Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 27 octobre 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 8



ARRET DU 27 OCTOBRE 2023



(n° , 2 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/09436 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHWBU



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 09 Mai 2023 -Juge des contentieux de la protection de MEAUX - RG n° 22/01146





APPELANTE

 

Etablissement Public [4] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentée par Me Cécile ROUQUETTE TEROUANNE de la SELARL C.V.S., avocat au barreau de PARIS, toque : P0098

Assistée par Me Agathe DE CHAZAL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0098 





INTIMEE 



Mme [O] [E]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Défaillante, assignation délivrée le 04.07.2023 à étude







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Septembre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire, 

 

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

 







ARRÊT :



- PAR DEFAUT

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffier, présente lors de la mise à disposition.

 

****



Par acte du 5 novembre 2019, l'établissement public [4] a consenti un bail d'habitation à Mme [E], aide soignante au sein de cet établissement hospitalier, sur des locaux situés [Adresse 1], à [Localité 2] (Seine et Marne), pour une durée de trois ans, moyennant un loyer mensuel initial de 576 euros et 135 euros de provision sur charges. 



Des loyers étant demeurés impayés à partir de mai 2020, l'établissement public [4] a, par acte du 21 octobre 2022, fait signifier à Mme [E] un commandement, visant la clause résolutoire insérée au bail, de payer l'arriéré locatif pour la somme de 5.364,33 euros, arrêtée au 31 août 2022.



Par acte du 15 novembre 2022, l'établissement public [4] a fait assigner Mme [E] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, statuant en référé, aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de la locataire et la voir condamner au paiement, à titre provisionnel, de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. 



Le juge des référés a soulevé d'office la question de la compétence d'attribution du juge judiciaire et invité les parties à présenter leurs observations sur ce point. 



Par ordonnance réputée contradictoire du 9 mai 2023, il : 


a déclaré recevable l'action de l'établissement public [4] ;

s'est déclaré incompétent pour statuer en référé sur la demande formulée aux fins d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion portant sur un logement de fonction concédé à titre accessoire du poste occupé par un agent fonctionnaire de l'administration hospitalière ; 

a renvoyé les parties à mieux se pourvoir ; 

a condamné l'établissement public [4] aux dépens comprenant le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens de l'article L. 111-7 et L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution. 




Par déclaration du 6 juin 2023, l'établissement public [4] a relevé appel de l'ensemble des chefs de dispositif de cette décision.



Le 7 juin 2023, il a déposé une requête aux fins d'être autorisé à assigner à jour fixe, qui a été acceptée suivant une décision du 12 juin 2023.



Aux termes de l'assignation à jour fixe délivrée le 4 juillet 2023 à Mme [E], il demande à la cour de : 


infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; 


statuant à nouveau, 


constater que le bail est arrivé à son terme le 4 novembre 2022, et en toute hypothèse, qu'est acquise la clause résolutoire insérée au bail, à la date du 21 novembre 2022, faute pour Mme [E] d'avoir déféré au commandement de payer visant la clause résolutoire du 21 octobre 2022 dans le délai imparti d'un mois ; 

condamner Mme [E] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 7.363,51 euros au titre de l'arriéré locatif, arrêté au 21 novembre 2022, date de la résiliation de plein droit ; 

ordonner l'expulsion de Mme [E] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, s'il y a lieu, et sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à compter de la signification du jugement à intervenir ; 

dire que le transport et la séquestration des meubles et objets laissés dans les lieux seront régis par les dispositions des articles R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d'exécution ; 

ordonner l'acquisition au profit de l'établissement public [4] du dépôt de garantie en application des clauses du bail ; 

condamner par provision Mme [E] à lui verser une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dû si le bail s'était poursuivi, à compter du 22 novembre 2022 et jusqu'à complète libération des locaux et restitution des clefs ; 

en tout état de cause, condamner Mme [E] à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.




Mme [E], assignée à jour fixe par acte du 4 juillet 2023 remis à l'étude du commissaire de justice, contenant signification de la déclaration d'appel n'a pas constitué avocat. 



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation à jour fixe de l'établissement public [4] pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions.





SUR CE, LA COUR,



Si Mme [E] n'a pas constitué avocat, il appartient néanmoins à la cour, en application de l'article 472 du code de procédure civile, de ne faire droit à la demande que dans la mesure où elle l'estime régulière, recevable et bien fondée. 



Il est constant que, par 'contrat de bail d'un logement consenti en raison de l'exercice d'une fonction' en date du 5 novembre 2019, l'établissement public [4] a consenti un bail d'habitation à Mme [E], aide soignante au sein de cet établissement hospitalier, sur des locaux situés dans un immeuble collectif d'habitation [Adresse 1], à [Localité 2] (Seine et Marne) (pièce [4] n°1).



Sur la compétence



L'établissement public [4] fait valoir que c'est à tort que le premier juge s'est déclaré incompétent au profit du tribunal administratif, alors que la compétence du juge judiciaire s'étend aux baux des immeubles du domaine privé des personnes publiques, ce qui est en l'espèce le cas, et que le présent litige ne relève d'aucune des circonstances dans lesquelles les juridictions administratives se reconnaissent compétentes. 



