Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 24 octobre 2023

AFFAIRE : N° RG 21/00201 - 

 N° Portalis DBVC-V-B7F-GVNQ

 



 ARRÊT N° 



 JB. 





 ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LISIEUX du 07 Décembre 2020 

 RG n° 17/00478







COUR D'APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 24 OCTOBRE 2023

 

 

APPELANTS :



Madame [J] [U] épouse [X]

née le 06 Juin 1942 à [Localité 9] (MAROC)

[Adresse 5]

[Localité 10]



Monsieur [M] [X]

né le 19 Octobre 1942 à [Localité 8] (MAROC)

[Adresse 5]

[Localité 10]



représentés et assistés de Me Jean René DESMONTS, avocat au barreau de LISIEUX

 

INTIMÉES :



L'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DE L'ENSEMBLE IMMOBILI ER [Adresse 7] représentée par son président en exercice la SARL CITYA COTE FLEURIE,

[Adresse 7]

[Localité 10]

prise en la personne de son représentant légal



non représentée, bien que régulièrement assignée



Le SDC '[Adresse 7]' représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA COTE FLEURIE, 

[Adresse 7]

[Localité 10]

pris en la personne de son représentant légal



représentée et assistée de Me Emmanuelle DUVAL, avocat au barreau de LISIEUX



DÉBATS : A l'audience publique du 06 juillet 2023, sans opposition du ou des avocats, M. GARET, Président de chambre, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré



GREFFIER : Mme COLLET



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



M. GUIGUESSON, Président de chambre,

M. GARET, Président de chambre,

Mme VELMANS, Conseillère,



ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 24 Octobre 2023 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier



* * *



FAITS ET PROCEDURE



M. [M] [X] et son épouse Mme [J] [U] (les époux [X]) sont propriétaires de deux parcelles jointives - A [Cadastre 2] et A [Cadastre 3] - au sein d'un ensemble immobilier situé à [Localité 10] (Calvados) et dénommé «'[Adresse 7]'», la première étant construite, la seconde ne l'étant pas.



Pendant plusieurs années, cet ensemble immobilier, d'une surface d'environ 32 hectares, a été géré alternativement par une association syndicale libre (ASL) et par un syndicat des copropriétaires, jusqu'à ce que, par jugement du 10 novembre 2011, le tribunal de grande instance de Rouen, saisi par deux propriétaires, décide que le «'[Adresse 7]» était soumis au statut de la copropriété au sens de la loi du 10 juillet 1965.



Ce jugement est aujourd'hui définitif.



Par actes des 24 mars et 8 avril 2015, l'ASL d'une part, le syndicat des copropriétaires d'autre part, ont fait assigner les époux [X] devant le juge de proximité du tribunal de Lisieux pour avoir règlement de charges impayées.





S'étant déclaré incompétent, le juge de proximité a renvoyé l'affaire devant le tribunal de grande instance de Lisieux où les deux instances ont été reprises avant d'être jointes.



Finalement, par jugement du 7 décembre 2020, le tribunal de grande instance a :



- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires';



- rejeté la demande de nullité de l'assignation, formée par les époux [X] ;



- condamné solidairement les époux [X] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 18.207,46 € selon décompte de charges arrêté au 31 août 2020 ;



- rejeté les demandes reconventionnelles formées par les époux [X] ;



- condamné solidairement les époux [X] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 3.500 € au titre des frais irrépétibles ;



- condamné solidairement les époux [X] aux entiers dépens ;



- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.



Par déclaration reçue au greffe de la cour le 22 janvier 2021, les époux [X] ont interjeté appel de cette décision.



Les époux [X] ont notifié leurs dernières conclusions le 5 juin 2023, le syndicat des copropriétaires les siennes le 6 juin 2023.



Quant à l'ASL, bien que s'étant vu signifier la déclaration d'appel par un acte remis à personne habilitée, elle n'a pas constitué devant la cour.



La clôture a été prononcée par ordonnance du 7 juin 2023.





MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES



Les époux [X] demandent à la cour :



In limine litis,



- d'ordonner la nullité du jugement en ce qu'il a admis la capacité et le pouvoir de la société Citya pour représenter l'ASL ;



Au fond, 



- de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires ; 



- de réformer le jugement en ce qu'il : 



* a rejeté la demande de nullité de l'assignation ;



* a condamné solidairement les époux [X] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 18.207,46 € selon décompte de charges arrêté au 31 août 2020 ; 



* a rejeté les demandes reconventionnelles formées par les époux [X]';



* a condamné solidairement les époux [X] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 3.500 € au titre des frais irrépétibles ; 



* a condamné solidairement les époux [X] aux entiers dépens ; 



* a rejeté toutes demandes plus amples ou contraires ; 



Statuant à nouveau, 



- de déclarer que le jugement définitif du tribunal de Rouen ne s'oppose pas à l'établissement d'une convention contraire afin que l'ensemble immobilier puisse retrouver son fonctionnement normal ; 



- de déclarer que seule l'ASL est propriétaire et a vocation à gérer les espaces communs de l'ensemble immobilier du [Adresse 7], à l'exclusion du syndicat des copropriétaires qui n'a plus d'existence juridique ; 



- en conséquence, de débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, celui-ci étant dépourvu de capacité à agir et, en toute hypothèse, d'intérêt à agir et de qualité à agir ; 



- de débouter l'ASL de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, celle-ci étant dépourvue de capacité à agir suite à la perte de son objet social ; 



- de déclarer nulles et de nul effet l'ensemble des assemblées générales réunies depuis 2011 ; 



- de condamner l'ASL à verser aux époux [X] une somme de 3.000 € au titre du trouble de jouissance lié à la dégradation des voiries ; 



- de condamner l'ASL à verser aux époux [X] une somme de 3.000 € au titre du trouble de jouissance lié aux différentes carences de gestion ; 



- de condamner l'ASL à verser aux époux [X] une somme de 3.000 € au titre de leur préjudice moral ; 



- de condamner l'ASL à verser aux époux [X] une somme de 2.700 € au titre des frais engagés au titre des prestations juridiques sollicitées ; 



- de condamner l'ASL à régler aux époux [X] une somme de 3.000 € au titre du trouble de jouissance lié au refus de l'ASL de faire respecter le cahier des charges du domaine';



- de condamner l'ASL à régler aux époux [X] une somme de 2.430.53 € au titre des charges indûment réglées depuis le 10 novembre 2011 ; 



- de condamner l'ASL à régler aux époux [X] une indemnité de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- de condamner l'ASL aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Desmonts, membre de la SCP AB, avocat, sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile ;



- de débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses conclusions, fins et prétentions ;



- de condamner le syndicat des copropriétaires à régler aux époux [X] une somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- de condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Desmonts, membre de la SCP AB, avocat, sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile. 



Au contraire, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] demande à la cour':



- de débouter les époux [X] de leur demande de nullité du jugement entrepris';



- d'infirmer le jugement en ce qu'il a :



* rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat ;



* condamné solidairement les époux [X] à payer au syndicat une somme de 28.665,49 € selon décompte arrêté au 1er avril 2022, en deniers ou quittance ; 



Statuant à nouveau sur les dispositions rejetées,



- de déclarer irrecevables les époux [X] en leur demande de voir débouter le syndicat de ses demandes, fins et conclusions ;



- de condamner solidairement les époux [X] à payer au syndicat une somme de 24.656,33€ selon décompte arrêté au 1er avril 2023, en deniers ou quittance ;



Subsidiairement,



- de condamner solidairement les époux [X] à payer au syndicat la somme de 28.665,49€ selon décompte arrêté au 1er avril 2023, en deniers ou quittance';



- de confirmer le jugement en toutes ses autres dispositions';



Y ajoutant,



- de condamner solidairement les époux [X] à payer au syndicat une somme de 8.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel ;



- de condamner solidairement les époux [X] aux entiers dépens d'appel.



Quant à l'ASL du [Adresse 7], bien que n'ayant pas constitué avocat en cause d'appel, elle est réputée s'approprier les motifs du jugement et ce, par application des dispositions de l'article 954 dernier alinéa du code de procédure civile.



Ainsi, pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, de même qu'au jugement déféré.



