Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 26 octobre 2023

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



1ère CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 26 OCTOBRE 2023









N° RG 22/02255 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MWBX









[U] [S]

S.A.R.L. HOME INVEST

S.A.R.L. CALMA



c/



COMMUNE DE [Localité 5]

Etablissement Public [Localité 5] MÉTROPOLE

























Nature de la décision : AU FOND





























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement selon la procédure accélérée au fond rendu le 04 avril 2022 par le Président du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (RG : 21/01911) suivant déclaration d'appel du 09 mai 2022





APPELANTES :



[U] [S]

née le [Date naissance 1] 1995 à [Localité 10]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]



S.A.R.L. HOME INVEST, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]



S.A.R.L. CALMA, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]



représentées par Maître Thomas PERINET de la SELAS OPTEAM AVOCATS, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistées de Maître Guillaume ACHOU-LEPAGE de la SELARL GUILLAUME ACHOU-LEPAGE, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX





INTIMÉS :



COMMUNE DE [Localité 5], prise en la personne de son maire en exercice domicilié en cette qualité [Adresse 8]



Etablissement Public [Localité 5] MÉTROPOLE, pris en la personne de son Président domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 6]



représentés par Maître Barbara DUFRAISSE, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistés de Maître Emilie BACQUEYRISSES substituant Maître My-kim YANG PAYA de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de PARIS





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 septembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Emmanuel BREARD, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Madame Paule POIREL

Conseiller : Mme Bérengère VALLEE

Conseiller : M. Emmanuel BREARD

Greffier : Mme Véronique SAIGE





ARRÊT :



- contradictoire





- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





* * *



EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



Par actes du 12 avril 2019, la commune de [Localité 5] et l'établissement [Localité 5] Métropole ont fait assigner la SARL Home Invest, la SARL Calma, et Mme [U] [S] devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en la forme des référés, afin de les voir condamnés, au visa des articles L.631-7 et suivants, L.651-2 et suivants du code de la construction et de l'habitation, et L.324-1-1 du code du tourisme :

- à une amende d'un montant maximal de 50.000 euros par local, pour changement irrégulier de destination d'un immeuble à usage d'habitation, avec perception de cette amende par la commune de [Localité 5] ;

- de voir ordonner le retour à l'usage d'habitation des locaux transformés sans autorisation, sous astreinte d'un montant maximum de 1.000 euros par jour, le produit de l'astreinte étant intégralement reversé à la commune ;

- de les voir condamner in solidum au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Ils exposent que la société Home Invest et Mme [S] sont propriétaires de deux appartements de 41 et 62 m², [Adresse 3], que Mme [S] est propriétaire de deux biens de 47 et 25 m² dans le même immeuble, et que la gestion de ces biens est assurée par la société Calma.

 

Par procès-verbal du 15 octobre 2018, il a été constaté que ces biens ont été affectés depuis le 1er mars 2018 à plusieurs reprises en location meublée pour une clientèle de passage, sans que ce changement de destination des lieux ait fait l'objet d'une autorisation préalable.



Par ordonnance du 21 octobre 2019, le président du tribunal judiciaire a sursis à statuer dans l'attente d'une décision de la cour de cassation, elle-même dans l'attente d'une réponse de la cour de justice de l'Union Européenne à une question préjudicielle, et il a ordonné le retrait du rôle.



Le dossier a été remis au rôle à la requête de la commune de [Localité 5] et de [Localité 5] Métropole.



Par jugement du 4 avril 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- déclaré l'établissement [Localité 5] Métropole irrecevable en ses demandes,

- constaté le changement de destination sans autorisation préalable des appartements constituant les lots 1 à 5 de la copropriété située [Adresse 3],

- condamné en conséquence la société Home Invest à payer à la commune de [Localité 5] deux amendes civiles de 15.000 euros chacune, soit 30.000 euros au total,

- condamné Mme [S] à payer à la commune de [Localité 5] deux amendes civiles de 15.000 euros chacune, soit 30.000 euros au total,

- condamné in solidum la société Home Invest et Mme [S] à payer à la commune de [Localité 5] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté la commune de [Localité 5] du surplus de ses demandes,

- débouté les défendeurs de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et condamne in solidum la société Home Invest et Mme [S] aux dépens.







La Sarl Home Invest, Mme [S] et la Sarl Calma ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 9 mai 2022 et par conclusions déposées le 23 mars 2023, elles demandent à la cour de :

- déclarer recevable et bien fondé l'appel formé par les sociétés Home Invest, Calma et Madame [S], 

Y faisant droit, 

- réformer le jugement rendu le 4 avril 2022, sous le n° RG 21/01911 par le tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en la forme des référés en ce qu'il a : 

* Constaté le changement de destination sans autorisation préalable des appartements constituants les lots 1 à 5 de la copropriété située [Adresse 3] ; 

* Condamné en conséquence la société Home Invest à payer à la commune de [Localité 5] deux amendes civiles de 15.000 euros chacune, soit 30.000 euros au total; 

* Condamné en conséquence Mme [S] à payer à la commune de [Localité 5] deux amendes civiles de 15.000 euros chacune, soit 30.000 euros au total ; 

* Condamné in solidum la société Home Invest et Mme [S] à payer à la commune de [Localité 5] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

* Débouté la société Home Invest, Madame [S] et la société Calma de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

* Condamné in solidum la société Home Invest et Mme [S] aux dépens.

