Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 25 octobre 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 25 OCTOBRE 2023



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/12117 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAEFL



Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Mai 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 17/13078





APPELANT

 

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1][Localité 7]6 représenté par son syndic la société [T] CHARPENTIER-SOPAGI, SA inscrite au RCS PARIS sous le numéro 434 220 406

C/O CABINET [T] CHARPENTIER-SOPAGI

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représenté par Me Agnès LEBATTEUX SIMON et assisté par Me Aurélie AUBOIN - SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES - avocat au barreau de PARIS, toque : P0154







INTIMEE 



Madame [L] [O]

née le 03 avril 1955 à [Localité 6] (92)

[Adresse 5]

[Localité 3]



Représentée par Me François DE LASTELLE de la SELARL DE LASTELLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0070 et assistée par Me Hervé BOUKOBZA substituant Me François DE LASTELLE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0685









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Mme Muriel PAGE, Conseillère 

Mme Nathalie BRET, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition .





* * * * * * * * * *



FAITS & PROCÉDURE



L'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] soumis au statut de la copropriété depuis le 23 mars 1976, appartient à la famille[O]e dans lequel Mme [L] [O] est propriétaire des lots n° 2, 7, 19, 20, 26, 27, 29 et 30, notamment du quatrième étage.



Dans un courrier du 4 juin 2013, le syndic a indiqué que la définition prévue au règlement de copropriété est devenue désuète puisque l'ensemble des parties privatives de l'immeuble est loué soit à usage commercial soit à usage de bureaux.



Une première tentative de mise en adéquation du règlement de copropriété avec la réalité de l'immeuble a été effectuée à l'assemblée générale du 28 juin 2012 mais la décision n'a pu être prise en l'absence de deux copropriétaires, la société civile immobilière Les Salons et Mme [L] [O].



Le 21 février 2013 Mme [L] [O] et la société Les Salons ont assigné le syndicat des copropriétaires en nullité de la résolution 2 de l'assemblée générale du 11 janvier 2013 modifiant l'article 9 du règlement de copropriété quant à l'occupation des lots et les activités pouvant y être exercées.



Par ordonnance du 16 février 2016, le juge de la mise en état a constaté le désistement de la société Les Salons de son action.



Le 21 février 2013 l'immeuble a été partiellement détruit par un incendie qui s'est déclaré dans le lot n°12 constitué par un local commercial au rez de chaussée et premier étage appartenant à la société civile immobilière Les Jardins dont l'unique associé est le frère de la demanderesse, M. [D] [O].



Dans le cadre d'un bail commercial signé le 3 juin 1998 et renouvelé le 16 décembre 2004, ce local a été exploité comme restaurant et discothèque par la société par actions simplifiée Les Maréchaux puis depuis juin 2012 par le groupe MOMA.



Une information judiciaire a été ouverte à la suite de cet incendie et a établi l'origine criminelle de l'incendie mais sans permettre l'identification des auteurs. Une ordonnance de non lieu a été rendue le 31 janvier 2017.



Un contentieux oppose Mme [L] [O] au syndicat des copropriétaires et la société Les Jardins animée par son frère quant aux décisions de l'assemblée sur les travaux de réparation et de rénovation de l'immeuble et sur les responsabilités de l'incendie.



Aux termes de ses dernières conclusions du 28 septembre 2018, Mme [L] [O] a demandé au tribunal de :

- déclarer nulle la résolution modifiant l'article 9 du règlement de copropriété adoptée par l'assemblée générale du 11 janvier 2013,

- condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [L] [O] la somme de 10.000€ au titre des frais irrépétibles.



Selon ses dernières conclusions du 22 juin 2018, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de :

- débouter Mme [L] [O] de l'ensemble de ses moyens et prétentions,

- juger toute action relative à l'activité commerciale dans l'immeuble sis[Adresse 1]g à [Localité 7] prescrite,

- juger valide la résolution de l'assemblée générale du 11 janvier 2013,

- condamner Mme [L] [O] à lui payer la somme de 1.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [L] [O] en tous les dépens d'instance et dire que Maître Didier Jacques Dailloux, avocat pourra recouvrer directement contre elle ceux des dépens dont il aura fait l'avance sans avoir reçu préalablement provision dans les conditions des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Par jugement du 7 mai 2019, le tribunal de grande instance de Paris a : 

- annulé la résolution n°2 de l'assemblée générale du 11 janvier 2013 de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7],

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] à payer à Mme [L] [O] la somme de 3.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] aux dépens.



