Cour d'Appel · 8ème chambre — 18 octobre 2023

N° RG 21/06320 - N° Portalis DBVX-V-B7F-NZB6















Décision du Juge des contentieux de la protection de Lyon au fond du 29 juin 2021



RG : 11-20-3476











[I]



C/



[C]

S.A.S. L.S.I.





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRÊT DU 18 Octobre 2023



APPELANTE :



Mme [H] [S] épouse [I]

[Adresse 2]

[Localité 6]



Représentée par Me Jean-christophe BESSY, avocat au barreau de LYON, toque : 1575





INTIMÉES :



La Société LSI, Société par Actions Simplifiée inscrite au RCS de LYON, dont le siège social est situé [Adresse 4]) , ayant pour mandataire la REGIE DES CELESTINS, administrateur de biens, dont le siège social est situé [Adresse 5]), représentée par son gérant légal en exercice 



Représentée par Me Julien MICHAL de la SELARL CABINET D'AVOCATS MICHAL ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 170





Mme [B] [C] née [F]

[Adresse 7]

[Localité 1]



L'huissier étant chargé de signifier la déclaration d'appel et les conclusions ayant établi un procès-verbal de recherches infructueuses le 21 octobre 2021 



Défaillante



 * * * * * *

 

Date de clôture de l'instruction : 12 Septembre 2022



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 Septembre 2023



Date de mise à disposition : 18 Octobre 2023

Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.









Composition de la Cour lors du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

- Véronique DRAHI, conseiller





Arrêt par défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * * *



Selon contrat de bail du 3 octobre 2013, la société LSI a loué à Mme [I] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3]) pour un loyer mensuel de 590 euros outre 129 euros de provisions sur charges, Mme [C] s'est portée caution par engagement du 3 octobre 2013. 

 

Par acte d'huissier du 17 juillet 2020 visant la clause résolutoire, la société LSI a fait signifier à Mme [I] un commandement de payer la somme de 2 636,92 euros au titre des loyers et charges dus au 1er juillet 2020. Le commandement n'a pas été dénoncé à la caution et la CAPEX a reçu notification du commandement le 21 juillet 2020. 



Invoquant le non-paiement des causes du commandement, la société LSI a par actes du 25 septembre 2021 assigné Mme [I] et Mme [C] aux fins de voir constater la résiliation du bail et de la voir condamnée au paiement de la somme de 1 310,90 euros correspondant au montant des loyers et charges dus au 24 septembre 2020. 



Mme [I] a soutenu en défense qu'elle serait à jour du règlement de son loyer et sollicite à titre reconventionnel le paiement de la somme de 5 010 euros au titre du remboursement des charges récupérables pour les années 2018 à 2020, dont la société LSI n'aurait pas justifié de leur réalité, ni de leur montant. Elle sollicitait à titre subsidiaire des délais de paiement afin d'apurer sa dette. 



Mme [C] n'a pas comparu devant le premier juge.

 

Par jugement en date du 29 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon, a :




Constaté que le bail du 3 octobre 2013 consenti à Mme [H] [S] épouse [I] par la société LSI est résilié depuis le 18 septembre 2020 ;





Dit que Mme [S] épouse [I] doit quitter les lieux et qu'à défaut de libération volontaire des locaux deux mois après signification d'un commandement de quitter les lieux, la société LSI est autorisée à faire procéder à son expulsion, tant de sa personne que de ses biens, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;





Condamné Mme [S] épouse [I] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de cessation du bail, à compter du 18 septembre 2020 et jusqu'à la libération effective et totale des lieux ;





Condamné en conséquence Mme [S] épouse [I] solidairement avec Mme [C] à payer à la société LSI la somme de 4 171,73 euros arrêtée au 7 avril 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;





Condamné Mme [S] épouse [I] à payer à la société LSI la somme de 500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamné Mme [I] aux entiers dépens ;





Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit. 