L'article L. 213-4-3 du code de l'organisation judiciaire dispose que 'le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.'



L'article L. 213-4-4 du même code prévoit que 'le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion'. 









Le litige relatif à un contrat liant l'occupant d'un bien immobilier et une personne publique ne relève du juge administratif que si le contrat porte sur l'occupation d'un bien faisant partie du domaine public (Conseil d'Etat, 21 décembre 2006, n°297488), si le bien est affecté au service public administratif hospitalier, ou si le logement est concédé par nécessité absolue de service (Conseil d'Etat, 2 juillet 2003, n°236990).



En l'espèce, il ne résulte pas des pièces produites que le local donné à bail constitue une dépendance du domaine public, dès lors que l'ensemble immobilier abritant le logement litigieux est distinct du site du [4] et n'est ni affecté au service public administratif hospitalier, ni aménagé pour l'exécution des missions de ce service, de sorte qu'il relève du domaine privé de l'établissement public [4]. 



De même, il ne ressort pas du contrat que celui-ci, établi au visa des articles 1708 à 1762 du code civil, comprend des clauses exorbitantes du droit commun.



Il ne résulte enfin d'aucun élément que le logement est occupé pour nécessité absolue de service, ce logement ayant été concédé hors de toute gratuité et à titre accessoire à la fonction d'aide soignante de Mme [E]. 

 

Il s'en infère que le juge judiciaire est compétent pour connaître de l'action de l'établissement public [4] à l'encontre de Mme [E]. L'ordonnance entreprise sera infirmée en ce sens.



Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail et sur les conséquences de droit 



L'établissement public [4] indique qu'il a fait signifier un commandement de payer à Mme [E] le 21 octobre 2022 auquel elle n'a pas déféré dans le délai d'un mois. 



En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



Le bail du 5 novembre 2019 prévoit, en son article 'Clause résolutoire' qu' 'A défaut d'exécution par le preneur de l'une quelconque des obligations résultant du présent acte - qui sont toutes de rigueur - et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter contenant la mention de la présente clause et mentionnant ce délai, restés sans effet, la présente convention de mise à disposition sera résiliée de plein droit et le bailleur pourra faire constater cette résiliation et ordonner l'expulsion du preneur et de tous occupants de son chef par simple ordonnance de référé.' 



Il est constant que, le 21 octobre 2022, l'établissement public [4] a fait délivrer à Mme [E] un commandement de payer les loyers d'un montant de 5.364,33 euros arrêtés au 31 août 2022, visant la clause résolutoire insérée au bail, et que les causes du commandement de payer n'ont été ni réglées ni contestées dans le délai d'un mois imparti par ledit acte conformément à la clause conventionnelle. Il convient, dès lors, de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 22 novembre 2022, avec toutes conséquences de droit, dont l'expulsion de Mme [E] et sa condamnation au paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, outre les charges.









Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré de loyers et charges



Au vu du bail et des pièces produites par l'appelant, l'arriéré de loyers et charges s'élève à la somme de 7.363,51 euros au titre de l'arriéré locatif, arrêté au 21 novembre 2022.



L'obligation de paiement de Mme [E] n'étant pas sérieusement contestable, elle sera condamnée au paiement d'une provision de ce montant. 



Sur l'acquisition du dépôt de garantie



Le bail du 5 novembre 2019 prévoit, en son article 'Dépôt de garantie' que 'le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts, sans préjudice de tous autres dans le cas de résiliation du premier bail par suite de l'inexécution par le preneur de l'une quelconque de ses obligations.'



L'acquisition du dépôt de garantie à titre d'indemnité forfaitaire de résiliation en application de l'article 'Dépôt de garantie' du contrat de bail constitue une clause pénale qui est susceptible de modération par le seul juge du fond. Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande. 



Sur les frais et dépens



Mme [E], partie perdante, sera tenue aux dépens de première instance et d'appel et condamnée au paiement d'une indemnité de 1.000 euros à hauteur d'appel sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La décision déférée sera infirmée en ce sens.





PAR CES MOTIFS 



Infirme l'ordonnance entreprise ;



Statuant à nouveau ;



Déclare le juge judiciaire compétent pour connaître de l'action de l'établissement public [4] à l'encontre de Mme [E] ; 



Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail consenti par l'établissement public [4] à la date du 22 novembre 2022 ;



Ordonne l'expulsion de Mme [E] et de tous occupants de son chef du logement qu'elle occupe dans l'immeuble situé [Adresse 1], à [Localité 2] (Seine et Marne), au besoin avec le concours de la force publique ;



Dit que le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;



Condamne Mme [E] à payer à l'établissement public [4] une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, outre les charges, à compter du 22 novembre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux ;







Condamne Mme [O] [E] à payer à l'établissement public [4] une provision de 7.363,51 euros au titre de l'arriéré locatif, arrêté au 21 novembre 2022 ;



Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'acquisition du dépôt de garantie ;



Condamne Mme [E] aux dépens de première instance et d'appel ;



La condamne à payer à l'établissement public [4] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 







LE GREFFIER LE PRÉSIDENT