens avec bénéfice, , le cas échéant, du droit de recouvrement direct et exclusif des dépens et débours avancés au profit de la SELARL Gaelle JAFFRE-Mikael YACOUBI, société d'avocats inscrite au Barreau de SAINT PIERRE (RÉUNION). 

 

9- Pour l'essentiel, la SCI P.C.L fait valoir :



- que sa locataire ne l'a jamais alertée sur un quelconque manquement à ses obligations ;



- que la preuve de l'insalubrité n'est pas rapportée ;



- que sa locataire n'est pas fondée par conséquent à se prévaloir d'une exception d'inexécution ;



- que Mme [O] [S] [X] a quitté les lieux depuis le 10 mai 2022.



10- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 09 février 2023.



11- La cause est venue à l'audience du 16 juin 2023.



MOTIFS



Sur les obligations respectives des parties :



12- Aux termes des dispositions de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :



1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque les locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;



2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée;



3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;



4° (...).



13- Selon les dispositions de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :



1° D'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;



2° De payer le prix du bail aux termes convenus.



14- En l'espèce, il est établi par les pièces versées aux débats (commandement de payer du 25 juin 2020, lettre du bailleur à son locataire le 7 octobre 2019 et décompte locatif du 29 juin 2021) et d'ailleurs non contesté, que Mme [O] [S] [X] a cessé de payer le loyer qu'elle s'était engagée à verser à la SCI P.C.L, son bailleur, à partir du mois d'octobre 2019.



15- En sa qualité d'excipiens, il revient à Mme [O] [S] [X] de rapporter la preuve de l'état d'insalubrité qu'elle invoque, au titre d'une exception d'inexécution, pour justifier une suspension de l'exécution de son obligation de payer ses loyers.



16- Pour justifier de l'état d'insalubrité qu'elle invoque, Mme [O] [S] [X] a versé aux débats :



- un compte -rendu des échanges intervenus le 4 octobre 2021 dans le cadre de sa visite à la permanence de l'agence départementale d'information sur le logement (ci-après l'ADIL) ;



- des photos ;



- des témoignages.



17- Le préposé de l' ADIL s'est contenté de retranscrire sur son compte-rendu les déclarations de Mme [O] [S] [X] et les préconisations qu'il lui avait adressées en retour, mais il ne s'est pas déplacé sur les lieux et il n'a rien constaté par lui-même.



18- Les photos versées aux débats ne comportent aucune indication de date et de lieu.



19- Il n'est pas établi qu'elles correspondent à l'appartement que Mme [O] [S] [X] avait pris en location auprès de la SCI P.C.L.



20- Enfin, les témoignages que Mme [O] [S] [X] a produit portent sur des appartements distincts de celui qu'elle avait pris à bail.



21- La preuve n'est donc pas rapportée d'un quelconque manquement du bailleur à ses obligations qui soit susceptible de justifier une suspension par Mme [O] [S] [X] de l'exécution de son obligation de paiement de son loyer.



Sur les demandes de la SCI P.C.L :



22- La SCI P.C.L qui justifie avoir effectué les notification et saisine prévues par les dispositions des articles 24 II et 24 III de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que d'un commandement de payer resté infructueux est fondée à se prévaloir de la clause résolutoire figurant à l'article 12 de son bail à effet du 25 août 2020 et à obtenir l'expulsion de Mme [O] [S] [X].



23- C'est à bon droit que le premier juge a considéré que les pièces versées aux débats ne permettaient pas par contre d'établir, en l'absence de toute indication dans le bail, la réalité de la créance alléguée au titre du dépôt de garantie et des charges locatives.



24- La SCI P.C.L se borne à solliciter la confirmation du jugement sans renouveler les demandes qu'elle avait formées en première instance au titre de la clause pénale de son bail et de la majoration de l'indemnité d'occupation prévue à son contrat en cas de résiliation, demandes que le premier juge avait écartées.



25-Il convient par conséquent de confirmer la résiliation du bail, l'expulsion de Mme [O] [S] [X] et les condamnations prononcées par le premier juge au titre des loyers impayés et de l'indemnité d'occupation.

 

Sur les demandes de Mme [O] [S] [X] 



26- Mme [O] [S] [X] qui n'a pas rapporté la preuve d'un manquement du bailleur à ses obligations et dont le bail se voit résilié n'est pas fondée à obtenir réparation d'un préjudice de jouissance ni à poursuivre une quelconque remise en état des lieux.



Sur les dépens et les frais irrépétibles :



27- Mme [O] [S] [X], partie succombante, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.



28- En tant qu'elle supporte les dépens, Mme [O] [S] [X] n'est pas fondée à se prévaloir des dispositions de l'article700 du code de procédure civile. 

30- Il serait inéquitable de laisser SCI P.C.L supporter la charge des frais irrépétibles qu'elle a été conduite à exposer en cause d'appel.



31- La décision du premier juge sera confirmée en ce qui concerne les frais irrépétibles de première instance.



32- Mme [O] [S] [X] sera en outre condamnée à verser à la SCI P.C.L une somme de 500 € au titre de ses frais irrépétibles en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS :



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoir et en dernier ressort, en matière civile, par voie de mise à disposition au greffe ;



Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 29 novembre 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre ;



Statuant à nouveau,



Dit qu'il n'est pas établi de manquement de la part du bailleur à ses obligations;



Déboute Mme [O] [S] [X] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;



Dit que Mme [O] [S] [X] n'est pas fondée à poursuivre une quelconque remise en état des lieux ;



Condamne Mme [O] [S] [X] à verser à la SCI P.C.L la somme de 500 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;



Condamne Mme [O] [S] [X] aux dépens de l'appel avec bénéfice, le cas échéant, du droit de recouvrement direct et exclusif des dépens et débours avancés au profit de la SELARL Gaelle JAFFRE-Mikael YACOUBI, société d'avocats inscrite au Barreau de SAINT PIERRE (RÉUNION).



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT