Cour d'Appel · Chambre sociale — 19 octobre 2023

ARRET N° .



N° RG 23/00300 - N° Portalis DBV6-V-B7H-BIN6J



AFFAIRE :



S.A.R.L. UNION INVESTMENT REAL ESTATE



C/



S.A.S. WASSILA COLLECTION









CV/MS







Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion



















Grosse délivrée à Me Hubert-antoine DASSE, le 19-10-23.





COUR D'APPEL DE LIMOGES

Chambre sociale 

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ARRET DU 19 OCTOBRE 2023

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Le DIX NEUF OCTOBRE DEUX MILLE VINGT TROIS la chambre économique et sociale a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe:



ENTRE :



S.A.R.L. UNION INVESTMENT REAL ESTATE, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Hubert-antoine DASSE de la SELARL RAYNAL-DASSE, avocat au barreau de LIMOGES









APPELANTE d'une décision rendue le 20 MARS 2023 par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE LIMOGES



ET :



S.A.S. WASSILA COLLECTION, demeurant [Adresse 2]

défaillante, régulièrement assignée à étude.









INTIMEE







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Suivant avis de fixation du Président de chambre prévu aux articles 905 et suivants du code de procédure civile, l'affaire a été fixée à l'audience du 18 Septembre 2023.



La Cour étant composée de Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Président de Chambre, de Madame Géraldine VOISIN et de Madame Valérie CHAUMOND, Conseillers, assistés de Mme Sophie MAILLANT, Greffier. A cette audience, Madame Valérie CHAUMOND, Conseiller, a été entendu en son rapport oral, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients. 



Puis Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Président de Chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 19 Octobre 2023 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.













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LA COUR

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Faits, procédure et moyens des parties :



Suivant acte sous seing privé en date du 14 juin 2021, la société UNION INVESTMENT REAL ESTATE (la SARL) a donné à bail commercial dérogatoire à Monsieur [J] [V], agissant au nom et pour le compte de la société SNIPER COLLECTION, un local n° G8 dépendant du centre commercial 'Saint-Martial' à [Localité 3] (87) pour une durée d'un an à compter de la prise d'effet. 



Suivant avenant n° 1 du 11 mars 2022, les parties au contrat de bail ont convenu de substituer la société WASSILA COLLECTION (la SAS) à Monsieur [V] et à la société SNIPER COLLECTION rétroactivement à la date d'effet du bail.



Par courrier du 29 avril 2022, la société TERRANAE, gestionnaire de la SARL UNION INVESTMENT REAL ESTATE, a mis la SAS WASSILA COLLECTION en demeure d'avoir à régler la somme de 6 750 euros TTC dans le délai de 48 heures au titre de l'apurement de l'arriéré locatif et de la redevance forfaitaire mensuelle due depuis la signature de l'avenant.



Puis, par courrier recommandé du 20 juillet 2022, la société TERRANAE a mis la SAS WASSILA COLLECTION en demeure d'avoir à restituer les locaux dans le délai de 08 jours à raison de la fin du bail. 



Finalement, par acte de commissaire de justice du 01 février 2023, la SARL UNION INVESTMENT REAL ESTATE a fait assigner en référé la SAS WASSILA COLLECTION devant le président du tribunal judiciaire de Limoges, aux fins d'obtenir, notamment, son expulsion et sa condamnation au paiement de la somme de 15 957,92 euros au titre des arriérés de loyers et d'une indemnité d'occupation provisionnelle.



Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 20 mars 2023, le président du tribunal judiciaire de Limoges a : 

- débouté la SARL UNION INVESTMENT REAL ESTATE de l'ensemble de ses demandes, 

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit que les dépens resteront à la charge de la société UNION INVESTMENT REAL ESTATE.





La SARL UNION INVESTMENT REAL ESTATE a régulièrement interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 03 avril 2023 en visant expressément les dispositions critiquées.





Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 20 avril 2023, la SARL UNION INVESTMENT REAL ESTATE demande : 

- d'infirmer en tous points l'ordonnance de référé ;



Statuant à nouveau, de :

- juger que la demande d'expulsion est devenue sans objet depuis que la société WASSILA COLLECTION a spontanément restitué les clés du local ;

- condamner la société WASSILA COLLECTION à lui payer :

' à titre provisionnel, la somme totale de 15 957,92 euros au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires arrêtée au 20 avril 2023 ;

' une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle correspondant à la redevance majorée de 100% par jour de retard à compter du 24 juillet 2022 et jusqu'au 16 janvier 2023, date de la reprise du local par le bailleur ;



En tout état de cause, de :

- la condamner à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, les frais de délivrance de l'assignation, de la signification de l'ordonnance et de l'arrêt à intervenir.



Elle soutient que : 

- la société WASSILA COLLECTION a restitué les clés le 16 janvier 2023 de sorte que la demande d'expulsion est devenue sans objet ;

- en tout état de cause, dans le cas d'un bail dérogatoire arrivé à expiration, le bailleur n'a pas à faire délivrer de commandement de payer visant la clause résolutoire ;

- la société WASSILA COLLECTION n'ayant procédé à aucun paiement, elle est recevable à solliciter sa condamnation au paiement à titre provisionnel des sommes dues au titre de son arriéré arrêté au 16 janvier 2023 ;

- qu'elle est également fondée à demander, en application des dispositions de l'article 4 du bail dérogatoire, la condamnation de la société WASSILA COLLECTION au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle correspondant à la redevance majorée de 100% par jour de retard à compter du 24 juillet 2022 et jusqu'au 16 janvier 2023.



La société WASSILA COLLECTION, bien qu'assignée devant la cour d'appel par signification à étude du 13 avril 2023, n'a pas constitué avocat ; les conclusions de l'appelant lui ont été notifiées par exploit du 26 avril 2023.



L'affaire a été fixée en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile.



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens, des prétentions et de l'argumentation des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures déposées.





 

Motifs de la décision :





- Sur l'expulsion :



La SARL UNION INVESTMENT REAL ESTATE expose que la SAS WASSILA COLLECTION a restitué les clés du local objet du contrat de bail dérogatoire le 16 janvier 2023, de sorte que la demande d'expulsion est devenue sans objet.



Il y a donc lieu de constater que la demande d'expulsion présentée par la SARL UNION INVESTMENT REAL ESTATE est désormais sans objet.





- Sur la demande au titre de l'arriéré locatif, des loyers, charges et accessoires :



Le contrat de bail dérogatoire conclu le 14 juin 2021 met à la charge du preneur l'obligation de payer une redevance globale forfaitaire mensuelle de 1 500 euros HT, charges communes comprises (pièce n° 1).

Par ailleurs, l'avenant n° 1 prévoyant la substitution du preneur avec effet rétroactif à la date de conclusion du contrat de bail prévoit en outre le paiement, par le preneur, de la somme de 6 600 euros TTC arrêtée à la date du 20 janvier 2021 en quatre versements mensuels de 1 650 euros (pièce n° 2).

Par courrier en date du 29 avril 2022 - dont il n'est cependant pas établi qu'il s'agissait d'un courrier recommandé avec demande d'avis de réception en dépit de ce qui est mentionné en tête du dit courrier -, la société TERRANAE, gestionnaire de la SARL UNION INVESTMENT REAL ESTATE, a mis la SAS WASSILA COLLECTION en demeure de payer la mensualité du mois d'avril 2022 du plan d'apurement de l'arriéré locatif ainsi que les redevances dues au titre des mois de mars et avril 2022, restées impayées.



Puis, par courrier recommandé du 20 juillet 2022, dont l'avis de réception est toutefois illisible, la société TERRANAE a mis la SAS WASSILA COLLECTION en demeure de libérer les locaux sous huitaine, à raison de l'échéance du contrat de bail au 23 juin 2022.



