Cour d'Appel · 1ère chambre civile A — 19 octobre 2023

N° RG 21/00439 - N° Portalis DBVX-V-B7F-NLKG















Décision du Tribunal Judiciaire de VILLEFRANCHE SUR SAONE

Au fond du 18 novembre 2020





RG : 18/00605















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile A



ARRET DU 19 Octobre 2023







APPELANTE :



SCI [U] [J]

[Adresse 6]

[Localité 5]



Représentée par la SELARL SELARL ASCALONE AVOCATS, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, toque : T 572









INTIMEE :



S.A. RGM INDUSTRIES

[Adresse 7]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Isabelle FOILLARD, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE











 * * * * * *

 



Date de clôture de l'instruction : 22 Février 2022



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 21 Juin 2023



Date de mise à disposition : 19 Octobre 2023



Audience présidée par Julien SEITZ, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Séverine POLANO, greffier.



Composition de la Cour lors du délibéré :

- Anne WYON, président

- Julien SEITZ, conseiller

- Thierry GAUTHIER, conseiller







Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * * *



Selon contrat du 1er avril 2004, la société civile immobilière [U] [J] a donné à bail à la société RGM Industries des locaux commerciaux situés [Adresse 2], d'une superficie de 2.298 m².



Le bail a été conclu pour une durée de 9 ans renouvelable, au loyer annuel de 67.840 euros HT, payable mensuellement et d'avance.



Une fuite dans les canalisations souterraines, survenue au mois de juillet 2016, a généré une consommation d'eau de plus de 32.000 euros, ramenée au montant de 14.910,36 euros selon avoir du 24 avril 2017. 



Par courrier d'avocat du 15 juin 2017, la société RGM Industries a demandé à la société [U] [J] de supporter la surconsommation provoquée par la fuite.



La société [U] [J] a rejeté sa demande par courriel du 25 juillet 2017, en la mettant en demeure de lui régler la somme de 70.390,13 euros au titre des loyers et charges en souffrance.



Par assignation signifiée le 29 septembre 2017, la société [U] [J] a fait citer la société RGM Industries devant le tribunal judiciaire de Villefranche sur Saône, en sollicitant sa condamnation à lui payer la somme de 70.570,59 euros en principal, au titre de l'impayé locatif.



La société RGM Industries a contesté l'existence de la dette et sollicité en retour que la société [U] [J] soit condamnée à l'indemniser de la surconsommation d'eau.



Par jugement du 18 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône a :



- condamné la société RGM Industries à payer à la société [U] [J] les loyers impayés en deniers ou quittance et au moins d'un montant de 10.453,26 euros (sic) ;



- condamné la société [U] [J] à payer à la société RGM Industries la somme de 13.056 euros ;



- ordonné la compensation entre ces sommes ;



- constaté que la société RGM Industries a fait usage à bon droit de l'exception d'inexécution;



- condamné la société [U] [J] à payer à la société RGM Industries la somme de 2.500 euros pour résistance abusive ;



- condamné la société [U] [J] à payer à la société RGM Industries la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



La société [U] [J] a relevé appel de ce jugement selon déclaration enregistrée le 19 janvier 2021.









Aux termes de ses conclusions déposées le 09 décembre 2021, l'appelante demande à la cour, au visa des articles 606, 1103,1194,1219,1719,1728 du code civil et 700 du code de procédure civile, de :



- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône le 18 novembre 2020 en ce qu'il a condamné la société RGM Industries au titre des arriérés de loyers,



- le réformer pour le surplus,



à titre principal :



- condamner la société RGM Industries à lui régler les loyers impayés d'un montant de 21.345,41 euros, en deniers ou quittance,



- débouter la société RGM Industries de toutes ses demandes,



à titre subsidiaire :



- ramener la demande reconventionnelle formée au titre de la fuite à la somme de 1.000 euros la société RGM Industries ayant fait perdre, par sa négligence, une chance importante d'éviter le préjudice lié à la surconsommation d'eau,



- débouter la société RGM Industries de ses demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive, ainsi que de ses prétentions formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens de première instance et d'appel,



en tout état de cause :



- condamner la société RGM Industries à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamner la société RGM Industries aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Par conclusions déposées le 11 janvier 2022, la société RGM Industries demande à la cour, au visa des articles 1103 et suivants, 1219 et 1347 du code civil, de :

 

- débouter la société [U] [J] de ses fins, et prétentions en cause d'appel,

 

- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, 



y ajoutant :

 

- condamner la société [U] [J] à lui verser la somme de 3.000 euros complémentaire sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



- condamner la même aux entiers dépens d'appel. 



Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des moyens développés à l'appui des prétentions des parties.



Le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture de l'instruction par ordonnance du 22 février 2022 et l'affaire a été appelée à l'audience du 21 juin 2023, à laquelle elle a été mise en délibéré au 19 octobre 2023. 

















MOTIFS





Sur l'arriéré de loyer constitué depuis le jugement déféré :



Vu les articles 1134 et 1147 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;

Vu l'article 1315 du même code, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016;



La société [U] [J] fait valoir qu'un nouvel arriéré de loyers s'est constitué postérieurement au jugement entrepris, dont elle réclame le paiement.



La société RGM Industries soutient que le décompte produit par l'appelante ne tient pas compte de la compensation ordonnée par le tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône. Elle se déclare pour le surplus à jour du paiement du loyer, sur la foi d'un décompte arrêté au 31 décembre 2021.





Sur ce :



En vertu de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.



Conformément à l'article 1315 ancien du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



La société [U] [J] produit un décompte arrêté au 30 juin 2021, qui fait apparaître un arriéré locatif de 21.345,31 euros correspondant, d'une part, au loyer du mois d'août 2017, ainsi que d'autre part au loyer de juin 2021.



La société RGM Industries produit un décompte arrêté au 31 décembre 2021 faisant apparaître un solde débiteur de 33,78 euros seulement. Ce décompte n'incorpore cependant pas le loyer du mois d'août 2017, que l'intimée considère éteint par compensation avec les sommes accordées par le tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône en son jugement du 18 novembre 2020. Ce décompte impute par ailleurs la somme de 10.960,79 euros, versée le 14 janvier 2021, sur les loyers échus en 2021, alors qu'elle correspond au loyer de décembre 2020.



Il s'ensuit que le décompte de la société [U] [J] est exact et qu'il témoigne de l'existence d'une dette locative de 21.345,31 euros correspondant aux loyers d'août 2017 et de juin 2021, sous réserve de son éventuelle compensation avec les sommes dues par la bailleresse au titre de la facture d'eau, sur laquelle il sera statué ci-après.



Aucune des parties ne conclut à l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a condamné la société RGM Industries en deniers et quittance au paiement 'd'au moins un montant de 10.453,26 euros', correspondant au loyer du mois d'août 2017. Il s'ensuit que la société [U] [J] dispose déja d'un titre pour le loyer du mois d'août 2017 et qu'il n'y a lieu de lui en délivrer de nouveau de ce chef.



Il convient en conséquence de condamner la société RGM Industries à payer à la société [U] [J], en deniers et quittance, la somme de 21.345,21 - 10.453,26 = 10.892,05 euros, correspondant au solde des sommes dues, sous réserve de l'éventuelle compensation sur laquelle il sera statué ci-après.















Sur la demande reconventionnelle relative au remboursement de la facture d'eau :



Vu l'article 1721 du code civil ;



L'appelante critique le jugement de première instance, en reprochant au premier juge de n'avoir pas recherché qui se trouvait tenu, envers la société Véolia, au paiement de la facture d'eau. 



Elle fait valoir que la société RGM n'apporte pas la preuve de ce que l'origine de la fuite se situerait sur le réseau d'alimentation enterré et qu'il résulterait d'un vice de la chose louée, résultant d'une erreur commise lors des travaux de rénovation réalisés en 2010.



Elle ajoute que les travaux de réfection et d'entretien des canalisations de distribution d'eau ne participent pas des grosses réparations de l'article 606 du code civil, demeurant à la charge du bailleur, mais des réparations confiées à la société preneuse en vertu des dispositions du contrat. Elle estime en conséquence que la société RGM Industries ne saurait lui imputer un quelconque manquement à ses obligations de bailleresse, à l'origine du dommage enduré.



Elle soutient également que la société RGM Industries a contribué à la réalisation de son propre préjudice, en s'abstenant de relever en temps utile la surconsommation d'eau provoquée par la fuite.