MOTIFS DE LA DECISION



Sur la demande des époux [X] tendant à la nullité du jugement':



Pour soutenir que le jugement est nul, les appelants font valoir':



- que bien qu'existant encore, l'ASL n'a plus de représentant en exercice, puisque la société Citya, syndic désigné pour représenter le syndicat des copropriétaires, n'a en revanche jamais reçu mandat pour représenter l'ASL';



- que dès lors, le jugement est nul en ce qu'il mentionne que l'ASL est représentée par la société Citya.



Pour autant et nonobstant cette mention manifestement inexacte puisqu'il est constant que la société Citya n'a pas reçu pouvoir pour représenter l'ASL, il n'y a pas lieu à nullité du jugement, étant en effet observé':



- que la décision mentionne expressément que l'ASL n'a pas conclu';



- que d'ailleurs, le jugement n'a fait droit à aucune des demandes initialement formées par l'ASL devant le juge de proximité, le jugement ne les ayant pas même examinées, ce qui confirme que le tribunal a considéré qu'il n'en était pas saisi.



Ainsi la mention «'l'ASL ['] représentée par son président en exercice la SARL Citya'» relève-t-elle d'une simple erreur matérielle, dès lors sans incidence sur la régularité du jugement.



La demande tendant à sa nullité sera donc rejetée.





Sur la demande tendant à la nullité de l'assignation de première instance':



Faute pour les époux [X] de préciser en quoi le tribunal se serait trompé en rejetant leur demande d'annulation de cette assignation, le jugement sera confirmé sur ce point.





Sur la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires':



Le syndicat sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir qu'il avait soulevée, tirée de l'autorité de la chose déjà jugée par la décision du tribunal de grande instance de Rouen en date du 10 novembre 2011, pour s'opposer aux prétentions des époux [X] qui conteste en effet ses propres demandes «'au nom d'un prétendu défaut de capacité, d'intérêt ou de qualité à agir'» du syndicat.



De fait, force est de constater qu'il a été définitivement jugé, par cette décision du 10 novembre 2011, que le «'[Adresse 7]'» constitue un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété au sens de la loi du 10 janvier 1965, ce qui s'oppose dès lors à toute contestation de ce statut et, partant, à toute contestation de la recevabilité du syndicat des copropriétaires à agir en recouvrement des charges y afférentes.



Il convient en effet de rappeler que le tribunal de Rouen a jugé qu'aucune convention contraire n'avait été adoptée pour déroger à ce statut, ce dont il résulte que seul le syndicat de copropriété,par opposition à l'ASL, a vocation à gérer les parties communes du domaine.



Quand bien même les époux [X] n'étaient pas parties à cette précédente instance, pour autant le statut de copropriété n'en a pas moins été reconnu au domaine, étant dès lors opposable à tous les copropriétaires.



Aussi les époux [X] sont-ils irrecevables à contester ce statut, et partant, à contester la qualité du syndicat des copropriétaires, dûment représenté par son syndic la société Citya, à agir en recouvrement des charges de copropriété.



Par suite, les époux [X] sont également irrecevables à revendiquer la compétence de l'ASL pour recouvrer ces mêmes charges, étant observé au demeurant que celle-ci, qui n'a pas constitué devant la cour et à qui le jugement n'a reconnu aucun droit en la matière, ne formule aucune demande à ce titre.



Sur le montant des charges restant dues par les époux [X]':



L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965'dispose :



«'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.



Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.



Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.





Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.'»



Pour justifier du montant de sa réclamation, d'un montant actualisé de 24.656,33 € selon décompte arrêté au 1er avril 2023, le syndicat produit l'ensemble des appels de fonds adressés aux époux [X] ainsi que des relevés de leur compte nominatif.



Pour s'y opposer, les époux [X] font d'abord valoir qu'une partie de ces réclamations correspond à des charges réclamées par l'ASL et ce, pour des périodes au titre desquelles il a été jugé que le domaine était soumis au statut de la copropriété.



Ce premier moyen sera écarté, dès lors que la cour n'est saisie d'aucune demande émanant de l'ASL, ne l'étant que par le syndicat de copropriété dont il a été jugé qu'il avait seul compétence pour gérer les parties communes du domaine, et partant, pour recouvrer les charges y afférentes.



