Cour d'Appel · 1ère chambre civile A — 19 octobre 2023

N° RG 21/03783

N° Portalis DBVX - V - B7F - NTAT















Décision du Tribunal Judiciaire de Lyon

Au fond du 21 avril 2021



Chambre 1 - cabinet 01 B



RG : 18/07343













RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile A



ARRET DU 19 Octobre 2023







APPELANTE :



S.A. SAHLMAS (SA D'HABITATION A LOYER MODERE POUR L'ACTION SOCIALE)

[Adresse 3]

[Localité 5]



représentée par la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de LYON, toque : 1030









INTIMES :



M. [Z] [R]

né le 26 Mars 1950 à [Localité 4] (Algérie)

[Adresse 2]

[Localité 5]







Mme [J] [H] épouse [R]

née le 29 Octobre 1955 à [Localité 4] (Algérie)

[Adresse 2]

[Localité 5]



représentés par la SELARL GOUMOT NEYMON, avocat au barreau de LYON, toque : 1431





 * * * * * *

 



Date de clôture de l'instruction : 08 Février 2022



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 21 Juin 2023



Date de mise à disposition : 19 Octobre 2023













Audience présidée par Julien SEITZ, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Séverine POLANO, greffier.



Composition de la Cour lors du délibéré :

- Anne WYON, président

- Julien SEITZ, conseiller

- Thierry GAUTHIER, conseiller



Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * * *



Selon acte authentique reçu le 19 octobre 2017, M. [Z] [R] et Mme [J] [H] épouse [R] ont consenti une promesse unilatérale de vente à la Société anonyme d'habitation à loyer modéré pour l'action sociale (société SAHLMAS), portant sur leur maison sise [Adresse 1] / [Adresse 2] à [Localité 5], au prix de 650.000 euros. 



Cette promesse a été consentie sous différentes conditions suspensives, dont celle de l'obtention d'un permis de construire par sa bénéficiaire, à charge pour celle-ci de déposer un dossier de permis de construire avant le 28 février 2018.



La société SAHLMAS a versé une somme de 32.500 euros correspondant à la moitié de l'indemnité d'immobilisation, fixée au montant de 65.000 euros.



A l'occasion d'une séance de consultation préalable du 21 décembre 2017, le service d'urbanisme de la ville de [Localité 5] a considéré que 'la hauteur du volume en R+3 sur l'aile du bâtiment sud-est est sujette à interprétation au titre de l'article 10 [du plan local d'urbanisme]', avant d'émettre l'avis que 'le volume en R+3 sur l'aile du bâtiment sud-est paraît superflu, voire anodin, au regard de l'environnement urbain, et, par ailleurs, sujet à interprétation d'un point de vue réglementaire '.

 

Par courrier recommandé du 27 mars 2018, les époux [R] ont mis la société SAHLMAS en demeure de justifier du dépôt d'un dossier de permis de construire.



Par courrier recommandé du 03 avril 2018, la société SAHLMAS leur a fait connaître qu'elle renonçait au bénéfice de la promesse, ainsi qu'à son projet immobilier, en expliquant que les règles d'urbanisme faisaient obstacle à sa réalisation.



Par lettre recommandée du 10 avril 2018, les époux [R] ont sollicité le bénéfice de l'indemnité d'immobilisation contractuelle auprès de la société SAHLMAS et du notaire séquestre.



Suivant acte d'huissier en date du 15 juin 2018, les époux [R] ont fait citer la société SAHLMAS devant le tribunal de grande instance de Lyon, en sollicitant de cette juridiction qu'elle constate le manquement fautif de la société SAHLMAS à son obligation de diligence et la condamne au paiement de la somme de 65.000 euros, outre frais de procédure. 



Par jugement en date du 21 avril 2021, le tribunal judiciaire de Lyon a :



- débouté la société SAHLMAS de sa demande d'anéantissement ou de minoration à l'euro symbolique de l'indemnité d'immobilisation stipulée ;







- autorisé Me [C] à libérer les fonds séquestrés entre ses mains au titre de l'indemnité d'immobilisation au profit de M. et Mme [R] ;



- débouté la société SAHLMAS de sa demande tendant à voir ordonner à Me [C] de procéder à la libération entre ses mains de la somme de 32.500 euros séquestrée au titre de l'indemnité d'immobilisation ;



- condamné la société SAHLMAS à payer à M. et Mme [R] la somme de 32.500 euros au titre du surplus de l'indemnité d'immobilisation avec intéréts au taux légal à compter du 10 avril 2018 sur la somme de 65.000 euros ;



- condamné la société SAHLMAS à payer a monsieur et madame [R] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



- condamné la société SAHLMAS aux dépens ;



- ordonné l'exécution provisoire du jugement.





