Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 26 octobre 2023

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 26 OCTOBRE 2023





N° RG 20/01799 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-LRGI







S.A.S. AFC PROMOTION





c/



Madame [Y] [G] épouse [R]

Monsieur [B] [R]



























Nature de la décision : AU FOND





























Grosse délivrée le :



aux avocats





Décision déférée à la cour : jugement rendu le 18 février 2020 (R.G. 19/02664) par la 7ème chambre civile du Tribunal judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 20 mai 2020





APPELANTE :



S.A.S. AFC PROMOTION 

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

demeurant [Adresse 1]



Représentée par Me Vianney LE COQ DE KERLAND de l'AARPI RIVIERE - DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉS :



[Y] [G] épouse [R]

née le 30 Août 1962 à [Localité 5]

de nationalité Française

Profession : Employée, 

demeurant [Adresse 2]



[B] [R]

né le 30 Juillet 1962 à [Localité 4]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]



Représentés par Me Daniel LASSERRE de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par Me Laura DESVERGNES, avocate au barreau de BORDEAUX







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 septembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Jacques BOUDY, Président,

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller,

Madame Christine DEFOY, Conseillère,



Greffier lors des débats : Mme Mélody VIGNOLLE-DELTI







ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





FAITS ET PROCÉDURE :



Monsieur [B] [R] et Madame [Y] [G] épouse [R] sont propriétaires d'une parcelle cadastrée [Cadastre 3] située [Adresse 2] à [Localité 6].



Par acte notarié du 15 novembre 2017, M. et Mme [R] ont conclu une promesse unilatérale de vente avec la société AFC Promotion portant sur la parcelle susvisée moyennant le prix de 1 000 000 euros, sous diverses conditions suspensives et notamment celle tenant à l'obtention d'un permis de construire devenu définitif, et ce dans le délai maximum de 4 mois à compter du 15 novembre 2017, soit au plus tard le 15 mars 2018.



Par courrier du 17 octobre 2018, M. et Mme [R] ont demandé, sans succès, à la société AFC Promotion de justifier du dépôt d'une demande de permis de construire.



En l'absence de règlement amiable du litige, M. et Mme [R] ont assigné le 15 mars 2019 la société AFC Promotion devant le tribunal de grande instance de Bordeaux afin de la voir condamner à leur payer la somme de 50 000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation outre les intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2018 et la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.



Par jugement du 18 février 2020, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : 

- débouté la société AFC Promotion de ses demandes, 

- condamné la société AFC Promotion à verser à M. et Mme [R] la somme de 50 000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2018, 

- rejeté la demande de dommages et intérêts des époux [R], 

- condamné la société AFC Promotion à verser à M. et Mme [R] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, 

- condamné la société AFC promotion aux dépens, 

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la décision. 



La société AFC Promotion a relevé appel de l'entier jugement le 20 mai 2020 sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts des époux [R] et dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 31 juillet 2020, la société AFC Promotion demande à la cour, sur le fondement des articles 1231-1 et suivants du code civil, de :

- réformer le jugement du tribunal en ce qu'il :

- l'a condamnée à verser à M. et Mme [R] la somme de 50 000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2018, 

- l'a déboutée de ses demandes, 

- l'a condamnée à verser à M. et Mme [R] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, 

- l'a condamnée aux dépens, 

Statuant à nouveau,

À titre principal, 

- constater la caducité de la promesse de vente faute de réalisation des conditions suspensives et débouter les époux [R] de toutes leurs demandes, 

à titre subsidiaire, 

- requalifier l'indemnité d'immobilisation en clause pénale et réduire son montant à la somme de 1 euros ou à défaut à de plus justes proportions, 

- les condamner au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 30 octobre 2020, M. et Mme [R] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1103 et suivants, 1231 du code civil et 550 du code de procédure civile, de :

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire en date du 18 février 2020 en ce qu'il a débouté la société AFC Promotion de ses demandes, 

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire en date du 18 février 2020 en ce qu'il a condamné la société AFC Promotion à verser à M. et Mme [R] la somme de 50 000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2018, 

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire en date du 18 février 2020 en ce qu'il a condamné la société AFC Promotion aux entiers dépens, 

- réformer le jugement du tribunal judiciaire en date du 18 février 2020 en ce qu'il a débouté les consorts [R] de leur demande à titre de dommages et intérêts, 

En conséquence, statuant de nouveau, 

- condamner la société AFC Promotion à verser aux époux [R] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, 

En tout état de cause, 

- débouter la société AFC Promotion de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, 

- condamner la société AFC Promotion à verser aux époux [R] la somme de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la société AFC Promotion aux entiers dépens de procédure en ce compris les frais de la procédure d'appel. 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 août 2023.





MOTIFS 



SUR L'APPEL PRINCIPAL



Sur la clause pénale 



La SAS AFC Promotion considère qu'elle a toujours été de bonne foi en informant régulièrement les vendeurs des difficultés rencontrées et qu'elle n'était pas contrainte de déposer formellement une demande de permis de construire à partir du moment où elle peut démontrer que celui-ci n'aurait pas été accepté. La société AFC Promotion n'est donc pas en tort de ne pas avoir déposé un permis de construire qu'elle savait voué à l'échec, d'autant que les vendeurs étaient parfaitement informés. Elle reproche au tribunal d'avoir considéré que seule une attestation de la mairie aurait été de nature à apporter la preuve que son projet de construction n'avait aucune chance d'aboutir alors qu'une telle preuve est libre.

