Cour d'Appel · 1ère Chambre — 17 octobre 2023

AB/CD



Numéro 23/03382





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRÊT DU 17/10/2023 







 Dossier : N° RG 22/00486 - N° Portalis DBVV-V-B7G-ID52 





Nature affaire :



Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente















Affaire :



[I] [Z] [N], 



[T] [B]



C/



SCI PHOENIX

























Grosse délivrée le :



à :

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 17 Octobre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 05 Septembre 2023, devant :







Madame FAURE, Présidente



Madame BLANCHARD, Conseillère, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile 



Monsieur SERNY, Magistrat honoraire



assistés de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes.





Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. 



dans l'affaire opposant :









APPELANTS :





Madame [I] [Z] [N]

née le 22 décembre 1969 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 7]



Monsieur [T] [B]

né le 22 juillet 1975 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 7]



Représentés par Maître LACOMME de la SELARL LACOMME AVOCAT, avocat au barreau de DAX

Assistés de Maître BARAST de la SELARL GARONNE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX







INTIMEE :





SCI PHOENIX 

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 7]



Représentée par Maître DALLOZ de la SCP DALLOZ, avocat au barreau de PAU

Assistée de Maître LATAILLADE de la SCP LATAILLADE-BREDIN, avocat au barreau de LIBOURNE















sur appel de la décision 

en date du 12 JANVIER 2022

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

RG numéro : 21/00909 



























EXPOSE DU LITIGE :



Suivant acte notarié du 4 décembre 2019, la SCI Phoenix, propriétaire d'un immeuble situé à [Adresse 8], cadastré section AB n° [Cadastre 2]p et [Cadastre 3]p, a régularisé un compromis de vente sur ce bien avec M. [B] et Mme [N], moyennant la somme de 225 000 euros. 



Les parties convenaient des conditions suspensives suivantes :



- la SCI s'engageait à remettre à neuf le branchement de sortie du tout à l'égout par création d'un nouveau collecteur, et à délivrer le certificat de contrôle assainissement de la mairie de [Localité 7] pour la signature de l'acte authentique,

- la SCI devait procéder à l'installation et à la pose d'un compteur électrique et compteur d'eau indépendants de l'immeuble divisé,

- la SCI devait construire un mur mitoyen séparatif de jardin côté rue,

- M. [B] devait vendre un bien immobilier lui appartenant, sis à [Localité 6] (40), pour financer l'acquisition de l'immeuble objet de la vente.



Un dépôt de garantie de 35 000 euros était versé par les acquéreurs entre les mains du notaire instrumentaire et une clause pénale d'un montant de 22 500 euros était stipulée.



La réitération de l'acte authentique était fixée au plus tard au 31 mars 2020, avec prorogation possible jusqu'au 30 avril 2020.



Par courrier du 15 décembre 2020, le conseil de la SCI Phoenix informait M. [B] et Mme [N] que faute pour eux de s'être présentés aux rendez-vous fixés par le notaire le 2 octobre 2020 pour le renouvellement du compromis, et le 23 octobre 2020 pour la signature de l'acte authentique, il considérait la vente résolue et sollicitait le paiement de la somme de 22 500 euros au titre de la pénalité. Il précisait cependant que la SCI Phoenix était prête à renoncer à cette pénalité à titre transactionnel.



Par courrier en réponse du 26 janvier 2021, le conseil de M. [B] et Mme [N] demandait notamment le justificatif de la réalisation des conditions suspensives mises à la charge de la venderesse et s'interrogeait sur la présence dans l'immeuble de termites vivants constatée dans un rapport de diagnostic établi le 28 juillet 2020.



Par acte d'huissier du 30 mars 2021, M. [B] et Mme [N] ont assigné en référé la SCI Phoenix devant le président du tribunal judiciaire de Dax, aux fins de voir condamner cette SCI à communiquer sous astreinte les documents suivants : les justificatifs liés à la création d'un nouveau collecteur d'eaux usées avant raccordement au tout à l'égout et au certificat de contrôle de l'assainissement de la mairie de [Localité 7], les justificatifs sur la séparation des réseaux électriques, d'eau et d'assainissement, l'établissement du document d'arpentage par géomètre expert, un extrait de la comptabilité du notaire séquestre justifiant du versement de la somme de 35 000 euros par M. [B] et Mme [N], et le justificatif de l'inscription d'hypothèque.



