Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 25 octobre 2023

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 25 OCTOBRE 2023



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/19004 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGVQ6



Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Janvier 2021 -Tribunal de proximité de VILLEJUIF - RG n° 11-20-979





APPELANT

 

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 9], [Adresse 4] représenté par son syndic, la société AGENCE DU MARCHE ORPI, syndic de copropriété inscrit au RCS de CRETEIL sous le numéro 672 026 010

C/O Société AGENCE DU MARCHE ORPI

[Adresse 7]

[Localité 8]



Représenté par Me Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l'ESSONNE







INTIMEE 



Madame [W] [D]

née le 04 Mars 1971 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 8] (94)





DEFAILLANTE







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 28 Juin 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Mme Nathalie BRET, Conseillère 

qui en ont délibéré.





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- DEFAUT



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * * 



FAITS & PROCÉDURE



Mme [W] [D] est propriétaire d'un ensemble immobilier en qualité de nu-propriétaire constituant les lots n°[Cadastre 6], [Cadastre 1] et [Cadastre 2] dépendant de la copropriété de l'immeuble situé [Adresse 3].



Par acte d'huissier de justice en date du 20 août 2020, le syndicat des copropriétaires de

l'immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic, a fait assigner devant le tribunal Mme [W] [D] afin d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

- 3.839,26 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2020,

incluant l'appel provisionnel du 3ème trimestre 2020,

- 163,75 € au titre des frais de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

- 1.200 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- 1.200 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de

l'instance.



Le syndicat des copropriétaires ayant en outre demandé au tribunal d'ordonner l'anatocisme dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil.



Par jugement du 11 janvier 2021, le tribunal de proximité de Villejuif a :

- débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] de l'immeuble situé [Adresse 3] de l'ensemble de ses demandes en paiement ;

- débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] de l'immeuble situé [Adresse 3] de sa demande en paiement par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- laissé à chacune des parties la charge de ses dépens ;

- rappelé que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.



Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 8 novembre 2022. 



La procédure devant la cour a été clôturée le 17 mai 2023. 





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 21 décembre 2022, par lesquelles le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] sis [Adresse 5], appelant, invite la cour, au visa des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, article 1231-1 du code civil, article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à : 

- infirmer le jugement rendu en ce qu'il a :


débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] de l'immeuble situé [Adresse 3] de l'ensemble de ses demandes en paiement,

débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] de l'immeuble situé [Adresse 3] de sa demande par application de l'article 700 du code de procédure civile,

laissé à chacune des parties la charge de ses dépens,


statuant de nouveau de ces chefs et y ajoutant 

- condamner le défendeur à lui payer les sommes de :

' 3.839,26 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2020, appel du 01/07/20 au 30/09/20 inclus,

' 1.200 € à titre de dommages intérêts,

' 163,75 € au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

' 3.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil à compter du commandement de payer,

- Si par impossible des délais étaient accordés, juger qu'à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l'intégralité de la dette deviendra exigible,

- rappeler l'exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir,

- condamner le défendeur aux dépens ;



Vu la signification de la déclaration d'appel et des conclusions d'appelant à la requête du syndicat des copropriétaires [Adresse 9] délivrée à Mme [W] [D] le 16 janvier 2023 à étude ;





SUR CE,



Mme [W] [D] n'a pas constitué avocat ; l'arrêt sera rendu par défaut ;



En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;





Sur la demande en paiement formée au titre des charges de copropriété



Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;



Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;





En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;



En l'espèce, le tribunal a exactement énoncé qu'il ressort de la matrice cadastrale produite aux débats, que Mme [W] [D] est nue-propriétaire des lots numéros [Cadastre 6], [Cadastre 1] et [Cadastre 2] situés dans la copropriété, tandis que M. [I] [D] et Mme [Y] [D] en sont les usufruitiers en indivision ;



Il apparaît néanmoins que M. [I] [D] et Mme [Y] [D] sont décédés respectivement le 18 août 2016 et le 28 avril 2014 ;



Devant la cour, le syndicat des copropriétaires produit en pièce 9 le règlement de copropriété portant mention d'une clause particulière stipulant qu'en cas de démembrement de la propriété d'un lot, les nus-propriétaires et les usufruitiers sont tenus solidairement de toutes sommes afférentes à leurs lots ;



Dès lors au vu des pièces versées aux débats (le décompte des sommes dues du 25 février 2019 au 1er juillet 2020, les appels de fonds correspondants, la régularisation de charges 2018, le procès-verbal de l'assemblée générale du 26 mars 2019 portant approbation des comptes 2018, ajustement du budget prévisionnel 2019 et reconduction de ce budget pour l'exercice suivant), Mme [W] [D] est redevable d'une somme de 3.839,26 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2020 inclus ;



Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement ;



Mme [W] [D] doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.839,26 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2020, appel du 01/07/20 au 30/09/20 inclus ;





Sur les frais nécessaires de recouvrement



Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;



Le syndicat des copropriétaires réclame à ce titre la somme de 163,75 € au titre du commandement de payer dont il justifie en pièce 6-1 ;



En application de l'article 10-1 précité, entrent bien dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat, qui sont à la charge du copropriétaire défaillant, les frais de commandement de payer ; 



Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement ;



Mme [W] [D] doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 163,75 € au titre des frais nécessaires de recouvrement à la charge du copropriétaire défaillant ;







Sur la demande de dommages-intérêts 



L'article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance ; 



Depuis plusieurs années Mme [W] [D] s'abstient de payer les charges de copropriété à leur échéance ;



Sa mauvaise foi est démontrée en ce qu'il résulte du décompte produit qu'elle n'a réglé aucune somme au titre des charges de copropriété sur la période considérée et en ce qu'elle ne transmet aucune explication sur son défaut de comparution ou de représentation devant les juridictions saisies et sa carence à s'acquitter des charges des lots dont elle est propriétaire ;



Les manquements systématiques et répétés de Mme [W] [D] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;



Le jugement déféré doit être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts ;



Mme [W] [D] doit être condamnée à lui payer la somme de 500 € à ce titre ;





Sur la capitalisation des intérêts



La capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 nouveau du code civil (ancien article 1154) est de droit lorsqu'elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l'espèce elle a été demandée par le syndicat dès l'acte introductif d'instance du 20 août 2020 ;



Il doit être ajouté au jugement que la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 nouveau du code civil est ordonnée ;





Sur la demande d'exécution provisoire 



L'arrêt n'étant pas susceptible d'une voie ordinaire de recours est exécutoire ; la demande tendant au prononcé de l'exécution provisoire est donc sans objet ;





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile 



Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui a été faite de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Mme [W] [D], partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; 













PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut, 



Infirme le jugement sauf en ce qu'il a rappelé que l'exécution provisoire du jugement est de droit ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne Mme [W] [D] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] sis [Adresse 5], la somme de 3.839,26 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2020, appel du 01/07/20 au 30/09/20 inclus ;



Condamne Mme [W] [D] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] sis [Adresse 5], la somme de 163,75 € au titre des frais nécessaires de recouvrement ;



Condamne Mme [W] [D] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] sis [Adresse 5], la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts ;



Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière à compter du 20 août 2020, date de l'assignation dans les conditions de l'article 1343-2 nouveau du code civil ;



Condamne Mme [W] [D] aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] sis [Adresse 5], la somme de 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT