Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 26 octobre 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 26 OCTOBRE 2023



(n° , 14 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 22/00559 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CE6VR



Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 septembre 2021 - Tribunal judiciaire de Créteil (3ème chambre) - RG n° 19/07964



APPELANTES



Mme [G] [R] veuve [L]

Née le 03 octobre 1943 à [Localité 10] (94)

[Adresse 6]

[Localité 8]



Mme [I] [L], nom d'usage [B]

Née le 17 juillet 1967 à [Localité 8] (94)

[Adresse 3]

[Localité 9]



Mme [D] [L]

Née le 22 mai 1971 à [Localité 8] (94)

[Adresse 1]

[Localité 7]



Représentées par Me Alain CROS, avocat au barreau de Val-de-Marne, toque : PC 182





INTIMEE



S.A.S. JMG AUTOMOBILES

Immatriculée au R.C.S. de Créteil sous le n° 802 146 761

Prise en la personne de ses représentantes légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 8]



Représentée par Me Philippe GALLAND de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : L0010





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 18 septembre 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Sandra Leroy, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre

Mme Sandra Leroy, conseillère

Mme Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua





ARRÊT :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.







FAITS ET PROCÉDURE



Par acte sous seing privé le 13 mars 2015, Mme [G] [R] veuve [L], Mme [I] [L] nom d'usage [B] et Mme [D] [L] ont donné à bail renouvelé à la SAS JMG Automobiles des locaux commerciaux situés au [Adresse 2] et [Adresse 4]-[Adresse 5] à [Localité 8].



La destination contractuelle des lieux est la suivante : « Un local à usage d'atelier construit et couvert en dur ; un local à usage d'atelier construit en tôle et bardage ; un bureau au rez-de-chaussée ; une cuisine, un WC, un bureau et une pièce à l'étage ; une vitrine en dur et couverte en tôle ; un pavillon construit et couvert en dur, élevé sur un sous-sol total, composé d'un rez-de-chaussée et divisé en cuisine, chambre, salle à manger, WC et douche ».



Le bail a été consenti pour une durée de trois, six, neuf années entières et consécutives à compter du 1er octobre 2014, pour se terminer le 30 septembre 2023, moyennant le versement d'un loyer annuel en principal de 46.858,93 € HT/HC, payable mensuellement à terme échu.



À compter d'avril 2017, la société SGIG Gicquel, dont l'activité principale est la location immobilière et la gérance immobilière, a été mandatée par les bailleresses pour prendre en charge la gestion locative des locaux donnés en location à la SAS JMG Automobiles.



Le 25 août 2017, à la suite de fortes intempéries, les locaux ont subi un dégât des eaux. La locataire en a avisé les bailleurs par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 août 2017. Le 28 août 2017, la SAS JMG Automobiles a fait poser une bâche de protection sur la toiture, moyennant le versement à la société Seneca, entreprise intervenante, de la somme de 3.480 € TTC.



À compter du 5 Janvier 2018, la société Seneca, qui avait bâché la toiture à la suite du sinistre survenu le 25 août 2017, a été mandatée afin de réparer celle-ci et a réalisé divers travaux.



Par courrier recommandé avec accusé de réception, en date du 25 janvier 2018, la société SGIG Gicquel a indiqué au preneur que le bâchage de la toiture constituait une mesure conservatoire, que les frais relatifs à cette mesure n'étaient pas à la charge du bailleur mais à celle de l'assureur du preneur, et qu'il convenait de transmettre à ce dernier les factures relatives aux dégâts survenus sur le matériel.



Le 31 janvier 2018, de nouvelles intempéries sont intervenues en région parisienne, occasionnant un important dégât des eaux au sein des locaux exploités par la SAS JMG Automobiles.



Par exploits d'huissier délivrés les 5, 7 et 9 mars 2018, la SAS JMG Automobiles a fait assigner à comparaître en référé Mme [G] [R] veuve [L], Mme [I] [L] nom d'usage [B] et Mme [D] [L] devant le tribunal de grande instance de Créteil afin de voir ordonner une mesure d'expertise des locaux donnés à bail.



L'expert judiciaire désigné, M. [W], a déposé son rapport le 3 mai 2019 sur la base duquel la SAS JMG Automobiles a fait assigner à comparaître Mme [G] [R] veuve [L], Mme [I] [L] nom d'usage [B] et Mme [D] [L] en paiement de diverses sommes devant le tribunal de grande instance de Créteil.



