Cour d'Appel · 1ère Chambre — 23 octobre 2023

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

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COUR D'APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile



ARRÊT N° /2023 DU 23 OCTOBRE 2023





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/00615 - N° Portalis DBVR-V-B7H-FESI 



Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de NANCY, 

R.G.n° 22/01965, en date du 28 février 2023, 



APPELANTE :

Madame [T] [J]

née le 11 septembre 1991 à [Localité 6] (55)

domiciliée [Adresse 2]

Représentée par Me Anne-Laure TAESCH de la SCP GASSE CARNEL GASSE TAESCH, avocat au barreau de NANCY



INTIMÉS :

Monsieur [S] [R] [F] [O]

né le 12 avril 1972 à [Localité 10] (78)

domicilié [Adresse 1]

Représenté par Me Catherine BERNEZ de l'AARPI CLAUDE THOMAS CATHERINE BERNEZ OLIVIER NUNGE, avocat au barreau de NANCY



Madame [E] [H], épouse [O]

née le 04 octobre 1970 à [Localité 7] (ALLEMAGNE)

domiciliée [Adresse 1]

Représentée par Me Catherine BERNEZ de l'AARPI CLAUDE THOMAS CATHERINE BERNEZ OLIVIER NUNGE, avocat au barreau de NANCY



COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 04 Septembre 2023, en audience publique devant la Cour composée de : 

Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre, 

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller, chargé du rapport,

Madame Mélina BUQUANT, Conseiller,

qui en ont délibéré ; 

Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;



A l'issue des débats, le Président a annoncé que l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2023, en application de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 23 Octobre 2023, par Madame FOURNIER, Greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ; 

signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame FOURNIER, Greffier ; 





EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé signé les 11 et 16 février 2021, réitéré par acte authentique reçu le 2 avril 2021 par Maître [G] [X], notaire à [Localité 8], Madame [T] [J] a vendu à Monsieur [S] [O] et son épouse, Madame [E] [H], un appartement d'une superficie de 54,80 m² (lot n° 39) et une cave (lot n° 66) situés au sein de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9], cadastré section BV n°[Cadastre 5], moyennant un prix de 138000 euros.



Le bien a été mis en location à compter du 1er novembre 2021 et, selon certificat médical du 20 décembre 2021, le locataire a présenté des lésions cutanées.



Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 9 novembre 2021, il a été décidé de faire réaliser des traitements contre les punaises de lit.



Un procès-verbal de constat dressé le 22 décembre 2021 par Maître [I] a confirmé la présence de punaises de lit dans l'appartement.



Par courrier du 13 janvier 2022, l'avocat de Monsieur et Madame [O] a informé Madame [J] de l'impossibilité d'occuper normalement l'appartement et lui a demandé de prendre position sur la résolution de la vente et l'indemnisation des différents préjudices.



Une enquête de salubrité a été diligentée le 1er mars 2022 par le service Hygiène et gestion des risques majeurs de la ville de [Localité 9] qui a confirmé qu'un signalement d'infestation avait déjà été effectué par Madame [J] le 14 septembre 2020.



Par ordonnance rendue le 19 mai 2022, Monsieur et Madame [O] ont été autorisés à assigner à jour fixe Madame [J] pour l'audience du 26 septembre 2022. 



Par acte délivré le 13 juin 2022, Monsieur et Madame [O] ont fait assigner Madame [J] devant le tribunal judiciaire de Nancy en lui demandant notamment de :

- prononcer la résolution, et à défaut l'annulation de la vente intervenue entre Madame [J] et eux,

- condamner Madame [J] à leur restituer le prix de vente de 138000 euros assorti des intérêts ayant couru depuis la vente, outre le remboursement des frais d'acte notarié et toute taxe acquittée,

- condamner Madame [J] au paiement, en sus, d'une somme de :

* 680,50 euros au titre de l'annulation de la vente du mobilier laissé par Madame [J] dans le logement,

* 8892,49 euros au titre des travaux réalisés par les acquéreurs,

* 1636,11 euros au titre des charges de copropriété, compte arrêté au 2 avril 2022, 

* 495 euros au titre du traitement d'urgence DKM,

* 993,20 euros au titre des frais de constat et de mise en demeure,

- condamner Madame [J] aux frais de publicité au service de publicité foncière de l'assignation et du jugement à intervenir,

- condamner Madame [J] au paiement d'une somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.



