Cour d'Appel · 2ème CH - Section 1 — 23 octobre 2023

JG/ND



Numéro 23/3345





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 







ARRET DU 23/10/2023 







Dossier : N° RG 22/00668 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IEOH 





Nature affaire :



Demande en nullité du bail commercial















Affaire :



S.A.R.L. ARGIA





C/



S.A.R.L. YOU SUSHI







 























Grosse délivrée le :

à :











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 23 octobre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 11 Septembre 2023, devant :



Madame Joëlle GUIROY, magistrat chargé du rapport,



assistée de Madame Nathalène DENIS, Greffière présente à l'appel des causes,





Joëlle GUIROY, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Philippe DARRACQ et en a rendu compte à la Cour composée de :



Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller faisant fonction de Président

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère 







qui en ont délibéré conformément à la loi.























dans l'affaire opposant :









APPELANTE :



S.A.R.L. ARGIA

représentée par son gérant

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Olivia MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU

Assistée de Me Jean COURRECH (SCP COURRECH & Associés), avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMEE :



S.A.R.L. YOU SUSHI

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Muriel GASSER, avocat au barreau de BAYONNE













































sur appel de la décision 

en date du 31 JANVIER 2022

rendue par le TRIBUNAL DE COMMERCE DE BAYONNE







FAITS - PROCÉDURE - PRÉTENTIONS et MOYENS DES PARTIES



Le groupe You sushi, spécialisé dans la restauration japonaise, exploite plusieurs restaurants dans les départements 64 et 65.



Le 16 septembre 2013, la société You sushi [Localité 7] a conclu un contrat de bail commercial en l'état futur d'achèvement avec la société Frey, promoteur, pour des locaux situés dans le centre commercial Marinadour de [Localité 3].



Le 7 juillet 2015, en accord avec les dispositions du bail, la société You sushi [Localité 3], venue aux droits de la société You sushi [Localité 7], a pris possession des locaux.



Début 2020, la SARL Argia est devenue propriétaire du centre commercial en rachetant les murs à la société Frey. Elle a pour projet d'en changer la destination et de procéder à sa restructuration à raison de la vacance de la majorité des locaux commerciaux.



Dans ce contexte, le 1er décembre 2019, puis le 22 janvier 2020, la société You sushi [Localité 3], qui avait obtenu de son premier bailleur des remises de loyers, a sollicité dans le même sens la société Argia et lui a précisé que, faute d'accord, elle fermerait le restaurant et engagerait une action en justice.



Dans la suite de leurs échanges, la société You sushi [Localité 3] a présenté une offre d'achat des locaux qui lui étaient donnés à bail, lesquels ont été isolés du reste du centre commercial.



Toutefois, la négociation sur le rachat de locaux qu'elle occupait ne débouchant pas, par exploit du 22 avril 2021, la société You sushi [Localité 3] a assigné la société Argia devant le tribunal de commerce de Bayonne aux fins de voir, sur les fondements des articles 1217, 1729 et 1722 du code civil, prononcer à titre principal la résiliation judiciaire du contrat de bail du 16 septembre 2013 aux torts exclusifs de la bailleresse, fixer le montant du loyer à la somme annuelle de 19,000 € HT depuis avril 2020 et condamner cette dernière à lui payer diverses sommes à raison de la perte de son chiffre d'affaires, des frais de déménagement et d'agencement des nouveaux locaux, dire qu'elle pourra compenser les sommes dues au titre des loyers impayés avec les montants octroyés par la décision à intervenir et subsidiairement, nommer un expert pour déterminer la valeur locative des lieux loués et estimer son préjudice.

 

Par jugement mixte en date du 31 janvier 2022, le tribunal de commerce de Bayonne a :

Vu les articles R145-23 et 1721-3 du code de commerce,

Vu les articles 1224, 1229 et 728 du code civil.

