Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 25 octobre 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 25 OCTOBRE 2023



N° 2023/ 442







N° RG 21/01912



N° Portalis DBVB-V-B7F-BG5MM







[G] [V] [I] [H] épouse [Y]





C/





Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] et [Adresse 2] 



S.A.R.L. SOLAFIM

































Copie exécutoire délivrée 

le :



à :



Me Michel

[J]



Me Hélène JOUREAU









Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 26 Novembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/08375.





APPELANTE



Madame [G] [V] [I] [H] épouse [Y]

née le 19 Juillet 1943 à [Localité 5] (ALGERIE), demeurant [Adresse 3]



représentée par Me Michel HUGUES, avocat au barreau de MARSEILLE







INTIMEES



Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 2] sis à [Localité 6]

représenté par son syndic, la Société SOLAFIM, dont le siège social est à [Adresse 4]



S.A.R.L. SOLAFIM

syndic de l'ensemble immobilier sis à Marseille 13005 du [Adresse 1] et [Adresse 2], dont le si-ge social est sis [Adresse 4]



représentés par Me Hélène JOUREAU, membre de la SELARL TATARIAN JOUREAU, avocat au barreau de MARSEILLE







*-*-*-*-*



COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 12 Septembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : 

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.





Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Octobre 2023.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Octobre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



Madame [G] [H] épouse [Y] est copropriétaire au sein de l'ensemble immobilier sis à [Localité 6], [Adresse 1] et [Adresse 2].



Par délibération adoptée au point 12 de l'ordre du jour de l'assemblée générale extraordinaire tenue le 07 décembre 2015, la Société SOLAFIM a été désignée comme syndic du syndicat des copropriétaires (SDC) de cet ensemble immobilier pour une durée courant du 07 décembre 2015 au 31 décembre 2016. 



Suivant exploit d'huissier en date du 27 avril 2017, Madame [H] a fait assigner devant le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le SDC de l'immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] ainsi que la Société SOLAFIM aux fins de voir prononcer l'annulation des décisions intervenues aux points n° 3, 4, 17, 21, 22, 23, 27, 28, 30 et 31 de l'ordre du jour de l'assemblée générale convoquée le 27 janvier 2017, de dire et juger que la Société SOLAFIM devra retirer du compte individuel de Madame [H] tous les frais injustifiés de mise en demeure qu'elle y a fait figurer et devra reprendre ce compte en conséquence de l'annulation de la décision d'approbation des comptes, ainsi que de les voir condamnés solidairement à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. 



Par jugement rendu le 26 novembre 2020, le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE a déclaré le SDC irrecevable à soulever la nullité de l'assignation, a annulé les résolutions n° 4, 17, 27, 28 et 29 de l'assemblée générale du 27 janvier 2017, a débouté Madame [H] de sa demande d'annulation des résolutions n° 3, 21, 22, 23, 30 et 31 de l'assemblée générale du 27 janvier 2017 ainsi que de sa demande au titre de son compte individuel. 



Par déclaration au greffe en date du 09 février 2021, Madame [H] a interjeté appel de cette décision. Elle demande à la Cour de réformer le jugement entrepris et de prononcer l'annulation des décisions intervenues aux points n° 3, 21, 22, 23, 30 et 31 de l'assemblée générale tenue le 27 janvier 2017, de juger que la Société SOLAFIM devra retirer du compte individuel de Madame [H] les frais de mise en demeure qu'elle y a fait figurer, les appels de charges inexigibles de l'année 2014 et des trois premiers trimestres de 2015, et toutes les charges résultant du compte approuvé de l'exercice 2015. Elle sollicite également la condamnation à titre principal de la Société SOLAFIM, et à titre subsidiaire du SDC, à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d'appel. 



A l'appui de son recours, Madame [H] fait valoir : 


que la lettre comportant sa convocation à l'assemblée du 27 janvier 2017 lui a été présentée le 02 janvier 2017 alors que la Société SOLAFIM n'était plus syndic du SDC ; 

qu'un salarié de la Société SOLAFIM a été désigné lors de cette assemblée comme secrétaire de séance alors que celle-ci n'était plus syndic au moment de la désignation du secrétaire et que le représentant de cette société n'était pas copropriétaire (point n° 3 de l'assemblée du 27 janvier 2017) ; 

qu'il y a carence manifeste du syndic dans la mise en concurrence pour la réalisation de travaux de peinture (points n° 21, 22, 23, 30 et 31 de l'assemblée du 27 janvier 2017) ; 

que l'assemblée a délibéré et pris une décision sur un point de l'ordre du jour modifié et ne comportant aucune limitation en terme de dépense, alors que le projet de délibération prévoyait une telle limitation ; 

que la Société SOLAFIM a prétendu faire approuver ses comptes alors qu'elle n'a été désignée comme syndic qu'à partir du 07 décembre 2015 mais encore les comptes d'une partie de l'exercice 2013 et 2014 sans le préciser expressément et sans détailler les comptes de ces exercices dont l'approbation éventuelle aurait dû faire l'objet de décisions expresses et séparées. 