La société SAHLMAS a relevé appel de ce jugement selon déclaration enregistrée le 05 mai 2021.



Aux termes de ses conclusions déposées le 28 juillet 2021, la société SAHLMAS demande à la cour de :



- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



statuant à nouveau :



- dire et juger M. et Mme [R] mal fondés à réclamer le versement à leur profit de l'indemnité d'immobilisation contractuellement stipulée dans la promesse unilatérale de vente du 19 octobre 2017, dès lors que la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire est défaillie sans qu'il puisse être imputé une quelconque faute à la société SAHLMAS et que toutes les conditions suspensives n'ont pas été réalisées,



- débouter M. et Mme [R] de l'intégralité de leurs demandes fins et moyens,



- condamner M. et Mme [R] à lui rembourser la somme de 67.658,11 euros, qu'elle a versée au titre de l'exécution provisoire, outre intérêts au taux légal à compter de la date de l'arrêt à intervenir,



à titre subsidiaire :



- dire et juger que le montant de l'indemnité d'immobilisation dont le paiement est réclamé par M. et Mme [R] présente un caractère manifestement excessif,



- prononcer en conséquence l'anéantissement ou à tout le moins la minoration à hauteur de l'euro symbolique du montant de cette indemnité,



- condamner M. et Mme [R] à lui rembourser la différence sur la somme de 67.658,11 euros qui leur a été versée au titre de l'exécution provisoire,



à tous les titres :



- condamner M. et Mme [R] à lui payer la somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamner M. et Mme [R] aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel avec distraction au profit de la société Léga-Cité, avocat, autorisée, sur son affirmation de droit qu'elle en a fait l'avance, à les recouvrer conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



L'appelante soutient en premier lieu que la délivrance d'un permis de construire conforme au projet, impliquant une surface minimale de 500 mètres carrés, conditionnait la rentabilité de l'opération, et qu'elle avait été non seulement érigée en condition suspensive de la vente, mais également stipulée comme condition essentielle et déterminante de l'opération, sans laquelle elle n'aurait pas contracté. Elle précise que les services municipaux lui ont demandé, à l'occasion d'une séance de consultation préalable en date du 21 décembre 2017, de renoncer au troisième étage prévu pour l'aile sud-est du bâtiment, comme 'superflu, voire anodin, au regard de l'environnement urbain et, par ailleurs, sujet à interprétation d'un point de vue réglementaire', ce qui impliquait le rejet de toute demande de permis de construire incorporant le troisième étage contesté par l'administration, sans lequel la rentabilité du projet et sa surface minimale n'étaient pas atteintes. Elle considère en conséquence que c'est sans faute qu'elle a renoncé au projet sans déposer de permis de construire. 



La société SAHLMAS affirme également que les promettants ne peuvent revendiquer le versement de l'indemnité d'immobilisation sans justifier de la réalisation de l'ensemble des conditions suspensives assortissant la vente. Elle fait observer que les intéressés ne justifient pas de la réalisation des conditions tenant à la purge du droit de préemption urbain, à l'origine de propriété, aux renseignements d'urbanisme et à la fourniture d'un état hypothécaire hors formalités, pour lesquelles il leur appartenait de faire diligence. Elle ajoute que les intimés ne sauraient se réfugier derrière la carence alléguée du notaire, alors qu'il leur appartenait de veiller à ce que leur mandataire accomplisse toutes les démarches nécessaires à la réalisation de ces conditions. Elle conteste le raisonnement du tribunal judiciaire, aux termes duquel celui-ci a retenu qu'elle ne pouvait se prévaloir de la non réalisation de conditions que sa renonciation au projet rendait inutiles et inopérantes, en faisant valoir qu'il incombait aux époux [R] d'accomplir, en toutes circonstances, l'ensemble des diligences leur permettant de prétendre au versement de l'indemnité d'immobilisation selon la stricte application des dispositions conventionnelles. 



Elle se prévaut en troisième lieu du caractère manifestement excessif de l'indemnité d'occupation, dont elle avance qu'elle constituerait une clause pénale au sens de l'article 1231-5 du code civil.





Par conclusions déposées le 14 octobre 2021, M. et Mme [R] demandent à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1304 et suivants du code civil, de :



- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 21 avril 2021, 

 

- débouter la société SAHLMAS de son appel comme non fondé, ainsi que de l'ensemble de ses demandes, 

 

- condamner la société SAHLMAS à leur payer la somme de 6.000 euros, en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, 

 

- condamner également la société SAHLMAS aux entiers dépens de première instance et d'appel avec distraction au profit de la société Goumot-Neymon, avocat, sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Les époux [R] répliquent que la condition relative à l'obtention du permis de construire doit être regardée comme défaillie par la faute de la société SAHLMAS, qui s'est abstenue de déposer une demande de permis de construire dans le délai conventionnel imparti par la promesse de vente. Ils expliquent que le compte rendu de la réunion de consultation du 21 décembre 2017 ne caractérise nullement le refus annoncé de délivrer le permis de construire. Ils ajoutent qu'à supposer la renonciation de la société SAHLMAS à bâtir en R+3 nécessaire à l'obtention d'un permis, la baisse de rentabilité en résultant ne l'autorisait point à s'abstenir de faire diligence en ce sens.













