Cour d'Appel · CHAMBRE 2 SECTION 1 — 19 octobre 2023

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 2 SECTION 1



ARRÊT DU 19/10/2023





****





N° de MINUTE : 

N° RG 21/06143 - N° Portalis DBVT-V-B7F-T7VI



Jugement n° 19/08811 rendu le 21 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Lille

Jugement n° 21/03740 rendu le 21 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Lille





APPELANTE



SAS Empreinte venant aux droits de la SARL Euro Fashion Retail suite à une fusion à compter du 30 avril 2021 agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par Me Virginie Levasseur, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de Me Basile Crenn, avocat au barreau de Brest, avocat plaidant





INTIMÉE



SCI Val agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

ayant son siège social [Adresse 2]

représentée par Me Delphine Chambon, avocat constitué et substituée à l'audiencepar Me Lucile Capellari, avocats au barreau de Lille







DÉBATS à l'audience publique du 14 juin 2023 tenue par Pauline Mimiague magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Valérie Roelofs



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Dominique Gilles, président de chambre

Pauline Mimiague, conseiller

Clotilde Vanhove, conseiller







ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 octobre 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Dominique Gilles, président et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 24 mai 2023



****





EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte des 15 et 23 mai 2013 la société Fipage, aux droits de laquelle vient la SCI Val, a donné à bail à la société Euro Fashion Retail un local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 4], pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2013 moyennant un loyer annuel de 90 000 euros HT et hors charges, indexé sur l'indice du coût de la construction, payable mensuellement et d'avance. 



Le 13 novembre 2018, le preneur a notifié au bailleur son congé à effet au 31 mai 2019 ; le 4 avril 2019 la SCI Val lui a fait délivrer un commandement de payer la somme de 21 574,63 euros au titre des loyers de mars et avril 2019 et de la clause pénale, puis l'a assignée en paiement d'une provision devant le juge des référés ; par une ordonnance du 25 octobre 2019 le juge dira n'y avoir lieu à référé en raison d'une contestation sérieuse.



Après la libération des locaux, les parties ont fait établir contradictoirement un procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie le 24 mai 2019. La SCI VAL a refusé toute compensation des loyers impayés avec le dépôt de garantie considérant que les locaux étaient affectés de nombreuses dégradations. 



Le 29 novembre 2019 la SCI Val a assigné la société Euro Fashion Retail devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de la voir condamner au paiement des loyers et charges impayées, de l'indemnité contractuelle, des frais de remise en état des locaux et d'une indemnité d'occupation. La société Euro Fashion Retail s'est opposée à ces demandes et a sollicité reconventionnellement l'indemnisation d'un préjudice de jouissance.



Par jugement du 21 juin 2021, rectifié par jugement du 21 juillet 2021, le tribunal a :

- condamné la société Euro Fashion Retail à verser à la SCI Val la somme de 8 266,32 euros TTC au titre des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie laissé entre les mains de la SCI Val,

- condamné la société Euro Fashion Retail à verser à la SCI Val la somme de 9 703,76 euros au titre de l'indemnité d'occupation,

- condamné la société Euro Fashion Retail au paiement de la somme de 29 111,28 euros au titre des loyers et charges impayés, outre intérêts au taux de base de la Banque de France, augmentés de 4 points,

- condamné la société Euro Fashion Retail au paiement de la somme de 2 911,12 euros au titre de l'indemnité contractuelle de 10 %,

- débouté la société Euro Fashion Retail de ses demandes,

- condamné la société Euro Fashion Retail à verser à la SCI Val la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance,

- ordonné l'exécution provisoire.



Par déclaration reçue au greffe de la cour le 8 décembre 2021, la société Empreinte, venant aux droits de la société Euro Fashion Retail suite à une fusion à compter du 30 avril 2021, a relevé appel aux fins de réformation des deux jugements déférant à la cour l'ensemble des chefs de ceux-ci à l'exception du chef ordonnant l'exécution provisoire.



Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 16 juin 2022 la société Empreinte demande à la cour de :

- infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- constater la compensation entre le dépôt de garantie et les arriérés de loyers des mois de mars, avril et mai réclamés par la SCI Val,

- débouter la SCI Val de toutes ses demandes dirigées contre elle,

- condamner la SCI Val à lui payer la somme de 20 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

- la condamner à lui régler la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux dépens de première instance et d'appel.



Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 15 mai 2023 la SCI Val demande à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Euro Fashion Retail, aux droits de laquelle intervient la société Empreinte, au titre des loyers et charges, au titre de l'indemnité contractuelle de 10 %, au titre de l'indemnité d'occupation et au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- réformer le jugement en ce qu'il a condamné la société Empreinte à lui payer la somme de 8 266,32 euros TTC au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie,

- condamner la société Empreinte à lui payer la somme de 48 546 euros TTC au titre de la remise en état ensuite du non-respect de son obligation d'entretien, de réparation et de restitution des locaux, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation avec capitalisation des intérêts dès lors qu'ils seront dus au moins pour une année entière,

- constater, dire et juger que la compensation s'est opérée avec le dépôt de garantie à hauteur de 29 111,28 euros et ordonner en tant que de besoin cette compensation si celle-ci était constatée,

- en conséquence dire que la somme résiduelle au titre des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie est de 19 434,72 euros et condamner la société Empreinte au paiement de cette somme,

- débouter la société Empreinte de l'ensemble de ses demandes,

- la condamner au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel ainsi qu'en tous les frais et dépens d'appel.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens.



La clôture de l'instruction est intervenue le 24 mai 2023 et l'affaire a été fixée à l'audience de plaidoiries du 14 juin suivant.





MOTIFS



Sur les loyers, charges et indemnités



L'article 14 'Dépôt de garantie et cautionnement' du bail dispose que le dépôt de garantie, non productif d'intérêts, sera remboursable - sans imputation possible par le PRENEUR, du dernier terme, en fin de jouissance - ce après déduction, par le BAILLEUR, de toutes sommes pouvant être dues au titre des loyers, charges, impôts remboursables, réparations ou autres.



L'article'clause résolutoire - sanctions' dispose qu'à défaut de paiement des loyers, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme d'après le présent bail, huit jours après une simple lettre recommandée demeurée sans suite, le dossier sera transmis à l'huissier et les sommes dues automatiquement majorées de 10 % à titre d'indemnité forfaitaire de frais de contentieux et indépendamment de tous frais de commandement et de recette ; en outre toutes les sommes dues porteront intérêts au 'prorata temporis' à compter de leur date d'exigibilité, au taux de base de la Banque de France, majoré de quatre points.



C'est à bon droit que le premier juge a considéré que la société Empreinte, qui se reconnaît débitrice des loyers et charges de mars, avril et mai 2019, ne pouvait d'initiative s'exonérer du paiement des loyers à leurs échéances en procédant à une compensation avec le dépôt de garantie, que l'indemnité de 10 % était due de même que les intérêts majorés prévus au bail dès lors que les loyers n'avaient pas été payés à leur terme, la société Empreinte ayant interrompu le paiement trois mois avant le terme du bail. Et la cour relève qu'elle ne peut se borner à soutenir qu'il n'est pas justifié d'un préjudice pour s'opposer à l'application de la clause pénale.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement s'agissant de la condamnation au titre des loyers et charges, avec intérêts, et de la condamnation au titre de l'indemnité contractuelle.





Sur les frais de remise en état



L'article 3 'entretien - travaux - réparations' du bail dispose :

Le preneur prend l'engagement :

3.1- De prendre les locaux loués dans l'état où ils se trouveront lors de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du BAILLEUR aucun travail de finition, remise en état ou réparation ; un état des lieux sera réalisé lors de l'entrée en jouissance par le PRENEUR.

