Cour d'Appel · CHAMBRE 1 SECTION 1 — 19 octobre 2023

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 1



ARRÊT DU 19/10/2023





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N° de MINUTE : 

N° RG 23/00123 - N° Portalis DBVT-V-B7H-UVXH



Ordonnance (N° 20/01953)

rendue le 29 septembre 2022 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille







APPELANTE



La SAS société d'études et de réalisation de gestion immobilière de construction - Sergic 

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 4]

[Localité 3]



représentée par Me Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de Me Kathia Beulque, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant



INTIMÉ



Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la société Equit immobilier SAS Lauredana immobilier [Adresse 2] [Localité 5]

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 5]



représentée par Me Hugues Febvay, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué



DÉBATS à l'audience publique du 29 juin 2023, tenue par Céline Miller magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Bruno Poupet, président de chambre

Céline Miller, conseiller

Camille Colonna, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 octobre 2023 après prorogation du délibéré en date du 05 octobre 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 22 juin 2023



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La [Adresse 6], située [Adresse 1] à [Localité 5], est soumise au statut de la copropriété. La SAS Société d'études et de réalisation, de gestion immobilière de construction (Sergic) en a été le syndic pendant plusieurs décennies, jusqu'en 2018. La société Equit immobilier lui a succédé. 



Par acte d'huissier en date du 11 mars 2020, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] a fait assigner la société Sergic devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins, notamment, d'engager la responsabilité contractuelle de cette dernière au titre de la mauvaise exécution de son mandat et d'obtenir une indemnisation. 



Saisi par la société Sergic, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille par ordonnance en date du 29 septembre 2022, a :

- dit que la délivrance d'un quitus à la société Sergic n'était pas une fin de non-recevoir sur laquelle il devait statuer mais une défense au fond dans le cadre de l'action en responsabilité qui était soumise au tribunal, 

- déclaré irrecevable comme prescrite l'action en responsabilité du syndicat des copropriétaires relativement : 

- au recouvrement des charges de copropriété à l'égard de M. et Mme [R] (point A de l'assignation pour 10,25 euros) ; 

- au recouvrement d'un report de solde d'indemnités journalières de sécurité sociale à hauteur de 347,86 euros (point D de l'assignation, le total de la demande au titre des relations avec la sécurité sociale s'élevant à 814,25 euros) ; 

- à l'indemnité d'occupation pour l'occupation d'un local compteur situé en sous-sol tel que décrit par Me [D] le 11 avril 2018 et d'un local technique au rez-de-chaussée à droite tel que décrit par Me [E] le 25 novembre 2019 pour la période antérieure au 11 mars 2015 (point S) ; 

- rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription relativement à la souscription d'un contrat option 'Excellence Confort', auprès de la société Schindler (point M de l'assignation) et aux baux des emplacements de stationnement (point T de l'assignation), 

- rejeté la demande de communication de pièces, 

- invité le syndicat des copropriétaires à fournir des explications de fait sur le sens de la mention 'tableaux ne pas envoyer' et 'ne pas envoyer' apposée sur ses pièces 8-67 et 8-87, 

- réservé les frais irrépétibles et les dépens de l'incident, 

- enjoint aux parties de déposer leurs conclusions et renvoyé l'affaire en vue de la poursuite de l'instance. 





La société Sergic a interjeté appel de cette ordonnance et, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 9 juin 2023, demande à la cour de l'infirmer en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription qu'elle a soulevée relativement à la souscription d'un contrat option 'Excellence confort' auprès de la société Schindler et aux baux des emplacements de stationnement et, statuant à nouveau de ces chefs, de :

- déclarer irrecevable comme prescrite l'action en responsabilité du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] relativement aux points suscités,

- à défaut, de déclarer irrecevables comme prescrites les demandes relatives à la souscription d'un contrat option 'Excellence confort' auprès de la société Schindler pour la période allant du 1er janvier 2010 au 11 mars 2015, ainsi que les demandes relatives aux baux des emplacements de stationnement pour la période antérieure au 11 mars 2015.



Elle sollicite également que soit rejeté l'appel incident formé par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à l'encontre de l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a déclaré prescrites l'action en responsabilité du chef du défaut de recouvrement des charges de copropriété à l'égard de M. et Mme [R], celle relative aux indemnités journalières non recouvrées pour un montant de 347,86 euros et celle concernant l'occupation des parties communes privatisées pour en faire un local d'archives et, en conséquence, la confirmation de l'ordonnance en ce qu'elle a déclaré irrecevables comme prescrites lesdites actions et, plus largement, le débouté de l'intimé de l'ensemble de ses demandes. 



En tout état de cause, elle demande à la cour de condamner celui-ci à lui payer la somme de 3'000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers frais et dépens de l'instance avec possibilité pour la SCP Processuel de s'en prévaloir au visa des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 22 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société Lauredana immobilier, demande à la cour de :

- dire et juger mal fondé l'appel principal de la société Sergic à l'encontre des dispositions de l'ordonnance entreprise relatives à la prescription des actions concernant la souscription du contrat option 'excellence confort' et les baux des emplacements de stationnement, 

- le recevoir en son appel incident portant sur les dispositions de l'ordonnance contestée ayant déclaré prescrites l'action en responsabilité du chef du défaut de recouvrement des charges de copropriété à l'égard de M. et Mme [R] (point A de l'assignation), celle relative aux indemnités journalières non recouvrées pour un montant de 347,86 euros (partie du point D de l'assignation) et celle concernant l'occupation de parties communes privatisées pour en faire un local d'archives (point S de l'assignation),

- infirmer l'ordonnance entreprise sur les points soulevés et de dire et juger mal fondées les exceptions de prescription du chef des comptes de charges [R] et [P], des indemnités journalières de sécurité sociale et des indemnités d'occupation d'une pièce de stockage d'archives par l'appelante,

- débouter celle-ci de toutes ses demandes,

- la condamner, outre aux dépens de l'incident, à lui verser la somme de 4 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il sera fait référence aux dernières écritures des parties pour le détail de leur argumentation.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur les fins de non-recevoir tirées de la prescription



L'action en responsabilité engagée par le syndicat des copropriétaires contre son ancien syndic obéit aux règles de prescription fixées par l'article 2224 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 et entrée en vigueur le 19 juin 2008, lequel dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.



L'instance ayant été introduite le 11 mars 2020, la question de la prescription se pose pour les demandes en rapport avec des événement antérieurs au 11 mars 2015.



* Concernant la responsabilité du syndic pour la souscription onéreuse de prestations inutiles (point M de l'assignation et appel principal )



La société Sergic critique l'ordonnance entreprise en ce que celle-ci a rejeté sa fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en responsabilité du syndicat à son encontre pour avoir maintenu, à compter de 2005, auprès de l'ascensoriste Schindler, une offre de service 'Excellence confort' qui n'était plus adaptée, celle-ci incluant, en sus de la maintenance, le remplacement des matériels alors que les ascenseurs, en fonction depuis 1974, ne pouvaient plus bénéficier de l'option comportant la prise en charge du matériel par l'ascensoriste compte tenu de leur vétusté de plus de trente ans. Elle fait valoir que le syndicat pouvait tout à fait exercer son action avant qu'elle perde son mandat de syndic en 2018 et que ni le conseil syndical, ni les copropriétaires n'avaient besoin de compétences particulières pour détecter que les prestations souscrites n'étaient plus adaptées.



Le syndicat des copropriétaires conclut à la confirmation de l'ordonnance dont appel, faisant valoir que jusqu'à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 ayant introduit la possibilité pour le président du conseil syndical d'exercer une action contre le syndic, en cas de carence ou d'inaction de celui-ci, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires, la seule personne habile à représenter le syndicat pour rechercher la responsabilité du syndic en exercice était le syndic lui-même ; que dans ce contexte, la prescription n'a pas pu courir. Il ajoute qu'il est illusoire de prétendre que le conseil syndical ou les copropriétaires, qui avaient la possibilité de consulter les pièces justificatives des charges de copropriété avant la réunion de l'assemblée générale chargée de se prononcer sur les comptes du syndic, auraient pu, alors qu'ils sont profanes en matière de gestion immobilière et de maintenance, détecter l'inutilité de l'abonnement de maintenance souscrit.



Ceci étant exposé, l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 stipule que la collectivité des propriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.



L'article 15 de cette loi précise que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; qu'il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. 



Depuis l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, cet article prévoit en outre, dans son alinéa 3, qu'en cas de carence ou d'inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l'assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ; que lorsque la copropriété n'a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.