Par jugement du 21 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Créteil a :


ordonné à Mme [G] [R] veuve [L], Mme [I] [L] nom d'usage [B] et Mme [D] [L] de faire procéder aux travaux de réfection de la toiture tels que préconisés par le rapport d'expertise judiciaire, selon le devis établi le 07 novembre par l'entreprise IDF Couverture pour un montant de 52.700 € HT, sous le contrôle d'un architecte de son choix, sous astreinte provisoire de 80 € par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification du jugement ;

dit que l'astreinte courra pendant 4 mois ;

condamné in solidum Mme [G] [R] veuve [L], Mme [I] [L] nom d'usage [B] et Mme [D] [L] à payer à la SAS JMG Automobiles les sommes suivantes :




24.621,50 € au titre du préjudice de jouissance ;

2.900 € au titre des frais de bâchage conservatoire de la toiture ;

600 € au titre des frais afférents aux travaux provisoires estimés indispensables par l'expert ;

12.874,05 € au titre des frais de remplacement ou réparation du matériel d'ores et déjà réglés et à intervenir ;




débouté la SAS JMG Automobiles du surplus de ses demandes en paiement ;

rejeté la demande reconventionnelle de Mme [G] [R] veuve [L], Mme [I] [L] nom d'usage [B] et Mme [D] [L] ;

condamné in solidum Mme [G] [R] veuve [L], Mme [I] [L] nom d'usage [B] et Mme [D] [L] à payer à la SAS JMG Automobiles la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum Mme [G] [R] veuve [L], Mme [I] [L] nom d'usage [B] et Mme [D] [L] aux dépens comprenant les frais d'expertise ;

ordonné l'exécution provisoire.




Par déclaration du 31 décembre 2021, Mme [G] [R] veuve [L], Mme [I] [L] nom d'usage [B] et Mme [D] [L] ont interjeté appel du jugement des chefs ayant ordonné aux appelantes de faire réaliser des travaux sous astreinte, les ayant condamnées à indemniser la SAS JMG Automobiles de divers préjudices, les ayant déboutées de leur demande reconventionnelle, et les ayant condamnées in solidum sur le fondement des dispositions de l'art 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.





MOYENS ET PRÉTENTIONS



Vu les conclusions déposées le 28 mars 2022, par lesquelles les consorts [L], appelants, demandent à la Cour de :

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : 

- ordonné à Mme [G] [R] veuve [L], Mme [I] [L] nom d'usage [B] et Mme [D] [L] à faire procéder aux travaux de réfection de la toiture tels que préconisés par le rapport d'expertise judiciaire, selon le devis établi le 7 novembre par l'entreprise IDF Couverture pour un montant de 52.700 € HT, sous le contrôle d'un architecte de son choix, sous astreinte provisoire de 80 € par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification du jugement,

- dit que l'astreinte courra pendant 4 mois,

- condamné in solidum Mme [G] [R] veuve [L], Mme [I] [L] nom d'usage [B] et Mme [D] [L] à payer à la SAS JMG Automobiles les sommes suivantes :

- 24.621,50 € au titre du préjudice de jouissance ;

- 2.900 € au titre des frais de bâchage conservatoire de la toiture ;

- 600 € au titre des frais afférents aux travaux provisoires estimés indispensables par l'expert ;

- 12.874,05 € au titre des frais de remplacement ou réparation du matériel d'ores et déjà réglés et à intervenir

- débouté la SAS JMG Automobiles du surplus de ses demandes en paiement,

- rejeté la demande reconventionnelle de Mme [G] [R] veuve [L], Mme [I] [L] nom d'usage [B] et Mme [D] [L],

- condamné in solidum Mme [G] [R] veuve [L], Mme [I] [L] nom d'usage [B] et Mme [D] [L] à payer à la SAS JMG Automobiles la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné in solidum Mme [G] [R] veuve [L], Mme [I] [L] nom d'usage [B] et Mme [D] [L] aux dépens comprenant les frais d'expertise,

- ordonné l'exécution provisoire.

Statuant à nouveau : 

À titre principal : 

- débouter la SAS JMG Automobiles de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

- condamner la SAS JMG Automobiles à payer à Mme [G] [R] veuve [L], Mme [I] [L] nom d'usage [B] et Mme [D] [L] la somme de 25.548,82 € ; 

À titre subsidiaire : 

- minorer de 40 % toute somme pouvant être allouée à la SAS JMG Automobiles compte tenu du partage de responsabilité ;

- ordonner la compensation entre les créances réciproques ;

En tout état de cause :

- condamner la SAS JMG Automobiles à payer à Mme [G] [R] veuve [L], Mme [I] [L] nom d'usage [B] et Mme [D] [L] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - juger que chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposés.



Vu les conclusions déposées le 28 juin 2022, par lesquelles la SAS JMG Automobiles, intimée, demande à la Cour de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : 

« ordonné à Mme [G] [R] veuve [L], Mme [I] [L] nom d'usage [B] et Mme [D] [L] à faire procéder aux travaux de réfection de la toiture tel que préconisé par le rapport d'expertise judiciaire, selon le devis établi le 7 novembre par l'entreprise IDF Couverture pour un montant de 52.700 € HT, sous le contrôle d'un architecte de son choix, sous astreinte provisoire de 80 € par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement,

Dit que l'astreinte courra pendant 4 mois,

 Condamné in solidum Mme [G] [R] veuve [L], Mme [I] [L] nom d'usage [B] et Mme [D] [L] à payer à la SAS JMG Automobiles les sommes suivantes : 