Vu le contrat de bail en date du 16 septembre 2013,

- retenu sa compétence,

- reçu les parties en leurs demandes, fins et conclusions,

- débouté les parties de leur demande respective de résiliation du contrat,

- débouté la société You sushi [Localité 3] de ses demandes de dommages et intérêts relatives à l'agencement de nouveaux locaux et au titre du déménagement,

- condamné la société You sushi [Localité 3] à payer à la société Argia une provision de 47.600 euros au titre d'avance sur les loyers impayés,

- désigné Monsieur [U] [K] en tant qu'expert immobilier, demeurant [Adresse 10] qui pourra s'adjoindre tout sapiteur de son choix, avec pour mission :



- de se rendre sur place, constater l'état des lieux (locaux et parkings),

- entendre les parties,

- se faire communiquer toutes pièces nécessaires à la réalisation de sa mission,

- déterminer la valeur locative des lieux loués par la société Argia

- et estimer l'éventuel préjudice, relatif à une perte de chiffre d'affaires, subi par la société You sushi [Localité 3],

- dit que le présent jugement sera notifié par les soins du greffier à l'expert qui devra faire connaître, sans délai, son acceptation au Tribunal,

- dit qu'à défaut de conciliation, l'expert dressera du tout un rapport qu'il déposera au greffe dans un délai de 4 mois,

- dit qu'en cas de difficultés dans l'accomplissement de sa mission l'empêchant de respecter le délai prévu, l'expert fera rapport à Monsieur le Président chargé du contrôle de la mesure d'instruction,

- fixé à 2.000 € le montant de la provision valoir sur la rémunération de l'expert et dit que cette somme devra être consignée au greffe par la Société You sushi [Localité 3] sous le délai de quinzaine,

- dit qu'à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l'expert sera caduque, à moins que le juge, à la demande de l'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité. L'instance sera poursuivie, sauf à ce qu'il soit tiré toute conséquence de l'abstention ou du refus de consigner,

- dit que le Greffier informera l'expert commis dès la consignation intervenue,

- autorisé les parties à retirer leurs dossiers du greffe pour être par elles communiqués l'expert,

- dit qu'en cas d'empêchement de l'expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue à la requête de la partie la plus diligente par monsieur le Président du tribunal de céans,

- dit que l'affaire sera réinscrite au rôle de l'audience dès le dépôt du rapport, pour être par les parties conclue et par le tribunal statué ce qu'il appartiendra,

- réservé sa décision au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.



Par déclaration en date du 3 mars 2022, la SARL Argia a interjeté appel du jugement.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 juin 2023.



**



Par dernières conclusions (N°4) notifiées par RPVA le 19 juin 2023, la SARL Argia demande à la cour de :



- réformer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de résiliation du contrat, a condamné la société You sushi [Localité 3] à lui payer une provision de 47.600 € au titre d'avance sur les loyers impayés et, par jugement avant dire droit, a ordonné une expertise et réservé sa décision au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.



- débouter la société You sushi [Localité 3] de son appel incident et au contraire confirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du contrat à ses tords et de ses demandes de dommages intérêts au titre de frais de réaménagement et déménagement ;



Statuant à nouveau en fait et en droit



- débouter la société You sushi [Localité 3] de l'ensemble de ses demandes ;

- prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la société You sushi [Localité 3] pour défaut de paiement des loyers depuis le 1er avril 2020 et ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique ;

- condamner la société You sushi [Localité 3] au paiement d'une somme de 114.843,62€ au titre des loyers dus en vertu du bail conclu le 16 septembre 2013 du 1er avril 2020 au 30 juin 2023 ;

- la condamner au paiement d'une indemnité de 8.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de l'appel ;

- la condamner aux dépens de première instance dont distraction au profit de Me Hadidi, avocat, sur son affirmation de droits ;

- la condamner aux dépens d'appel dont distraction au profit de Me Olivia Mariol, avocat sur son affirmation de droits



**



Par conclusions (N°3) notifiées par RPVA le 20 juin 2023, la SARL You Sushi [Localité 3] demande à la cour de :