La cour souligne que si, dans l'état du droit antérieur, l'action en responsabilité du syndicat des copropriétaires contre son syndic en exercice n'était pas impossible, notamment par le biais de la désignation d'un mandataire ad hoc par le président du tribunal judiciaire, sa mise en oeuvre était néanmoins plus complexe.



En tout état de cause, c'est par de justes motifs, que la cour adopte, que le premier juge a relevé que si le syndicat ne contestait pas avoir eu connaissance de l'existence d'un contrat d'entretien des ascenseurs, il n'était pas établi qu'il pouvait se rendre compte de son éventuelle inadéquation à ses besoins compte tenu de la complexité d'un tel contrat, l'excès allégué ayant été découvert lorsque le nouveau syndic a organisé une mise en concurrence révélant des offres à des coûts inférieurs.



La décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir.



* Concernant la responsabilité du syndic pour les baux des emplacements de stationnement (point T, appel principal)



La société Sergic sollicite l'infirmation de la décision entreprise en ce que celle-ci a rejeté sa fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en responsabilité du syndicat des copropriétaires formée à son encontre pour avoir affecté à l'usage de places de stationnement des parties communes générales, en consentant des baux au nom du syndicat, mais sans autorisation, et prélevé à cette occasion des honoraires de gestion locatives, et en s'octroyant le bénéfice de baux pour certains de ces emplacements sans pour autant verser l'intégralité du dépôt de garantie stipulé dans les baux présentés. Elle fait valoir qu'il n'est pas démontré qu'elle aurait effectivement consenti de tels baux, que ce soit à des tiers ou à elle-même ; qu'à la supposer établie, cette occupation des parties communes générales s'est nécessairement faite de manière privative de part sa nature même, contrairement à ce qu'a indiqué le juge de la mise en état, et au vu et au su des copropriétaires, donc du syndicat, compte tenu de sa manifestation physique, de sorte que celui-ci disposait des éléments lui permettant d'agir en sollicitant notamment des explications auprès de son syndic, et qu'il ne peut plus présenter aucune réclamation au titre de cette prétendue privatisation, par voie de baux, des parties communes générales, pour la période antérieure au 11 mars 2015, l'assignation datant du 11 mars 2020.







Le syndicat des copropriétaires conclut à la confirmation de l'ordonnance dès lors qu'en application de l'article 39 du décret 67-223 du 17 mars 1967 réglementant particulièrement les contrats conclus entre le syndicat et le syndic, il appartenait au syndic de démontrer qu'il avait informé l'assemblée générale des baux qu'il s'était consentis à lui-même et non au syndicat de demander des explications sur de tels baux.



Ceci étant exposé, l'article 39 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que doit être spécialement autorisée par une décision de l'assemblée générale toute convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin, ses parents ou alliés jusqu'au deuxième degré inclus.



En l'espèce, si la matérialité de l'occupation de parties communes à titre privatif - à la supposer établie, ce qu'il appartiendra au juge du fond de trancher - devait pouvoir être constatée par les copropriétaires, il n'est pas démontré que la conclusion de baux entre le syndicat et le syndic ait fait l'objet d'une autorisation spéciale, et donc d'une information de l'assemblée générale des copropriétaires, de sorte que la prescription ne peut avoir couru, faute pour les copropriétaires d'avoir eu connaissance des faits propres à fonder leur action.



S'agissant des baux conclus avec des tiers, à les supposer établis, ce qu'il n'appartient pas au juge de la mise en état de trancher, c'est à juste titre que le premier juge a relevé que la Sergic n'établissait pas que la présentation des comptes permettait de constater la réalité de la situation dénoncée (le prélèvement d'honoraires).



La décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir. 



