Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 24 octobre 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 52Z



1re chambre 2e section



ARRET N°



BAIL RURAL



CONTRADICTOIRE



DU [Cadastre 2] OCTOBRE 2023



N° RG 21/06000 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UYJJ



AFFAIRE :



Mme [E] [G]





C/

Mme [O] [R] épouse [W]









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Septembre 2021 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de CHARTRES



N°RG : 51-20-000003



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : [Cadastre 2]/10/23

à : 



Me Guillaume FALLOURD



Me Eliette SARKISSIAN 





+ 





Parties







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT QUATRE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [E] [G]

[Adresse 10]

[Localité 12]



Représentant : Maître Guillaume FALLOURD, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000054 - N° du dossier 2021101



APPELANTE

****************



Madame [O] [R] épouse [W]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentant : Maître Eliette SARKISSIAN de la SELARL ELIETTE SARKISSIAN, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000046 - N° du dossier 22000



INTIMEE

****************





Composition de la cour :



L'affaire a été débattue en audience publique, le 06 Juin 2023, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,



qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN







EXPOSE DU LITIGE



Mme [W] est propriétaire de biens sis [Adresse 9] [Localité 7], cadastrées section ZC n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6]. 



Par contrat du 25 janvier 1986, la société civile immobilière du Perche a consenti à Mme [G] un bail à ferme au terme duquel un fermage avait été fixé de la manière suivante : 



« La société du Perche vous loue (') les deux parcelles de terre situées à [Localité 11] (') : 

- ZC [Cadastre 2] pour 1 ha 12 ares 80 

- ZC [Cadastre 4] pour 3 ha 91 ares 60 

 

« Il est en outre fait moyennant un fermage annuel représenté par la valeur en espèces, de 395 kgs (trois cent quatre-vingt-quinze kilos) de viande première qualité, poids vif ; payable en un seul terme, comme indiqué ci-dessus. »



Par lettre recommandée, Me [J], notaire, a fait part à Mme [G] de l'intention de sa bailleresse de vendre les biens loués à [Adresse 9] [Localité 7], cadastrées section ZC, n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6], moyennant le prix de 20 000 euros. 



Par courrier recommandé reçu au greffe le 28 janvier 2020, Mme [G] a demandé la convocation devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Chartres de Mme [W] aux fins de contestation du prix de vente de 20 000 euros proposé par cette dernière relativement aux biens loués sis [Adresse 9] [Localité 7], cadastrées section ZC n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6].



Par jugement contradictoire du 3 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Chartres a :


déclaré irrecevable la demande de Mme [G] en fixation du prix de vente des parcelles litigieuses, en l'absence d'existence d'un bail rural,

condamné Mme [G] à payer à Mme [W] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi que la somme de 285 euros de frais d'huissier,

laissé les entiers dépens a la charge de Mme [G].




Par déclaration reçue au greffe le 1er octobre 2021, Mme [G] a relevé appel de ce jugement. 



Aux termes de ses conclusions signifiées le 1er juin 2023, Mme [G], appelante, demande à la cour de :


infirmer le jugement 3 septembre 2021 en ce qu'il a déclaré irrecevable Mme [G] en sa demande, 


 

En conséquence, 

 


fixer le prix de vente des parcelles sises à [Adresse 9] [Localité 7], cadastrées section ZC n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6],

condamner Mme [W] à payer à Mme [G] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

condamner Mme [W] aux dépens dont distraction au profit de Me Guillaume Fallourd selon l'article 699 du Code de procédure civile.




Aux termes de ses conclusions signifiées le 24 février 2023, Mme [W] demande à la cour de : 


confirmer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Chartres du 3 septembre 2021,

déclarer irrecevable et infondée Mme [G] en toutes ses demandes, 'ns et conclusions,

condamner Mme [G] à verser à Mme [W] 3 500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

condamner Mme [G] aux entiers dépens.




L'affaire a été plaidée à l'audience du 6 juin 2023.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.





MOTIFS DE LA DÉCISION



I) Sur la nature du bail litigieux



Moyens des parties 



Mme [G] fait grief aux premiers juges de l'avoir déboutée de ses demandes, motif pris de le contrat la liant à Mme [W] n'était point un bail rural en raison du fait que les termes du bail ne comportaient pas des modalités de résiliation aussi rigoureuses que celles que l'on peut trouver dans un bail rural, que le contrat n'a été enregistré nulle part en qualité de bail rural, que le preneur, enfin, ne justifie d'aucune affiliation à la MSA. 