- 24.621,50 € au titre du préjudice de jouissance ; 

- 2.900 € au titre des frais de bâchage conservatoire de la toiture ; 

- 600 € au titre des frais afférents aux travaux provisoires estimés indispensables par l'expert ; 




12.874,05 € au titre des frais de remplacement ou réparation du matériel d'ores et déjà réglés et à intervenir

Débouté la SAS JMG Automobiles du surplus de ses demandes en paiement, 




- rejeté la demande reconventionnelle de Mme [G] [R] veuve [L], Mme [I] [L] nom d'usage [B] et Mme [D] [L], 

 - condamné in solidum Mme [G] [R] veuve [L], Mme [I] [L] nom d'usage [B] et Mme [D] [L] à payer à la SAS JMG Automobiles la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné in solidum Mme [G] [R] veuve [L], Mme [I] [L] nom d'usage [B] et Mme [D] [L] aux dépens comprenant les frais d'expertise,

Ordonné l'exécution provisoire. »

Y ajoutant,

- condamner in solidum Madame [G] [R] veuve [L], Madame [I] [L], nom d'usage [B], Madame [D] [L], au paiement de la somme de 7.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera succinctement résumée.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 6 septembre 2023.



SUR CE,



1) Sur les demandes d'indemnisation de la SAS JMG Automobiles




Sur les responsabilités dans les désordres




Aux termes de l'article 1719 du Code civil, le bailleur a l'obligation d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.



Aux termes du jugement querellé, le premier juge a estimé qu'aucun manquement à son obligation d'entretien ne pouvait être retenu contre la SAS JMG Automobiles et que Mme [G] [R] veuve [L], Mme [I] [L] nom d'usage [B] et Mme [D] [L] sont entièrement responsables des désordres ayant affecté les locaux commerciaux donnés à bail, après avoir considéré que :




l'expert judiciaire dans son rapport indique clairement que les infiltrations sont liées à la vétusté de la couverture, mais aussi pour une moindre part au débordement ponctuel du cheneau de la couverture n° 3 qui devait être bouché et débordait, dont l'origine est un manque d'entretien ;

si l'article 6 du contrat de bail mentionne que « le preneur prend les lieux dans leur état actuel, sans pouvoir exiger du bailleur aucun travaux de réparation ou de remise en état », il est fait exception pour « ceux impliqués par la nécessité de maintenir les lieux loués clos et couverts » ;

l'expert judiciaire conclut que les infiltrations qui affectent la solidité des locaux loués, sont liées à titre principal à la vétusté et sont imputables aux propriétaires des murs du garage, indiquant dans une réponse à un dire de l'avocat de la SAS JMG Automobiles qu' « une part minime des infiltrations (en particulier les plus importantes décrites par la demanderesse ) était due à un manque d'entretien, certes difficile des chéneaux, aggravé par un manque de conformité du chéneau du bâtiment 3 » ;

concernant la vétusté, Mme [G] [R] veuve [L], Mme [I] [L] nom d'usage [B] et Mme [D] [L] ne peuvent valablement se prévaloir des travaux qu'elles ont fait diligenter à quatre reprises en cinq ans (en septembre 2013, en mars 2017, en janvier et février 2018), alors même qu'il ressort de l'expertise et des factures versées aux débats que les travaux en question n'ont pas consisté en des travaux d'entretien mais en des réparations conservatoires portant principalement sur l'étanchéité de la toiture ;

de même, elles ne sont pas fondées à invoquer le manquement de la SAS JMG Automobiles à son obligation d'entretien pour en conclure à un partage de responsabilité, alors que le locataire ne peut être déclaré responsable des désordres liés à la vétusté, dont la responsabilité incombe au seul bailleur, que les réparations concernant la toiture sont des grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil qui incombent au bailleur, que l'expert précise que seule une part minime des infiltrations était due à un manque d'entretien et que le reste de la couverture a été dans la mesure du possible correctement entretenu par la SAS JMG Automobiles, que l'expert judiciaire a constaté que l'un des chéneaux mis en cause n'était pas doté d'une deuxième évacuation réglementaire, que les chéneaux étaient difficilement accessibles du fait du défaut structurel des locaux loués, l'abondante végétation de la parcelle voisine obstruant de surcroît lesdits chéneaux ;

la SAS JMG Automobiles justifie avoir adressé deux courriers au gestionnaire du bien immobilier en septembre et décembre 2017 demandant aux bailleresses de contacter le propriétaire de la parcelle voisine pour supprimer la végétation débordant sur le toit du garage, courriers restés sans réponse, l'expert notant que « le 25 juillet 2018, cette végétation était très importante et ne pouvait que participer surtout en automne, à l'engorgement des chéneaux ».