Par jugement contradictoire du 28 février 2023, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Nancy a :

- constaté que l'assignation du 13 juin 2022 a été régulièrement publiée au service de la publicité foncière de [Localité 9] 1, le 19 septembre 2022,

- prononcé la résolution de la vente conclue entre Madame [J], vendeur, et Monsieur et Madame [O], acquéreurs, selon acte authentique reçu par Maître [X], notaire, administrateur commis par arrêt de la cour d'appel de Nancy en date du 19 décembre 2017 pour remplacer dans ses fonctions Maître [P] [Z], notaire à [Localité 8], portant sur :

un ensemble immobilier situé à [Localité 9] (Meurthe-et-Moselle), [Adresse 4], cadastré section BV n° [Cadastre 5] lieu-dit '[Adresse 3]' pour une contenance de 00ha 19a 10ca :

les lots de copropriété n° 39, constitué d'un appartement à gauche au premier étage, et n° 66, constitué d'une cave en sous-sol,

moyennant le prix de 138000 euros, s'appliquant aux meubles à concurrence de 4000 euros et au bien immobilier à concurrence de 134000 euros,

En conséquence,

- condamné Madame [J] à rembourser à Monsieur et Madame [O] le prix de vente, soit 138000 euros, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2022,

- ordonné la réintégration du bien, objet de la vente résolue, dans le patrimoine de Madame [J], 

- ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière de [Localité 9] 1,

- condamné Madame [J] à payer à Monsieur et Madame [O] la somme de 12843,16 euros à titre de dommages et intérêts, 

- ordonné la restitution du mobilier visé par l'attestation du 2 avril 2021 à Madame [J],

- condamné Madame [J] à payer à Monsieur et Madame [O] la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté Madame [J] de sa demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Madame [J] aux dépens incluant les frais de publication de l'assignation et du jugement au service de la publicité foncière. 



Pour statuer ainsi, le tribunal a indiqué que l'existence du vice allégué, à savoir l'infestation du bien par la présence de punaises de lit, était établie par le procès-verbal de constat d'huissier du 22 décembre 2021, par le certificat médical du 20 décembre 2021 et par la facture de la société DKM expert du 31 décembre 2021.

Il a considéré que la condition d'antériorité du vice par rapport à la vente était remplie dès lors que d'une part, l'existence dans l'appartement d'une infestation par les punaises de lit au mois d'août 2020, six mois avant la signature du compromis de vente, était avérée, et que d'autre part, l'extermination des punaises de lit constitue un processus long et complexe, qu'il s'agit d'un fléau difficile à éradiquer, le centre national d'expertise sur les vecteurs invoquant une quasi impossibilité d'éliminer tous les oeufs de la punaise lors d'un traitement. 

Le tribunal a également considéré que le caractère caché du vice était établi, dès lors qu'il ne pouvait être décelé par Monsieur et Madame [O] lors des visites du bien. Il a ajouté que ni le compromis de vente, ni l'acte authentique ne contenaient la moindre déclaration du vendeur sur l'existence d'une précédente infestation du bien vendu par les punaises de lit. Il a observé que si un procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 octobre 2020, joint au compromis de vente parmi de nombreuses autres pièces, mentionnait une intervention collective de traitement contre les punaises de lit dans les parties communes de l'immeuble, il ne permettait pas aux époux [O] de savoir que l'appartement qu'ils achetaient avait lui-même été l'objet d'un traitement contre les punaises de lit à l'initiative de Madame [J]. Il a souligné que si celle-ci soutenait avoir chargé l'agent immobilier d'en informer les acquéreurs, elle ne justifiait aucunement que cette information leur avait été effectivement délivrée.

