Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 13 — 17 octobre 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 13



ARRET DU 17 OCTOBRE 2023



(n° , 10 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/12055 



Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Juin 2020 -Tribunal judicaire de CRETEIL - RG n° 09/03899



APPELANTS :

 

Monsieur [R] [H]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Me Philippe DENQUIN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0916



S.C.I. [Localité 8]

[Adresse 9]

[Localité 3]

Représentée par Me Philippe DENQUIN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0916



S.C.I. [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Philippe DENQUIN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0916



INTIMEE :



Madame [K] [G]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Catherine CHAPELIER de la SELARL SELARL CAPITAL CONSEIL AVOCATS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC392





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre, chargée du rapport, et devant Mme Marie-Françoise d'ARDAILHON MIRAMON, Présidente de chambre.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre

Mme Marie-Françoise d'ARDAILHON MIRAMON, Présidente de chambre

Mme Estelle MOREAU, Conseillère 





Greffière, lors des débats : Mme Florence GREGORI





ARRET :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 17 octobre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Marie-Françoise d'ARDAILHON MIRAMON, pour la Première Présidente de chambre empêchée et par Victoria RENARD, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



***



Le 28 mars 1991, Mme [K] [G] et M. [R] [H] ont créé la SCI [Localité 8] ayant pour objet la gestion d'un bien immobilier sis au [Adresse 9] à [Localité 7] (Orne) dans laquelle ils détiennent chacun la moitié des parts sociales. 

Puis, le 28 mai 1997, ils ont créé la SCI [Localité 6] ayant pour objet la gestion d'un bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 4], dans laquelle Mme [G] détient 80 % du capital social et M. [H] 20 %.



Le couple s'est séparé en 2005.



Par ordonnance du 27 juin 2007, le juge des référés du tribunal du grande instance de Créteil a autorisé le retrait de Mme [G] de ces sociétés, désigné un administrateur provisoire et ordonné une expertise, confiée à M. [D], pour déterminer la valeur des parts sociales des SCI.



Mme [G] qui était la gérante de ces deux SCI a démissionné de ses fonctions et été remplacée par M. [H] lors de leurs assemblées générales des 29 et 30 juin 2007 et l'administrateur provisoire désigné n'est pas intervenu. 

L'expert a déposé un rapport, le 30 juillet 2008, indiquant ne pas avoir pu mener sa mission jusqu'à son terme.



Par actes des 17 et 18 mars 2009, Mme [G] a assigné M. [H], la SCI [Localité 6] et la SCI [Localité 8] devant le tribunal de grande instance de Créteil pour obtenir le paiement de la valeur de ses comptes courants d'associée et de ses parts sociales. 



Par jugement du 15 juin 2010, le tribunal de grande instance de Créteil a ordonné à M. [H] d'effectuer toutes les formalités liées au changement de gérance des SCI, sous astreinte, ordonné une expertise confiée à M. [D] avec mission d 'évaluer la valeur vénale et locative des biens immobiliers des SCI, de déterminer en conséquence la valeur des parts sociales de chacune d'elles, de proposer une estimation du loyer que chaque SCI pourrait demander à. M. [H] en contrepartie de sa jouissance des biens des deux SCI et ordonné aux parties de produire diverses pièces.



Par arrêt du 20 septembre 2011, la cour d'appel de Paris a confirmé le jugement déféré sauf en ce qui concerne le contenu de la mission confiée à l'expert et, statuant de nouveau de ce chef, lui a donné l'unique mission d'établir les comptes entre les SCI et chacun des associés.



Par ordonnance du 7 septembre 2012, M. [V] [Y] a été désigné en remplacement de M. [D] en qualité d'expert, lequel après obtention d'une reconstitution de 21 bilans concernant la SCI [Localité 8] et 15 bilans concernant la SCI [Localité 6] aux frais avancés de M. [H], a déposé sur autorisation du tribunal son rapport en l'état, le 7 septembre 2018.