- le confirmer pour le surplus,

Puis statuant à nouveau, 

A titre principal :

rejeter l'ensemble des demandes formulées par la commune de [Localité 5],

A titre subsidiaire :

- juger que la somme de 15 000 euros par local, prononcée par le tribunal judiciaire de Bordeaux est manifestement disproportionnée,

- fixer souverainement, au regard des éléments du dossier, le quantum de la peine en prenant en considération les circonstances du dossier, la bonne foi des propriétaires, le faible profit généré par les locations illégales et leur absence impact sur la pénurie de logement dans le secteur,

En tout état de cause :

- condamner la commune de [Localité 5] à verser la somme de 2 500 euros à la société Home Invest, la Sarl Calma et Madame [S] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la commune de [Localité 5] aux entiers dépens.





Par conclusions déposées le 18 août 2023, la commune de [Localité 5] demande à la cour de :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 4 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Bordeaux,

- débouter la société Calma, la société Home Invest et Mme [S] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions comme étant mal fondées,

Y ajoutant, 

- condamner in solidum la société Calma, la société Home Invest et Mme [S], en cause d'appel, la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum la société Calma, la société Home Invest et Mme [S] aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel. 



L'affaire a été renvoyée à l'audience rapporteur du 4 septembre 2023.



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 21 août 2023.







MOTIFS DE LA DÉCISION



I Sur la preuve du changement de destination des locaux objets du litige depuis le 1er janvier 1970.



Les appelantes reprochent au premier juge d'avoir retenu l'absence de changement de destination des lieux objets du litige depuis le 1er janvier 1970, alors qu'elles disent que cet élément n'est pas rapporté par la commune de [Localité 5].



Ainsi, elles indiquent que le seul versement de la matrice cadastrale de l'année 2014 à 2018 faisant état de la présence d'appartements n'est pas suffisant pour affirmer que les locaux étaient à usage d'habitation au 1er janvier 1970, faute de préciser la destination des lieux à cette date, ni que des travaux ne sont pas intervenus entre 1970 et 2014, ou depuis le 1er janvier 2018 pour les transformer en habitation.



De plus, ils estiment que la matrice cadastrale n'est pas suffisante pour établir la destination des lieux au 1er janvier 1970.



***



La commune de [Localité 5] considère pour sa part qu'il ressort du cadastre que les 4 locaux situés [Adresse 3] étaient à usage d'habitation et que cet usage ressort de la déclaration H1 établie le 4 octobre 1970 par le propriétaire de l'époque.



Elle avance que l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 est avéré. 



Elle dénonce le fait que les mêmes locaux sont proposés à la location meublés, notamment sur différents sites internet, de manière répétée entre le 1er mars et le 5 octobre 2018, pour une durée courte et que la clientèle de passage n'y élit pas domicile.



***



L'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation énonce que 'La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des [Localité 7], de [Localité 9] et du [Localité 11]. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article'.



L'article L.651-2 du même code ajoute que 'Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L.631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat. Le produit de l'amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l'administration peut procéder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires'.



La cour constate qu'il est communiqué par la commune de [Localité 5] au soutien de son affirmation selon laquelle les immeubles étaient au 1er janvier 1970 destinés à un usage d'habitation la seule déclaration H1 déposée par le propriétaire des lieux le 4 octobre 1970, laquelle n'est pas suffisante.



En effet, ce document, qui n'est qu'une annexe au cadastre et n'est corroboré par aucun autre élément, ne saurait à lui seul rapporter la preuve de ce que les locaux objets du présent litige étaient à destination d'habitation au 1er janvier 1970, alors qu'il s'agit d'une condition exigée par l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation à son application (en ce sens 3ème chambre civile de la Cour de Cassation le 18 février 2021, pourvoi n°19-11462).



Il s'ensuit que les demandes faites par la commune de [Localité 5] devront être rejetées en totalité et la décision attaquée infirmée en totalité.



II Sur les demandes annexes.



Aux termes de l'article 696 alinéa premier du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Sur ce fondement, la commune de [Localité 5], qui succombe au principal, supportera la charge des dépens.



En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.



En l'espèce, l'équité commande que la commune de [Localité 5] soit condamnée à régler un montant de 2.000 € aux sociétés Home Invest, Calma et à Mme [S], ensemble, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure en appel.





PAR CES MOTIFS



La cour,



INFIRME la décision rendue par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 4 avril 2022 ;



Statuant à nouveau,







REJETTE l'ensemble des demandes faites par la commune de [Localité 5] ;



Y ajoutant,



CONDAMNE la commune de [Localité 5] aux entiers dépens de la présente instance ;



CONDAMNE la commune de [Localité 5] à régler aux sociétés Home Invest, Calma et à Mme [S], ensemble la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance d'appel.





Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,