A ce titre, la SARL UNION INVESTMENT REAL ESTATE sollicite la réformation de la décision entreprise et la condamnation de la société WASSILA COLLECTION à lui payer, à titre provisionnel, la somme totale de 15 957,92 euros au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires arrêtée au 20 avril 2023.



La SAS WASSILA COLLECTION, au regard de la pièce n° 7 de la SARL UNION INVESTMENT REAL ESTATE, reste lui devoir la somme totale de 17 457,92 euros TTC, de laquelle il convient de déduire le dépôt de garantie de 1 500 euros, soit 15 957,92 euros TTC (pièce n° 7 de l'appelant).



La SAS WASSILA COLLECTION est en conséquence condamnée à payer à la SARL UNION INVESTMENT REAL ESTATE cette somme de 15 957,92 euros TTC au titre des loyers, charges et accessoires. 







- Sur l'indemnité d'occupation :



L'article 4 § 2 des conditions générales du contrat de bail dérogatoire, dispose que, à défaut de départ du preneur à l'expiration du contrat, il sera redevable d'une ' indemnité d'occupation correspondant à la redevance majorée de 100 % par jour de retard, jusqu'à complète évacuation des lieux '.



Ledit contrat mentionne expressément, dans ses conditions particulières (page 10 et suivantes), à l'article CP3 6 Durée - Prise d'effet, qu' il ' prendra effet à la livraison des locaux au preneur, prévue pour intervenir dans le courant du mois de septembre 2021. 

Le présent bail dérogatoire est conclu pour une durée de une (1) année à compter de sa prise d'effet ' . 

L'article CP 5.5. précise que ' la redevance sera due à compter de l'ouverture des locaux au public, soit au plus tard et en tout état de cause QUINZE (15) jours après la prise d'effet des présentes '.



La SARL UNION INVESTMENT REAL ESTATE, qui a perçu une redevance dès le début du mois d'août 2021, n'établit cependant pas la date effective de prise d'effet du contrat de bail.

Il y a lieu, en conséquence, de considérer, au visa de l'article 5.5. des conditions particulières, que la redevance n'était due qu'à compter du 01 octobre 2021.



Le bailleur a fait courir l'indemnité d'occupation à compter du 24 juin 2022 alors même que le contrat de bail n'est arrivé à échéance que le 30 septembre 2022 : ce n'est donc qu'à compter du 01 octobre 2022 qu'est due l'indemnité d'occupation. 



A ce titre, la SAS WASSILA COLLECTION sera condamnée à payer à la SARL UNION INVESTMENT REAL ESTATE la somme de (1 800 x 3) + 929,03 = 6 329,03 euros TTC.



- Sur les demandes accessoires :



La SAS WASSILA COLLECTION qui succombe est condamnée aux entiers dépens de l'appel en ce compris le coût du commandement, les frais de délivrance de l'assignation, de la signification de l'ordonnance et de l'arrêt à intervenir.



Il convient de condamner la SAS WASSILA COLLECTION à payer à la SARL UNION INVESTMENT REAL ESTATE la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





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PAR CES MOTIFS

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LA COUR 



Statuant par décision rendue par défaut et par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;



INFIRME la décision déférée en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :



CONSTATE que la demande d'expulsion présentée par la SARL UNION INVESTMENT REAL ESTATE est devenue sans objet ;



CONDAMNE la SAS WASSILA COLLECTION à payer à la SARL UNION INVESTMENT REAL ESTATE les sommes suivantes :

' 15 957,92 euros (quinze mille neuf cent cinquante sept euros et quatre vingt douze centimes) TTC au titre des loyers, charges et accessoires,

' 6 329,03 euros (six mille trois cent vingt neuf euros et trois centimes) TTC au titre de l'indemnité d'occupation ;



CONDAMNE la SAS WASSILA COLLECTION aux entiers dépens d'appel,



CONDAMNE la SAS WASSILA COLLECTION à payer à la SARL UNION INVESTMENT REAL ESTATE la somme de 3 000 (trois mille) euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.







LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,











Sophie MAILLANT. Pierre-Louis PUGNET.