Les premiers juges ont considéré que le vice affectant l'appartement rendait celui-ci impropre à sa destination, dès lors qu'il empêchait toute mise en location du bien acquis par les époux [O], ainsi que toute habitation par ces derniers dans des conditions normales, ajoutant que les traitements ne parvenaient pas toujours à l'éradication des parasites.

Ils ont par ailleurs mentionné un arrêt de la Cour de cassation du 15 juin 2022 aux termes duquel un phénomène naturel et extérieur, quel qu'il soit, peut être constitutif d'un vice caché lorsqu'il a pour effet de rendre un bien impropre à sa destination. Le tribunal a jugé que cette solution était conforme à la conception fonctionnelle du vice caché telle que prévue par l'article 1641 du code civil, le vice ne se définissant pas par sa nature propre ou sa cause, mais uniquement par les conséquences qu'il emporte sur l'usage du bien. 

Le tribunal a en conséquence retenu que l'existence avérée de punaises de lit dans l'appartement vendu antérieurement à la vente du 2 avril 2021, lesdites punaises de lit étant réapparues postérieurement à la vente, constituait un vice caché au sens des dispositions de l'article 1641 du code civil dès lors qu'elle compromettait l'usage d'habitation du bien vendu.

Les premiers juges ont considéré que la clause d'exclusion de garantie des vices cachés n'avait pas lieu de s'appliquer au motif que Madame [J] avait une parfaite connaissance du vice caché litigieux pour avoir été contrainte de procéder à un double traitement de son appartement au mois d'août 2020 suite à une infestation de celui-ci par les punaises de lit.

Ils ont ainsi fait droit à la demande de résolution de la vente formée par Monsieur et Madame [O] en application de l'article 1644 du code civil et ont condamné Madame [J] à leur rembourser le prix de vente, 138000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation, le 13 juin 2022. Ils ont par ailleurs ordonné la réintégration dans le patrimoine de Madame [J] du bien objet de la vente, incluant les meubles et objets mobiliers définis à l'acte du 2 avril 2021.

S'agissant de la demande de dommages et intérêts fondée sur l'article 1645 du code civil, les premiers juges ont rappelé que Madame [J] avait une parfaite connaissance du vice caché pour avoir procédé à un double traitement des punaises au mois d'août 2020 et avoir effectué le mois suivant un signalement au service hygiène et gestion des risques majeurs de la ville de [Localité 9].

Ils en ont conclu qu'elle devait réparer l'intégralité du préjudice subi par Monsieur et Madame [O], constitué par le coût du mobilier cédé en sus des meubles mentionnés à l'acte de vente (680,50 euros), par le coût des travaux de rénovation réalisés en pure perte (8892,49 euros), par le coût des charges de copropriété acquittées (2621,97 euros), par le coût du traitement contre les punaises de lit réalisé dans l'attente du relogement du locataire (495 euros) et enfin par les frais de constat d'huissier (153,20 euros), soit un montant total de 12843,16 euros.









Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 24 mars 2023, Madame [J] a relevé appel de ce jugement. 



Par requête reçue au greffe le 31 mars 2023, Madame [J] a sollicité l'autorisation d'assigner Monsieur et Madame [O] à jour fixe devant la cour d'appel. 



Par ordonnance du 4 avril 2023, la présidente de la première chambre civile de la cour d'appel de Nancy a rejeté cette requête au motif que la simple mention de l'effet irrémédiable de l'exécution de la décision de première instance n'était pas en soi suffisante pour caractériser la condition du péril, l'arrêt des effets de l'exécution provisoire étant à la disposition de l'appelante quelle que soit la procédure choisie. Afin de tenir compte du caractère incertain de la situation de l'appelante, justifiant une accélération de l'instruction du dossier, il était décidé l'application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile. 



Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 26 avril 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [J] demande à la cour, au visa de l'article 1641 du code civil, de :

- juger son appel recevable, 

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy le 28 février 2023, 

Statuant à nouveau, 

- débouter Monsieur et Madame [O] de l'ensemble de leurs demandes, 

- juger que Monsieur et Madame [O] ne peuvent démontrer la présence de punaises de lit dans l'appartement litigieux au moment de la vente et qu'en conséquence la clause de garantie des vices cachés ne saurait s'appliquer, 

- juger que l'appartement n'était affecté d'aucun vice au moment de la vente, 

- juger qu'elle n'a nullement manqué à son obligation précontractuelle d'information, 

- juger qu'elle n'a commis aucun dol, 

- condamner les époux [O] à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 24 mai 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur et Madame [O] demandent à la cour de :

À titre principal, 

- confirmer le jugement du 28 février 2023 en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente conclue avec Madame [J],

À titre subsidiaire et en cas d'infirmation sur ce point, 

- prononcer la nullité de la vente conclue avec Madame [J] en application des dispositions des articles 1112-1, 1130, 1137 et suivants du code civil, au titre du défaut d'information précontractuelle, celui-ci ayant vicié le consentement des acquéreurs, 

En tout état de cause : 

- confirmer le jugement du 28 février 2023 en ce qu'il a : 

* condamné Madame [J] à leur rembourser le prix de vente, soit 138000 euros, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2022,

* ordonné la réintégration du bien, objet de la vente résolue, dans le patrimoine de Madame [J], 

* ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière de [Localité 9] 1,

* condamné Madame [J] à leur payer la somme de 12843,16 euros à titre de dommages et intérêts,

* condamné Madame [J] à leur payer la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

*débouté Madame [J] de sa demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamné Madame [J] aux dépens incluant les frais de publication de l'assignation et du jugement au service de la publicité foncière,

- infirmer le jugement, mais uniquement en ce qu'il a ordonné la restitution à Madame [J] du mobilier visé par l'attestation du 2 avril 2021, et dire et juger aux lieu et place qu'ils seront redevables d'un montant de 680,50 euros, lequel se compensera avec les condamnations prononcées à l'encontre de Madame [J], 

Y ajoutant, 

- condamner Madame [J] à leur payer la somme de 1108,93 euros au titre du remboursement des charges de copropriété réglées postérieurement au jugement, 

- condamner Madame [J] à leur payer la somme de 4000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d'appel, ceux-ci incluant les frais de publication de l'arrêt, 

- débouter Madame [J] de l'intégralité de ses demandes. 



La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 19 juin 2023.



L'audience de plaidoirie a été fixée le 4 septembre 2023 et le délibéré au 23 octobre 2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION





SUR LES DEMANDES PRINCIPALES



Monsieur et Madame [O] fondent leur action à titre principal sur la garantie des vices cachés et, à titre subsidiaire, sur le dol et le manquement à l'obligation d'information.



Sur l'action en garantie des vices cachés



En vertu de l'article 1641 du code civil, 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus'.



Pour que Monsieur et Madame [O] puissent invoquer la garantie des vices cachés, ils doivent rapporter la preuve de l'existence d'un vice caché, ce qui suppose la démonstration de quatre éléments.

Il est tout d'abord nécessaire d'établir l'existence d'un vice, qui se distingue à la fois du défaut de conformité et de l'usure normale de la chose.

Ensuite, selon l'interprétation donnée du texte, il est exigé que le vice caché soit antérieur à la vente, ou plus exactement au transfert des risques. 

Il est en outre nécessaire de démontrer que le vice était caché. Cette condition découle de l'article 1641 du code civil, précité, et de l'article 1642 du même code selon lequel 'Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même'. L'appréciation du caractère occulte du vice doit être faite en fonction des connaissances que devait avoir l'acquéreur, étant précisé qu'il ne peut être exigé d'un particulier de se faire assister d'un expert pour l'éclairer sur les éventuels défauts de la chose.

L'acheteur doit enfin démontrer que le vice atteint un degré suffisant de gravité. Ainsi, l'article 1641 du code civil exige que les vices rendent la chose 'impropre à l'usage auquel on la destine, ou diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus'.



En l'espèce, il est établi par le procès-verbal de constat d'huissier du 22 décembre 2021 et par le certificat médical du 20 décembre 2021 que des punaises de lit étaient présentes dans l'appartement vendu à cette époque. Il est par ailleurs indifférent que, contrairement par exemple à des insectes xylophages, les punaises de lit n'aient pas leur origine dans l'appartement lui-même et qu'elles constituent un phénomène naturel et extérieur au bien vendu.