Les époux [R] soutiennent que la société AFC Promotion devait conformément à son engagement attester du dépôt d'une demande de permis de construire dans un délai de 4 mois à compter de la signature de l'acte et en n'y procédant pas elle n'a donc pas respecté les engagements qui étaient les siens et a ainsi commis une faute par son abstention.



 ***



Aux termes de le promesse de vente conclue entre les parties, il était expressément entendu que « la réalisation des présentes est soumise à l'obtention par le bénéficiaire d'un permis de construire exprès » celui-ci devant « justifier auprès du promettant du dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire et ce dans un délai de 4 mois'. » (cf : promesse de vente page 10)

Il est constant en l'espèce que la SAS AFC Promotion n'a jamais déposé de permis de construire. 

Or aux termes de l'article 1304-3 du code civil 'la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement'. 

En ne déposant pas de demande de permis de construire, nonobstant l'issue d'une telle formalité, la SAS AFC Promotion ne permettait pas l'accomplissement de la condition suspensive.

En outre, l'appelante, bénéficiaire de la condition suspensive, ne pouvait, aux termes du contrat se prévaloir de cette condition suspensive qu'autant qu'elle ait déposée une demande de permis de construire.

En toute hypothèse, la SAS AFC Promotion, personne morale, ne démontre pas que la demande de permis de construire telle que prévue dans son projet immobilier était vouée à l'échec alors qu'elle ne communique notamment pas, ainsi que le premier juge l'a relevé avec pertinence, d'élément en ce sens émanant de la commune de [Localité 6] , puisqu'elle ne verse aux débats que des attestations ou des lettres provenant de ses représentants ou des personnes étant à son service, ce qui revient à se constituer une preuve à soit même, et qui n'est pas admissible. En outre, seule l'autorité ordonnatrice d'un permis de construire aurait pu attester de l'impossibilité de l'obtenir pour l'appelante.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a jugé que l'indemnité contractuelle d'immobilisation était due.



Sur le montant de l'indemnité d'immobilisation 



La société AFC Promotion demande à titre subsidiaire, que la clause stipulant le paiement de l'indemnité d'immobilisation soit qualifiée de clause pénale et soit modérée, alors qu'elle aurait tenu régulièrement informés les époux [R] des difficultés rencontrées et parce qu'il serait excessif d'indemniser les époux [R] à hauteur du montant prévu alors qu'elle aurait accompli de nombreuses diligences pour tenter de sauver la vente.

Les époux [R] font valoir que l'indemnité d'immobilisation résulte de la volonté des parties qui ont contracté en toute connaissance de cause si bien qu'il n'y a pas lieu de la modérer.



 ***



La promesse unilatérale de vente est un avant-contrat par lequel un vendeur promet de vendre à un candidat acquéreur à un certain prix si le candidat acquéreur manifeste l'intention d'acheter le bien dans un certain délai.

A la différence du compromis de vente, la promesse unilatérale de vente ne vaut pas vente puisque le candidat acquéreur ne s'engage pas à acheter.

Ainsi, le vendeur « réserve » son bien pendant un certain délai pour le candidat acquéreur qui n'est pas tenu de l'acheter. 

Aussi, à la différence de la clause pénale, l'indemnité d'immobilisation prévue dans une promesse unilatérale de vente ne constitue pas une pénalité puisque la promesse unilatérale de vente ne vaut pas vente et que le candidat acquéreur ne commet pas de faute en refusant d'acheter mais le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire pendant la durée convenue.

En conséquence, la stipulation d'une indemnité d'immobilisation au profit du promettant ne constitue pas une clause pénale, si bien que le juge n'a pas le pouvoir d'en réviser son montant, et ainsi de la réduire comme le demande l'appelante.

En conséquence, le jugement sera encore confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de modération de la clause pénale formée par la société AFC Promotion. 



SUR L'APPEL INCIDENT 



Les époux [R] sollicitent des dommages et intérêts au motif que l'absence du respect de ses obligations par la société AFC Promotion, laquelle n'a pas davantage répondu à leurs interrogations, a généré pour eux un préjudice qui doit être réparé au visa des dispositions de l'article 1231 du code civil.



 ***

L'indemnité d'immobilisation a vocation à compenser la réservation du bien immobilier du vendeur au profit de l'acheteur. Si ce dernier a commis une faute à l'occasion de l'exécution de leurs rapports contractuels, le vendeur est en droit de solliciter l'indemnisation de son préjudice lequel doit être distinct de la seule immobilisation du bien immobilier, puisque celle-ci est compensée contractuellement par cette indemnité d'immobilisation.

Or en l'espèce, les époux [R] ne rapportent pas la preuve de l'existence d'un tel préjudice distinct.

En conséquence, ils seront déboutés de leurs demande de dommages et intérêts.



SUR LES DEPENS ET LES FRAIS NON COMPRIS DANS LES DEPENS



Il serait inéquitable que les intimés supportent les frais irrépétibles qu'ils ont dû engager en cause d'appel.

En conséquence, la société AFC Promotion qui succombe sera condamnée aux dépens et à verser aux époux [R] la somme complémentaire de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 7OO du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS

 

 La cour, 



Confirme le jugement entrepris, y ajoutant :



Déboute les parties de leurs autres demandes ;



Condamne la SAS AFC Promotion à payer à Mme [Y] [R] et M. [B] [R], ensemble la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Condamne la SAS AFC Promotion aux dépens d'appel.





La présente décision a été signée par Monsieur Jacques BOUDY, président, et Madame Mélody VIGNOLLE-DELTI, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





 LE GREFFIER LE PRESIDENT