Au soutien de sa demande d'infirmation, elle fait valoir à hauteur de cour que : 



- le bail conclu le 25 janvier 1986 est un bail rural en ce qu'il envisage un fermage évalué en kilo de viande, fait peser sur le preneur l'obligation de jouir ' en fermier soigneux et de bonne foi'et de 'déclarer aux organismes MSA la présente location' 



- si le fermage a ensuite été modifié et fixé forfaitairement, ni la destination du bail ni sa durée n'ont été modifiées, 



- le notaire a informé le preneur de son droit de préemption sur le fondement de l'article L.412-5 du code rural et le bailleur a visé, dans son congé, l'article L.411-64 du code rural. 



- Mme [G] exploite, avec son époux, un centre d'entraînement de cheveaux de sport depuis de nombreuses années et l'exploitation des terres préemptées peut être remplie par la famille du preneur, étant relevé que M. [G] justifie d'un diplôme agricole, 



- l'absence d'affiliation de Mme [G] ne peut justifier, à elle seule, le refus d'application du statut des baux ruraux s'agissant seulement d'une affiliation à un régime de sécurité sociale dont certains exploitants peuvent être dispensés,



- plusieurs voisins attestent de la présence de Mme [G] et de ses cheveaux sur les terres.



Mme [W], qui conclut à la confirmation du jugement déféré, reprend, en substance et pour l'essentiel, l'argumentation developpée devant les premiers juges, en faisant valoir que : 



- Mme [G] est irrecevable pour n'avoir pas d'intérêt à agir, le bail étant un bail civil et non un bail rural,



- Mme [G] est à la retraite, est domiciliée dans le Maine et Loir, n'a pas d'activité agricole, et n'est pas affiliée à la MSA.



Réponse de la cour 



Aux termes de l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime constitue un bail rural toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l' article L. 311-1.



Il « est toujours loisible aux parties de soumettre volontairement au statut du fermage les baux de parcelles qu'elles concluent » (Cass. 3e civ., 10 juill. 1978), alors même que les conditions légales de ce statut feraient défaut » (Cass. 3e civ., 9 déc. 2009, n° 08-18.559). 



La soumission volontaire au statut emporte l'application du droit de préemption du preneur (Cass. 3e civ., 15 nov. 2018, n° 17-15.387). 



La preuve d'un bail rural incombe à celui qui en sollicite la reconnaissance en justice.



Au cas d'espèce, Mme [G] entend se prévaloir, en premier lieu, du bail consenti, le 25 janvier 1986 par la société civile immobilière et forestière du Perche, en faisant valoir que ce bail a été fait moyennant un fermage annuel et fait obligation au preneur de jouir 'en bon père de famille et en fermier soigneux et de bonne foi' du bien loué.



Le moyen est toutefois inopérant, en raison du fait qu'un nouveau contrat a été passé au mois d'octobre 1989 entre la société civile immobilière et forestière du Perche, d'une part, et M. [H] et Mme [E] [T], d'autre part, qui stipule expressément dans ses conditions particulières que ' le présent contrat annule et remplace les protocoles des 25 janvier 1986 et 26 septembre 1988". 



Il est exact, comme l'ont relevé les premiers juges que le contrat conclu au mois d'octobre 1989 ne peut être qualifié de bail rural dès lors qu'il stipule 'être fait sous les charges et conditions ordinaires de la loi', que le loyer annuel est révisable selon l'indice de la construction conformément aux baux d'habitations ordinaires, et que les conditions de résiliation sont beaucoup moins rigoureuses que celles incluses dans les baux régis par le statut du fermage. 



Mme [G] soutient, en deuxième lieu, que le bail consenti en 1989 est un bail rural en raison de la nature agricole de l'activité exercée sur les parcelles louées. 



Elle dit exploiter avec son mari sur les parcelles louées un centre d'entraînement de cheveaux de sport. 



Il résulte de l'article L.311-1 du code rural, qui définit les activités agricoles, que sont réputées agricoles, ' les activités de préparation et d'entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation, à l'exclusion des activités de spectacles'. 



Pour être antérieur à 2005, le bail litigieux a été renouvelé depuis la loi de 2005. 



Si la preuve de l'usage des chevaux à titre professionnel n'est pas rapportée, l'action de pâturer peut être considérée comme une étape nécessaire du cycle biologique animal et donc comme une activité agricole (Cass.3ème civ.12 octobre 2010). 



Mme [G] produit, par ailleurs, plusieurs témoignages de voisins visant à démontrer qu'elle exploite la parcelle. 



Ainsi Mme [V] atteste ' voir Mme [G] mettre ses chevaux dans le pré cadastré section ZC n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6] en toutes saisons'. 



Mme [P] indique ' j'ai toujours eu connaissance que Mme [E] [G] parque ses chevaux dans un enclos situé [Localité 7], [Adresse 8] à [Localité 11]'.