Par ordonnance du 15 juin 2021 le juge des référés a déclaré irrecevables les demandes formées par Mme [N] et M. [B].



En parallèle, par acte d'huissier du 30 mars 2021, la SCI Phoenix a assigné, selon la procédure accélérée au fond, M. [B] et Mme [N] devant le tribunal judiciaire de Dax, aux fins de voir :



- dire que le compromis de vente du 4 décembre 2019 est caduc,

- condamner Mme [N] et M. [B] à lui payer la somme de 22 500 euros à titre de dommages et intérêts tels que fixés dans le compromis de vente du 4 décembre 2019,

- les condamner à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour l'immobilisation du bien depuis le 31 mars 2020,





- ordonner en conséquence la mainlevée de l'hypothèque souscrite, aux frais de M. [B] et Mme [N],

- condamner M. [B] et Mme [N] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.



Par jugement du 15 juin 2021, le tribunal judiciaire de Dax a déclaré irrecevable l'action formée par la SCI Phoenix selon la procédure accélérée au fond.



Par ordonnance du 2 août 2021, M. [B] et Mme [N] ont été autorisés à assigner la SCI Phoenix à jour fixe, aux fins de comparaître devant le tribunal judiciaire de Dax, à l'audience du 22 septembre 2021. 



Par acte d'huissier du 13 août 2021, M. [B] et Mme [N] ont fait assigner à jour fixe la SCI Phoenix devant le tribunal judiciaire de Dax, aux fins de voir :



- prononcer la résolution du compromis de vente conclu le 4 décembre 2019 aux torts exclusifs de la SCI Phoenix, 

- condamner la SCI Phoenix à payer à M. [B] et Mme [N] les sommes suivantes :

- 22 500 euros à titre de pénalités, tel que fixé aux termes de la clause du compromis de vente du 4 décembre 2019,

- 35 000 euros au titre du dépôt de garantie versé,

- 5 000 euros à M. [B] et Mme [N] à titre de dommages et intérêts au titre des loyers supportés du fait de la non réitération de la vente,

- 20 000 euros à M. [B] et Mme [N] à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral consécutif à la présence de termites dissimulée par la SCI Phoenix,

- 13 000 euros à M. [B] et Mme [N] à titre de dommages et intérêts en réparation de perte de chance à vendre le bien de [Localité 6] à meilleur prix,

- condamner la SCI Phoenix à payer la somme de 6 000 euros à M. [B] et Mme [N] au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.



A l'audience du 24 novembre 2021, les demandeurs ont actualisé à 6 500 euros leur demande relative au titre des loyers supportés du fait de la non réitération de la vente.



Suivant jugement contradictoire en date du 12 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Dax a :



- condamné M. [T] [B] et Mme [I] [N] à payer à la SCI Phoenix la somme de 22 500 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente du 4 décembre 2019, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts à compter du 23 octobre 2020,

- condamné M. [T] [B] et Mme [I] [N] à payer à la SCI Phoenix la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour l'immobilisation du bien depuis le 23 octobre 2020, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts à compter de cette date,

- condamné la SCI Phoenix à rembourser à M. [B] et Mme [N] la somme de 35 000 euros au titre du dépôt de garantie,

- ordonné la compensation entre les sommes dues par chacune des parties,

- ordonné la mainlevée de l'hypothèque souscrite, et ce aux frais de M. [B] et Mme [N],

- condamné M. [T] [B] et Mme [I] [N] à payer à la SCI Phoenix la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en ce compris le coût des procès-verbaux de constat d'huissier,

- condamné M. [B] et Mme [N] aux entiers dépens,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes.