Les époux [X] font ensuite valoir qu'ils ont toujours «'scrupuleusement honoré en jour et en heure tous les appels de charges émis'», à tout le moins jusqu'au 1er octobre 2012.



Cependant, le moyen est inopérant, puisque le syndicat de copropriété réclame le paiement de charges échues postérieurement à cette date, les appels de fonds correspondant en effet aux années 2013 à 2023.



Les époux [X] déplorent encore que le syndicat persiste à réclamer le paiement de charges afférentes à des parties prétendument communes alors que certaines d'entre elles ont fait l'objet d'aliénations au profit de certains propriétaires du domaine.



Plus précisément, ils soutiennent que plusieurs chemins initialement ouverts à la circulation de tous sont désormais réservés au seul bénéfice de certains, les époux [X] n'y ayant eux-mêmes plus accès.



Toutefois, ici encore, les appelants ne justifient pas des aliénations prétendument réalisées au détriment de la copropriété, si ce n'est d'une parcelle - A [Cadastre 6] - dont ils disent cependant avoir obtenu l'annulation.



Dès lors, en l'absence de privatisation de droit de ces parcelles, et sans préjudice de toute action tendant à en voir rétablir l'accès commun, le syndicat de copropriété est fondé à recouvrer les charges correspondantes.



C'est encore à tort que les époux [X] reprochent au syndicat de ne pas leur avoir fait bénéficier, au titre de leur parcelle n° [Cadastre 1] (initialement A [Cadastre 3]), de l'abattement de charges applicable aux lots non construits, étant en effet rappelé':



- que si le règlement de copropriété prévoit certes une réduction de charges pour les lots non construits, pour autant le même règlement répute non construit «'tout terrain qui n'aura pas fait l'objet d'un permis de construire, [et] qui ne sera pas partie intégrante d'un lot principal construit, ces deux conditions étant cumulatives'»';



- que tel n'est pas le cas du lot n° [Cadastre 1] qui, bien que continuant à figurer au cadastre sous son propre numéro de parcelle, n'en est pas moins immédiatement rattaché au lot construit n° [Cadastre 4], constituant par là même avec celui-ci une unité foncière indissociable, étant encore rappelé que le titre de propriété des époux [X], en date du 3 février 2004, stipule qu'ils ont acquis une maison d'habitation édifiée sur deux parcelles contiguës formant les lots n° [Cadastre 4] et [Cadastre 1], lesquels forment un tout devant obligatoirement être vendus ensemble';



- qu'ainsi, c'est à juste titre que le syndicat de copropriété, qui considère à bon droit que le lot n° [Cadastre 1] fait partie intégrante du lot principal construit n° [Cadastre 4], refuse de lui appliquer l'abattement de charges prévu pour les lots non construits.



Enfin, c'est toujours vainement que les époux [X] contestent le montant d'honoraires exposés par l'ASL pour des travaux de consultation juridique prétendument non votés par l'assemblée des co-lotis, alors en toute hypothèse que les charges y afférentes ne leur sont pas réclamées par le syndicat de copropriété.



Il résulte de ce qui précède, au vu des justificatifs produits, que la créance de charges restées impayées par les époux [X] est justifiée dans son principe comme dans son montant, le syndicat étant dès lors fondé à réclamer leur condamnation, en deniers ou quittances, au paiement d'une somme totale de 24.656,33 € selon décompte actualisé au 1er avril 2023.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné solidairement les époux [X] à régler au syndicat une somme de 18.207,46 € à titre de charges restées impayées selon décompte arrêté au 31 août 2020.



Y ajoutant, la cour les condamnera solidairement au paiement d'une somme complémentaire de 6.448,87 € selon décompte arrêté au 1er avril 2023.

Sur les demandes reconventionnelles des époux [X]':



Il convient d'abord de remarquer qu'elles sont toutes dirigées à l'encontre de l'ASL, les époux [X] n'en formant aucune à l'encontre du syndicat de copropriété.



- Sur les dégradations de la voirie':



Reprochant aux «'gestionnaires'» de la voirie d'avoir laissé des camions de fort tonnage circuler sur des routes qui n'en auraient pas supporté le poids, les époux [X] se prévalent d'un trouble de jouissance qu'ils évaluent à 3.000 €.