Mme [G] [R] veuve [L], Mme [I] [L] nom d'usage [B] et Mme [D] [L] sollicitent l'infirmation du jugement attaqué de ce chef et à titre principal le débouté de la SAS JMG Automobiles en ses demandes tendant à engager leur responsabilité, et subsidiairement la minoration de 40 % de toute somme pouvant être allouée à la SAS JMG Automobiles afin de tenir compte d'un partage de responsabilité.



Au soutien de leurs prétentions, Mme [G] [R] veuve [L], Mme [I] [L] nom d'usage [B] et Mme [D] [L] exposent que la toiture n'aurait fait l'objet d'aucun entretien de la part de la locataire, en contravention aux dispositions du bail mettant à sa charge l'entretien des locaux loués, ainsi qu'au règlement sanitaire départemental, qu'elle s'est engagée à respecter, qui prévoit en son article 29.1 que les ouvrages d'évacuation doivent être maintenus en bon état de fonctionnement d'étanchéité et devront être nettoyés autant que nécessaire, notamment après la chute des feuilles.



Elle soulignent par ailleurs que si la SAS JMG Automobiles a prétendu devant les Premiers juges avoir subi de premières infiltrations à compter de l'année 2016, elle n'aurait justifié par aucune pièce en avoir informé son bailleur, en violation des stipulations contractuelles du bail prévoyant l'obligation pour le preneur de signaler sans délai au bailleur toutes dégradations ou détériorations des locaux, de sorte que la SAS JMG Automobiles aurait ainsi participé à la réalisation des préjudices qu'elle invoque, ce qui devrait donner lieu à un partage de responsabilité.



La SAS JMG Automobiles sollicite quant à elle la confirmation du jugement de ce chef, en exposant pour l'essentiel que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce par application de l'article 1720 du code civil.



Or, l'expert judiciaire aurait retenu que la cause principale à l'origine des désordres était la vétusté de la toiture et a imputé cette responsabilité « aux propriétaires des murs du garage » qui ont engagé leur responsabilité en s'obstinant à refuser de procéder à la réfection des trois zones endommagées de la toiture du garage.



La SAS JMG Automobiles conteste par ailleurs toute violation de ses obligations contractuelles de preneur, son président montant très régulièrement sur la toiture du garage afin de procéder au nettoyage des chéneaux et à la diffusion d'un traitement « anti-mousse » protégeant la toiture contre les moisissures, et ce, amplement plus de deux fois par an compte tenu de la chute des feuilles des nombreux arbres entourant le garage, et ayant par courriel du 1er septembre 2017 et courrier RAR du 8 octobre 2017, alerté la société Gicquel, gestionnaire du bien loué, de la végétalisation de la toiture provenant de la parcelle voisine, sans réponse.



Elle observe enfin que les travaux réalisés par les bailleurs sont insuffisants.



C'est par des motifs dont la pertinence en cause d'appel n'a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge a ainsi statué, après avoir relevé, à la lecture du rapport d'expertise judiciaire, qu'il en résultait que les désordres affectant les locaux loués et plus particulièrement les infiltrations affectant l'atelier de mécanique 1, l'atelier de mécanique 2 et l'atelier de peinture, ainsi que les zones humides affectant l'atelier de peinture et l'atelier mécanique 2, trouvaient leur origine dans la vétusté de la couverture dans les zones 3,4 et 5, qui n'assurent plus leur rôle de mise hors d'eau du garage, les nombreuses réparations diverses réalisées sur la couverture de la zone 3 ayant entraîné de nombreuses non-conformités notamment au niveau des jonctions et rives, des émergences toiture et de son chéneaux, qui ne comporte pas de trop plein ou de deuxième évacuation, les zones 4 et 5 étant quant à elles des extensions successives réalisées assez sommairement par des non professionnels avec des éléments de charpente métallique pour certains soudés, rallongés et présentant des zones importantes d'oxydation.



Si l'expert a indiqué que l'insuffisance de nettoyage des chéneaux a pu être à l'origine d'infiltrations plus importantes que celles constatées lors d'une réunion le 11 octobre 2018, il a néanmoins confirmé que la cause principale des infiltrations était bien l'état des couvertures des zones 3,4 et 5, qui n'assurent plus du tout leur rôle de mise hors d'eau du garage, le manque d'entretien ainsi reproché par les bailleresses à la SAS JMG Automobiles ne pouvant sérieusement entraîner un partage des responsabilités dans la survenance des infiltrations alors même qu'il résulte du rapport d'expertise que d'une part l'origine des infiltrations réside principalement dans la vétusté de la toiture, dont la responsabilité incombe au seul bailleur, et que d'autre part l'un des chéneaux mis en cause n'était pas doté d'une deuxième évacuation réglementaire, et que les chéneaux étaient difficilement accessibles du fait du défaut structurel des locaux loués, rendant leur entretien par le preneur particulièrement difficile, la charge de cet entretien étant de surcroît accrue par l'abondante végétation de la parcelle voisine obstruant lesdits chéneaux, dont le mandataire locatif des bailleresses avait été régulièrement tenu informé par courrier de septembre et décembre 2017 de la SAS JMG Automobiles, restés sans réponse.