De même, M. [N] indique ' Je suis voisin de Mme [G] depuis 1976. En effet, j'habite à deux cents mètres de chez elle, sur le chemin qui permet l'accès au pré où elle a coutume de mener paître ses cheveaux ; je l'ai, de multiples fois, vu passer avec ses chevaux. Elle fait des allers-retours, pour les rentrer au box le soir en sécurité'. 



Ces témoignages n'emportent toutefois pas la conviction de la cour, dès lors que le témoignage de Mme [P] n'est pas fondé sur ses propres constatations, et qu'il résulte des pièces de la procédure - requête introductive d'instance devant le tribunal paritaire, notification de la vente du pré par le notaire, notification par le preneur à la bailleresse de sa volonté de préempter le bien, carte d'immatriculation des chevaux des époux [G], taxe d'habitation pour l'année 2020 de Mme [G]- que cette dernière, qui est à la retraite, réside à plus de deux cents kilomètres des prés loués à [Localité 12]. 



En outre, il résulte du procès-verbal dressé par Me [K], commissaire de justice le 21 avril 2021, et donc postérieurement à celui produit par l'appelante, établi le 15 décembre 2020, qu'un voisin, M. [M], a indiqué au commissaire instrumentaire que Mme [G], 'pour justifier de son exploitation rurale a fait venir des chevaux du 49 et emprunté des poneys à un voisin pour les mettre dans la pâture' avant de faire venir un commissaire de justice 'après avoir organisé cette mise en scène'. 



Il ressort, par ailleurs, des constatations de Me [K] que ' la barrière fermant la pâture est entrebâillée, elle n'a manifestement pas bougé depuis un certain temps au vu de l'herbe qui pousse au pieds de cette barrière et qui en recouvre le premier barreau ; aucune trace dans le chemin de passage des chevaux menant à la parcelle [Cadastre 5]...pas de crottin non plus dans le chemin; pas de trace d'animaux dans la pâture, pas de marquage au sol, ni de crottin visible'.



Aucune preuve d'exploitation par M. [G] n'est pareillement rapportée, ni la preuve diplôme qu'aurait obtenu ce dernier, l'attestation versée aux débats par l'appelante justifiant seulement que M. [G] a suivi trois stages dans le CFPPA de [Localité 13], et qu'il a été proposé pour recevoir le diplôme du BPA Agriculture-Elevage. 



En outre, c'est en vain que Mme [G] fait valoir, en troisième et dernier lieu, en se prévalant de la notification du projet de vente qui lui a été adressée par le notaire et du congé pour âge qui lui a été signifié le 25 juin 2020, que les parties auraient eu la volonté de se placer sous le statut du fermage.



En effet, si le notaire a, par courrier du 27 novembre 2019, a informé Mme [G] des conditions de la vente projetée, il a précisé dans sa missive que cette information lui était délivrée ' afin de lui permettre éventuellement d'exercer le droit de préemption prévu par les articles L.412-1 du code rural, dans la mesure où elle pourrait en bénéficier, en remplissant notamment les conditions fixées par l'article L.412-5 de ce code (souligné par la cour)' ; il ne peut, dès lors, être tiré aucune conséquence de cette notification quant à la qualification du bail et la volonté des parties de se placer sous le statut du fermage, dans la mesure où Mme [G] ne justifie pas remplir, comme il a été dit ci-avant, les conditions exploiter le fonds devant faire l'objet d'une vente. 



Pareillement, Mme [G] ne peut utilement se prévaloir du congé pour âge qui lui a été notifié le 25 juin 2020 pour justifier de la commune volonté des parties de se placer sous le statut du fermage, alors même que la bailleresse justifie avoir renoncé à ce congé avant de délivrer un nouveau congé non contesté par Mme [G], le 31 décembre 2021, dans lequel il est mentionné 'Vous n'êtes pas agricultrice ; le bail dont vous êtes titulaire est un contrat de nature civile, excluant toute application du statut du bail rural'. 



Il résulte de ce qui précède que le jugement déféré mérite confirmation en toutes ses dispositions. 



II) Sur les demandes accessoires 



Mme [G], qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel, les dispositions du jugement querellé relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces même dépens, étant, par ailleurs, confirmées. 



PAR CES MOTIFS 



La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe 



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ; 



Y ajoutant 



Déboute Mme [E] [G] de la totalité de ses demandes ; 



Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme [E] [G] à payer à Mme [O] [W] une indemnité de 3 500 euros ; 



Condamne Mme [O] [G] aux dépens de la procédure d'appel. 







- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le GREFFIER, Le PRESIDENT,