Toutefois, faute de justifier d'un préjudice personnel découlant d'une atteinte à leurs parties privatives, ils ne pourront qu'être déboutés de leur demande indemnitaire.



- Sur les carences dans la gestion du domaine':



Les époux [X] reprochent à l'ASL, plus exactement au syndic qui la représentait autrefois, d'être responsable de l'inexécution de résolutions pourtant régulièrement votées par l'assemblée. Ils se plaignent également de la mauvaise qualité des travaux de reprise de dommages causés à la voirie «'jusqu'à leur portail'».



Ils invoquent ainsi des troubles de jouissance, qu'ils évaluent à 3.000 €, un préjudice moral, qu'ils évaluent également à 3.000 €, enfin le coût de prestations juridiques qu'ils auraient exposé, à hauteur de 2.700 €, pour établir une assignation à laquelle ils ont finalement renoncé.



Ici encore, les carences reprochées à l'ASL sont présentées de manière confuse, sans que les époux [X] s'expliquent réellement sur ce qu'ils lui reprochent, et en tout état de cause sans justifier des préjudices personnels qui en seraient résultés pour eux, étant ici considéré qu'ils sont seuls responsables des frais de conseils qu'ils ont pu exposer dans la perspective d'une action en justice finalement jamais engagée.



- Sur le refus prétendu de l'ASL d'appliquer le cahier des charges':



C'est encore vainement que les époux [X] réclament la condamnation de l'ASL à leur payer une indemnité de 3.000 € en réparation du trouble de jouissance qui, selon eux, leur aurait été causé par la carence de l'ASL à faire respecter le cahier des charges du lotissement en ce qu'il imposait à chaque propriétaire d'entretenir son propre lot.



En effet, s'il est certes justifié de réclamations de leur part pour que certains propriétaires entretiennent leurs lots mieux qu'ils ne le faisaient, pour autant les époux [X], qui ne précisent même quels lots étaient concernés par ce prétendu défaut d'entretien, ne justifient pas du préjudice qui en serait résulté pour eux.



- Sur la demande tendant à l'annulation des assemblées générales de l'ASL tenues depuis le jugement du 10 novembre 2011, date à laquelle l'ASL aurait perdu son objet social, et partant, sur la demande en remboursement des charges appelées depuis cette époque':



Une telle demande est irrecevable, faute pour les époux [X] de préciser de quelles assemblées générales ils réclament l'annulation, cette carence empêchant en effet de vérifier s'ils y ont participé et/ou s'ils s'y sont opposés, ce qui conditionne la recevabilité même de leur action.



Sur les autres demandes':



Parties perdantes, les époux [X] seront déboutées de leur propre demande au titre des frais irrépétibles.



A contrario, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné solidairement les époux [X] à payer au syndicat de copropriété une somme de 3.500 € au titre des frais irrépétibles de première instance.



Y ajoutant, la cour les condamnera solidairement au paiement d'une somme complémentaire de 1.500 € au titre des frais irrépétibles exposés par le syndicat en cause d'appel.



Enfin, les époux [X] supporteront solidairement les entiers dépens de première instance et d'appel.





PAR CES MOTIFS,



La cour':



Statuant publiquement par mise à disposition, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort':



- rejette la demande tendant à la nullité du jugement déféré';





- confirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 7];



- statuant à nouveau de ce chef d'infirmation, déclare les époux [X] irrecevables à contester la qualité du syndicat des copropriétaires à agir à leur encontre';



- y ajoutant, vu l'évolution du litige':



* condamne solidairement les époux [X] à régler au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 7], selon décompte arrêté au 1er avril 2023 et en deniers ou quittances,'une somme complémentaire de 6.448,87 € à titre de charges restées impayées';



* déclare les époux [X] irrecevables à réclamer l'annulation des assemblées générales de l'Association Syndicale Libre de l'ensemble immobilier du [Adresse 7] tenues depuis le 10 novembre 2011, et partant, de leur demande tendant au remboursement des charges qu'ils lui ont réglées depuis cette date';



* déboute les époux [X] du surplus de leurs demandes';



* condamne solidairement les époux [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 7] une somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel';



* condamne les époux [X] aux entiers dépens de la procédure d'appel.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT









M. COLLET G. GUIGUESSON