Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 26 octobre 2023

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 26 OCTOBRE 2023





N° RG 20/01948 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-LRYP







Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE AGORA





c/



S.C.I. HUGONAM



























Nature de la décision : AU FOND





























Grosse délivrée le :



aux avocats





Décision déférée à la cour : jugement rendu le 28 mai 2020 (R.G. 19/01671) par la 1ère chambre civile du Tribnal judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 09 juin 2020





APPELANTE :



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE AGORA,

 pris en la personne de son syndic la SAS LOFT ONE DIRECTION REGIONALE NOUVELLE AQUITAINE, dont le siège social est situé [Adresse 2], immatriculée au RCS de Bordeaux sous le numéro 400 599 478

demeurant [Adresse 1]



Représentée par Me Sylvain GALINAT de la SELARL GALINAT BARANDAS, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par Me Dorian AUBIN, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉE :



S.C.I. HUGONAM 

Prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

demeurant [Adresse 3]



Représentée par Me Caroline SALVIAT de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par Me Luisa MANN, avocate au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 septembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Jacques BOUDY, Président,

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller,

Madame Christine DEFOY, Conseillère,



Greffier lors des débats : Mme Mélody VIGNOLLE-DELTI







ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





FAITS ET PROCÉDURE :



L'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] est organisé en un syndicat de copropriétaires de cette résidence appelée Agora et soumis au statut de la copropriété. 



La SCI Hugonam est propriétaire au sein dudit immeuble des lots numérotés 2 et 5 qui consistent en un local commercial avec droit de jouissance exclusive des jardins attenants en ce compris une terrasse au rez-de-chaussée et un parking. 



Le lot n°2 correspondant au local à usage de commerce est actuellement loué à la société Tomjam qui exploite un fonds de commerce de 'Bar Licence IV- Restaurant-Pub-Brasserie-Snack-Pizzeria'. 



Considérant que des infiltrations provenant du toit terrasse gênaient l'activité de sa locataire, la SCI Hugonam a mis en demeure le syndic de copropriété, par lettre du 28 avril 2016, de réaliser les travaux de remise en état. 



La SCI Hugonam a ensuite saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux, qui, par ordonnance du 19 février 2018, a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [F] en qualité d'expert judiciaire. Le rapport définitif a été déposé le 3 juillet 2018.



Par acte d'huissier du 5 février 2019, la SCI Hugonam a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence Agora, pris en la personne de son syndic, devant le tribunal de grande instance de Bordeaux afin qu'il soit jugé responsable des dommages causés à la SCI Hugonam par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes et condamné à réaliser des travaux réparatoires sous astreinte de 100 euros par jour de retard 



Par jugement du 28 mai 2020, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : 

- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Agora, pris en la personne de son syndic la SAS Loft One Direction Régionale Nouvelle Aquitaine, à faire réaliser les travaux d'étanchéité de la toiture conformément au devis établi par l'EURL Sebs le 15 mai 2018, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l'issue d'un délai de 3 mois suivant la signification du jugement à intervenir, 

- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Agora, pris en la personne de son syndic la SAS Loft One Direction Régionale Nouvelle Aquitaine, à payer à la SCI Hugonam une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens incluant les frais d'expertise judiciaire, 

- dispensé la SCI Hugonam de toute participation aux frais de procédure, 

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision. 