 

Le tribunal a retenu en substance : 




Que le bailleur a respecté les obligations posées par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 :





Les provisions sur charges ont été réclamées et ont été justifiées par les résultats antérieurs arrêtés lors de la régularisation du compte de charges jusqu'au 30 novembre 2018,

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième s'il en fait la demande s'agissant des provisions sur charges qui ont été comptabilisées en 2019 mais sans que le bailleur ne produise l'arrêté de compte,

Les provisions sur charge ont été expressément stipulées dans le contrat de bail. 





Que le bailleur établit l'obligation de paiement dont il réclame l'exécution en produisant aux débats, outre les conditions du contrat de location, un état de créance en date du 7 avril 2021 ;


 


Que suite à l'engagement de caution valablement consenti le 3 octobre 2013, Mme [C] est solidairement tenue au paiement de la somme de 4 171,73 euros mais le commandement de payer du 17 juillet 2020 ne lui ayant pas été délivré, les intérêts ne commenceront à courir qu'à compter de la présente décision en ce qui la concerne. 


 

Par déclaration en date du 29 juillet 2021, Mme [I] a interjeté appel de l'entier dispositif.



La déclaration d'appel et conclusions de Mme [I] a été signifiée à Mme [B] [C] née [F] par acte d' huissier du 21 octobre 2021.

Mme [C] n'a pas constitué avocat.

 



Aux termes de ses dernières conclusions déposées par voie électronique le 19 octobre 2021, Mme [H] [U] [S] épouse [I] sollicite voir :

 

Vu les articles 23 et 24 de la loi du 6 juillet 1989,




Infirmer en toutes es dispositions le jugement rendu le 29 juin 2021 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Lyon.




Ce faisant,

A titre principal,




Constater en effet l'absence de dette locative de Madame [H] [S] ;

Condamner la société LSI à payer à Madame [H] [S] épouse [I] 5 010 euros au titre du remboursement des charges locatives ;

Débouter la société LSI de l'intégralité de ses demandes fins et moyens contraires.




 A titre subsidiaire,




Accorder à Madame [H] [S] épouse [I] le bénéfice d'un délai de 2 ans afin d'apurer sa dette et ne pas prononcer la résiliation du bail durant cette période.


En toute hypothèse,




Condamner la société LSI à payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

 Condamner la même aux entiers dépens. 


 

À l'appui de ses demandes, Mme [I] soutient essentiellement :




Que des paiements effectués par Mme [I] n'ont pas été pris en compte dans le décompte de la bailleresse ;


 


Que la société LSI ne justifie pas de la réalité des charges récupérables ni de leur montant dans la mesure où elle n'a pas adressé les trois types de justificatifs de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 :





Elle ne produit aucune régularisation de charges au titre de l'année 2019,

Le mode de répartition des charges n'a jamais été communiqué à Mme [I],

La bailleresse ne justifie pas avoir mis à disposition de sa locataire les factures des prestations effectuées afin de justifier du montant des charges locatives. 






Aux termes de ses dernières conclusions déposées par voie électronique le 24 novembre 2021, la société LSI demande à la cour d'appel de Lyon de :

 

Vu la loi du 6 juillet 1989,




Dire et juger mal fondé l'appel interjeté par Madame [H] [I] à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 29 juin 2021 ;





Confirmer le jugement en ce qu'il a jugé recevables et bien fondées les demandes de la société LSI formées à l'encontre de Madame [H] [I] ;





Condamner Madame [H] [I] au paiement de la somme de 2 934,75 euros correspondant au montant des loyers et charges impayées, montant arrêté au 2 juillet 2021 ;





Débouter Madame [H] de l'ensemble de ses demandes formées contre la société LSI ;





Condamner Madame [H] [I] au paiement de la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, comprenant l'intégralité des frais exposés à ce jour. 