La présence de punaises de lit compromet l'usage convenu et normal de l'appartement destiné à l'habitation. La preuve de l'existence du vice est donc rapportée.



Les premiers juges ont considéré que la condition d'antériorité du vice par rapport à la vente était remplie dès lors que, d'une part, l'existence dans l'appartement d'une infestation par les punaises de lit au mois d'août 2020, six mois avant la signature du compromis de vente, était avérée, et que d'autre part, l'extermination des punaises de lit constitue un processus long et complexe, qu'il s'agit d'un fléau difficile à éradiquer, le centre national d'expertise sur les vecteurs invoquant une quasi impossibilité d'éliminer tous les oeufs de la punaise lors d'un traitement. 



Certes, il est établi que les punaises de lit étaient présentes dans le bien litigieux au mois d'août 2020, puisque le compte-rendu du 19 août 2020, date de la première intervention de la société Auxidys, mentionne une infestation 'modérée' et une punaise retrouvée morte dans la chambre.

Comme indiqué ci-dessus, il est également prouvé que des punaises de lit étaient présentes dans le bien vendu au mois de décembre 2021.

Cependant, la mise en 'uvre de la garantie des vices cachés suppose la présence des punaises de lit au moment de la vente, étant rappelé qu'elle a été conclue par acte sous seing privé au mois de février 2021 et réitérée par acte authentique en avril 2021.

Or, il demeure incertain que les punaises découvertes au mois de décembre 2021 aient déjà été présentes en février et avril de la même année. En effet, il résulte du compte-rendu du 31 août 2020, date de la seconde intervention de la société Auxidys, qu'aucune punaise de lit n'a été retrouvée. Il ne peut donc pas être exclu que ces punaises aient été éradiquées lors du traitement réalisé au mois d'août 2020 et que d'autres punaises de lit aient ultérieurement investi l'appartement, en raison notamment de leur présence dans d'autres logements du bâtiment, ainsi que dans les parties communes. Il est impossible au vu des seules pièces produites d'affirmer que la présence des punaises de lit a été ininterrompue entre le mois d'août 2020 et le mois de décembre 2021. Et dans l'hypothèse où les punaises de lit auraient été éradiquées lors du traitement effectué au mois d'août 2020, il est également impossible de déterminer la date à laquelle elles auraient à nouveau investi les lieux vendus, et en particulier de savoir si cette nouvelle infestation serait antérieure ou postérieure à la vente faite par Madame [J] à Monsieur et Madame [O], étant souligné que plus de sept mois se sont écoulés entre la réitération de la vente par acte authentique en avril 2021 et la constatation de la présence des punaises de lit en décembre 2021.



Compte tenu de ce qui précède, la preuve de l'antériorité du vice par rapport à la vente n'est pas rapportée et la garantie des vices cachés ne peut pas être mise en 'uvre.

Le jugement sera donc infirmé à ce sujet.





Sur le manquement à l'obligation d'information et le dol



À titre subsidiaire, Monsieur et Madame [O] sollicitent 'la nullité de la vente [...] en application des dispositions de l'article 1112-1 et 1130,1137 et suivants du Code civil, au titre du défaut d'information précontractuelle, celui-ci ayant vicié le consentement des acquéreurs'.



De façon combinée et indistincte, ils se fondent donc à la fois sur les textes relatifs à l'obligation d'information et au dol pour se prévaloir à l'encontre de leur venderesse d'une réticence dolosive ayant vicié leur consentement et justifiant l'annulation du contrat ainsi que l'indemnisation de leur préjudice.



L'article 1112-1 du code civil dispose : 'Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants'.



L'article 1130 du même code prévoit : 'L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné'.



L'article 1137 de ce code dispose : 'Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation'.



En l'espèce, l'information que Madame [J] aurait volontairement omis de délivrer à Monsieur et Madame [O] ne consiste pas en l'infestation de l'appartement vendu par des punaises de lit au moment de la vente. Monsieur et Madame [O] reprochent à Madame [J] de ne pas les avoir informés de la situation de l'immeuble, dans lequel plusieurs appartements avaient dû être traités contre les punaises de lit, ainsi que du traitement de l'appartement litigieux lui-même au mois d'août 2020, à l'occasion duquel il avait été constaté la présence de ces punaises.