Les premiers juges ont ainsi statué aux motifs :



- que le délai prévu pour la réalisation des conditions suspensives et la réitération de la vente par acte authentique avait été reporté au 13 juillet 2020 par application des dispositions de l'ordonnance du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais pendant la période d'urgence sanitaire ;



- qu'à cette date, aucune des parties n'avait rempli les conditions mises à sa charge mais n'entendait se prévaloir de ce défaut d'accomplissement, car les échanges entre les parties montraient au contraire leur investissement dans la poursuite de la vente jusqu'au 23 octobre 2020, date à laquelle la signature de l'acte de vente avait été fixée d'un commun accord ;



- qu'à cette date, les conditions suspensives mises à la charge respective des parties étaient réalisées ou sur le point de l'être, M. [B] ayant vendu son bien immobilier 4 jours après cette date et les travaux de la murette séparative du terrain étant quasiment achevés à cette date ;



- que les parties ne peuvent donc invoquer la non réalisation des conditions suspensives pour obtenir la caducité du compromis de vente ;



- qu'en revanche, M. [B] et Mme [N] ne se sont pas présentés au rendez-vous du 23 octobre 2020, ayant annulé leur venue par mail auprès du notaire le 20 octobre 2023 ;



- que l'infestation de termites dont ils se prévalent existait déjà lors de la signature du compromis, car elle était identifiée dans un diagnostic du 4 décembre 2019, dont les conclusions sont identiques à celles du diagnostic du 28 juillet 2020 ;



- que cet élément ne pouvait donc justifier leur demande de résolution de la vente aux torts de la SCI Phoenix, et qu'ils étaient fautifs à ne pas avoir réitéré l'acte le 23 octobre 2020.





Mme [I] [Z] [N] et M. [T] [B] ont relevé appel de cette décision par déclaration du 17 février 2022, critiquant le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a ordonné à la SCI Phoenix de restituer aux consorts [B]-[N] la somme de 35 000 euros à titre de dépôt de garantie.



Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 19 juillet 2023, auxquelles il est expressément fait référence, Mme [I] [Z] [N] et M. [T] [B], appelants, au visa des articles 1224 et 1228 du code civil, demandent à la cour :



- d'infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Dax le 12 janvier 2022 en ce qu'il :



- condamne M. [T] [B] et Mme [I] [Z] [N] à payer à la SCI Phoenix la somme de 22 500 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente du 4 décembre 2019, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts à compter du 23 octobre 2020,

- condamne M. [T] [B] et Mme [I] [Z] [N] à payer à la SCI Phoenix la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour l'immobilisation du bien depuis le 23 octobre 2020, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts à compter de cette date,

- ordonne la compensation entre les sommes dues par chacune des parties,

- ordonne la mainlevée de l'hypothèque souscrite, et ce aux frais de M. [T] [B] et Mme [I] [Z] [N],

- condamne M. [T] [B] et Mme [I] [Z] [N] à payer à la SCI Phoenix la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en ce compris le coût des procès-verbaux de constat d'huissier,

- condamne M. [T] [B] et Mme [I] [Z] [N] aux entiers dépens, 



- déboute M. [T] [B] et Mme [I] [Z] [N] de leur demande tendant à voir juger que la SCI Phoenix n'a pas procédé à la levée des conditions suspensives lui incombant au titre du compromis de vente en date du 4 décembre 2019,

- déboute M. [T] [B] et Mme [I] [Z] [N] de leur demande tendant à voir prononcer la résolution du compromis de vente conclu le 4 décembre 2019 entre la SCI Phoenix et M. [T] [B] et Mme [I] [Z] [N] aux torts exclusifs de la SCI Phoenix, 

- déboute M. [T] [B] et Mme [I] [Z] [N] de leur demande de condamnation de la SCI Phoenix à restituer la somme de 35 000 euros à M. [T] [B] et à Mme [I] [Z] [N] au titre du dépôt de garantie versé, (sic)

- déboute M. [T] [B] et Mme [I] [Z] [N] de leur demande de condamnation de la SCI Phoenix à verser la somme de 6 500 euros à M. [T] [B] et à Mme [I] [Z] [N] à titre de dommages et intérêts au titre des loyers supportés du fait de la non réitération de la vente,

- déboute M. [T] [B] et Mme [I] [Z] [N] de leur demande de condamnation de la SCI Phoenix à verser la somme de 20 000 euros à M. [T] [B] et à Mme [I] [Z] [N] à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral, consécutif à la présence de termites dissimulée par la SCI Phoenix,