- confirmer le jugement entrepris en ce que le tribunal s'est déclaré compétent, a nommé un expert, et n'a pas fait droit à la demande de résiliation du bail par la société Argia ;

- le réformer en ce qu'il n'a pas fait droit à sa demande de résiliation du bail



et, au visa des articles 1184 ancien, 1217, 1729 et 1723 du code civil, de :

- prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail du 16 septembre 2013 aux torts exclusifs de la société Argia et ce, dans un délai pouvant aller jusqu'à 12 mois à compter de la notification de la décision à intervenir, pour permettre à la société You sushi [Localité 3] de se rétablir ailleurs ;

- fixer le montant du loyer à la somme annuelle de 24.272,50 € HT depuis le 1er avril 2020 ;

- condamner la société Argia à lui payer les sommes de :

* 1.247.404 € au titre de perte du chiffre d'affaires,

* 258.510,66 € au titre de l'agencement des nouveaux locaux,

* 2.500 € HT au titre du déménagement ;

* 45.187 € au titre de perte de chiffre d'affaires lors des travaux d'agencement des nouveaux locaux ;

- dire qu'elle pourra compenser les sommes dues au titre des loyers impayés avec les montants octroyés par la décision à intervenir ;

- condamner la société Argia à payer :

- la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- les entiers dépens de l'instance.



Subsidiairement et pour le cas où la cour ne s'estimerait pas suffisamment informée sur le montant du préjudice subi par elle au vu des documents qu'elle produit nommer tel expert qu'il lui plaira, avec notamment pour mission de se rendre sur place, entendre les parties et se faire communiquer toutes pièces nécessaires à la réalisation de sa mission afin d'estimer le montant du préjudice qu'elle a subi du fait de la résiliation du bail.



MOTIFS :



A titre liminaire, la cour constate que les dispositions du jugement du tribunal de commerce de Bayonne ayant retenu sa compétence ne sont pas remises en cause par les parties. Elles sont définitives.



- Sur la demande en résiliation du bail formée par la société preneuse :



Pour obtenir la résiliation du bail aux torts de la bailleresse et solliciter une réduction du prix du bail ainsi que l'indemnisation de ses préjudices, la société You sushi [Localité 3] a assigné la société Argia lui reprochant ses manquements à :

- ses engagements contractuels tenant à la présence d'un centre commercial avec un magasin alimentaire à l'enseigne Leclerc et à celle d'un parking et de stationnements extérieurs pour les clients et ses livreurs (article 1217 du code civil), conditions pour elle de son engagement dans le bail de centre commercial quelle estime globalement peu en sa faveur ;

- son obligation de délivrance (article 1219 du code civil) ;

- a modifié la chose louée en murant l'entrée principale du restaurant et en occultant sa vitrine et son enseigne du coté de la galerie commerciale (article 1723 du code civil).



La société Argia lui rétorque qu'elle n'a pas été privée de la jouissance des lieux qu'elle a exploité sans dommage financier pour elle puisqu'elle y réalise un chiffre d'affaires conséquent de telle sorte que sa demande n'est pas bien-fondée. Elle souligne que des désordres minimes affectent le bien donné à bail, que les inexécutions qui lui sont reprochées ne portent que sur les parties communes, que les nuisances souffertes n'ont été que temporaires et que le bail ne comporte pas, pour elle, d'obligation de maintenir l'environnement commercial d'origine ceci d'autant que, à l'inverse du premier bailleur, elle réhabilite le centre commercial et a signé de nouveaux baux d'occupation des lieux.

Elle conclut qu'il n'est caractérisé aucun manquement suffisamment grave à ses obligations de nature à justifier la résiliation du bail à ses torts.



En l'espèce, le bail signé par les parties le 16 septembre 2013 désigne les biens loués dans ces termes :



2/ Consistance :

Dans un ensemble immobilier élevé sur sous-sol et étages divisé en volume :

- au RDC : une cellule commerciale, portant le numéro C5, d'une surface GLA d'environ 154 m2, livrée clos et couvert, [...],

- le preneur est d'ores et déjà autorisé à stationner les cyclomoteurs servant à l'exercice de son activité dans la limite de la propriété foncière du site sur le côté [Localité 8].