Pour que leur action puisse aboutir sur ce fondement, Monsieur et Madame [O] doivent démontrer que Madame [J] ne leur a pas délivré les informations qui précèdent, que ces informations présentaient pour eux un caractère déterminant de leur consentement et que Madame [J] avait connaissance du caractère déterminant de ces informations pour eux.



Il est tout d'abord relevé que, contrairement à ce qu'affirme Madame [J], la présence de punaises de lit dans un logement n'est pas visible par un examen normal de la chose lors des visites du potentiel acquéreur.



Ensuite, s'agissant de l'absence de délivrance de ces informations à Monsieur et Madame [O], Madame [J] prétend qu'elle en avait informé l'agent immobilier chargé de la vente qui devait lui-même en informer les acquéreurs. Madame [J] reconnaît ne pas pouvoir rapporter la preuve de ce que cette information aurait effectivement été transmise à Monsieur et Madame [O].

Mais tout d'abord, il y a lieu de s'interroger sur la raison pour laquelle Madame [J] aurait choisi de ne pas elle-même délivrer cette information à ses acquéreurs.

Ensuite, force est de constater qu'elle ne produit aucune attestation de l'agent immobilier qui confirmerait que Madame [J] lui avait transmis cette information et lui avait demandé de la délivrer aux acquéreurs. Madame [J] ne produit pas davantage de courrier adressé à l'agent immobilier pour lui demander de confirmer ces affirmations.



Pour prétendre avoir rempli son obligation d'information, Madame [J] se prévaut de la présence dans les annexes de l'acte de vente du procès-verbal d'une assemblée générale de copropriété du 14 octobre 2020.

Cependant, il est tout d'abord souligné que les informations relatives à la présence de punaises de lit dans l'immeuble et au traitement de l'appartement vendu ne figurent pas expressément dans l'acte de vente sous-seing privé du mois de février 2021, ni dans l'acte authentique d'avril 2021. Ce procès-verbal d'assemblée générale ne constitue que l'une des annexes de l'acte de vente et la résolution n° 4 est intitulée 'Compte-rendu du conseil syndical', ce titre ne faisant aucune référence à des punaises de lit. Il y est seulement mentionné dans le deuxième paragraphe : 'L'Assemblée Générale note également qu'une intervention collective de traitement contre les punaises de lit a été diligentée en ce qui concerne l'entrée 30 bis, après que plusieurs appartements aient été traités à l'initiative de leur propriétaire'.

Outre le fait que cette information relative à l'immeuble en général était peu apparente pour Monsieur et Madame [O] en raison de sa présence dans les annexes, il est souligné que cette résolution ne contient aucune information relative à l'appartement vendu, notamment la présence de punaises de lit dans cet appartement et son traitement au mois d'août 2020.



En conséquence de ce qui précède, Monsieur et Madame [O] ignoraient légitimement en concluant la vente la présence de punaises de lit dans l'immeuble, ainsi que le traitement réalisé à la demande de Madame [J], au mois d'août 2020, dans l'appartement vendu qui avait lui-même été infesté.



S'agissant du caractère déterminant de l'information, il est tout d'abord relevé que les informations relatives à la présence de punaises de lit dans l'immeuble auquel appartient l'appartement vendu, ainsi qu'au traitement récent de cet appartement en raison de la présence de punaises de lit présentent un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat, dès lors que la destination d'un appartement est son habitation et que cette dernière peut être empêchée par la présence de ces punaises de lit.



Ensuite, en raison notamment des piqûres qu'elles infligent aux occupants du logement, les punaises de lit rendent celui-ci impropre à sa destination, empêchant à la fois son habitation directe par le propriétaire et sa mise en location. En outre, les traitements d'un logement ne permettent pas toujours l'éradication des punaises de lit. Et surtout, s'agissant d'un immeuble en copropriété, cette éradication est d'autant plus incertaine si tous les logements ne sont pas traités concomitamment, et plus encore si certains propriétaires refusent de faire procéder à ce traitement.