- déboute M. [T] [B] et Mme [I] [Z] [N] de leur demande de condamnation de la SCI Phoenix à verser la somme de 13 000 euros à M. [T] [B] à titre de dommages et intérêts en réparation de sa perte de chance à vendre le bien de Bastennes à meilleur prix, 

- déboute M. [T] [B] et Mme [I] [Z] [N] de leur demande de condamnation de la SCI Phoenix à verser la somme de 6 000 euros à M. [T] [B] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- déboute M. [T] [B] et Mme [I] [Z] [N] de leur demande de condamnation de la SCI Phoenix aux dépens,



statuant à nouveau,



- prononcer la résolution du compromis de vente conclu le 4 décembre 2019 entre la SCI Phoenix et M. [T] [B] et Mme [I] [Z] [N] aux torts exclusifs de la SCI Phoenix,

- condamner la SCI Phoenix à verser à M. [T] [B] et Mme [I] [Z] [N] la somme de 22 500 euros en application de la clause pénale du compromis de vente en date du 4 décembre 2019, nonobstant la résolution de ce dernier,

- condamner la SCI Phoenix à verser la somme de 8 750 euros à M. [T] [B] et à Mme [I] [Z] [N] à titre de dommages et intérêts au titre des loyers supportés du fait de la non réitération de la vente, sauf à parfaire,

- condamner la SCI Phoenix à verser la somme de 20 000 euros à M. [T] [B] et à Mme [I] [Z] [N] à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral, consécutif à la présence de termites dissimulée par la SCI Phoenix,

- condamner la SCI Phoenix à verser la somme de 13 000 euros à M. [T] [B] à titre de dommages et intérêts en réparation de sa perte de chance à vendre le bien de Bastennes à meilleur prix,



en tout état de cause,



- condamner la SCI Phoenix à verser à M. [T] [B] et à Mme [I] [Z] [N] la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux dépens.



Au soutien de leurs demandes, les appelants font valoir :



- que la SCI Phoenix a cherché à leur dissimuler la présence de termites actifs dans le bien ; le diagnostic du 18 novembre 2019 faisait seulement état de passages anciens mais non d'infestation de termites actifs comme l'indique le diagnostic DTL établi le 28 juillet 2020 sur demande de M. [B] et Mme [N], et des zones ont été cimentées par la venderesse pour dissimuler les traces d'infestation ;



- que l'incapacité de la venderesse à justifier de l'absence d'infestation du bien par des termites actifs justifie la résolution du compromis de vente à ses torts exclusifs ;



- que la SCI Phoenix n'a pas justifié de la levée des conditions suspensives lui incombant, que ce soit en ce qui concerne les installations électriques, le réseau d'eau ou le muret de clôture, ce qui justifie de plus fort la résolution à ses torts ;



- que M. [B] et Mme [N] ne pouvaient réitérer la vente dans ces conditions, et n'ont d'ailleurs jamais été convoqués à cet effet par le notaire.





Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 juillet 2023, auxquelles il est expressément fait référence, la SCI Phoenix, intimée, au visa des articles 1229 et 1231-5 du code civil, demande à la cour de :



- confirmer le jugement dont appel,

- débouter M. [T] [B] et Mme [I] [Z] [N] de leurs demandes,



y ajoutant,



- condamner M. [T] [B] et Mme [I] [Z] [N] à payer à la SCI Phoenix la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [T] [B] et Mme [I] [Z] [N] aux entiers dépens en ce compris les frais des constats.



La SCI Phoenix soutient :



- qu'elle a réalisé les conditions suspensives mises à sa charge ;



- qu'en revanche M. [B] et Mme [N] n'avaient pas définitivement vendu leur bien à la date prévue pour la signature de l'acte authentique (soit le 23 octobre 2020) de sorte qu'ils ne disposaient pas des fonds ;



- que la présence de traces d'infestation de termites, sans présence d'insectes actifs, était connue des futurs acquéreurs ayant eu en mains le diagnostic du 18 novembre 2019, ce que confirme le diagnostic du 28 juillet 2020 effectué à la diligence de M. [B] et Mme [N] ;



- que M. [B] et Mme [N] ne se sont pourtant pas présentés à la signature prévue le 23 octobre 2020, et ce sans informer le notaire que la vente de leur propre bien était repoussée au 27 octobre 2020 ;



- qu'ils sont donc responsables de la caducité de l'acte et doivent payer la pénalité prévue à l'acte, ainsi que des dommages-intérêts pour l'immobilisation du bien.