Ces autorisations sont consenties à titre intuitu personæ au profit de la société You sushi [Localité 7], preneur aux présentes, ou à la société qu'elle se sera substituée avant la prise de possession des locaux et jusqu'à sa sortie des locaux [...]



3/Accès :

L'accès au parking pour les véhicules s'effectuera depuis le [Localité 8] puis l'[Localité 5] et la sortie s'effectuera depuis l'[Localité 5] puis l'[Localité 4].

L'accès piéton s'effectuera depuis [Localité 11] et l'[Localité 6].



4/ Circulation et stationnement :

Le preneur aura l'usage, avec tous les autres copropriétaires, locataires, occupants des voies de circulation et des emplacements de stationnement constituant des parties communes générales de la copropriété.

En ce compris la jouissance commune du volume situé au sous-sol de l'ensemble immobilier composé d'un parking comprenant environ 148 emplacements de parking.



Au contrat de bail est annexé le Règlement intérieur du "Futur centre commercial Marinadour", document provisoire mais dont il n'est pas produit par les parties d'autre version.

Il prévoit notamment :

- les horaires d'ouverture du centre commercial en distinguant ceux de l'hypermarché, de la galerie marchande et des restaurants,

- les horaires du parking,



Il précise également que les restaurants de la galerie commerciale auront leurs propres accès depuis les extérieurs.

Il spécifie en outre la définition et la composition des parties communes.



Au chapitre 1-10 de ce règlement intitulé "Fermeture temporaire", il est prévu que "la Direction pourra en tout temps fermer temporairement tout ou partie des surfaces communes où il sera nécessaire d'effectuer des travaux, réparations ou changements, après en avoir averti les exploitants concernés, au moins huit jours à l'avance, sauf urgence ou travaux de faible incidence sur la vie du Centre, qu'il s'agisse soit de nouvelles activités de vente ou de diverses natures, soit d'activités temporaires ou définitives tendant à assurer l'animation et la promotion du Centre.

Sous la seule réserve que les décisions prises à ce titre ne portent pas atteinte à la destination générale du Centre commercial, lesdites décisions ne pourront en aucun cas donner lieu à recours ou réclamation de la part des exploitants".



Il est ajouté au chapitre 1-12 "Travaux - réparation - modifications" : "Les exploitants souffriront des travaux, réparations et entretiens nécessaires au centre commercial, quelle qu'en soit la durée et devant libre accès à son lot, sans pouvoir réclamer aucune indemnité.



Et s'agissant de la Destination du centre commercial (chapitre 3-1), il énonce que "Après accord express et unanime des bailleurs, la direction se réserve en outre la faculté de modifier le concept du Centre afin de l'adapter aux conditions économiques. Les modalités particulières d'exploitation des exploitants devront donc être modifiées pour tenir compte de cette adaptation'.



En sus du Règlement intérieur, le Cahier des prescriptions techniques et architecturales Boutiques a été annexé au bail.

Il détaille notamment les conditions de contrôle d'accès au parking pour les clients du centre commercial et porte en annexe des plans de situation et d'aménagement du mail commercial et des photographies de l'organisation des lieux objets du contrat de bail.



Ces photographies montrent qu'une enseigne Leclerc devait être apposée sur le centre, aucune précision sur l'occupation des autres cellules n'étant apportée.



En droit, à titre liminaire, il sera constaté que le contrat de bail ayant été signé en 2013, les dispositions des articles 1217, créé par la loi du 20 avril 2018, et celles de l'article 1219 du code civil, institué par l'ordonnance du 10 février 2016, ne sont pas applicables.

Sont en revanche applicables à l'espèce les dispositions de l'ancien article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance précitée, devenu les articles 1103, 1193 et 1104 du code civil issus de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, desquels il résulte que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.