 

À l'appui de ses demandes, la société LSI soutient essentiellement :



Que la société LSI justifie bien du montant de sa créance :




Les demandes de virements des 21 février, 4 novembre et 21 novembre 2020 ne sont pas intervenues sur le compte de la Régie Des Célestins mais sur le compte intitulé « [S] », les références du compte bancaire n'étant d'ailleurs pas celles de la Régie Des Célestins,





Les documents intitulés « récépissés de demandes de virements » produits par la locataire ne sont que de simples récépissés de demande et non la démonstration de l'effectivité dudit virement,

Mme [I] se dispense bien de produire les relevés bancaires sur lesquels apparaitraient les virements. 

Le décompte des charges au titre de l'exercice 2018/2019 est produit aux débats,

L'ensemble des décomptes produits respectent les dispositions légales, s'agissant notamment du montant des dépenses par nature de charge,

Les pièces justificatives des charges sont tenues à la dispositions de la locataire qui n'a jamais fait une quelconque demande de consultation auprès de la régie. 




Qu'au 7 avril 2021, il résultait du décompte produit que la dette locative s'élevait à la somme de 4 171,73 euros, que depuis, la locataire a procédé au paiement de la somme de 1 542 euros le 28 mai 2021 et de 761,61 euros le 19 juillet 2021, et que compte tenu du départ de la locataire le 2 juillet 2021, il convient également de déduire le montant du dépôt de garantie de 590 euros versé lors de l'entrée dans les lieux. 

 





S'agissant de la demande de délai de paiement, que la locataire n'a jamais réglé, dès son entrée dans les lieux, régulièrement son loyer, qu'il s'agit du 8ème dossier de contentieux transmis à l'huissier, que Mme [I] n'a jamais honoré ses rendez-vous avec la régie pour envisager les conditions dans lesquelles la dette locative pouvait être soldée.

 

L'ordonnance de clôture a été rendue en date du 12 septembre 2022.



Pour plus ample exposé des moyens développés par les parties, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il sera fait référence à leurs écritures.





MOTIFS



A titre liminaire, la cour indique ne pas répondre aux demandes des parties tendant à voir la cour "constater" ou "dire et juger" lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions. 



En application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux....Le juge peut même d'office accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années.



Aux fins d'établir si le commandement de payer visant la clause




Sur le décompte locatif produit par la société LSI :




Mme [S] épouse [I] soutient que la bailleresse n'a pas pris en compte l'ensemble des paiements qu'elle a régularisés en se référant à ses pièces n°1 et 2, la pièce n°1 étant le décompte du bailleur annoté et la pièce n°2 étant la copie de deux chèques, d'avis d'échéances et quittance, de récépissés de demandes de virement.



La cour constate que les versements justifiés opérés auprès de la Régie des Célestins, mandataire du bailleur ont été pris en compte.



Comme l'intimée le fait valoir, les récépissés des demandes de virements des 4 novembre 2020, 21 février 2020 et 21 février 2021 ont été opérées au profit du compte de Mme [S] et non de la Régie des Célestins. De plus, les demandes de virements ne démontrent pas qu'ils ont été suivis d'effets en l'absence de production des relevés des comptes bancaires de Mme Maroundou.



Mme [I] ne démontre pas de paiement non pris en compte par le décompte du bailleur.




Sur les charges dues :




L'article 7 de la loi indique que le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 



L'article 23 en sa version en vigueur applicable à l'espèce prévoit :



'Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; 

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.



La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.



Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. 



Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande' (...) 



Mme [I] soutient que la société LSI n'a pas justifié de la réalité des charges récupérables et de leur montant, elle demande ainsi le remboursement des provisions de mars 2018 à mars 2020.



Cependant le bailleur produit notamment un décompte détaillé des charges locatives de l'immeuble émis le 5 février 2018 pour la période du 1er juillet 2016 au 30 septembre 2017 mentionnant (1 837,62 euros pour 1 942 euros de provisions appelées) soit un solde négatif (pour le bailleur) de 104,38 euros.