Le syndicat des copropriétaires de la résidence Agora, pris en la personne de son syndic la SAS Loft One Direction Régionale Nouvelle Aquitaine a relevé appel de l'entier jugement le 9 juin 2020. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 8 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence Agora représentée par son syndic la SAS Loft One Direction Régionale Nouvelle Aquitaine demande à la cour de :

- réformer dans toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 28 mai 2020, 

Et statuant à nouveau, 

À titre principal, 

- dire et juger que les dommages allégués par la SCI Hugonam sont le résultat direct de travaux non autorisés réalisés par l'ancien propriétaire, la SCI Wales tel que cela est souligné par l'expert judiciaire, 

- dire et juger inapplicable la théorie de l'accession telle que sollicitée par la SCI Hugonam, 

- constater ainsi qu'il n'est pas responsable des dommages causés à la SCI Hugonam, 

En conséquence, 

- débouter la SCI Hugonam de l'ensemble de ses demandes à son égard, 

À titre subsidiaire, 

- constater que les travaux sollicités par l'expert judiciaire de nature à faire cesser le trouble allégué ont bien été réalisé à ses frais, 

- lui donner acte de ce que la réfection totale de l'étanchéité du toit terrasse n'est pas nécessaire, 

En conséquence, 

- débouter la SCI Hugonam de l'ensemble de ses demandes à son égard, 

En tout état de cause, 

- condamner la SCI Hugonam à lui payer la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 7 décembre 2020, la SCI Hugonam demande à la cour, sur le fondement de l'article 555 du code civil et de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de :

- confirmer le jugement du 28 mai 2020 en toutes ses dispositions en ce qu'il :

- a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Agora pris en la personne de son syndic à faire réaliser les travaux d'étanchéité de la toiture conformément au devis établi par l'EURL Sebs le 15 mai 2018, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l'issue d'un délai de 3 mois suivant la signification du jugement à intervenir, 

- a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Agora, pris en la personne de son syndic, à lui payer une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens incluant les frais d'expertise judiciaire, 

- l'a dispensé de toute participation aux frais de procédure, 

- a ordonné l'exécution provisoire, 

- débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Agora, pris en la personne de son syndic SAS Loft One Direction Régionale Nouvelle Aquitaine de l'intégralité de ses demandes, 

- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Agora, pris en la personne de son syndic SAS Loft One Direction Régionale Nouvelle Aquitaine, à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel. 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 août 2023.





MOTIFS



Sur le nature de l'ouvrage responsable des infiltrations au préjudice de la SCI Hugoman



Le tribunal a jugé que les désordres provenaient des travaux réalisés en 2001 par le propriétaire sur le lot n° 2 consistant en la mise en place d'une cheminée d'aération du local commercial et que si ces travaux avaient été réalisés sans autorisation sur les parties communes, le syndicat des copropriétaires avait renoncé à en solliciter leur destruction, si bien que les nouveaux ouvrages étaient devenus une partie commune en vertu de la théorie de l'accession.

Le syndicat des copropriétaires soutient que ces travaux réalisés par la SCI Wales, venderesse de la SCI Hugonam, ne peuvent en aucun cas être considérés comme des parties communes en vertu de la théorie de l'accession. En conséquence, s'agissant de travaux non autorisés du propriétaire responsable de ceux-ci, le syndicat des copropriétaires ne saurait voir sa responsabilité engagée au titre des désordres invoqués par la SCI Hugonam, sur ses parties communes.

La SCI Hugoman sollicite la confirmation du jugement sur ce point ajoutant que le syndicat des copropriétaires avait renoncé à agir contre le copropriétaire qui avait à l'époque réalisé l'ouvrage litigieux et aucune contestation n'a été effectuée par lui dans le délai de 10 ans de sorte que la cheminée et le batardeau litigieux font désormais partie intégrante de la copropriété.

 

 ***



Il n'est pas contesté que les infiltrations proviennent de la construction, en 2001, par l'ancien propriétaire du lot n° 2, sans autorisation du syndicat des copropriétaires, d'une cheminée et d'un conduit de cheminée, outre d'un batardeau, d'un abri à marchandise et d'une terrasse.

Aux termes de la résolution n° 9 de l'assemblée générale des copropriétaires du 9 février 2004, il a été décidé par ces derniers de mettre un terme à la procédure qu'ils avaient imaginée à l'encontre du propriétaire du lot n°2, mais à la condition que l'exutoire soit mis aux normes.