L'intimée réplique que la fuite d'eau ayant provoqué la surconsommation litigieuse est devenue apparente en juillet 2016, lorsque l'alimentation en eau s'est trouvée brusquement interrompue. Elle ajoute que le plombier a situé l'origine de la fuite sur le réseau enterré, au niveau d'un collier de raccord installé quelques années auparavant, à l'occasion d'une rénovation du système d'alimentation entreprise par la bailleresse. Elle soutient en conséquence que la fuite d'eau résulte d'un vice de la chose louée et que la société [U] [J] doit répondre.





Sur ce :



En application de l'article 1721 du code civil, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.



S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.



La cour observe en premier lieu que le fait que la société RGM Industries soit seule tenue, envers la société Véolia, du règlement de la facture d'eau est sans conséquence sur la solution du litige, la question soumise à la cour étant celle de savoir si la société [U] [J] se trouve tenue d'indemniser sa locataire à due concurrence des sommes versées à Véolia.



Il est constant à cet égard que la société [U] [J] a fait procéder dans le courant de l'année 2010 à d'importants travaux de rénovation du réseau d'alimentation en eau portant notamment sur les canalisations enterrées situées entre le compteur général et le bâtiment pris à bail.











Une importante fuite d'eau s'est révélée au mois de juillet 2016, lorsque l'alimentation de la société RGM industries s'est trouvée soudainement interrompue. Le plombier mandaté par la société [U] [J] certifie dans une attestation du 11 avril 2017 « avoir procédé le 20 juillet 2016 à la réparation de la fuite d'eau située sur le raccord laiton du tuyau plymouth, dans le regard après compteur général d'eau de la société [U] [J] (locaux RGM Industries), [Adresse 1] ».



La société [U] [J] ne saurait sérieusement soutenir, en pareille circonstance, que la preuve de la relation causale entre la surconsommation massive constatée dans la facture annuelle de mars 2017 et la fuite réparée par le plombier le 20 juillet 2016 ferait défaut, alors que la surconsommation a cessé pour la période de mars 2017 à mars 2018 et qu'il n'est justifié d'aucune autre intervention ni d'aucune autre découverte de fuite contemporaine de la surconsommation litigieuse.



L'existence d'une fuite sur un raccord enterré constitue un vice de la chose louée au sens de l'article 1721 du code civil, dont la société bailleresse se trouve tenue de répondre, sans qu'il soit nécessaire de déterminer si ce vice découle d'une erreur de conception ou d'exécution commise lors des travaux réalisés en 2010, ni de distinguer selon que le vice affecte un élément relevant des grosses réparations de l'article 606 du code civil ou des réparations transférées à la charge du preneur, sauf à ce que la bailleresse rapporte la preuve de ce que la fuite résulte d'un manquement à l'obligation d'entretien pesant sur la société RGM Industries.



Or, l'appelante n'établit pas que la fuite obéirait à un défaut d'entretien du raccord fuyard plutôt qu'à une erreur de conception ou d'exécution commise au cours des travaux de rénovation réalisés en 2010, non plus partant qu'elle résulterait d'un manquement du preneur à ses obligations.



La cour relève pour finir que la société RGM Industries a signalé la coupure d'alimentation provoquée par la fuite sans délai et qu'elle n'a pu se rendre compte de la surconsommation d'eau, non plus partant que de l'existence de la fuite avant cette coupure intervenue au mois de juillet 2016, la facturation de sa consommation étant annuelle et la surconsommation étant apparue pour la première fois sur la facture du mois de mars 2017. La société RGM Industries n'a donc pas contribué, par sa négligence alléguée, à la survenance de son propre préjudice.



Il convient, en conséquence, de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société [U] [J] à payer à la société RGM Industries la somme de 13.056 euros en indemnisation de la surconsommation d'eau.



Sur la résistance abusive imputée à la bailleresse :



La société [U] [J] fait valoir que le tribunal l'a condamnée au paiement de dommages-intérêts pour 'résistance abusive' alors que la société RGM Industries restait lui devoir, à la date de l'assignation, un arriéré de loyer de plus de 70.000 euros.



La société RGM Industries conclut à la confirmation de la condamnation au paiement de dommages-intérêts, en faisant valoir que l'absence de toute offre d'indemnisation de la facture d'eau en amont de l'assignation en paiement, puis la contestation de mauvaise foi de son obligation indemnitaire au cours des débats judiciaires constituaient la société [U] [J] de mauvaise foi.