Il convient par conséquent de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré Mme [G] [R] veuve [L], Mme [I] [L] nom d'usage [B] et Mme [D] [L] entièrement responsables des désordres ayant affecté les locaux commerciaux donnés à bail à la SAS JMG Automobiles.




Sur les travaux de réfection sous astreinte




Aux termes du jugement querellé, le premier juge a enjoint à Mme [G] [R] veuve [L], Mme [I] [L] nom d'usage [B] et Mme [D] [L] a procédé à leur frais aux travaux de réfection de la toiture tels que préconisés par le rapport d'expertise judiciaire selon le devis établi le 7 novembre 2018 par l'entreprise IDF Couverture pour un montant de 52.700 € HT, sous le contrôle d'un architecte de leur choix, et sous astreinte provisoire de 80 € par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification du jugement, après avoir considéré que :




l'expert judiciaire considère que pour remédier aux désordres subis par la SAS JMG Automobiles, il est nécessaire de procéder à la réfection intégrale de la toiture de l'atelier de peinture et des deux ateliers de mécanique, l'expert ayant validé le devis de la société IDF Couverture pour un montant de 52.700 € HT, soit 63.240 € TTC, devis produit par la SAS JMG Automobiles

l'expert estime que les prestations de dépose et repose de la toiture des zones concernées figurant dans le corps dudit devis sont cohérentes, l'expert précisant néanmoins que le métrage de la zone à remplacer (320 m²) semble avoir été sous-estimé et devra être calculé ou confirmé,

Mme [G] [R] veuve [L], Mme [I] [L] nom d'usage [B] et Mme [D] [L], responsables des désordres, devront par conséquent procéder à leur frais aux travaux ainsi préconisés par l'expert, sous astreinte, compte tenu du délai écoulé depuis les premières infiltrations, et afin de s'assurer de la bonne exécution des travaux par les bailleresses.




Mme [G] [R] veuve [L], Mme [I] [L] nom d'usage [B] et Mme [D] [L] sollicitent à titre principal l'infirmation du jugement entrepris de ce chef et le débouté de la SAS JMG Automobiles en l'ensemble de ses demandes fins et prétentions, en excipant d'un partage de responsabilité sans toutefois invoquer un quelconque argument à l'encontre du chiffrage des travaux retenu ou de l'astreinte prononcée.



C'est par des motifs dont la pertinence en cause d'appel n'a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge a ainsi statué, tirant les conséquences d'une part des constatations de l'expert judiciaire préconisant la réalisation de ces travaux nécessaires afin d'assurer l'étanchéité des locaux loués à la SAS JMG Automobiles, travaux relevant de la responsabilité des bailleresses, soumises à l'obligation de délivrer un bien clos et couvert, et d'autre part de l'écoulement du temps rendant nécessaire de s'assurer de la bonne exécution des travaux ainsi préconisés, dont au demeurant le chiffrage n'apparaît pas contesté par les appelantes, qui se bornent à éluder une part de leur responsabilité en invoquant un partage de responsabilité avec la SAS JMG Automobiles, rejeté tant par le premier juge que par le présent arrêt.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris de ce chef.




 Sur les préjudices





Sur le préjudice de jouissance




Aux termes du jugement entrepris, le premier juge a condamné in solidum les bailleresses à payer à la SAS JMG Automobiles la somme de 24.621,50 €, correspondant à 25 % du montant du loyer, soit 984,86 € sur une durée de 25 mois, après avoir relevé que :

-si la SAS JMG Automobiles sollicite le paiement d'une somme de 30.088,50 € au titre de son préjudice de jouissance de juin 2016 à septembre 2019, en invoquant l'existence de sinistres antérieurs au 25 août 2017, les photographies versées aux débats sont cependant insuffisantes à justifier de la demande, le tribunal n'étant pas en mesure au vu de ces seules pièces de s'assurer de la réalité et de l'étendue du préjudice allégué,

- compte tenu de la teneur des constatations expertales et des pièces versées au dossier, le préjudice de jouissance subi par la SAS JMG Automobiles sera retenu pour la période de septembre 2017 à septembre 2019, pour un montant total de 24.621,50 € correspondant à 25 % du montant du loyer, soit 984,86 € sur une durée de 25 mois.



Mme [G] [R] veuve [L], Mme [I] [L] nom d'usage [B] et Mme [D] [L] sollicitent l'infirmation du jugement de ce chef, et le débouté de la SAS JMG Automobiles de sa demande et subsidiairement la minoration de 40 % des sommes allouées à cette dernière, en excipant d'un partage des responsabilités entre les parties, tandis que la SAS JMG Automobiles sollicite la confirmation du jugement entrepris ce chef.



