Cour d'Appel · 1ère Chambre — 24 octobre 2023

MR/SL





COUR D'APPEL de CHAMBÉRY





Chambre civile - Première section 



Arrêt du Mardi 24 Octobre 2023 



 

N° RG 21/01022 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GWMD



Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ANNECY en date du 26 Février 2021





Appelant



M. [N] [E]

né le 30 Mai 1967 à [Localité 5] ([Localité 4]), demeurant [Adresse 1]



Représenté par la SELARL CHAMBET NICOLAS, avocats au barreau d'ANNECY









Intimé



Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA LEMANIQUE, dont le siège social est situé [Adresse 2]



Représenté par Me Fabienne BUFFET, avocat au barreau d'ANNECY







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Date de l'ordonnance de clôture : 05 Juin 2023



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 20 juin 2023 



Date de mise à disposition : 24 octobre 2023 







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Composition de la cour :



Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Mme Myriam REAIDY, Conseillère, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,



Et lors du délibéré, par :



- Mme Hélène PIRAT, Présidente, 



- Mme Inès REAL DEL SARTE, Conseillère,



- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,





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Faits et procédure





M. [N] [E] est propriétaire d'un appartement et d'une cave (lot n°76 et 56) au sein de la copropriété « le majestic » sis [Adresse 3]. 

Un litige est né suite au défaut de règlement des charges de copropriété par M. [E] et par acte d'huissier du 10 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires de la copropriété « le majestic » a assigné M. [E] devant la chambre civile du tribunal judicaire d'Annecy pour obtenir paiement des charges de copropriété dues.





Par jugement réputé contradictoire en date du 26 février 2021, le tribunal judiciaire d'Annecy, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, a :



- Condamné M. [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété « le majestic » la somme de 10 119,08 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 4 novembre 2020, outre intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;



- Condamné M. [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété « le majestic » la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamné M. [E] aux dépens ; 



- Débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété « Le majestic » du surplus de ses prétentions. 

Estimant que le syndicat des copropriétaires de la copropriété « le majestic » a suffisamment justifié sa demande par les éléments versés aux débats.







Par déclaration au greffe en date du 11 mai 2021, M. [E] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions hormis en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété « le majestic » du surplus de ses prétentions.

Prétentions des parties





Par dernières écritures en date du 7 février 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [E] sollicite l'infirmation des chefs du jugement expressément déféré sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété « le majestic » du surplus de ses prétentions et demande à la cour de :



Statuant à nouveau,



- Déclarer l'appel interjeté par M. [E] recevable ;



- Débouter le syndicat des copropriétaires « le majestic » de l'ensemble de ses demandes ; 



A titre subsidiaire,



- Octroyer à M. [E] les plus larges délais de paiements ;



En tout état de cause,



- Condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété « le majestic » à la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.





Au soutien de ses prétentions M. [E] fait valoir notamment que :




Le décompte du syndicat des copropriétaires de la copropriété « le majestic » est erroné en ce qu'il a omis de prendre en considération certaines sommes versées en espèces par M. [E] ; 





M. [E] n'a jamais souhaité se soustraire à ses obligations mais a sollicité la possibilité de payer ses charges en espèces, mode de règlement auquel le syndicat des copropriétaires s'est toujours opposé, il sollicite donc les plus larges délais de paiement afin de s'acquitter des sommes dues au titre de ses charges ; 





S'agissant de la demande de dommages-intérêts, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas un préjudice distinct aux termes de ses conclusions d'intimé et d'appel incident.










Par dernières écritures en date du 17 mai 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le syndicat des copropriétaires de la copropriété « le majestic» sollicite de la cour de :



- Déclarer irrecevable et mal fondé l'appel interjeté par M. [E] à l'encontre du jugement du tribunal judiciaire d'Annecy du 26 février 2021 ;



- Condamner M. [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété « le majestic » la somme de 14 044,36 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2023 outre intérêts au taux légal à compter du jugement du jugement du 26 février 2021 ;



- Condamner M. [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété « le majestic » la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts ;



- Condamner M. [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété « le majestic », au titre de l'article 700, une somme supplémentaire de 3 000 euros, s'ajoutant aux 1 500 euros alloués par le tribunal judiciaire ;



- Condamner encore M. [E] aux entiers dépens de première instance et d'appel. 





Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la copropriété « le majestic » fait valoir notamment que :




Le décompte qu'il a versé aux débats est régulier et tient compte des trois règlements effectués en espèce les 26 janvier, 11 juillet et 10 septembre 2018, outre un règlement par chèque effectué le 15 janvier 2019 par M. [E]. 





M. [E] s'octroie de lui-même les plus larges délais de paiement en ne procédant jamais depuis au moins 2010 au paiement des charges de copropriété appelées ;





Il est contraint, depuis 10 ans d'engager des procédures judiciaires à l'encontre de M. [E], ce qui met en péril son équilibre budgétaire.








Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.



Une ordonnance en date du 5 juin 2023 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 20 juin 2023. 









MOTIFS ET DECISION





L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose 'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les équipements commun en fonction de l'utilité objective que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

 Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.'



M. [E], partie appelante, n'énonce aucun moyen au soutien de sa demande de voire rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires. L'appelant ne fait que reprocher au syndicat des copropriétaires un refus de recevoir le paiement en espèces, et ne fournit aucune pièce à l'appui de son allégation.



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le majestic verse aux débats :

- un extrait de la matrice cadastrale indiquant que M. [N] [E] est propriétaire des lots 56 et 76, et des 167/10 000èmes des parties communes générales,

- les procès-verbaux des assemblées générales du 29 novembre 2017, du 5 décembre 2018, du 7 janvier 2020 et du 12 mars 2023,

- le contrat de syndic en cours,

- le règlement de copropriété,

- les appels de provisions entre janvier 2017 et juin 2023,

- des décomptes de sommes dues par M. [E], dont le dernier est arrêté à la date du 1er avril 2023.



C'est à l'issue d'une analyse pertinente, exhaustive, exempte d'insuffisance que le premier juge a condamné M. [N] [E] à payer la somme de 10 119,08 euros de charges de copropriété dues arrêtées au 4 novembre 2020. Le jugement sera toutefois infirmé, pour permettre l'actualisation de la dette à la somme de 14 044,36 euros arrêtée au 1er avril 2023.



Le syndicat des copropriétaires sollicite indemnisation d'un préjudice à hauteur de 1 500 euros, arguant de ce que le retard de M. [E] a mis en péril l'équilibre budgétaire au vu du montant des arriérés et de la nécessité d'engager des procédures judiciaires aux fins d'obtenir paiement de ceux-ci. Ce faisant, il apparaît que deux jugements ont été rendus à l'encontre de M. [E], le 16 mai 2011 et le 26 mai 2014 pour des impayés de charges de copropriété, et que les montants ont tendance à augmenter, ce qui, à l'évidence, complique la gestion du syndic. Une somme de 1 000 euros est de nature à réparer le préjudice subi.



Enfin, si M. [E] prétend à l'octroi de délais de paiement, il ne fournit aucun justificatif de ses revenus et charges courantes permettant d'apprécier l'opportunité de faire droit à sa demande. Il y a donc lieu de rejeter cette prétention.



M. [N] [E] succombant en son appel supportera les dépens de l'instance. Il ne paraît enfin pas inéquitable de le condamner à verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le majestic'.









PAR CES MOTIFS,





La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,



Infirme la décision entreprise sur le montant de la condamnation au titre des charges impayées, et sur la demande de dommages et intérêts,



Statuant de ces seuls chefs d'infirmation,



Condamne M. [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété « le majestic » la somme de 14 044,36 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2023, outre intérêts au taux légal à compter du jugement du jugement du 26 février 2021 sur la somme de 10 119,08 euros,



Condamne M. [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété « le majestic » la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts,



Y ajoutant,



Condamne M. [N] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 6] la somme de 3 925,28 euros de charges dues actualisées au 1er avril 2023, avec intérêts à compter de la notification du présent arrêt,



Condamne M. [N] [E] aux dépens de l'instance d'appel, 



Condamne M. [N] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le majestic' la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.







Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, 



et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.





Le Greffier, La Présidente,











































Copie délivrée le 24 octobre 2023 

à 

la SELARL CHAMBET NICOLAS

Me Fabienne BUFFET







Copie exécutoire délivrée le 24 octobre 2023 

à 

Me Fabienne BUFFET