Le SDC de l'immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] ainsi que la Société SOLAFIM concluent à la réformation du jugement entrepris en ce qu'il a déclaré le SDC irrecevable à soulever la nullité de l'assignation, annulé la résolution n° 17 de l'assemblée générale, dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile et dit que chacune des parties conservera les dépens. 

Ils demandent à la Cour de déclarer nulle l'assignation du 27 avril 2017, de rejeter toutes les demandes et prétentions de Madame [H] et de la condamner à leur verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.



Ils soutiennent que le dispositif de l'assignation ne faisait pas mention de l'assemblée générale concernée par cette demande d'annulation, ainsi qu'aucune date d'assemblée générale, que les pouvoirs du syndic s'apprécient au seul jour de l'envoi de la convocation à l'assemblée générale, que la lettre de convocation ayant été reçue le 2 janvier elle n'a pas pu être expédiée le jour-même et a donc nécessairement été envoyée à une date où le syndic en exercice était encore la Société SOLAFIM puisque son mandat expirait le 31 décembre, que l'assemblée générale est parfaitement libre de désigner le secrétaire de son choix et notamment le salarié de l'un des candidats au poste de syndic, que les comptes pour les années 2014 et 2015 ont été adoptés suivant assemblée générale du 17 avril 2019 sans contestation de la part de Madame [H], que l'assemblée était en droit d'instaurer une discussion durant les débats et de modifier en conséquence le projet de résolution prévu dans l'ordre du jour afin d'aboutir à un texte mieux adapté aux préoccupations des copropriétaires exprimés en réunion.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 août 2023. 



MOTIFS DE LA DECISION 

Attendu que le SDC de l'immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] et la Société SOLAFIM soulèvent la nullité de l'assignation en visant les articles 56 et 753 du Code de procédure civile considérant que celle-ci ne précise pas l'assemblée générale querellée dans son dispositif ; 

Que les dispositions de l'article 56 précité prévoient que l'assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice et celles énoncées à l'article 54 du même code, les lieu, jour et heure de l'audience à laquelle l'affaire sera appelée, un exposé des moyens en fait et en droit, la liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé ainsi que l'indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s'expose à ce qu'un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire ; 

Que l'article 753 susvisé, en vigueur au moment de l'introduction de l'instance, concerne le dispositif des conclusions et non le dispositif de l'assignation comme le prétendent les intimés ; 

Qu'en l'espèce, l'assignation du 27 janvier 2017 signifiée à la requête de Madame [H] respectent en tout point les dispositions ad validitatem prévues par le Code de procédure civile ; 

Qu'il y a donc lieu de rejeter la demande formée par le SDC de l'immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] et la Société SOLAFIM tendant à déclarer nulle l'assignation du 27 avril 2017 et ainsi de confirmer le jugement du 26 novembre 2020 rendu par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE sur ce point ; 



Attendu que Madame [H] soulève la nullité de sa convocation à l'assemblée générale du 27 janvier 2017 pour défaut de mandat du syndic ; 

Que l'article 7 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que l'assemblée générale est convoquée par le syndic ; 

Que le mandat du syndic doit être en cours au jour de l'envoi des convocations à une assemblée générale de copropriétaires ; 

Que la Cour n'est pas tenue de rechercher s'il a expiré au jour de la réception de ces convocations ou de la tenue de l'assemblée générale ; 

Que, par procès-verbal d'assemblée générale du 07 décembre 2015, la Société SOLAFIM a été désignée en qualité de syndic jusqu'au 31 décembre 2016 ; 

Que, si la convocation pour l'assemblée générale du 27 janvier 2017 a été reçue par Madame [H] le 02 janvier 2017, celle-ci a nécessairement été envoyée par le syndic au plus tard le 31 décembre 2016, le 1er janvier étant un jour férié ; 