Ils soutiennent en second lieu que la société SAHLMAS ne saurait subordonner le versement de l'indemnité d'immobilisation à la levée de l'ensemble des conditions suspensives, alors qu'il était acquis, lors de sa renonciation expresse au projet, que la vente se trouvait vouée à l'échec par sa seule faute. Ils ajoutent que les conditions suspensives dont l'appelante leur reproche de ne pas démontrer la réalisation constituent de simples formalités devant être purgées par le notaire avant la réitération de l'acte.



Ils font valoir pour finir que l'indemnité d'immobilisation constitue le prix de l'exclusivité accordée au bénéficiaire de la promesse et ne s'analyse pas en une clause pénale susceptible de réduction.



Le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture de l'instruction par ordonnance du 08 février 2022 et l'affaire a été appelée à l'audience du 21 juin 2023, à laquelle elle a été mise en délibéré au 19 octobre 2023.





MOTIFS



Sur l'obligation au paiement de l'indemnité d'immobilisation conventionnelle :



Conformément à l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



La promesse de vente litigieuse est assortie de conditions suspensives auxquelles le bénéficiaire peut renoncer, 'qu'elles soient réalisées, défaillies ou non', tenant notamment :



- à la démonstration d'une origine de propriété du bien remontant à un titre translatif de plus de 30 ans conférant au bénéficiaire un titre de propriété incommutable,



- à la production d'un certificat d'urbanisme et de pièces d'urbanisme ne révélant aucune injonction de travaux, ni état de péril ou insalubrité, ni aucun projet, vice ou servitude de nature à déprécier de manière significative la valeur du bien ou à nuire à l'affectation à laquelle le bénéficiaire le destine,



- à la production d'un état hypothécaire laissant apparaître des charges inférieures au prix de vente, sauf accord des créanciers permettant d'apurer le passif garanti amiablement,



- à l'obtention par le bénéficiaire d'un permis de construire valant permis de démolir purgé de tout recours, déféré préfectoral et retrait, pour la réalisation sur le bien de l'opération suivante 'édification sur le terrain d'assiette du programme de construction projeté par le bénéficiaire, après démolition de la construction existante, d'un immeuble à usage collectif d'habitation, d'une surface minimale de 500 m2 (SHAB) et de 30 logements sociaux conventionnés', à charge pour le bénéficiaire de déposer le dossier de demande avant le 28 février 2018, passé lequel délai le promettant pourra le mettre en demeure de justifier du dépôt de la demande de permis et le bénéficiaire sera réputé renoncer à la condition suspensive correspondante, à moins qu'il ne respecte son engagement dans les 8 jours de la mise en demeure. 



La promesse est également assortie d'une condition suspensive à laquelle les parties ne peuvent renoncer, tenant à l'absence d'exercice d'un quelconque droit de préemption, de priorité ou de préférence sur le bien, à charge pour le notaire d'accomplir les formalités de purge. L'acte dispose que la promesse sera caduque en cas d'exercice de l'un de ces droits.



Les parties sont également convenues d'une indemnité d'immobilisation de 65.000 euros, 'en considération de la promesse formelle conférée au bénéficiaire par le promettant... et en contre partie du préjudice qui peut en résulter pour celui-ci en cas de non réalisation des présentes et notamment, par suite de la perte qu'il éprouverait compte tenu de l'obligation dans laquelle il se trouverait d'avoir à rechercher un nouvel acquéreur après expiration du délai précité [délai enfermant la passation de la vente en la forme authentique, fixé au 30 novembre 2018 à 16 heures]'.



L'acte prévoit le séquestre de la somme de 32.500 euros, correspondant à la moitié de l'indemnité conventionnelle d'immobilisation, entre les mains du notaire, avec mission donnée à l'officier public :



- de remettre cette somme entre les mains du promettant, pour imputation sur le prix convenu, en cas de réalisation de la vente,



- de remettre cette somme au bénéficiaire, dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives auxquelles le bénéficiaire n'aurait pas renoncé,



- de remettre cette somme aux promettants au cas où, la promesse n'étant frappée ni de caducité, ni de résolution pour l'un des motifs indiqués ci-dessus, le bénéficiaire n'aurait pas réalisé la vente ou n'en aurait pas demandé la réalisation dans les délais et conditions prévus.