Sur ce :



La société RGM Industries ne conteste pas que sa dette locative s'élevait à plus de 70.000 euros à la date de l'assignation, soit à un montant non susceptible de se trouver couvert par l'indemnisation réclamée au titre de la fuite d'eau. La décision d'assigner ne revêt donc pas de caractère abusif.



L'absence de proposition d'indemnisation du chef de la facture d'eau, opposée par la société [U] [J] en l'absence de toute preuve permettant d'attribuer le vice de la chose louée à un manque d'entretien imputable au preneur, caractérise en revanche un refus abusif d'exécuter son obligation légale à garantie et constitue l'appelante de mauvaise foi dans l'exécution du contrat de bail. 



Il convient en conséquence de confirmer le chef de jugement la condamnant au paiement de dommages-intérêts, dont le premier juge a exactement apprécié le montant au regard des circonstances de la cause.



Sur la compensation entre les créances co-respectives des parties :



Vu l'article 524 du code de procédure civile ;



La société [U] [J] ne développe aucun moyen à l'appui de sa demande tendant à l'infirmation du chef de jugement par lequel le tribunal judiciaire a ordonné la compensation entre la condamnation de la société RGM Industries à lui payer la somme de 10.453,26 euros et sa propre condamnation à verser à la société preneuse la somme de 13.056 euros en remboursement de la consommation d'eau.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris de ce chef.



Sur l'exception d'inexécution :



La société RGM industries affirme se trouver en droit de retenir le loyer du mois d'août 2017, tant que le bailleur n'aura pas exécuté sa propre obligation de l'indemniser des conséquences de la fuite d'eau.



La société [U] [J] soutient que la société RGM industries ne saurait valablement se prévaloir d'une exception d'inexécution fondée sur le manquement allégué de la bailleresse à son obligation d'assurer la jouissance paisible de sa locataire, alors que la fuite d'eau n'a pas porté atteinte à la jouissance de l'intimée.



Sur ce :



La condamnation prononcée par le tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône du chef du remboursement de la facture d'eau étant confirmée et la créance correspondante se trouvant éteinte par voie de compensation avec les sommes dues au titre des loyers.



Cette compensation procède de la confirmation du jugement entrepris pour la somme de 10.453,26 euros et s'opère de plein droit pour le surplus. L'exception d'inexécution invoquée se trouve, dès lors, dépourvue d'objet. 



Il convient en conséquence d'infirmer le chef de jugement par lequel le tribunal judiciaire a constaté que la société RGM Industries a fait usage à bon droit de l'exception d'inexécution.

 



Sur les dépens et frais irrépétibles de première instance et d'appel :



Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;



L'assignation en paiement s'est avérée nécessaire pour obtenir paiement de l'arriéré de loyers. L'instance s'est également avérée nécessaire pour que la société RGM Industries obtienne que la société [U] [J] exécute son obligation à garantie. Il convient en ces circonstances d'infirmer les condamnations de l'appelante aux frais irrépétibles et dépens de première instance, de condamner chacune des parties à supporter la moitié des dépens de première instance et d'appel et de rejeter les demandes formées par les parties à raison des frais irrépétibles exposés en première instance et/ou en appel.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquempent, par arrêt contradictoire prononcé en dernier ressort,





- Confirme le jugement prononcé le 18 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône entre les parties, sauf en ce qu'il a :



constaté que la société RGM Industries a fait usage à bon droit de l'exception d'inexécution,



condamné la société [U] [J] à payer à la société RGM Industries la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



condamné la société [U] [J] aux dépens de première instance ;





Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant :



- Condamne la société RGM Industries à payer à la société [U] [J], en deniers ou quittance la somme de 10.892,05 euros, correspondant au loyer du mois de juin 2021 ;



- Rappelle que la compensation de cette somme avec le reliquat des condamnations au paiement de dommages-intérêts prononcées au détriment de la société [U] [J] aux termes des dispositions confirmées du jugement du 18 novembre 2020 s'opère de plein droit;



- Constate que la demande visant à ce qu'il soit jugé que la société RGM Industries se trouve fondée à se prévaloir de l'exception d'inexécution se trouve dépourvue d'objet ;



- Condamne chacune des parties à supporter la moitié des dépens de première instance et d'appel;



- Déboute les parties des demandes formées du chef des frais irrépétibles de première instance et d'appel.





 LE GREFFIER LE PRESIDENT