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 13 juin 2019.



La procédure devant la cour a été clôturée le 29 mars 2023.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 23 avril 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à[Localité 7]e, appelant, invite la cour, au visa de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, à :

- infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 7 mai 2019 en l'ensemble de ses dispositions,

statuant à nouveau,

- juger valable la résolution n°2 de l'assemblée générale du 11 janvier 2013,

- débouter Mme [L] [O] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

à titre subsidiaire et reconventionnel,

dans l'hypothèse où la Cour confirmerait le jugement entrepris,

vu la prescription,

- annuler et réputer non écrite, la portion de clause du règlement de copropriété du 23 octobre 1976 relative à l'occupation, portant article 9 : 'Les appartements et autres locaux privatifs destinés à l'habitation et leurs annexes ne pourront être qu'occupés bourgeoisement ou affectés à l'exercice d'une profession libérale ou assimilée',

vu l'évolution de la destination de l'immeuble

- annuler et réputer non écrites les dispositions de l'article 9 du règlement de copropriété du 23 octobre 1976 relatif à 'l'occupation' et selon laquelle : '' à l'exception toutefois des professions libérales bruyantes, telles que professeur de musique ou de chant et professeur de danse qui sont expressément exclues.'

en tout état de cause,

- condamner Mme [L] [O] à lui payer la somme de 10.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Vu les conclusions notifiées le 18 novembre 2019 par lesquelles Mme [L] [O], intimée, invite la cour, au visa des articles 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, 1147 du code civil et 700 du code de procédure civile, à :

- confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 7 mai 2019 en toutes ses dispositions,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] de toutes ses demandes, fins et conclusions, tant principales que subsidiaires,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 30.000 € au titre des frais irrépétibles ;





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;



Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants :





Sur la nullité de la résolution n° 2 de l'assemblée générale du 11 janvier 2013



L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que 'sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l'établissement du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;

c) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété ; 

d) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale ;

Lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité.

L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble.' ;



L'article 8 du règlement de copropriété non modifié, stipule que : 'L'immeuble est destiné à l'usage d'habitation.

Toutefois une occupation professionnelle sera possible (profession libérale par exemple, ainsi que certaines occupations commerciales ou de toutes associations ou clubs de nature compatible avec la destination de l'immeuble)' ;



L'article 9 du règlement de copropriété dans son libellé initial prévoyait les stipulations suivantes :

'a) Occupation

Les appartements et autres locaux privatifs destinés à l'habitation et leurs annexes ne pourront être qu'occupés bourgeoisement ou affectés à l'exercice d'une profession libérale ou assimilée à l'exception toutefois des professions libérales bruyantes, telles que professeur de musique et professeur de danse qui sont expressément exclues.

Pour l'exercice de toutes professions, les intéressés devront faire leur affaire personnelle de toutes dispositions légales ou réglementaires régissant l'utilisation et l'occupation des locaux d'habitation (...)' ;



Le 11 janvier 2013 l'assemblée générale a adopté la résolution n° 2 suivante :



'Approbation du projet modificatif au règlement de copropriété du 23 octobre 1976, établi par Maître [N] [I], notaire :

a) Suppression de deux premiers paragraphes de l'article 9 a) 'occupation' du chapitre II 'usage des parties privatives', remplacés par le paragraphe suivant :

'Les appartements et autres locaux privatifs pourront être occupés bourgeoisement ou affectés à une activité commerciale (notamment bureaux, commerces, salle de réceptions, restaurant, bar, piano-bar, café, discothèque....) ou affectés à l'exercice d'une profession libérale ou assimilée.

Pour l'exercice de toutes activités, les intéressés devront faire leur affaire personnelle de l'obtention des autorisations légales ou réglementaires éventuellement requises.