Que dès lors, le syndic avait toujours qualité à cette date pour convoquer l'assemblée générale ;

Qu'il y a donc lieu de rejeter la demande de Madame [H] tirée de l'irrégularité de la convocation à l'assemblée générale et ainsi de confirmer le jugement du 26 novembre 2020 rendu par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE sur ce point ;



Attendu que Madame [H] soulève la nullité pour défaut de constitution régulière du bureau de l'assemblée tirée de l'irrégularité de la désignation de la Société SOLAFIM comme secrétaire de séance, au point n° 3 de l'ordre du jour de l'assemblée du 27 janvier 2017 ; 

Qu'il résulte de l'article 15 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qu'au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne son président et, s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs et que le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l'assemblée générale ; 

Que, conformément à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, le secrétaire de séance est désigné à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés, ou votant par correspondance ; 

Que l'absence de secrétaire entraîne la nullité de plein droit de l'assemblée générale (Civ. 3ème, 6 novembre 2002, n° 01-10.800) ; 

Que, dans le cas présent, la copropriété n'ayant plus de syndic au jour de l'assemblée, un vote formel du secrétaire de séance était nécessaire ; 

Qu'il a été jugé qu'aucune disposition n'interdit au salarié de l'un des candidats d'être désigné en qualité de secrétaire de séance (Civ. 3ème, 17 juillet 1996, n° 94-15.140) ; 

Que Monsieur [E] [L], salarié du cabinet SOLAFIM, ayant été régulièrement désigné en qualité de secrétaire de séance de l'assemblée générale du 27 janvier 2017, il convient de rejeter la demande de l'appelante tendant à annuler la résolution n° 3 ; 

Qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement du 26 novembre 2020 rendu par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE sur ce point ;



Attendu que Madame [H] soulève la nullité des décisions relatives aux travaux de peinture de l'escalier du [Adresse 2] prévues aux points n° 21, 22 et 23 de l'ordre du jour de l'assemblée générale du 27 janvier 2017 ; 

Que le second alinéa de l'article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précise que l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité des voix de ses membres, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire ; 

Que dans le cas où un tel montant n'a pas été fixé, l'article 19-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 prévoit que la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic résulte de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises ;

Qu'au surplus, la procédure de mise en concurrence est respectée dès lors que plusieurs entreprises ont été sollicités, quand bien même elles n'ont pas toutes communiquées leurs réponses (Civ. 3ème, 27 nov. 2013, n° 12-26.395) ; 

Qu'ont été joints à la convocation un devis de la Société DECO PEINT et un devis de la Société ABEILLE RENOVATION et que l'appelante ne conteste pas que le SDC a sollicité plusieurs entreprises pour réaliser des devis ;

Qu'en outre, l'article 25, a) de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l'article 24 de cette même loi et que lorsque l'assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre ;

Que, la mise en concurrence des entreprises ayant été respectée, il y a lieu de rejeter l'argument de l'appelante considérant que la délégation de pouvoirs a été utilisée pour pallier la carence du syndic dans la mise en concurrence ; 

Qu'en tout état de cause, la délégation de pouvoir est conforme aux dispositions en vigueur ; 

Qu'en conséquence, la décision adoptée au point n° 23 relative aux honoraires complémentaires consentis au syndic au titre des travaux susmentionnés ne peut être annulée ; 

Qu'il y a donc lieu de rejeter la demande formée par Madame [H] tendant à annuler les décisions intervenues aux points n° 21, 22 et 23 de l'ordre du jour de l'assemblée générale du 27 janvier 2017 et ainsi de confirmer le jugement du 26 novembre 2020 rendu par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE sur ce point ;



Attendu que l'appelante soulève la nullité des décisions relatives aux travaux de réfection de l'étanchéité partielle du [Adresse 1] prévues aux points n° 30 et 31 de l'ordre du jour de l'assemblée générale du 27 janvier 2017 ;

Qu'il résulte de la sixième résolution mise au vote lors de l'assemblée générale ordinaire du 07 décembre 2015 que les copropriétaires ont fixé, pour trois ans, à 1.000 euros le montant des marchés et contrats à partir duquel une mise en concurrence des entreprises sera obligatoire ; 

Qu'en conséquence, puisque le montant des travaux de réfection de l'étanchéité partielle du [Adresse 1] s'élève à 770 euros TTC et n'excède donc pas le seuil fixé, le syndic n'avait pas à mettre en concurrence les entreprises ; 