La prise en compte ce solde créditeur pour la locataire se retrouve dans le décompte produit puisque le quittancement du 1er mai 2018 était de 631, 90 euros au lieu de 736, 28 euros.



Le bailleur produit également un décompte du 16 avril 2019 pour la période du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018 (1 645,08 euros pour 1 560 euros de provisions appelées) pour un solde de 86,70 euros, pris en compte sur le quittancement de juin 2019.



Par ailleurs, à hauteur d'appel, la société LSI indique que si en raison de la crise sanitaire ayant impacté la tenue de l'assemblée générale ordinaire annuelle qui devait valider les comptes de la copropriété, elle n'avait pas été en mesure de justifier des charges au titre de l'exercice 2018, elle avait communiqué le décompte des charges à la locataire au moment de son départ. 



Selon ce décompte le solde débiteur pour la locataire au titre de la régularisation des charges était de 69, 52 euros.



En l'état des pièces produites, Mme [I] n'a pas demandé à consulter les factures des prestations effectuées.



La cour considère que les charges facturées sont dues et que Mme [I] n'est pas fondée à solliciter le remboursement des provisions versées.




Sur l'acquisistion des effets de la clause résolutoire et solde locatif :




Le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, délivré 17 juillet 2020 réclamant la somme principale de 2 636, 92 euros comportait un décompte depuis l'entrée dans les lieux.





Mme [S] ne s'est pas acquittée dans le délai de deux mois de la somme visée au commandement de payer. Le bail a été résolu à la date du 17 septembre 2020.



En réparation du préjudice lié à l'occupation sans droit du logement, elle doit être condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant effectif du loyer et provisions pour charges, jusqu'au départ effectif.



La cour confirme la décision attaquée.

Selon les conclusions de la société LSI les lieux ont été restitués le 2 juillet 2021.



Mme [S] ne mentionne pas son départ des lieux dans ses conclusions et n'a pas contesté l'affirmation des conclusions adverses.



La cour confirme la décision attaquée sauf à préciser que si l'arriéré était auparavant d'un montant de 4 171,73 euros, il n'est plus que de 2 934,75 euros au 2 juillet 2021.



La cour infirme la décision attaquée sur le montant de la dette et condamne Mme [S] épouse [I] au paiement de la somme de 2 934,75 euros.




Sur la demande de délais de paiements : 




A titre subsidiaire, Mme [S] épouse [I] sollicite le bénéfice d'un délai de 2 ans pour apurer sa dette mais elle ne communique aucun renseignement ni pièce sur sa situation personnelle et matérielle.



La demande de délai ne peut qu'être rejetée. La cour confirme la décision attaquée.




Sur les mesures accessoires :




La cour confirme sur les dépens et sur l'application de l'article 700 du Code de procédure civile par le premier juge.



À hauteur d'appel, la cour condamne également Mme [S] aux dépens et en équité au paiement d'une somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

 

La cour,



Statuant dans les limites de l'appel, lequel ne porte ni sur l'exécution provisoire ni sur la condamnation solidaire au paiement avec Mme [B] [F] épouse [C],



Infirme la décision attaquée en ce qu'elle a condamné Mme [H] [S] épouse [I] au paiement de la somme de 4 171, 73 euros arrêtée au 7 avril 2021 avec intérêts au taux légal à compter du jugement,



Statuant à nouveau :



Condamne Mme [H] [S] épouse [I] à payer à la SAS LSI la somme de 2 934,75 euros correspondant à l'arriéré locatif arrêté au 2 juillet 2021 ;



Confirme pour le surplus la décision attaquée.



Y ajoutant,



Condamne Mme [H] [S] épouse [I] aux dépens de l'appel ;



Condamne Mme [H] [S] épouse [I] à hauteur d'appel à payer à la SA LSI la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.





LE GREFFIER LE PRESIDENT