Il résulte suffisamment de ce qui précède que Monsieur et Madame [O] n'auraient pas contracté ou auraient contracté à des conditions substantiellement différentes s'ils avaient reçu ces informations.



Or, Madame [J] connaissait le caractère déterminant de ces informations pour Monsieur et Madame [O].

Tout d'abord, elle reconnaissait elle-même la nécessité d'en informer de potentiels acquéreurs puisqu'elle affirme avoir demandé à l'agent immobilier chargé de la vente de communiquer cette information aux acquéreurs.

Ensuite, et contrairement à ce qu'elle indique dans ses conclusions, Madame [J] n'était pas convaincue de la disparition de ce risque pour son logement. Ainsi, alors que les deux interventions de traitement avaient eu lieu dans son appartement au mois d'août 2020, Madame [J] a effectué le 14 septembre 2020 un signalement au service hygiène et risques majeurs de la ville de [Localité 9]. Un échange de SMS de Madame [J] avec un autre copropriétaire le 21 octobre 2020 témoigne également d'une certaine inquiétude à ce sujet. Surtout, dans un mail adressé au syndic le 22 octobre 2020, soit deux mois après le traitement réalisé, elle demandait si tous les appartements concernés étaient traités, et sinon, à quel moment ils le seraient. Puis, dans un mail du 3 novembre 2020, n'ayant pas obtenu de réponse à son précédent mail, elle réitérait ces questions 'pour être bien sûre de pouvoir « baisser la garde » chez [elle] sans craindre un retour de ces nuisibles'. Le syndic lui a alors répondu ne pas avoir connaissance des interventions effectuées chez les autres occupants, ayant seulement commandé un traitement pour un propriétaire. Force est de constater que cette seule réponse ne donnait aucune garantie quant à la disparition des punaises de lit dans l'immeuble.

Or, alors même que Madame [J] n'était pas convaincue de ce que la problématique liée à l'infestation des punaises de lit était réglée après le traitement réalisé en août 2020, elle n'en a pas informé ses acquéreurs, et en particulier des questions adressées au syndic pour lesquelles elle n'a pas obtenu de réponse. 







Il résulte des développements qui précèdent que Madame [J] a délibérément dissimulé à Monsieur et Madame [O] des informations qu'elle savait déterminantes de leur consentement, emportant ce dernier par cette réticence dolosive.



Il y a donc lieu de prononcer la nullité de la vente intervenue entre Madame [J], d'une part, et Monsieur et Madame [O], d'autre part.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente et il y a lieu d'ordonner la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière de [Localité 9] 1.





Sur les conséquences de la nullité de la vente



L'article 1178 du code civil dispose : 'Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord.

Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle'.



En application de ces dispositions légales, étant précisé que Madame [J] ne consacre aucun développement dans ses conclusions, même à titre subsidiaire, aux conséquences de la résolution ou de la nullité du contrat, et que Monsieur et Madame [O] sollicitent à cet égard la confirmation du jugement, sauf concernant la restitution du mobilier et le montant des charges de copropriété, il convient de condamner Madame [J] à rembourser le prix de vente, soit 138000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation, le 13 juin 2022.



Il y a lieu d'ordonner la réintégration dans le patrimoine de Madame [J] du bien objet de la vente, à l'exception des objets mobiliers dont Monsieur et Madame [O] indiquent s'être débarrassés en raison du risque relatif à la présence des punaises de lit. Dès lors, comme le sollicitent ces derniers, ils seront redevables envers Madame [J] de la somme de 680,50 euros, montant non contesté par cette dernière.



Madame [J] sera par ailleurs condamnée à leur payer les sommes de 8892,49 euros au titre du coût des travaux de rénovation, de 495 euros au titre du coût du traitement contre les punaises de lit réalisé dans l'attente du relogement du locataire et de 153,20 euros pour les frais de constat d'huissier.