MOTIFS :



A titre liminaire il est observé que ni l'appel principal de M. [B] et Mme [N], ni l'appel incident de la SCI Phoenix ne portent sur le chef du jugement ayant condamné la SCI Phoenix à restituer à M. [B] et Mme [N] la somme de 35 000 € versée par eux au titre du dépôt de garantie ; cette disposition est donc définitive.





Sur la caducité du compromis de vente :



Il est constant qu'aux termes du compromis de vente régularisé entre les parties le 4 décembre 2019, plusieurs conditions suspensives étaient stipulées respectivement au profit de chaque partie. 





Ledit compromis prévoyait que 'les conditions suspensives devront être levées dans le délai de réalisation des présentes sauf à tenir compte des délais nécessaires à la perfection de l'acte authentique, et sans que la liste qui suit soit limitative : renonciation expresse ou tacite à un droit de préemption, notes d'urbanisme, certificats d'urbanisme, arrêtés d'alignement, état hypothécaire en cours de validité, cadastre modèle '1', répertoire civil.

En toute hypothèse, cette prorogation ne pourra excéder le 30 avril 2020.

La date d'expiration de ce délai, ou de sa prorogation n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter.

En conséquence, si l'une des parties vient à refuser de signer l'acte authentique de vente, l'autre pourra saisir le Tribunal compétent dans le délai d'un mois de la constatation de refus (mise en demeure non suivie d'effet, procès-verbal de non-comparution...) afin de faire constater la vente par décision de justice, la partie défaillante supportant les frais de justice, nonobstant la mise en oeuvre de la stipulation de pénalité stipulée aux présentes'.



En cause d'appel, il n'est pas discuté que la date de réitération de la vente, fixée initialement au 31 mars 2020 avec prorogation possible jusqu'au 30 avril 2020, a été repoussée au 13 juillet 2020 par l'effet des dispositions de l'ordonnance du 25 mars 2020 relative à la prorogation de délais durant la période d'urgence sanitaire, et qu'il n'est intervenu aucun acte de prorogation du compromis.



Il est également constant qu'à cette date du 13 juillet 2020, les parties n'ont pas réitéré la vente, et qu'elles n'avaient pas levé intégralement les conditions suspensives mises respectivement à leur charge : le bien immobilier de M. [B] destiné à financer l'acquisition litigieuse n'était pas vendu, et la SCI Phoenix n'avait pas terminé l'ensemble des travaux relatifs à l'assainissement, l'électricité et la murette séparative.



Pour autant, aucune des parties n'a entendu se prévaloir de la caducité du compromis de vente à cette époque ; ainsi que l'ont relevé les premiers juges, les parties ont continué d'échanger avec le notaire en vue de la réitération de la vente et ont prorogé implicitement les délais de réitération.



Ainsi par courrier du 11 septembre 2020, le notaire instrumentaire informait les acquéreurs de l'avancement des travaux par la venderesse, en particulier du fait que les travaux électriques étaient achevés, tout comme les travaux d'assainissement individuel devant faire l'objet d'un contrôle de la municipalité de [Localité 7] la semaine suivante, en revanche les travaux de maçonnerie étaient en cours de chiffrage pour une exécution fin septembre 2020. Le notaire indiquait également avoir convoqué la venderesse pour signature d'un avenant de prorogation le 2 octobre 2020.



Aucun avenant de prorogation n'est cependant versé aux débats.



Par mail du 11 octobre 2020, M. [B] et Mme [N] interrogeaient le notaire sur la signature de cet avenant par la venderesse, et sur l'intention de cette dernière de poursuivre la vente. Ils précisaient que l'acte définitif de vente de leur maison sise à [Localité 6] serait régularisé le 21 octobre 2020 et demandaient la confirmation que la signature de l'acte authentique relatif à l'achat de la maison de Dax pourrait avoir lieu le 23 octobre 2020, date suggérée par M. [F], gérant de la SCI Phoenix.