C'est par des motifs dont la pertinence en cause d'appel n'a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge ainsi statué, en tirant à juste titre les conséquences d'une part des constatations de l'expert judiciaire ayant cantonné le préjudice de jouissance de la SAS JMG Automobiles à la période de septembre 2017 à septembre 2019, et évalué ce préjudice sur ladite période à hauteur de 25 % du montant du loyer, et d'autre part de l'absence de partage des responsabilités entre le preneur et les bailleresses, qui ne contestent au demeurant pas l'évaluation ainsi réalisée par l'expert, se bornant uniquement à éluder une part de leur responsabilité à hauteur de 40 %, argumentation rejetée tant par le premier juge que par le présent arrêt.



En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé de ce chef.




Sur les frais de bâchage conservatoires de la toiture




Aux termes du jugement attaqué, le premier juge a condamné in solidum les bailleresses à régler à la SAS JMG Automobiles la somme de 2.900 € au titre des frais de bâchage conservatoire de la toiture, après avoir considéré que :

- Il résulte du rapport d'expertise « dégât des eaux » établi par l'expert mandaté par la Société Générali le 31 octobre 2017 que les frais de bâchage ne sont pas inclus dans les frais pris en charge par l'assurance, ce qui est corroboré par les courriers adressés aux bailleresses par le service de protection juridique pour le compte de la SAS JMG Automobiles,

- en conséquence, la SAS JMG Automobiles est bien fondée à réclamer aux bailleresses le remboursement de la somme ainsi visée, les travaux de bâchage réalisés à titre conservatoire ne devant pas être in fine supportés par le preneur.



Mme [G] [R] veuve [L], Mme [I] [L] nom d'usage [B] et Mme [D] [L] demandent l'infirmation du jugement de ce chef, et le débouté de la SAS JMG Automobiles de sa demande et subsidiairement la minoration de 40 % des sommes allouées à cette dernière, en excipant d'un partage des responsabilités entre les parties et de l'absence de justification du refus de l'assureur de prendre en charge ces frais, tandis que la SAS JMG Automobiles sollicite la confirmation du jugement entrepris ce chef.



C'est toutefois par des motifs dont la pertinence en cause d'appel n'a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge a ainsi statué, en tirant toutes les conséquences de l'engagement de la responsabilité des bailleresses dans les préjudices subis par la SAS JMG Automobiles suite aux dégâts des eaux subis, sans aucun partage de responsabilité ne puisse être reconnu entre les parties, conduisant ainsi à mettre à la charge des bailleresses, seules responsables des préjudices de la SAS JMG Automobiles, le coût du bâchage conservatoire de la toiture, non pris en charge par l'assureur de la SAS JMG Automobiles.



En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé de ce chef.




Sur les frais afférents aux travaux provisoires avancés par la SAS JMG Automobiles




Aux termes du jugement entrepris, le premier juge a condamné in solidum les bailleresses à verser à la SAS JMG Automobiles la somme de 600 € au titre de frais de travaux provisoires avancés par elle, après avoir relevé que :

- aux termes de sa note aux parties n° 1 en date du 25 juillet 2018, l'expert judiciaire a estimé que le nettoyage des chéneaux des couvertures n° 4 et 5, la réparation provisoire de l'extrémité du chéneau intérieur de la couverture n° 4, la refixation d'éléments ondulés de la couverture n° 3 consistaient en des travaux indispensables à réaliser impérativement avant la fermeture annuelle du garage pendant trois semaines à compter du 4 août 2018 dans le but de minimiser le risque de survenance d'un sinistre durant ladite période de congé et donc l'absence du personnel,

- la SAS JMG Automobiles a fait appel à la société Gogly qui est intervenue en urgence le 02 août 2018 moyennant le versement d'une somme de 600 €, facture réglée par la SAS JMG Automobiles,

- si les bailleresses soutiennent que ces travaux relèvent de l'entretien courant et doivent rester à la charge de la SAS JMG Automobiles, ce qu'a également retenu l'expert judiciaire, pour autant, d'une part l'encombrement des chéneaux est dû pour une large part à l'envahissement des feuillus provenant de la propriété voisine et ce alors même que les bailleresses n'ont pas répondu aux demandes répétées de la SAS JMG Automobiles d'alerter les propriétaires du fonds voisin, et d'autre part l'expert relève dans son rapport que le chéneaux intérieurs de la couverture quatre est fuyard et que la partie permettant l'évacuation des eaux à l'extérieur le long du bâtiment cinq est inaccessible et rempli de feuilles, de sorte que les désordres ne peuvent être imputés à un défaut d'entretien de la locataire mais bien à la vétusté, à la mauvaise configuration de certains éléments d'équipement et à la présente branche provenant de la propriété voisine, éléments extérieurs à la locataire.



Mme [G] [R] veuve [L], Mme [I] [L] nom d'usage [B] et Mme [D] [L] sollicitent l'infirmation du jugement de ce chef, et le débouté de la SAS JMG Automobiles de sa demande et subsidiairement la minoration de 40 % des sommes allouées à cette dernière, en faisant valoir pour l'essentiel que ces travaux relèveraient de l'obligation d'entretien du bien par le preneur, et ne sauraient dès lors être imputés aux bailleresses.