Cette décision est adoptée à l'unanimité des copropriétaires présents' ;



Comme l'a dit le tribunal, la modification de la destination de l'immeuble requiert l'unanimité de tous les propriétaires composant la copropriété, en l'absence de Mme [L] [O] et la société Les Salons, l'assemblée générale du 11 janvier 2013 ne pouvait modifier la destination de l'immeuble ;



A l'appui de son appel, le syndicat des copropriétaires soutient que la résolution querellée n'a pas modifié la destination générale de l'immeuble, dès lors qu'il ressort des clauses du règlement de copropriété que cette destination est mixte ;



Il ajoute que l'extrême commercialité du quartier justifie à elle seule la destination mixte donnée à l'immeuble, outre que la résolution n° 2 n'a fait qu'acter une situation de fait aujourd'hui définitivement établie dans l'immeuble ;



Enfin, il soutient que la résolution litigieuse ne porte pas atteinte aux modalités de jouissance de ses lots par Mme [L] [O] ;





Le syndicat des copropriétaires ne peut cependant être suivi dans son argumentation en appel dès lors qu'il résulte bien des stipulations du règlement de copropriété que la destination de l'immeuble est à usage d'habitation avec possibilité d'une occupation professionnelle, étant précisé qu'à ce titre, seules certaines occupations commerciales sont autorisées si leur nature est compatible avec la destination de l'immeuble ;



La nouvelle rédaction de l'article 9 qui permet d'affecter aux lots de copropriété, toute activité commerciale sans restriction, modifie donc bien la destination de l'immeuble ;



Il sera observé que le syndic, [T] Charpentier SA, représentant le syndicat des copropriétaires, a lui même indiqué à Mme [L] [O] par courrier du 31 janvier 2013, que le point de l'ordre du jour de l'assemblée du 11 janvier 2013 portant sur la modification du règlement de copropriété, la majorité requise, selon de la loi du 10 juillet 1965 est l'unanimité et que deux copropriétaires étant absents et non représentés, cette majorité ne pouvait être atteinte ;



L'unanimité était requise, quand bien même, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, l'assemblée générale n'aurait fait qu'acter une situation de fait ;



Il résulte de surcroît de la rédaction de l'article 9 du règlement de copropriété rappelée ci-dessus que les professions libérales bruyantes sont prohibées ;



Le syndicat des copropriétaires ne peut donc valablement soutenir qu'il n'est pas porté atteinte aux modalités de jouissance de ses lots par Mme [L] [O] alors que la nouvelle version de l'article 9 autorise expressément parmi les activités commerciales autorisées, l'activité de restaurant, bar et discothèque ;



La clause insérée au règlement de copropriété selon laquelle 'tout bruit ou tapage de quelque nature que ce soit troublant exagérément la tranquillité des occupants est formellement interdit, alors même qu'il aurait lieu dans l'intérieur des appartements' n'est pas susceptible de protéger Mme [L] [O] de l'ensemble des nuisances sonores liées au va et vient du public dans les commerces nouvellement autorisés ;



En conséquence, le tribunal a exactement énoncé que l'article 9 approuvé par l'assemblée générale le 11 janvier 2013 modifie la destination de l'immeuble en supprimant l'autorisation de certaines activités commerciales pour une destination générale mixte de l'immeuble, d'habitation, commerciale et libérale, l'autorisation d'exercice au sein de l'immeuble étant accordée à toutes les activités commerciales et professions libérales, sans aucune restriction, ajoutant que la suppression de la restriction des activités bruyantes modifie également les conditions de jouissance de ses lots pour Mme [L] [O] qui peut se voir imposer de telles activités par tout propriétaire tandis que l'ancienne formulation de l'article 9 du règlement de copropriété l'en préservait ;



Le tribunal a donc annulé à juste titre la résolution n°2 de l'assemblée générale du 11 janvier 2013 en l'absence du vote à l'unanimité des propriétaires composant la copropriété, tant au regard de la modification de la destination de l'immeuble, principalement d'habitation avec autorisation de certaines professions libérales et activités commerciales à une destination mixte, d'habitation, libérale et commerciale, qu'en raison de la modification des conditions de jouissance des lots privatifs par la suppression de l'interdiction des activités bruyantes ;



Le jugement déféré sera confirmé de ce chef ;





Sur la demande subsidiaire de voir réputer non écrites certaines clauses du règlement de copropriété 