Ainsi à cette date du 11 octobre 2020, M. [B] et Mme [N] renouvelaient leur intention de finaliser l'acquisition du bien en litige.



Par courrier du 13 octobre 2020, le notaire confirmait aux acquéreurs la fixation d'un rendez-vous pour signature de l'acte authentique au 23 octobre 2020 à 11 h, lequel a ensuite été décalé par mail du 16 octobre 2020 pour être fixé le 23 octobre 2020 à 15 h afin de convenir aux impératifs professionnels des acquéreurs.







Le 19 octobre 2020, M. [B] et Mme [N] adressaient au notaire un mail par lequel ils indiquaient espérer que l'absence d'avenant ne remette pas en cause la vente, tout en annexant à ce mail un courrier dans lequel ils évoquaient l'importance des travaux à effectuer dans le bien, et la présence de termites actifs qui leur aurait été dissimulée. 



Ils ajoutaient en conclusion de ce courrier annexe : 'nous demandons pour tous ces motifs et pour le préjudice subit une diminution de la valeur totale du prix de vente (225 000 €) de 25 % et la prise en charge des frais de traitement des termites annexé à ce courrier. Sachez que nous ne signerons pas l'acte définitif sans cela et nous n'hésiterons pas à aller plus loin en intentant une action en justice contre lui'.



Au vu de ce revirement de position, le notaire a indiqué par mail du 20 octobre 2020 aux acquéreurs : 'je fais suite à votre mail que j'ai adressé à M. [F] et je vous informe que n'ayant pas de nouvelle pour l'instant et conformément à votre demande je ne peux maintenir le rendez-vous de vendredi'.



La réitération de la vente n'a pas eu lieu, car M. [B] et Mme [N] ne se sont pas rendus au rendez-vous fixé au 23 octobre 2020. 



Néanmoins, il est constant que cette date de signature, d'abord retenue entre les parties d'un commun accord, a été annulée par les acquéreurs en raison de l'absence de réponse de la venderesse à leurs interrogations sur la présence de termites et à leur demande de réduction du prix de l'immeuble.



Sans qu'il soit nécessaire à ce stade de déterminer si leurs interrogations étaient fondées et leurs demandes justifiées, la cour relève qu'aucune autre date n'a été fixée par la venderesse ou le notaire pour réitérer la vente, aucune convocation formelle ni a fortiori aucune sommation d'avoir à réitérer n'a été délivrée aux consorts [N]-[B].



Aucun procès-verbal de non-comparution n'a davantage été dressé par le notaire instrumentaire, et la venderesse n'a pas mis en oeuvre la procédure prévue par les stipulations du compromis précitées.



C'est donc à tort que le premier juge a retenu le 23 octobre 2020 comme la date à laquelle les conditions suspensives devaient être levées par les parties afin d'éviter la caducité du compromis signé le 4 décembre 2019.



Surtout, seule la venderesse se prévaut de cette caducité, et ce de manière inefficace puisqu'elle l'évoque dans les motifs de ses conclusions sans en solliciter la constatation par la cour dans le dispositif de ses conclusions qui seul saisit la cour, puisqu'elle conclut à la confirmation pure et simple du jugement n'ayant pas retenu cette caducité.



La cour, comme le premier juge, écartera donc la caducité du compromis, lequel a continué à poursuivre ses effets au-delà du 23 octobre 2020.





Sur la résolution du compromis de vente :



M. [B] et Mme [N] sollicitent sur le fondement des articles 1224 et 1228 du code civil la résolution du compromis de vente aux torts de la SCI Phoenix, aux motifs, d'une part, que cette dernière leur aurait dissimulé l'ampleur de l'infestation de l'immeuble par des termites, et d'autre part, qu'elle n'aurait jamais justifié de la pleine et entière réalisation des conditions mises à sa charge pour que la réitération de l'acte puisse être menée à bien.