Néanmoins, c'est par des motifs dont la pertinence en cause d'appel n'a pas été altérée et que la cour adopte, que le premier juge a ainsi statué, en tirant toutes les conséquences des constatations expertales ayant mis en exergue les défauts structurels des chéneaux, notamment des fuites du chéneau intérieur de la couverture 4 et l'inaccessibilité de la partie permettant l'évacuation des eaux à l'extérieur du bâtiment 5, et l'imputabilité de l'encombrement des chéneaux à un envahissement de feuillus provenant de la propriété voisine, dont les bailleresses avaient été tenues informées par la SAS JMG Automobiles par le biais de la mandataire de gestion, sans réponse de leur part, de sorte que le coût de ces travaux provisoires, liés à la vétusté, à la mauvaise configuration de certains éléments de toiture et à la présence de végétation d'un fonds voisin, extérieur au preneur, ne peut qu'incomber aux bailleresses.



Il convient par conséquent de confirmer le jugement attaqué de ce chef.




 Sur les frais de remplacement ou de réparation de matériels




Aux termes du jugement querellé, le premier juge a condamné in solidum les bailleresses à verser à la SAS JMG Automobiles la somme de 12.874,05 € en réparation des frais de remplacement de réparation du matériel, réglés et à intervenir, après avoir relevé que :

- seules 7 factures parmi celles versées aux débats, antérieures à la nomination de l'expert et à la première réunion d'expertise, et qui manifestement correspondent des prestations en lien avec des infiltrations, sont prises en compte pour un montant global de 1.247,17 €,

- s'agissant des données de remplacement et réparation, la somme réclamée à hauteur de 11.626,88 € HT a été validé par l'expert mandaté par la compagnie d'assurances Generali, après qu'il ait considéré que le sinistre ne revêtait pas de caractère ponctuel et accidentel en raison de la vétusté de la toiture, de sorte que l'identité n'a pas été versée comme le corrobore la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par la protection de la SAS JMG Automobiles aux bailleresses le 27 décembre 2010, la SAS JMG Automobiles étant ainsi fondée à réclamer aux bailleresses la somme de 11.626,88 €.



Mme [G] [R] veuve [L], Mme [I] [L] nom d'usage [B] et Mme [D] [L] demandent l'infirmation du jugement de ce chef et le débouté à titre principal de la SAS JMG Automobiles en cette demande et subsidiairement la minoration de 40 % des sommes allouées à cette dernière, en excipant pour l'essentiel d'une absence de tout élément probant des préjudices ainsi invoqués, de leur lien avec les sinistres allégués, étant observé qu'il s'agirait pour partie de frais d'entretien des équipements du garage incombant à la SAS JMG Automobiles seule.



La SAS JMG Automobiles sollicite quant à elle la confirmation du jugement querellé de ce chef, en arguant pour l'essentiel avoir été contrainte d'engager des frais pour remplacer ou réparer du matériel détérioré par les sinistres, des réparations ou remplacements restant à réaliser pour un montant évalué par l'expert à la somme de 11.626,88 €.



Au cas d'espèce, il échet de relever que l'expert mandaté par la compagnie d'assurances de la SAS JMG Automobiles, la société Generali, a évalué dans un rapport du 31 octobre 2017 les frais de remplacement et de réparation de matériels pour un montant total de 11.696,88 € HT.



Si l'expert judiciaire a indiqué ne pas pouvoir émettre d'avis sur cette demande d'indemnisation, dont l'objet concernerait des prestations datant de plus d'un an pour des dégâts qui n'ont pas été observés contradictoirement, la cour relève néanmoins que l'expert mandaté par l'assurance de l'intimé a validé une indemnisation de ce chef à hauteur de 14.696,88 € HT dont il convient de déduire 5.072 € déjà payés, en précisant bien que « les infiltrations dans la toiture du local dont l'assuré est locataire sont fréquentes, dues à sa vétusté », le sinistre ne revêtant donc pas un caractère ponctuel et accidentel.



Par ailleurs, il résulte de la lecture du rapport d'expertise que la SAS JMG Automobiles a communiqué 7 factures d'un montant total de 1.247,17 € correspondants à des frais de remplacement de quatre luminaires carrosserie, de balais en caoutchouc pour enlever l'eau, de filtre cabine peinture, d'un aspirateur à eau, d'un chauffe-eau, de filtre cabine peinture et de pont ciseau bloqué.



Si les bailleresses contestent le lien entre lesdites factures et les infiltrations, force est néanmoins de constater à la lecture des factures que le libellé même des équipements ainsi remplacés ou achetés induit nécessairement un lien entre ces achats et la survenance d'infiltrations, excluant ainsi que ces dépenses s'analysent en de simples dépenses d'entretien des équipements de garage, à la charge de la SAS JMG Automobiles.



En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé de ce chef.