En outre, selon les dispositions de l'ancien article 1184 du code civil devenu les articles 1218, 1224, 1227 et 1228 du code civil issus de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. 

La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice et il peut être accordé au défendeur des délais selon les circonstances.



Au cas présent, il s'évince des stipulations contractuelles ci-dessus développées que le contrat de bail liant les parties porte sur la location d'un local commercial inclus dans un ensemble immobilier à réaliser nommé Centre commercial Marinadour intégrant 20 commerces autour d'un hypermarché, d'une galerie marchande et des restaurants ainsi que des parties communes notamment en parking et voies de circulation utiles.



Or, il est établi qu'un magasin Leclerc s'est installé dans les lieux en décembre 2015 mais il a fermé ses portes le 31 octobre 2019 laissant l'espace hypermarché vacant, l'espace commercial n'étant occupé alors que par deux seules enseignes dont celle de la requérante.



S'agissant des parkings et stationnements, la convention des parties prévoyait que la locataire aurait l'usage, avec tous les autres copropriétaires, locataires, occupants des voies de circulation et d'environ 148 emplacements de stationnement du parking en sous-sol outre qu'elle disposait d'une autorisation de stationner les cyclomoteurs servant à l'exercice de son activité dans la limite de la propriété foncière du site sur le côté [Localité 8] jusqu'à sa sortie des locaux.



La société You sushi [Localité 3] produit un constat d'huissier établissant que, le 3 novembre 2020, l'accès au magasin à partir du parking souterrain n'est pas possible, que la signalisation des places de stationnement extérieur n'est pas lisible ou est absente, que le magasin Leclerc est fermé tout comme la galerie marchande et que le commerce You sushi n'est pas accessible depuis cette galerie, l'entrée dans les lieux se faisant depuis l'extérieur.

A cette date, l'huissier de justice a aussi constaté la présence d'une fuite sur le plafond de l'entrée de la cuisine, la zone dégradée représentant un diamètre de 20 centimètres.



Elle remet aussi un constat d'huissier du 4 juin 2021 établissant que les stationnements extérieurs existent mais sont occupés par des véhicules garés de manière anarchique autour du magasin.



Enfin, elle joint aux débats des constats d'huissier des 8 novembre 2019, 18 novembre 2021, 24 mars 2022 et 21 juillet 2022 portant sur l'accès à la galerie marchande, au magasin La Mie Câline et aux emplacements souterrains et extérieurs des stationnements.



Mais, ces constats diligentés à la demande de la SAS La bastide du pain exploitant l'enseigne La Mie Câline portent sur l'environnement et l'accès à ce commerce de telle sorte qu'il ne peuvent faire preuve de la situation du restaurant You sushi et des manquements que le bailleur aurait commis à son détriment.



Il n'en reste pas moins qu'il résulte des constatations alors opérées que des stationnements existaient à l'extérieur de l'immeuble et que, à la date du 24 mars 2022, une enseigne alimentaire "Carrefour City"était installée dans les locaux tandis qu'au 21 juillet 2022, le parking souterrain, fermé le 21 mars 2021, était à nouveau accessible.



Aucune précision n'est cependant apportée quant à la date d'ouverture de ces deux équipements et donc sur la période de leur fermeture dont entend pourtant se prévaloir la société You sushi [Localité 3].





Il ne peut dès lors être caractérisé un manquement du bailleur à ses obligations suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat de location.



S'agissant des griefs invoqués par la société You sushi [Localité 3] sur le fondement de l'article 1723 du code civil stipulant que : Le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée", il n'est pas contesté que le bail mentionne que le local loué disposait de deux entrées, l'une se faisant de l'extérieur et l'autre de la galerie marchande.



Cependant, il ressort des échanges entre les parties que la modification contestée est intervenue dans le cadre de la restructuration du centre commercial dont la faculté était ouverte au bailleur et d'une proposition de vente à la preneuse des locaux donnés à bail laquelle ne s'est pas opposée à l'occultation, aux frais du bailleur, de sa devanture suite à la suppression du mail intérieur mais a cependant fait valoir, dans le cadre de la négociation de la vente du local ou d'une baisse de loyer, qu'elle lui porterait préjudice sans préciser lequel.