S'il n'est pas démontré par l'une ou l'autre des parties que cette mise aux normes ait été réalisée, il est constant qu'aucune procédure n'a été poursuivie ou menée au titre des travaux litigieux.

En conséquence, en application combinée de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 2224 du code civil, l'action du syndicat des copropriétaires pour faire enlever ou modifier les ouvrages litigieux est désormais prescrite.

Toutefois, les ouvrages litigieux consistant en la mise en place en 2001 d'une cheminée d'aération du local commercial du lot n°2, et traversant les parties communes en s'y incorporant sont devenus eux-mêmes des parties communes, ainsi que le premier juge l'a exactement apprécié.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit que les ouvrages litigieux s'étaient incorporés aux parties communes par la théorie de l'accession.



Sur les travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires pour faire cesser le trouble 



Le tribunal a jugé que les travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires étaient insuffisants pour faire cesser les désordres alors que notamment la réfection totale de l'étanchéité préconisée par l'expert judiciaire n'avait pas été réalisée et il n'était pas démontré que cette réfection totale ne soit pas nécessaire.

L'appelant considère au contraire que les travaux déjà réalisés par lui sont suffisants à faire cesser le trouble exposé alors que l'eau de pluie s'écoule désormais normalement. 

La société Hugoman soutient pour sa part que le syndicat des copropriétaires ne communique aucun justificatif des travaux de reprise qu'il affirme avoir entrepris mais qu'en toute hypothèse l'étanchéité de la toiture préconisée par l'expert judiciaire n'a pas été réalisée.



 ***



Si le syndicat des copropriétaires démontre avoir réalisé, conformément aux conclusions de l'expert judiciaire, l'arasement du batardeau et le débouchage de la descente d'évacuation d'eau, il reconnait ne pas avoir réalisé la réfection de l'étanchéité de la toiture, au motif affirme-t-il qu'à la suite des travaux qu'il a réalisés en 2018, il a été constaté que l'eau de pluie s'écoulait désormais normalement. Il justifie avoir néanmoins réalisé également, selon devis accepté de la société Soprema, des travaux de renforcement des zones de jonction sur le toit terrasse.

Depuis la réalisation par le syndicat des copropriétaires des travaux préconisés par l'expert judiciaire, et ceux qu'il avait « conseillés » réalisés partiellement par le renforcement de jonction sur le toit terrasse à la fin de l'année 2018, il convient de constater que les parties ne démontrent pas l'existence de nouvelles infiltrations et il convient de rappeler que l'expert judiciaire avait prescrit de refaire entièrement l'étanchéité de la toiture car il était dans l'ignorance des points de faiblesses du revêtement étanche de la terrasse. 

Aussi, on peut considérer que les travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires en 2018 ont eu pour conséquence de faire cesser les infiltrations.

En conséquence, le jugement sera réformé en ce qu'il avait condamné l'appelant à la réalisation de travaux d'étanchéité de la terrasse sous astreinte, ainsi qu'à payer une indemnité de procédure à la SCI Hugoman et aux dépens.



Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens 

 

La SCI Hugoman sera condamnée aux entiers dépens, les frais d'expertise judiciaire devant toutefois être supportés par le syndicat des copropriétaires.

La SCI Hugoman sera en outre condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS 



La Cour,



Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a dit que les ouvrages réalisés par le propriétaire du lot numéro 2 en 2001 était devenus des parties communes et en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Agora aux frais d'expertise judiciaire ;



Le réforme pour le surplus et statuant à nouveau :



Déboute la SCI Hugonam de ses demandes à l'égard du syndicat des copropriétaires de la résidence Agora ;



Condamne la SCI Hugoman à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Agora la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SCI Hugoman aux dépens d'instance et d'appel.





La présente décision a été signée par Monsieur Jacques BOUDY, président, et Madame Mélody VIGNOLLE-DELTI, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





 LE GREFFIER LE PRESIDENT