Il prévoit pour finir que le surplus de l'indemnité d'immobilisation sera versé par le bénéficiaire au promettant, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de vente de son seul fait.



M. et Mme [R] ont mis la société SAHLMAS en demeure de justifier du dépôt d'une demande de permis de construire le 27 mars 2018. 



L'appelante leur a fait connaître le 3 avril 2018 qu'elle renonçait à lever l'option et abandonnait le projet, compte tenu des conditions posées par les services d'urbanisme et de l'impossibilité corrélative d'atteindre la surface bâtie de 500 m2 et le nombre de 30 logements nécessaire à l'équilibre de l'opération.



Le compte rendu de la séance de consultation préalable du jeudi 21 décembre 2017, par lequel le service d'urbanisme de la ville de [Localité 5] a émis des réserves quant à la régularité du volume en R+3 du bâtiment sud-est et considéré que ce volume 'anodin, voire superflu' n'est pas rédigé en des termes péremptoires de nature à exclure toute décision favorable de la part de l'autorité administrative. Il ne constitue pas la preuve suffisante du rejet inévitable du dossier de permis de construire préparé par l'architecte de la société SAHLMAS. 



L'appelante n'établit pas au surplus qu'elle se serait trouvée dans l'impossibilité d'amender son projet de manière à répondre aux préoccupations du service d'urbanisme tout en conservant la superficie critique de 500 mètres carrés et le nombre de 30 logements, prétendument nécessaires à la rentabilité du projet.



En s'abstenant de déposer sa demande de permis de construire dans le délai de 8 jours à compter de la mise en demeure envoyée par les époux [R], alors qu'aucune circonstance ne permettait de tenir le rejet de cette demande pour acquis, la société SAHLMA est réputée avoir renoncé à la condition suspensive afférente, conformément aux dispositions conventionnelles. 



L'abandon du projet, exprimé le 03 avril 2018 en des termes non équivoques, emporte également renonciation implicite mais certaine de la société SAHLMAS à l'ensemble des conditions suspensives stipulées dans son seul intérêt, que sa décision a rendues superfétatoires. 



Il est constant pour finir que l'absence fautive de dépôt du permis de construire dans le délai imparti et l'abandon non équivoque du projet ont privé la réalisation des formalités de purge des droits de préemption, priorité ou préférence de tout objet. 



En application de l'article 1304-3 du code civil, il convient de réputer la condition suspensive correspondante accomplie, la société SAHLMAS en ayant empêché l'accomplissement en rendant les diligences afférentes inutiles.









Il s'ensuit :



- que l'appelante est réputée ou présumée avoir renoncé à l'ensemble des conditions suspensives dont elle avait la libre disposition,



- que la condition tenant à l'absence d'exercice d'un droit de préemption, de préférence ou de priorité est réputée accomplie,



- que les conditions suspensives étant accomplies ou la bénéficiaire y ayant renoncé, la vente n'a échoué que par le fait de la société bénéficiaire,



- que l'indemnité d'immobilisation est due aux promettants.



Ainsi que l'a justement retenu le tribunal judiciaire de Lyon, il résulte des dispositions conventionnelles relatives à l'indemnité d'immobilisation, que celle-ci constitue le prix de l'exclusivité consentie par les promettants à la société SAHLMAS jusqu'à l'expiration du délai pour lever les conditions suspensives et réitérer la vente, et non la sanction d'une inexécution contractuelle ayant pour objet de faire assurer par le bénéficiaire l'exécution d'une obligation lui incombant. Cette indemnité ne constitue donc pas une clause pénale susceptible de réduction.



Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement entrepris.





Sur les frais irrépétibles et les dépens de première instance et d'appel :



Vu les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile ;



La société SAHLMAS succombe à l'instance d'appel et il il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée au dépens et frais irrépétibles de première instance.



Il y a lieu également de la condamner aux dépens de l'instance d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la société Goumot-Neymon, avocat, sur son affirmation de droit.



L'équité commande enfin de la condamner à payer aux intimés la somme de 2.000 euros en indemnisation des frais non répétibles exposés à hauteur de cour.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé en dernier ressort,



- Confirme le jugement prononcé le 21 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Lyon entre les parties ;



Y ajoutant :



- condamne la Société anonyme d'habitation à loyer modéré pour l'action sociale aux dépens de l'instance d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la société Goumot-Neymon, avocat, sur son affirmation de droit ;



- condamne la Société anonyme d'habitation à loyer modéré pour l'action sociale à verser à M. [Z] [R] et Mme [J] [H] épouse [R], ensemble, la somme de 2.000 euros en indemnisation des frais non répétibles exposés à hauteur de cour.





LE GREFFIER LE PRESIDENT