En outre, le local donné à bail est resté sur toute la durée de location conforme à sa destination contractuelle et accessible à la clientèle, ce que les deux seules photographies 23 et 24 consignées au constat d'huissier du 3 novembre 2020 d'une fuite et celles jointes par la locataire ne peuvent suffire à infirmer faute de permettre leur datation, leur localisation, l'appréciation de leur origine et de leur ampleur et des conséquences qui pouvaient en résulter.



D'ailleurs, le 5 janvier 2020 la société You sushi [Localité 3] n'a mis en exergue aucune nuisance lors des opérations qu'elle a initiées pour fixer la valeur de la cellule commerciale louée. Il en est de même dans les échanges avec son bailleur produits à l'instance.



Il résulte ainsi de ces développements que la société You sushi [Localité 3] ne rapporte pas la preuve d'un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles ou d'une modification de la chose louée suffisamment grave pour justifier que soit prononcée la résolution du bail aux torts du bailleur ou justifiée le non paiement des loyers dus à compter d'avril 2020.



- Sur la demande en résiliation du bail de la société bailleresse :



Pour obtenir la résiliation du bail aux torts de la preneuse, son expulsion et sa condamnation à lui payer les loyers dus pour la période ayant couru du 1er avril 2020 au 30 juin 2023, la société Argia expose que la société You sushi [Localité 3] a manqué à son obligation essentielle de payer le loyer, ce qui justifie la résiliation du bail à ses torts exclusifs.



Elle reproche dès lors aux premiers juges d'avoir écarté sa demande en résiliation du contrat et d'avoir seulement condamné la locataire à lui payer une provision dans l'attente des résultats de l'expertise qu'ils ont ordonnée afin de préciser la valeur locative des lieux loués, ceci alors que ni les circonstances liées à la crise sanitaire due à la pandémie de la Covid19 ni les dispositions des articles 1217 et 1223 du code civil ne sont applicables à l'espèce, le contrat ayant été conclu avant l'entrée en vigueur de ces textes.



A hauteur d'appel, elle ajoute que la locataire a déménagé et n'exploite plus les locaux et ce en violation des termes du contrat les liant qui prévoit une obligation de garnissement à sa charge.





La société You sushi [Localité 3] lui répond qu'elle a suspendu les paiements des loyers en application de l'article 1217 du code civil eu égard aux fautes du bailleur sur le fondement desquelles elle a demandé la résiliation du contrat et qui ont conduit la SA Frey à lui accorder une réduction de loyer pour les années 2017 et 2019.



En l'état des pièces communiquées, la société You sushi [Localité 3] ne conteste pas avoir cessé tout versement des loyers relatifs au locaux loués par la société Argia à compter du 1er avril 2020 et aucun élément ne vient prouver l'existence d'un accord des parties sur un montant du loyer réduit ou suspendu.



Or, il a été ci-dessus jugé que les fautes qu'elle pouvait reprocher au bailleur ne revêtaient pas un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation du contrat de bail. De plus, la société You sushi [Localité 3] n'invoque pas le bénéfice des circonstances issues de la pandémie de la Covid19 pour expliquer sa carence dans le paiement des loyers de telle sorte qu'il n'y a pas lieu de prendre en compte son incidence sur le litige.



En conséquence, les articles 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent contrat, et 1728 du code civil affirmant que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et que le preneur est tenu à l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus, il y a lieu de constater que, en cessant tout versement des loyers dus à compter d'avril 2020, la société You sushi [Localité 3] a manqué à l'une de ses obligation essentielles, ce qui justifie, en infirmation du jugement déféré, que soit prononcée la résiliation du contrat à ses torts exclusifs.