3.2- De tenir les lieux loués pendant toute la durée du bail en bon état et d'effectuer toutes les réparations qui pourraient être nécessaires, sans aucune distinction à l'exception de celles prévues par l'article 606 du code civil.

De maintenir en bon état d'entretien, de fonctionnement, de sécurité et de propreté l'ensemble des locaux, la vitrine, les vitres, la plomberie la serrurerie, la menuiserie, l'appareillage électrique et sanitaire, tous les accessoires et éléments d'équipement.

De procéder à la peinture de ceux-ci autant que nécessaire et au moins une fois tous les trois ans, ainsi qu'au ravalement et à l'entretien des façades des locaux loués et de remplacer, s'il y a lieu, ce qui ne pourrait être réparé'.



L'article 10 'Restitution des lieux' dispose en outre que le preneur devra rendre en bon état les lieux loués, et devra acquitter le montant des réparations qui pourraient être dues.



Par ailleurs, en application de l'article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure et selon l'article 606 du même code, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, des digues, des murs de soutènement et de clôture aussi en entier et toutes les autres réparations sont d'entretien.



La SCI Val sollicite une somme de 48 546 euros TTC correspondant aux coûts des réparations selon devis établi par la société AHL Services le 5 juin 2019.



S'agissant de la verrière et des peintures de la cage d'escalier, il est réclamé :

- une somme de 7 000 HT pour le remplacement à l'identique de deux vitres 'stadip' 80 cm x 250 cm sur verrière, le nettoyage complet intérieur et extérieur des surfaces vitrées et le nettoyage du chéneau,

- une somme de 2 840 euros HT pour la mise en place d'un échafaudage et l'application de deux couches de peinture acrylique sur l'ensemble du mur.



La cour constate tout d'abord que les réparations de la verrière, qui ne couvre qu'une partie de l'immeuble, ne constituent pas des 'grosses réparations' au sens de l'article 606 du code civil. Il a été constaté lors de l'établissement de l'état des lieux de sortie un défaut d'entretien (présence de mousse) et des dégradations (carreau fêlé) ont été mises en évidence par les procès-verbaux de constat versés aux débats établis à l'initiative du bailleur (le 4 décembre 2018) ou du preneur (le 31 mai 2018). Ces travaux relèvent donc de l'entretien à la charge du preneur.



Par ailleurs, il ressort des pièces communiquées qu'aux mois de juin et de juillet 2016 des fuites ont été constatées au niveau de la verrière, entraînant un écoulement d'eau le long des murs et des flaques au sol. La SCI Val a fait procéder à des 'travaux de réfection de la verrière' (dépose de verres afin de positionner des butées basses, remise en place des volumes et réfection des étanchéités entre les capots et les verres) facturés le 31 mai 2016 pour un montant de 3 080,88 euros, qu'en octobre 2016, mai 2017 et le 31 mai 2018 il était de nouveau constaté des fuites.



Il n'est communiqué aucune pièce permettant d'établir l'origine de ces fuites et il ne peut se déduire du fait qu'elles ont persisté après l'intervention du bailleur (ou les interventions, les parties évoquant une intervention au mois d'août 2016) qu'elles seraient dues à un défaut d'entretien du preneur, d'autant que la société Empreinte justifie de plusieurs factures de nettoyage (notamment en date du 31 mai 2016 et du 6 décembre 2017) ou à la vétusté, ni d'établir que les interventions du preneur étaient à même d'y remédier.



En conséquence, le poste relatif à la remise en état de la cage d'escalier ne sera mis à la charge de la société Empreinte qu'à hauteur du montant que lui a versé son assureur suite à la déclaration d'un dégât des eaux survenu en 2016, qui sera fixé, au regard de l'évaluation concernant la remise en état de la peinture de la cage d'escalier retenue par l'assureur et du montant global effectivement versé pour l'ensemble des dommages, à la somme de 1 146 euros TTC, la société Empreinte indiquant elle-même ne pas avoir procédé à la reprise des embellissements.