S'agissant des charges de copropriété, il convient d'ajouter au montant de 2621,97 euros retenu par le tribunal les sommes de 469,12 euros et 639,81 euros, soit un montant total supplémentaire de 1108,93 euros.

En définitive, il convient d'ajouter cette dernière somme au montant total de 12843,16 euros retenu par le tribunal, et d'en déduire la somme de 680,50 euros au titre des meubles non restitués, soit une somme de 13271,59 euros que Madame [J] sera condamnée à payer à Monsieur et Madame [O].

Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a fixé cette condamnation à la somme de 12843,16 euros.



Enfin, il n'appartient pas à la cour de statuer sur les demandes tendant à ce qu'il soit 'dit que', 'jugé que', 'constaté que' ou 'donné acte que' qui ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.





SUR LES DÉPENS ET L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE



Madame [J] succombant dans son recours, le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a condamnée aux dépens incluant les frais de publication de l'assignation et du jugement au service de la publicité foncière, à payer à Monsieur et Madame [O] la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et l'a déboutée de sa demande présentée sur ce fondement.



Y ajoutant, Madame [J] sera condamnée aux dépens d'appel, incluant les frais de publication de l'arrêt, à payer à Monsieur et Madame [O] la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel et elle sera déboutée de sa propre demande présentée sur ce même fondement.





PAR CES MOTIFS,



LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,



Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy le 28 février 2023, sauf en ce qu'il a :

- prononcé la résolution de la vente conclue entre Madame [T] [J], vendeur, et Monsieur [S] [O] et Madame [E] [H] épouse [O], acquéreurs, selon acte authentique reçu par Maître [X], notaire, administrateur commis par arrêt de la cour d'appel de Nancy en date du 19 décembre 2017 pour remplacer dans ses fonctions Maître [P] [Z], notaire à [Localité 8], portant sur :

un ensemble immobilier situé à [Localité 9] (Meurthe-et-Moselle), [Adresse 4], cadastré section BV n° [Cadastre 5] lieu-dit '[Adresse 3]' pour une contenance de 00ha 19a 10ca :

les lots de copropriété n° 39, constitué d'un appartement à gauche au premier étage, et n° 66, constitué d'une cave en sous-sol,

moyennant le prix de 138000 euros, s'appliquant aux meubles à concurrence de 4000 euros et au bien immobilier à concurrence de 134000 euros,

- condamné Madame [T] [J] à payer à Monsieur [S] [O] et Madame [E] [H] épouse [O] la somme de 12843,16 euros à titre de dommages et intérêts,

- ordonné la restitution du mobilier visé par l'attestation du 2 avril 2021 à Madame [T] [J] ;



Statuant à nouveau sur ces chefs de décision infirmés et y ajoutant,



Prononce la nullité de la vente rappelée ci-dessus en application des dispositions des articles 1112-1, 1130, 1137 et suivants du code civil ;





Ordonne la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière de [Localité 9] 1 ;



Dit qu'en lieu et place de la restitution à Madame [T] [J] du mobilier visé par l'attestation du 2 avril 2021, Monsieur [S] [O] et Madame [E] [H] épouse [O] sont redevables envers cette dernière d'un montant de 680,50 euros (SIX CENT QUATRE-VINGT EUROS ET CINQUANTE CENTIMES), lequel se compense ainsi qu'il suit avec les condamnations prononcées à l'encontre de Madame [T] [J] ;



Condamne Madame [T] [J] à payer à Monsieur [S] [O] et Madame [E] [H] épouse [O] la somme de 13271,59 euros (TREIZE MILLE DEUX CENT SOIXANTE-ET-ONZE EUROS ET CINQUANTE-NEUF CENTIMES) à titre de dommages et intérêts ;



Condamne Madame [T] [J] à payer à Monsieur [S] [O] et Madame [E] [H] épouse [O] la somme de 2000 euros (DEUX MILLE EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ;



Déboute Madame [T] [J] de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Madame [T] [J] aux dépens d'appel, incluant les frais de publication de l'arrêt au service de la publicité foncière.



Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d'Appel de NANCY, et par Madame FOURNIER, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.









Signé : I. FOURNIER.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-



Minute en quatorze pages.