S'agissant du différend apparu entre les parties au sujet de la présence de termites dans l'immeuble, il ressort des différentes pièces produites par les parties :







- qu'un diagnostic technique a été effectué à la diligence de la venderesse par la société Atlantic Contrôle le 18 novembre 2019, annexé au compromis du 4 décembre 2019 ; ce diagnostic conclut : 'le présente examen fait état d'indices d'infestations de termites sans présence d'individus au niveau du bâti le jour de la visite' ; les acquéreurs étaient donc alertés sur ces traces d'infestation au jour du compromis ;



- que M. [B] et Mme [N] versent aux débats un autre diagnostic effectué dans les lieux le 7 novembre 2019 par la société Adiome dans des conditions ignorées de la cour dans la mesure où la SCI Phoenix conteste avoir commandé un tel rapport, alors qu'il est produit par M. [B] et Mme [N] un devis afférent à ce diagnostic libellé au nom de la SCI Phoenix ; en tout état de cause ce diagnostic révèle des 'traces de passage d'insectes à larve xylophage sur le plancher de la chambre 1 et les poutres du R+1" et, dans les poteaux bois du garage 'termites vivants, présence de cordonnets' ; il existait donc au jour de la signature du compromis un diagnostic relatif aux termites, révélant une infestation plus grave puisqu'il mentionnait la présence d'insectes vivants, or ce diagnostic antérieur de quelques jours au diagnostic annexé au compromis n'a pas été porté à la connaissance des acquéreurs à cette époque ;



- qu'un troisième diagnostic a été effectué par la société DTL à la demande de M. [B] et Mme [N] et avec accord de la venderesse, le 28 juillet 2020, ce diagnostic conclut à la 'présence d'indices d'infestation de termites souterrains sous forme de bois feuilleté sans observation du termite en activité' dans la pièce du rez-de-chaussée, dans un encadrement de porte en bois, dans le parquet de la mezzanine en R+1, dans les colombages du mur de la chambre 1, dans les colombages des murs et la toiture du garage ;



- que le gérant de cette société DTL écrit le 12 avril 2021 à M. [B] et Mme [N] que 'dans la pièce 1 du RDC du ciment frais avait été appliqué ce qui laisse pressentir un vice caché, ce ciment avait été piqueté pour une raison inconnue et dont le propriétaire ne nous a pas donné d'explication. Sur l'étage du parquet flottant masquait des indices d'infestation de termite sur l'ancien plancher. Dans la grange (garage) que nous avons demandé d'ouvrir, alors que nous menions l'investigation, le propriétaire s'est approché pour voir ce que l'on faisait alors que dans la partie habitation il n'était jamais venu, comme s'il voulait faire diversion avec un peu de gêne dans sa démarche et perturbant notre diagnostic' ; le diagnostiqueur décrit donc des manoeuvres du gérant de la SCI venderesse pour dissimuler l'ampleur de l'infestation par les termites, et M. [B] et Mme [N] produisent aux débats des photographies des lieux, non contestées de la partie adverse, montrant l'ampleur des traces de cimentage des parties bois infestées.



La SCI Phoenix reste taisante dans ses écritures sur ces éléments, invoquant le fait que les conclusions du diagnostic de la société DTL en 2020 sont identiques à celles de celui de la société Atlantic Contrôle en 2019, ce qui est inexact.



La cour estime qu'au regard de la découverte par les acquéreurs d'une ampleur plus importante d'infestation de l'immeuble par des termites qu'à la date de signature du compromis, ceux-ci étaient fondés à solliciter comme ils l'ont fait par mail du 19 octobre 2020 les explications de la venderesse et une réduction du prix de vente avant la signature de l'acte authentique. Ils n'ont obtenu aucune réponse à ces sollicitations.