S'agissant des autres postes du devis, c'est par de justes motifs, en fait et droit, que la cour adopte, que le premier juge a, d'une part, considéré que les postes relatifs au débarrassage de la cave, dont l'évaluation à hauteur de 1 500 euros n'est pas spécialement remise en cause, au déplacement du tableau électrique et au poste quincaillerie (remplacement d'une crémone) ne pouvaient être mis à la charge du preneur et que les autres postes du devis (débarrassage rez-de-chaussée et 1er étage, éclairage, sol rez-de-chaussée, peinture menuiserie, façade côté rue) devaient être mis à la charge du preneur. En revanche, la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie conduit à mettre également à sa charge les travaux de remplacement du soupirail.



La société Empreinte fait valoir que les travaux ont été réalisés par le nouveau preneur de sorte que la SCI Val ne subit aucun préjudice qu'il y aurait lieu d'indemniser. Toutefois, d'une part, l'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à l'exécution des réparations ni à l'engagement effectif des dépenses, d'autres part, la SCI VAL justifie, par la communication d'une attestation du nouveau preneur, la société K. Rozen qu'en contrepartie de la prise en charge de travaux, notamment de remise en état, le bailleur a plafonné le loyer annuel à 80 000 euros et supprimé le droit d'entrée, et qu'elle subit donc effectivement une perte du fait des dégradations constatées.



Enfin la société Empreinte soutient que les montants retenus dans le devis sont 'excessifs' au regard des réparations à envisager mais elle ne communique aucune pièce pour remettre en cause les évaluations retenues dans le devis.





Il convient dès lors, infirmant la décision quant au montant des réparations mises à la charge de la société Empreinte (la cour relevant que l'évaluation globale faite par le premier juge est erronée, notamment parce qu'il a retenu les frais liés au poste quincaillerie qu'il excluait par ailleurs), de mettre à la charge de la société Empreinte des frais de remise en état pour un montant total de 36 732 euros TTC et de prononcer une condamnation à hauteur de 7 620,72 euros, après compensation avec le dépôt de garantie (29 111,28 euros), et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation, avec capitalisation des intérêts dus pour une année conformément à la demande de la SCI Val.







Sur l'indemnité d'occupation



C'est par une exacte appréciation des éléments du dossier que le premier juge a retenu que le bailleur était en droit de demander une indemnité d'occupation d'un mois en raison de la remise en état des lieux, peu importe à cet égard que les travaux aient été réalisés par le preneur. Le jugement sera en conséquence confirmé sur ce point.





Sur le préjudice de jouissance de la société Empreinte



En l'absence d'élément permettant d'établir l'origine des infiltrations subies par la société Empreinte au cours du bail et d'établir qu'elles seraient imputables à un manquement de la SCI Val, il convient de rejeter sa demande de dommages-intérêts.





Sur les demandes accessoires



Il convient au regard des circonstances du litige de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens d'appel et, en équité, de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Réforme le jugement en ce qu'il a condamné la société Euro Fashion Retail à verser à la SCI Val la somme de 8 266,32 euros TTC au titre des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie laissé entre les mains de la SCI Val ;



Statuant à nouveau sur le chef infirmé,



Fixe la créance de la SCI Val à l'égard de la société Empreinte, venant aux droits de la société Euro Fashion Retail, au titre des réparations locatives à la somme de 36 732 euros TTC ;



Compense la créance de la SCI Val au titre des réparations locatives avec la créance de la société Empreinte au titre de la restitution du dépôt de garantie, laissé entre les mains de la SCI Val ;



Condamne en conséquence la société Empreinte à payer à la SCI Val la somme de 7 620,72 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2019 et dit que les intérêts dus pour une année entière pourront avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;



Confirme le jugement pour le surplus sauf à préciser que les condamnations sont prononcées au profit de la société Empreinte venant aux droits de la société Euro Fashion Retail ;



Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens d'appel ;



Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.









Le greffier







Valérie Roelofs







Le président







Dominique Gilles