Le bail étant résilié aux torts de la société You sushi [Localité 3], il n'y a pas lieu d'examiner ses demandes portant sur la diminution du loyer et l'indemnisation des préjudices dont elle se prévaut au titre des pertes de chiffre d'affaires qu'elle aurait subies, de son déménagement dans de nouveaux locaux et de leur agencement



Par ailleurs, il n'y a pas lieu non plus d'examiner sa demande de délai pour quitter les lieux formulée en accessoire de sa demande en résiliation du bail au tort du preneur alors que le bailleur soutient qu'elle a quitté les lieux loués et produit des photographies allant dans ce sens et que la société You sushi [Localité 3] produit l'acte de cession du droit au bail qu'elle a signé le 7 avril 2023 pour un local sis à [Localité 3] en centre ville et demande une indemnisation de la perte de chiffre d'affaires dues à la fermeture de l'établissement de Marinadour avant l'ouverture du nouveau point de vente.



- Sur la demande en paiement des loyers :



Selon décompte non contesté produit par la bailleresse, la société You Sushi [Localité 3] était, à la date du 10 octobre 2022, redevable de la somme de 124.319 euros au titre des loyers dus depuis le 1er avril 2020.



Elle s'est cependant acquittée de la somme de 47.600 euros au paiement de laquelle elle a été condamnée, à titre provisionnel, par le jugement entrepris du tribunal de commerce de Bayonne rendu le 31 janvier 2022.



Sa dette était donc de 76.719 euros au 3ème trimestre 2022 mais a ensuite augmenté faute de nouveaux paiements et la société Argia produit un extrait de compte locataire qu'elle a adressé à la société You sushi [Localité 3] le 15 juin 2023 pour un montant actualisé et non contesté de 114.843,62 euros.











La société You sushi [Localité 3] sera dès lors condamnée à payer à la société Argia la somme de 114.843,62 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés. 



Le jugement est dès lors infirmé en ce qu'il l'a condamnée à lui payer une provision de 47.600 € à titre d'avance sur les loyers impayés et ordonné une expertise pour déterminer la valeur locative des lieux loués et estimer l'éventuel préjudice subi par la société You sushi [Localité 3].



- Sur les demandes accessoires :



La société You sushi [Localité 3], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance.



Et, il ne paraît pas inéquitable de la condamner à payer à la société Argia la somme de 3.000 euros en indemnisation des frais irrépétibles qu'elle a dû exposer en première instance et en appel.



PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Infirme le jugement du 31 janvier 2022 du tribunal de commerce de Bayonne dans ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il a débouté la société You sushi [Localité 3] de sa demande en résiliation du contrat de bail aux torts du bailleur et de ses demandes de dommages et intérêts relatives à l'agencement de nouveaux locaux et au titre du déménagement



Statuant à nouveau et y ajoutant :



Prononce la résiliation du bail du16 septembre 2013 pour manquement de la société You sushi [Localité 3] à son obligation de payer le loyer et les accessoires dus ;



Dit n'y avoir lieu à ordonner l'expulsion de la société You sushi [Localité 3] et de tous les occupants de son chef des lieux loués sis au [Adresse 9] à raison de son départ des lieux ;



Déboute la société You sushi [Localité 3] de sa demande en diminution du prix du loyer ;



Déboute la société You sushi [Localité 3] de ses demandes au titre de la perte de chiffre d'affaires en ce compris cellequi aurait été subie lors des travaux d'agencement des nouveaux locaux ;



Condamne la société You sushi [Localité 3] à payer à la société Argia la somme de 114.843,62 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés pour la période allant du 1er avril 2020 au 15 juin 2023 ;



Condamne la société You sushi [Localité 3] aux dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise, avec distraction au profit de Me Olivia Mariol, avocat, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;















Condamne la la société You sushi [Localité 3] à payer à la société Argia la somme de 3.000 € en indemnisation des frais irrépétibles exposés par elle en première instance et en appel ;



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Philippe DARRACQ, conseiller faisant fonction de Président et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. 



La Greffière, Le Président,