Cour d'Appel · 1ère Chambre — 24 octobre 2023

MR/SL





COUR D'APPEL de CHAMBÉRY





Chambre civile - Première section 



Arrêt du Mardi 24 Octobre 2023 



 

N° RG 21/00940 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GWCU



Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 12] en date du 06 Avril 2021





Appelante



S.A.S.U. COMPTOIR D'INVESTISSEMENT DES ALPES, dont le siège social est situé [Adresse 1]



Représentée par la SELARL PADZUNASS SALVISBERG & ASSOCIÉS, avocats au barreau d'ALBERTVILLE









Intimés



M. [G] [L]

né le 07 Juin 1979 à [Localité 15] ([Localité 4]), demeurant [Adresse 2]



Mme [V] [Y] épouse [L]

née le 24 Décembre 1979 à [Localité 16] ([Localité 3]), demeurant [Adresse 2]



Représentés par Me Sid ahmed ZOUAOUI, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS







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Date de l'ordonnance de clôture : 22 Mai 2023



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 20 juin 2023 



Date de mise à disposition : 24 octobre 2023 





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Composition de la cour :



Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Mme Myriam REAIDY, Conseillère, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,



Et lors du délibéré, par :



- Mme Hélène PIRAT, Présidente, 



- Mme Inès REAL DEL SARTE, Conseillère,



- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,





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Faits et procédure







Par acte du 18 février 2019, la société Comptoir d'investissement des Alpes (sasu) a conclu un compromis de vente avec M. [G] [L] et son épouse Mme [V] [Y] portant sur un immeuble sis à [Adresse 14]) moyennant un prix de 350 000 euros. La date de réitération a été fixée au 15 mai 2019 sous réserve d'obtention d'un prêt par les acquéreurs outre une clause pénale de 35 000 euros. 



La société Comptoir d'investissement des Alpes n'a pas réitéré la vente au motif que la déclaration préalable nécessaire avait été suivie d'une opposition de la part du maire de la commune, mais a poursuivi ses demandes auprès des services d'urbanisme, aux fins de pouvoir réaliser la vente. 



De leur côté, les époux [L] ont renoncé à la vente en octobre 2019, après avoir multiplié les demandes d'explication sur les délais non respectés.



Par acte d'huissier du 22 novembre 2019, M. [L] et Mme [Y] ont fait assigner en référé la société Comptoir d'investissement des Alpes devant le président du tribunal de grande instance de Bonneville, devenu le tribunal judiciairele, notamment aux fins de revendiquer le paiement de la somme de 35 000 euros au titre de la clause pénale. 



Par ordonnance du 5 mars 2020, le président du tribunal judiciaire de Bonneville a débouté M. [L] et Mme [Y] en retenant notamment l'existence d'une résiliation amiable du contrat de vente constitutif d'une contestation sérieuse s'agissant de la demande principale de paiement par provision d'une somme de 35 000 euros. 



Par acte d'huissier du 28 mai 2020, M. [L] et Mme [Y] ont fait assigner la société Comptoir d'investissement des Alpes devant le tribunal judiciaire de Bonneville, notamment aux fins de la faire condamner à leur payer la somme de 35 000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente. 





Par jugement du 6 avril 2021, le tribunal judiciaire de Bonneville, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, a :



- Déclaré la demande recevable ;



- Dit que la clause pénale prévue dans l'acte du 18 février 2019 signé entre M. [L] et Mme [Y] et la société Comptoir d'investissement des Alpes et portant compromis de vente d'immeuble doit trouver application ;



- Dit que le montant de la pénalité est manifestement excessif et l'a réduite à la somme de 20 000 euros ;



- En conséquence, condamné la société Comptoir d'investissement des Alpes à payer à M. [L] et Mme [Y] la somme de 20 000 euros ;



- Débouté les parties du surplus de leurs prétentions ; 



- Condamné la société la société Comptoir d'investissement des Alpes à payer à M. [L] et Mme [Y] la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et rejeté la demande de la société Comptoir d'investissement des Alpes ;



- Condamné la société Comptoir d'investissement des Alpes aux dépens. 





Au visa principalement des motifs suivants :




La société Comptoir d'investissement des Alpes n'a pas accompli l'obligation contractuelle consistant en l'obtention de l'autorisation administrative par le dépôt d'une déclaration préalable auprès de la commune d'[Localité 13]. 








Par déclaration au greffe du 29 avril 2021, la société Comptoir d'investissement des Alpes a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.