2) Sur la demande reconventionnelle de Mme [G] [R] veuve [L], Mme [I] [L] nom d'usage [B] et Mme [D] [L]



Aux termes de l'article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



Aux termes du jugement querellé, le premier juge a débouté les bailleresses de leur demande tendant au remboursement par la SAS JMG Automobiles d'une somme de 25 548,82 € qu'elles auraient avancés afin de financer des travaux d'entretien, après avoir considéré que les factures produites au soutien de cette demande révèlent que les travaux en cause consistent en des interventions menées sur les couvertures et à titre conservatoire de sorte que compte tenu de la vétusté affectant plus spécialement la couverture des ateliers, les bailleresses ne sont dès lors pas fondées à en répercuter le coût sur le preneur.



Mme [G] [R] veuve [L], Mme [I] [L] nom d'usage [B] et Mme [D] [L] sollicitent l'infirmation du jugement de ce chef en faisant valoir pour l'essentiel que les travaux ainsi financés par elles relèveraient de travaux d'entretien incombant contractuellement au preneur.



La SAS JMG Automobiles demande quant à elle à confirmation du jugement querellé de ce chef, en arguant en substance que les travaux ainsi réalisés ne relèveraient pas de l'entretien de la toiture et constitueraient des réparations provisoires en attente du remplacement de la toiture, qui ne lui incomberaient pas.



Au cas d'espèce, il est constant que la somme réclamée reconventionnellement par les bailleresses correspond à quatre factures :


une facture de la société la grise toiture en date du 18 septembre 2013, pour un montant de 11.056,42 € TTC, correspondant à des travaux de réparation et d'étanchéité de la toiture

une facture de la société MELIN en date du 13 mars 2017 d'un montant de 6.992,40 € TTC, correspondant à la réalisation d'une isolation thermique et d'un complexe étanche sur le toit terrasse,

une facture de la société Seneca en date du 15 janvier 2018, d'un montant de 9.500 € TTC, correspondant à des travaux de toiture afin d'en assurer l'étanchéité,

une facture de la société Seneca en date du 16 février 2018, d'un montant de 4.500 € TTC, correspondant à des travaux de toiture afin d'en assurer l'étanchéité.




S'il résulte de l'article 6 du contrat de bail commercial liant les parties que « le preneur prend les lieux dans leur état actuel, sans pouvoir exiger du bailleur aucuns travaux de réparation de remise en état » et « entretiendra les locaux loués en bon état de réparations locatives ou de menu entretien », il y est néanmoins fait exception pour « les travaux impliqués par la nécessité de maintenir les lieux loués clos et couverts », preneur n'ayant pas à prendre en charge « les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil ».



Or, à la lecture des factures invoquées par les bailleresses, il apparaît que les travaux ainsi avancés par elles concernent des travaux réalisés pour maintenir les locaux loués clos et couverts, en procédant à des réparations provisoires de la toiture vétuste, de sorte qu'ils s'analysent en des travaux incombant contractuellement aux seules bailleresses.



Dès lors, il conviendra de confirmer le jugement querellé de ce chef.



3) Sur la demande de compensation



Si Mme [G] [R] veuve [L], Mme [I] [L] nom d'usage [B] et Mme [D] [L] sollicitent la compensation des créances de la SAS JMG Automobiles à leur encontre avec des créances qu'elles détiendraient contre la preneuse, aucune créance des bailleresses à l'encontre de la SAS JMG Automobiles n'ayant été reconnue et fixée par le présent arrêt, cette demande, sans objet, sera par conséquent rejetée.



4) Sur les demandes accessoires



Il n'apparaît pas inéquitable de condamner in solidum Mme [G] [R] veuve [L], Mme [I] [L] nom d'usage [B] et Mme [D] [L] aux dépens d'appel. Les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge. 



En outre, Mme [G] [R] veuve [L], Mme [I] [L] nom d'usage [B] et Mme [D] [L] seront condamnées in solidum au paiement d'une indemnité de 7.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la SAS JMG Automobiles.



Mme [G] [R] veuve [L], Mme [I] [L] nom d'usage [B] et Mme [D] [L] seront quant à elles déboutées de leur demande de ce chef.





PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant publiquement, après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,



Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Créteil le 21 septembre 2021 sous le n° RG 1907964 en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant :



Déboute Mme [G] [R] veuve [L], Mme [I] [L] nom d'usage [B] et Mme [D] [L] de leur demande de compensation ;



Déboute Mme [G] [R] veuve [L], Mme [I] [L] nom d'usage [B] et Mme [D] [L] de leur demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;



Condamne in solidum Mme [G] [R] veuve [L], Mme [I] [L] nom d'usage [B] et Mme [D] [L] à verser à la SAS JMG Automobiles la somme de 7.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;



Condamne in solidum Mme [G] [R] veuve [L], Mme [I] [L] nom d'usage [B] et Mme [D] [L] aux dépens d'appel ;



Dit que les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge.



LA GREFFIERE LA PRESIDENTE