Par ailleurs, le 26 janvier 2021, M. [B] et Mme [N] ont vainement mis en demeure la SCI Phoenix, par l'intermédiaire de leur conseil, de justifier notamment de l'attestation de conformité de l'assainissement et de la construction du mur séparatif avec pose de claustras ; les pièces produites par la SCI Phoenix ne permettent pas de constater la parfaite exécution de ces obligations, y compris à la date de saisine du juge des référés par M. [B] et Mme [N]. En effet, le certificat de raccordement au réseau d'assainissement du 18 septembre 2020 produit par la SCI Phoenix mentionne plusieurs non-conformités (absence de bac à graisse, impossibilité de vérifier la séparation des eaux usées et des eaux pluviales, absence de regard de façade eaux pluviales) et la SCI Phoenix ne justifie pas avoir remédié à ces anomalies et obtenu un certificat de conformité ; par ailleurs, il est produit l'annulation par la SCI Phoenix le 26 octobre 2020 de la commande des claustras destinés à achever le muret.





Ainsi, l'inexécution par la SCI Phoenix de ses obligations est suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil pour justifier le prononcé de la résolution du compromis de vente à ses torts exclusifs. 



Sur les conséquences de la résolution du compromis de vente :



Les parties ont stipulé à l'acte du 4 décembre 2019 la clause pénale suivante :



'Stipulation de pénalité : au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de VINGT DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (22 500,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Il peut également la diminuer si l'engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la peine n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente'.



La résolution de la vente étant prononcée aux torts exclusifs de la SCI Phoenix, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné M. [B] et Mme [N] à payer à la SCI Phoenix les sommes de 22 500 euros au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts à compter du 23 octobre 2020, et de 5 000 € au titre de l'immobilisation du bien, et la SCI Phoenix sera déboutée des demandes présentées à ce titre.



Il sera également infirmé en ce qu'il a ordonné la mainlevée de l'hypothèque souscrite sur le bien litigieux aux frais de M. [B] et Mme [N].



L'absence de régularisation de l'acte authentique étant imputable à la SCI Phoenix, celle-ci sera condamnée à payer à M. [B] et Mme [N] la clause pénale fixée à la somme de 22 500 €, que la cour juge non excessive au regard des éléments de la cause.



En revanche, cette clause pénale ayant pour objet de fixer par avance et de manière forfaitaire le montant de l'indemnisation due par la partie défaillante à la partie adverse, M. [B] et Mme [N] ne sont pas fondés à solliciter de manière additionnelle des dommages-intérêts, d'une part, au titre des loyers qu'ils ont dû régler en se relogeant après avoir vendu leur propre bien, et d'autre part, au titre de la vente de leur bien 'à des conditions baissières' et de la perte de chance de vendre à meilleur prix alors qu'il s'agissait d'une condition suspensive prévue au compromis, pas plus qu'ils ne sont fondés à invoquer un préjudice moral distinct 'consécutif à la présence de termites dissimulées par la SCI Phoenix' alors que la résolution sanctionne ce manquement et que l'application de la clause pénale en indemnise les conséquences.



Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté M. [B] et Mme [N] de ces trois demandes de dommages intérêts.





Sur le surplus des demandes :



Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a condamné M. [B] et Mme [N] à payer à la SCI Phoenix la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.







La SCI Phoenix, succombante, sera condamnée aux dépens de première instance par infirmation du jugement déféré ainsi qu'aux dépens d'appel, et à payer à M. [B] et Mme [N] la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.





PAR CES MOTIFS :



La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Statuant dans les limites de l'appel partiel,



Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [T] [B] et Mme [I] [Z] [N] de leurs demandes de dommages-intérêts au titre des loyers supportés du fait de la non-réitération de la vente, de dommages-intérêts au titre du préjudice moral consécutif à la présence de termites dissimulées, et de dommages-intérêts au titre de la perte de chance de vendre le bien de [Localité 6] à meilleur prix,



L'infirme sur le surplus,



Statuant à nouveau des chefs infirmés, et y ajoutant,



Prononce la résolution du compromis de vente notarié du 4 décembre 2019, aux torts exclusifs de la SCI Phoenix,



Condamne la SCI Phoenix à payer à M. [T] [B] et Mme [I] [Z] [N] la somme de 22 500 euros à titre de clause pénale,



Condamne la SCI Phoenix à payer à M. [T] [B] et Mme [I] [Z] [N] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel,



Déboute les parties du surplus de leurs demandes,



Condamne la SCI Phoenix aux entiers dépens.



Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,









Carole DEBON Caroline FAURE