Suivant assignation en référé délivré le 2 août 2021, la société Comptoir d'investissement des Alpes a sollicité un aménagement de l'exécution provisoire par la consignation de la somme de 22 000 euros devant la première présidente de la cour d'appel de Chambéry. 



Par ordonnance du 13 octobre 2021, la première présidente de la cour d'appel de Chambéry a autorisé la société Comptoir d'investissement des Alpes à consigner à la Caisse des dépôts et consignations la somme de 22 000 euros, montant des condamnations prononcées par le tribunal judiciaire de Bonneville dans la décision du 6 avril 2021. 

















Prétentions des parties





Par dernières écritures en date du 22 mai 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société comptoir d'investissement des Alpes sollicite l'infirmation jugement déféré et demande à la cour de :



- Débouter M. [L] et Mme [Y] de leur demande de radiation de l'appel interjeté par la société comptoir d'investissement des Alpes ;



- Infirmer en sa totalité ledit jugement du 6 avril 2021,



Statuant à nouveau,



- Débouter M. [L] et Mme [Y] de la totalité de leurs demandes ;



- Dire et juger que M. [L] et Mme [Y] sont seuls responsables par leurs interventions inappropriées auprès des services de la commune d'[Localité 13] et la venderesse Mme [K] [R] des refus successifs de déclaration préalable du 19 juillet 2019 ;



- Dire et juger abusif le refus d'acquérir opposé par M. [L] et Mme [Y] alors qu'en suite des efforts déployés par l'appelante, la commune d'[Localité 13] avait rendu un arrêté de non-opposition à déclaration préalable du 30 août 2019, rendant la signature de l'acte authentique enfin possible ;



- Dire et juger inapplicable aux dépens de la société comptoir d'investissement des Alpes la stipulation de pénalité figurant en page 7 du compromis ;



A titre infiniment subsidiaire, 



- Dire et juger manifestement excessive au sens de l'article 1231-5 du code civil la pénalité telle qu'allouée à M. [L] et Mme [Y] par le tribunal judiciaire de Bonneville ;



- La réduire à sa plus simple expression, à savoir 1 euro symbolique ;



A titre encore plus subsidiaire,



- Dire et juger que M. [L] et Mme [Y] ne justifient d'aucun préjudice;



En conséquence,



- Les débouter de toutes demandes ;



Reconventionnellement,



- Condamner M. [L] et Mme [Y] à verser à la société comptoir d'investissement des Alpes la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





Au soutien de ses prétentions, la société comptoir d'investissement des Alpes fait valoir notamment que :


La demande de radiation de l'appel doit être rejetée étant donné que la société comptoir d'investissement des Alpes s'est acquitté le 22 novembre 2021 de la consignation ; 





Les parties étaient donc d'accord sur l'impossibilité de passer l'acte à la date du 15 mai 2019 étant donné que toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes n'étaient pas remplies ;





Les deux oppositions à la déclaration préalable de la commune d'[Localité 13] sont consécutives à la demande de M. [L] et Mme [Y] d'acquérir une surface supplémentaire de 182 m² de terrain ; 





L'arrêté de non-opposition à déclaration préalable a finalement été obtenu le 31 août 2019, date à laquelle toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étaient remplies, or le notaire des acquéreurs a informé la société comptoir d'investissement des Alpes par courriel du 4 octobre 2019 que ses clients ne donnaient pas de suite au compromis du 18 février 2019 et demandaient la restitution du dépôt de garantie de 18 000 euros.








Par dernières écritures en date du 25 octobre 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [L] et Mme [Y] sollicitent de la cour de :



- Ordonner in limine litis la radiation de l'appel formé par la société comptoir d'investissement des Alpes pour défaut d'exécution du jugement frappé d'appel ;



- Débouter purement et simplement la société comptoir d'investissement des Alpes de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions ;



- Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bonneville du 6 avril 2021 condamnant la société comptoir d'investissement des Alpes à payer aux intimés la somme de 20 000 euros outre celle de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;



En tout état de cause, 



- Condamner la société comptoir d'investissement des Alpes à verser à M. [L] et Mme [Y] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 





Au soutien de leurs prétentions, M. [L] et Mme [Y] faisaient valoir notamment que :




Les conditions suspensives, convenues par compromis de soumettre la vente définitive, tenant notamment à l'obtention par les acquéreurs d'un prêt immobilier, ont été réalisées et la vente aurait dû avoir lieu au plus tard le 15 mai 2019 ;





La non-réitération de la vente au 15 mai 2019 découle du seul manquement de la société comptoir d'investissement des Alpes.






Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise. 



Une ordonnance en date du 22 mai 2023 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 20 juin 2023.









MOTIFS ET DECISION







I- Sur la demande de radiation de l'appel





Une décision de Mme la première présidente de la cour d'appel de Chambéry du 13 octobre 2021 a autorisé la société Comptoir d'investissement des Alpes à consigner à la Caisse des dépôts et consignations la somme de 22 000 euros montant des condamnations prononcées par le tribunal judiciaire de Bonneville du 6 avril 2021. L'appelante a en outre, effectué une déclaration de consignation de la somme de 22 000 euros, il n'y a donc pas lieu de radier le dossier soumis au fond à la cour.









II - Sur les obligations des parties





L'article 1231-5 du code civil dispose 'Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. 

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. 

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.'



A la suite de la lettre d'intention d'achat du 23 janvier 2019, M.et Mme [A] ont proposé d'acquérir auprès de la société d'investissement des Alpes (Codialpes), représentée par M. [T] [I], une ferme à usage d'habitation d'environ 250 m au sol, sur 3 niveaux possibles, sur un terrain d'environ 1 000 m², au prix de 360 000 euros incluant la somme de 10 000 euros d'honoraires de la société Visa Immo, le mandataire chargé de la négociation étant M. [U].



Un compromis de vente était alors régularisé entre les parties, par l'intermédiaire de l'étude de Mes [B], [Z], [E], notaires à [Localité 6], le 18 février 2019, prévoyant la vente d'une grange, comprenant deux appartements à l'étage, avec entrée privative, figurant au cadastre aux numéros [Cadastre 11], [Cadastre 9] et [Cadastre 8], lieudit impasse de même et même, sur la commune d'[Localité 13], et pour une superficie totale de 11 a et 04 ca, avec la précision que la parcelle [Cadastre 5] supporte une servitude de passage et que les parcelles [Cadastre 10] et [Cadastre 7] devaient faire l'objet d'un document d'arpentage. Cet acte prévoyait comme seule condition suspensive particulière l'obtention d'un prêt permettant le financement de l'acquision, au bénéfice des époux [L], et fixait, 'en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis', la signature de l'acte authentique 'au plus tard le 15 mai 2019", et 'en cas de défaillance ou de refus de signer de l'une des parties alors que les conditions suspensives sont réalisées, l'autre partie pourra saisir le tribunal compétent, afin de faire constater la vente par décision de justice, et ce, dans le délais d'un mois de la contestation de refus (mise en demeure non suivie d'effet, procès-verbal de non-comparution).'



Il apparaît, à la lecture des pièces versées au dossier, que la société Comptoir d'investissement des Alpes réalisait en réalité une opération de vente en plusieurs lots, avec d'un côté la vente de la ferme, (également appelée grange), aux époux [A], et vente de trois autres parcelles à bâtir, lesquelles devaient bénéficier d'une servitude de passage sur la parcelle bâtie précitée.



L'appelante soutient que les retards pris dans l'obtention de la déclaration préalable sont liés aux immiscions de M. [A], qui aurait sollicité une partie de terrain plus importante, et aurait déclaré à la mairie qu'il souhaitait faire des appartements dans la ferme/grange qu'il comptait acquérir. Si M. [U] de la société Visa Immo, intermédiaire, soutient dans son attestation du 2 décembre 2019 que la déclaration préalable aurait été refusée 'car un certain M. [A] lui demande de faire des appartements dans la ferme et qu'il a vu avec M. [I] pour avoir plus de terrain, la maire refuse donc la DP à cause de ce gros malentendu', force est de constater que ces éléments sont particulièrement imprécis, reposant sur des rumeurs qui ne peuvent être prises en compte, pas plus que les autres témoignages faisant référence à des 'appels' à des dates non déterminées de M. [A], et alors, de surcroît, que la ferme vendue comportait déjà deux appartements selon le descriptif du notaire. En outre, il résulte d'un courrier de Me [O], rédacteur du compromis de vente à la date du 18 février 2019 que 'lors de ce rendez-vous, les époux [A] ont demandé à M. [T] [I] le rajout dans la vente d'une bande de terrain supplémentaire de 182 m². Ce dernier a accepté, leur précisant qu'il y avait donc lieu de modifier la déclaration préalable déposée au préalable. Ceci ayant convenu aux deux parties, la signature du compromis a eu lieu.' Il y a lieu de relever également que l'ajout de ces 182 m² de terrain n'a pas modifié la date prévue pour la signature de l'acte authentique.