Aux termes de l'article 8 alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, un règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères et sa situation ;



En appel, le syndicat des copropriétaires demande à la cour d'annuler l'article 9 du règlement de copropriété d'origine relatif à l'occupation et portant :

'Les appartements et autres locaux privatifs destinés à l'habitation et leurs annexes ne pourront être qu'occupés bourgeoisement ou affectés à l'exercice d'une profession libérale ou assimilée à l'exception toutefois des professions libérales bruyantes, telles que professeur de musique et professeur de danse qui sont expressément exclues' ;



Il soutient que la première partie de cette disposition doit être annulée au motif que la majeure partie des lots de l'immeuble est depuis plus de 10 ans louée et exploitée à usage commercial ;



Il a été vu cependant qu'aux termes de l'article 8 du règlement de copropriété, si l'immeuble est à destination d'habitation, une occupation professionnelle est possible, notamment pour les professions libérales ou certaines occupations commerciales de nature compatible avec la destination de l'immeuble ;



Il résulte des pièces produites aux débats que les lots loués à usage commercial, sont loués à usage de bureaux (sièges sociaux de société essentiellement) ;



Dès lors la commercialité des lots en résultant n'est pas contraire aux dispositions actuelles du règlement de copropriété qui autorisent les occupations commerciales de nature compatible avec la destination de l'immeuble (article 8) et les professions libérales ou assimilées (article 9) ;



La prescription alléguée par le syndicat des copropriétaires quant à la commercialité des lots n'a donc pas d'incidence sur la destination de l'immeuble ;



L'exploitation des seuls locaux loués initialement à la société Les Maréchaux, à usage de 'bar, piano bar, restaurant, café, discothèque' ne saurait justifier d'une évolution de la destination de l'immeuble, et ce, d'autant que cette activité peut être remise en cause en cas de cessation du bail ;



Par ailleurs, l'immeuble est un immeuble de standing, décrit par le groupe Moma, comme un 'ancien hôtel particulier haussmannien dressé sur la place de l'Etoile avec une vue panoramique sur l'Arc de Triomphe', dont la destination bourgeoise est rappelée au règlement de copropriété, recherché pour son prestige et sa discrétion ainsi qu'il ressort du courrier du groupe LH Aviation, locataire de Mme [L] [O] ;



Dans ce contexte et alors que la destination de l'immeuble n'est pas mixte mais bien d'habitation avec une tolérance pour les activités professionnelles et notamment les professions libérales et assimilées, l'interdiction de professions libérales bruyantes, telles que professeur de musique et professeur de danse, apparaît légitime eu égard à la destination de l'immeuble ;



Les clauses litigieuses sont justifiées par la destination de l'immeuble telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères et sa situation et la demande du syndicat des copropriétaires de les voir annuler et réputer non écrites, sera rejetée ; 





Sur la demande de dommages-intérêts de Mme [L] [O] 



Mme [L] [O] ne démontre pas que le syndicat des copropriétaires a fait dégénérer en abus son droit de former un recours ; 



Elle ne justifie pas davantage des pressions subies de la part du président du conseil syndical, ni du préjudice moral et financier qu'elle allègue ;



Elle doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts formée devant la cour ;





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à Mme [L] [O], la somme supplémentaire de 4.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires ;





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement ;



Y ajoutant,



Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 7] de ses demandes de voir annuler et réputer non écrite, la portion de clause du règlement de copropriété du 23 octobre 1976 relative à l'occupation, portant article 9 : 'Les appartements et autres locaux privatifs destinés à l'habitation et leurs annexes ne pourront être qu'occupés bourgeoisement ou affectés à l'exercice d'une profession libérale ou assimilée', outre les dispositions de l'article 9 du règlement de copropriété du 23 octobre 1976 relatif à 'l'occupation' et selon lesquelles : '' à l'exception toutefois des professions libérales bruyantes, telles que professeur de musique ou de chant et professeur de danse qui sont expressément exclues.' ;



Déboute Mme [L] [O] de sa demande de dommages-intérêts ;



Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 7] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à Mme [L] [O] la somme supplémentaire de 4.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Rejette toute autre demande.







LA GREFFIERE LE PRESIDENT