Que la délégation de pouvoirs au conseil syndical est conforme aux dispositions de l'article 25, a) de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; 

Qu'il y a donc lieu de rejeter la demande formée par l'appelante tendant à annuler les décisions intervenues aux points n° 30 et 31 de l'ordre du jour de l'assemblée générale du 27 janvier 2017 et ainsi de confirmer le jugement du 26 novembre 2020 rendu par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE sur ce point ;

Attendu que Mme [H] conteste son compte individuel de charges ;

 Attendu qu'il ressort des éléments du dossier que durant l'année 2015 la copropriété a été dépourvue de syndic, étant gérée par deux administrateurs provisoires, M. [K] [Z] et M. [N] [S], avant l'arrivée du nouveau syndic la société SOLAFIM ;

Attendu que compte tenu de cette circonstance exceptionnelle, le budget prévisionnel de l'exercice 2015 a effectivement été voté au cours de l'assemblée générale du 7 décembre 2015 ; 

Attendu que Mme [H] n'a pas estimé utile de contester cette assemblée générale ;

Que les comptes, pour les années 2014 et 2015, ont été adoptés, suivant assemblée générale des copropriétaires du 17 avril 2019, sans contestation de la part de Mme [H] ; 

Qu'il ressort de l'état des soldes des copropriétaires annexés à la convocation que Mme [H] était débitrice pour l'année 2014 d'un solde de charges de 451,62 € et débitrice pour l'année 2015 d'un solde de charges de 470,71 € ; Qu'il apparaît dans ces conditions que les sommes réclamées par le syndic à Mme [H] au titre des charges de copropriété sont justifiées ;

Attendu que les frais de mise en demeure des 30 août et 28 septembre 2016 pour 240 €, la somme de 309,90 € et celle de 169,92 € correspondaient bien à des charges exigibles et n'ont pas à être soustraites du compte individuel de charges de Mme [H] ;

Attendu que le SDC de l'immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] et la Société SOLAFIM demande à la Cour de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé la résolution n° 17 relative à la délégation consentie au conseil syndical pour renégocier et résilier les contrats d'entretien de la copropriété ; 

Que l'ancien article 21 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit qu'une délégation de pouvoir donnée, en application de l'article 25, a) de la loi du 10 juillet 1965, par l'assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé ; 

Que cette délégation peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l'objet et fixe le montant maximum ; 

Que la résolution n° 17 du procès-verbal de l'assemblée générale du 27 janvier 2017 dispose que « l'assemblée générale donne pouvoirs au conseil syndical assisté du syndic, à l'effet de renégocier et résilier les contrats d'entretien de la copropriété » ; 

Que si aucun montant maximum n'a été fixé pour les dépenses engagées en vertu de cette délégation contrairement à ce que prévoyait la convocation à l'assemblée générale du 27 janvier 2017, l'objet de cette résolution est, pour autant, de renégocier et de résilier les contrats d'entretien, non d'effectuer une dépense ; 

Que cette délégation de pouvoirs est par ailleurs circonscrite à un type particulier de contrat ; 

Qu'il y a donc lieu de réformer le jugement rendu le 26 novembre 2020 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en ce qu'il a annulé la résolution n° 17 et ainsi de débouter Madame [H] de sa d'annulation de la résolution n° 17 de l'assemblée générale du 27 janvier 2017 ; 



Attendu qu'il sera alloué au SDC de l'immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] et à la Société SOLAFIM, qui ont dû engager des frais irrépétibles afin de faire valoir leurs intérêts en justice, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; 



Attendu que Madame [H] épouse [Y], qui succombe, supporta les dépens d'appel ; 



PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,



REFORME le jugement rendu le 26 novembre 2020 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en ce qu'il a annulé la résolution n° 17 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2], en date du 27 janvier 2017 ; 



LE CONFIRME en toutes ses autres dispositions ; 



Statuant à nouveau sur le chef réformé et y ajoutant, 



DEBOUTE Madame [H] épouse [Y] de sa demande d'annulation de la résolution n° 17 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2], en date du 27 janvier 2017 ; 



REJETTE toutes autres demandes ; 



CONDAMNE Madame [H] épouse [Y] à verser la somme de 1.500 euros au SDC de l'immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] et à la Société SOLAFIM sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; 



CONDAMNE Madame [H] épouse [Y] aux dépens d'appel. 



LA GREFFIERE LE PRESIDENT