* Concernant la responsabilité du syndic pour le non-recouvrement de charges auprès de M. et Mme [R] (point A a, appel incident)



Le syndicat des copropriétaires sollicite l'infirmation de la décision entreprise en ce qu'elle a fait droit à la fin de non-recevoir soulevée par le syndic concernant l'engagement de sa responsabilité pour avoir omis de recouvrer, sur le prix de vente des lots, les sommes dont certains copropriétaires étaient débiteurs à la date de la cession, notamment à l'occasion de la donation de M. et Mme [R] à leur fils, intervenue le 20 août 2011, alors que leur compte de charges présentait un solde négatif de 10,25 euros. Il fait valoir que, même si le syndicat a pu avoir connaissance du défaut de paiement des copropriétaires par l'intermédiaire de la liste des charges impayées annexée aux convocations d'assemblée générale, la recherche de responsabilité ne peut intervenir que lorsque l'action en recouvrement s'avère prescrite ou que le recouvrement s'avère impossible, faute d'avoir été poursuivi en temps utile, de sorte que le délai de prescription de l'action en responsabilité du syndic ne peut débuter qu'au jour de la prescription de l'action initiale en recouvrement, soit à compter du 1er juin 2017, le solde débiteur étant apparu au 1er juin 2012.







La société Sergic conclut à la confirmation de la décision entreprise, faisant valoir que la comptabilité du syndicat est un élément parfaitement connu de lui, pour chaque exercice, que ce soit au travers de l'activité de contrôle du conseil syndical ou au travers des informations données chaque année aux copropriétaires à l'occasion de la tenue de l'assemblée générale qui a pour ordre du jour l'approbation des comptes, la comptabilité faisant partie des pièces à joindre à la convocation à cette assemblée, en application de l'article 11 du décret du 17 mars 1967. Il soutient dès lors que le délai de cinq ans pour agir contre lui au titre du compte [R] a commencé à courir à compter de l'assemblée générale du 25 juin 2013 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2012, date à laquelle le syndicat a eu connaissance d'un solde débiteur de charges de copropriété pour les époux [R] alors que la mutation était intervenue en 2011, et que l'action du syndicat à ce titre est prescrite depuis le 25 juin 2018.



Ceci étant exposé, ce n'est qu'à compter de la prescription de son action en recouvrement de charges impayées contre les propriétaires défaillants que le syndicat a pu avoir connaissance de la défaillance définitive de son syndic dans le recouvrement de ces charges, de sorte que le délai de prescription de l'action en responsabilité du syndicat contre son syndic pour son inaction n'a commencé à courir qu'à compter du 1er juin 2017, le solde débiteur étant apparu au 1er juin 2012.



L'action introduite par voie d'assignation délivrée le 11 mars 2020 n'est donc pas prescrite, de sorte qu'il convient d'infirmer la décision entreprise.



* Concernant la responsabilité du syndic pour le non-recouvrement d'indemnités journalières (point D, appel incident)



Le syndicat des copropriétaires sollicite l'infirmation de la décision entreprise en ce qu'elle a déclaré irrecevable comme prescrite son action en responsabilité contre le syndic relativement au recouvrement d'un report de solde d'indemnités journalières de la sécurité sociale à hauteur de 347,86 euros, le total de la demande à ce titre s'élevant à 814,25 euros. Il fait valoir à cet effet que ce solde étant apparu dans les comptes 2012 et l'assemblée générale ayant approuvé les comptes s'étant tenue le 27 juin 2013, la prescription de l'action à l'encontre de la Sergic ne peut commencer à courir qu'à compter du jour où il n'a plus été possible de lancer une action en recouvrement.



La Sergic conclut à la confirmation de la décision entreprise, arguant que c'est à compter de la date de l'assemblée générale du 25 juin 2013 que le syndicat a eu connaissance du report de solde des indemnités journalières qu'il évoque dans son assignation comme existant avant le 1er janvier 2012, puisqu'il s'agit d'un report de solde à cette date, et que c'est à compter de cette date qu'il lui appartenait d'agir en responsabilité contre elle s'il estimait qu'elle avait commis une faute, de sorte que son action est prescrite depuis le 25 juin 2018. Elle ajoute que, quand bien même il serait considéré que l'action en responsabilité à son encontre ne pouvait être intentée par le syndicat qu'à l'expiration du délai de recouvrement des indemnités journalières, cette action a, au mieux, débuté le 1er janvier 2012 pour expirer le 1er janvier 2014, de sorte que le syndicat en a eu connaissance lors de l'approbation des comptes 2013 à la date de l'assemblée générale du 19 novembre 2014 et devait donc l'assigner avant le 19 novembre 2019, ce qu'il n'a pas fait.