Par conséquent, l'obtention de la déclaration préalable qui n'avait nullement été instituée en condition suspensive au bénéfice du vendeur, a pu comprendre les surfaces supplémentaires sollicitées par les acheteurs, puisque la première déclaration préalable a été déposée postérieurement au 18 février 2019, le 2 mars 2019, présentée par Mme [R] [K], et ayant pour objet 'le détachement de 3 lots à bâtir, (...)'. 



Il y a lieu d'observer ensuite que cette déclaration a été rejetée le 29 mars 2019 pour un motif connu des lotisseurs et promoteurs immobiliers: 'considérant que le projet présente un accès indépendant pour chacun des lots créés, en sus de ceux existants, soit une multiplication des accès le long de la voie communale sur une courte distance, alors que les accès peuvent être regroupés en un accès unique permettant un aménagement d'ensemble cohérent du tènement foncier d'origine, qu'ainsi la desserte routière du projet ne respecte pas l'article susvisé du plan local d'urbanisme et est de nature à porter atteinte à la sécurité publique (article R111-2 du code code de l'urbanisme)', et qu'une seconde déclaration du 24 juin 2019 a été rejetée pour la même raison le 19 juillet 2019, sans que l'intervention qualifiée d'inopportune et fautive de M. [A] ait eu une incidence quelconque sur le projet présenté à la mairie.



Il n'est pas contesté que les époux [A] avaient obtenu dans les délais requis le prêt nécessaire au financement de l'acquisition prévue, et qu'ils ont mis en demeure la société Comptoir d'investissement des Alpes, le 12 juin 2019 par lettre recommandée avec accusé de réception, et le 13 juin 2019, par sommation d'huissier, de régulariser l'acte authentique de vente en l'étude de Me [S], qui a dressé procès-verbal de carence le 21 juin 2019.



C'est à l'issue d'une analyse pertinente, exhaustive, exempte d'insuffisance que les premiers juges ont retenu qu'il appartenait à la société Comptoir d'investissement des Alpes de purger les recours de la déclaration préalable avant de signer le compromis et à défaut d'insérer dans celui-ci une condition suspensive relative aux autorisations d'urbanisme et d'assainissement à obtenir avant réalisation de l'acte authentique.



Ainsi, le manquement de la société venderesse à ses obligations doit ouvrir droit à indemnisation, en application de la clause pénale insérée dans l'acte.







III - Sur la montant de l'indemnisation





Le compromis de vente prévoyait un paragraphe 'stipulation de pénalité' : 'Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de trente-cinq mille euros (35 000 euros) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil.'



M.et Mme [A] justifient avoir dû avancer les frais suivants, en lien avec le retard pris par la signature de l'acte authentique d'achat du bien qu'ils convoitaient  :



- 1 650 euros de location d'un appartement provisoire entre le 6 mai et le 6 août 2019,

- 116,75 euros de frais de location d'un véhicule destiné au déménagement du mobilier,

- 3 573,07 euros de frais de dépôt de garantie, location et état des lieux d'un appartement à destiné à loger la famille à compter du 7 août 2019,

- frais de changement de domiciliation postale à 3 reprises,

- le tout, alors que Mme [A] était enceinte.



C'est à l'issue d'une analyse pertinente, exhaustive, exempte d'insuffisance que les premiers juges ont retenu que la somme de 20 000 euros permettait l'indemnisation globale du préjudice des époux [A].







IV - Sur les demandes accessoires





Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd sont procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. 



Il peut, même d'office, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.



La société Comptoir d'investissement des Alpes succombant en son appel supportera les dépens de l'instance. Il ne paraît enfin pas inéquitable de la condamner à verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile aux époux [A].









PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,



Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne la société Comptoir d'investissement des Alpes aux dépens de l'instance d'appel, 



Condamne société Comptoir d'investissement des Alpes à payer à M. [G] [L] et Mme [V] [Y] épouse [L] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.









Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, 



et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.





Le Greffier, La Présidente,



















































Copie délivrée le 24 octobre 2023 

à 

la SELARL PADZUNASS SALVISBERG & ASSOCIÉS

Me Sid ahmed ZOUAOUI











Copie exécutoire délivrée le 24 octobre 2023 

à 

Me Sid ahmed ZOUAOUI