Ceci étant exposé, il résulte des dispositions de l'article L332-1 du code de la sécurité sociale qu'une prescription de deux ans est applicable, à compter du paiement des prestations entre les mains du bénéficiaire, à l'action intentée par un organisme payeur en recouvrement des prestations indûment payées, sauf en cas de fraude ou fausse déclaration.



En l'espèce, la prescription biennale de l'action en recouvrement du syndicat des copropriétaires au titre du solde d'indemnités journalières existant au 1er janvier 2012, s'agissant d'un report de solde, a commencé à courir à cette date pour s'éteindre au 1er janvier 2014 et c'est à compter de l'assemblée générale du 19 novembre 2014 ayant approuvé les comptes 2013 que le syndicat a eu connaissance des faits lui permettant d'exercer son action en responsabilité contre le syndic pour son inaction dans le recouvrement de ces sommes, de sorte que la prescription était acquise au 19 novembre 2019.



L'instance n'ayant été introduite que le 11 mars 2020, la décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a fait droit à la fin de non-recevoir tirée de la prescription.





* Concernant la responsabilité du syndic pour l'occupation de parties communes privatisées (point S, appel incident)



Le syndicat des copropriétaires sollicite l'infirmation de la décision entreprise en ce qu'elle a déclaré prescrite son action à l'encontre du syndic en vue d'obtenir une indemnité pour l'occupation d'un local compteur situé en sous-sol tel que décrit par Maître [D] le 11 avril 2018 et d'un local technique au rez-de-chaussée à droite tel que décrit par Maître [E] le 25 novembre 2019, pour la période antérieure au 11 mars 2015. Il fait valoir que la pièce accaparée par la Sergic en sous-sol est une pièce fermée à clé qui ne constitue pas un passage habituel des copropriétaires ; que l'attitude de la Sergic, qui considère que cette pièce faisait partie intégrante des locaux qui lui avaient été conférés à bail, démontre que les copropriétaires n'avaient aucun accès au local et que le syndicat n'a pu connaître son droit à agir avant que le nouveau syndic ne refasse, avec le président du conseil syndical, la visite des parties communes et que ne soit révélée la véritable affectation de cette pièce annexée par Sergic.



La société Sergic conclut à la confirmation de la décision entreprise, soutenant d'une part que le syndicat avait connaissance ou aurait dû connaître la manière dont étaient occupés les deux locaux, dont le caractère commun ressort de la simple lecture du règlement de copropriété, et d'autre part que le syndicat ne justifie pas du défaut d'accès au local comportant des compteurs privatifs.



Ceci étant exposé, c'est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le premier juge, ayant constaté que les locaux litigieux, situés respectivement au sous-sol et au rez-de-chaussée de la résidence, comportaient des compteurs privatifs rattachés aux différents lots, en a déduit que, quand bien même le premier de ces locaux était fermé à l'aide d'une clé dont il n'était pas allégué que seul le syndic l'avait en sa possession, la présence même de ces compteurs impliquait que les copropriétaires puissent avoir accès à ces pièces, ne serait-ce que pour pouvoir y lire leur consommation, de sorte que le syndicat connaissait ou aurait dû connaître la manière dont étaient occupés ces deux locaux, à supposer que cette occupation soit aussi longue que celle alléguée, cette durée étant contestée, et qu'il a constaté que l'action du syndicat était éteinte par prescription pour la période antérieure au 11 mars 2015.



La décision entreprise sera confirmée sur ce point.



Sur les autres demandes



La décision entreprise étant pour l'essentiel confirmée, il est équitable que les parties conservent la charge de leurs dépens et frais irrépétibles.



PAR CES MOTIFS



La cour



Infirme la décision entreprise en ce qu'elle a déclaré irrecevable comme prescrite l'action en responsabilité du syndicat des copropriétaires relativement au recouvrement des charges de copropriété à l'égard de M. et Mme [R] (point A a de l'assignation pour 10,25 euros),



La confirme pour le surplus,



Statuant à nouveau sur le chef infirmé,



Déclare recevable l'action en responsabilité du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la société Lauredana immobilier, à l'encontre de la SAS Société d'études et de réalisation, de gestion immobilière et de construction relativement au recouvrement des charges de copropriété à l'égard de M. et Mme [R] (point A a de l'assignation pour 10,25 euros),



Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles.











Le greffier







Delphine Verhaeghe







Le président







Bruno Poupet