Par jugement du 9 juin 2020, le tribunal judiciaire de Créteil a : 

- dit que le compte courant d'associée de Mme [G] dans la SCI [Localité 8] s'élève à 50 570 euros et le compte courant d'associé de M. [H] dans la SCI [Localité 8] à 9 929,91 euros au 31 décembre 2013 et ce, sans préjudice des sommes réglées par les deux parties après arrêt des comptes,

- condamné la SCI [Localité 8] à verser à Mme [G] en remboursement de ses parts sociales dans la SCI la somme de 8 359 euros,

- dit que le compte courant d'associé de Mme [G] dans la SCI [Localité 6] s'élève à 26 889,54 euros et le compte courant d'associé de M. [H] dans la SCI [Localité 6] à 157 361,67 euros au 31 décembre 2013 et ce, sans préjudice des sommes réglées par les parties après arrêt des comptes,

- condamné la SCI [Localité 6] à verser à Mme [G] en remboursement de ses parts sociales dans la SCI la somme de 119 488,57 euros,

- dit que les demandes d'indemnité d'occupation formées par Mme [G] au profit de la SCI [Localité 8] et de la SCI [Localité 6] sont irrecevables, 

- dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- fait masse des dépens, qui comprendront les frais de comptabilité et d'expertise, et dit qu'il seront partagés par moitié entre les parties. 



Par déclaration du 14 août 2020, M. [H], la SCI [Localité 8] et la SCI [Localité 6] ont interjeté appel de cette décision. 



Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées le 3 mai 2021, M. [H], la SCI [Localité 8] et la SCI [Localité 6] demandent à la cour de : 

- les accueillir en leurs conclusions et les déclarer recevables et bien fondées, 

en conséquence, 

- débouter Mme [G] de son argumentation et de ses demandes, et plus généralement de son appel incident, comme étant irrecevables et mal fondés, notamment en ce qui concerne la demande de prise en compte de taxes foncières à son bénéfice, 

- réformer partiellement le jugement,

- dire et juger que le compte courant de Mme [G] dans la SCI [Localité 8] s'élève à 14 373,75 euros, et le compte courant de M. [H] dans la SCI [Localité 8] à 46 126,16 euros au 31 décembre 2013, sans préjudice des sommes réglées par les deux parties après arrêt des comptes, et que la somme due par la SCI [Localité 8] au titre de la valeur des parts sociales de Mme [G] s'élève à la somme de 2 376 euros, 

- dire et juger que le compte courant de Mme [G] dans la SCI [Localité 6] s'élève à moins 27 934,43 euros et le compte courant de M. [H] dans la SCI [Localité 6] s'élève à 212 185,64 euros au 31 décembre 2013, sans préjudice des sommes réglées par les deux parties après l'arrêt des comptes et que la somme due par la SCI [Localité 6] au titre de la valeur des parts sociales de Mme [G] s'élève à la somme de 42 317,06 euros, 

- dans l'hypothèse où la cour jugerait recevable la demande de Mme [G] au titre d'une taxe foncière qu'elle a acquittée pour la SCI [Localité 6] en 2015, rejeter cette demande et ajouter aux comptes courants de M. [H] la somme de 15 000 euros pour la SCI [Localité 6] et celle de 5 000 euros pour la SCI [Localité 8], 

- confirmer pour le surplus le jugement entrepris, notamment en ce qui concerne les frais d'expertise, les frais irrépétibles et les dépens. 

- condamner Mme [G] à payer 3 000 euros au titre de l'article 700 et à payer les entiers dépens d'appel. 



Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 11 février 2021, Mme [G] demande à la cour de : 

- confirmer la décision en ce qu'elle a : 

- dit que son compte courant d'associée dans la SCI [Localité 8] s'élève à 50 570 euros et le compte courant d'associé de M. [H] dans la SCI [Localité 8] à 9 929,91 euros au 31 décembre 2013 et ce, sans préjudice des sommes réglées par les deux parties après arrêt des comptes, 

- dit que son compte courant d'associée dans la SCI [Localité 6] s'élève à 26 889,54 euros et le compte courant d'associé de M. [H] dans la SCI [Localité 6] à 157 361,67 euros au 31 décembre 2013 et ce, sans préjudice des sommes réglées par les deux parties après arrêt des comptes, 

- infirmer la décision et dire et juger que ses parts sociales dans la SCI [Localité 8] doivent être fixées à 9 555,04 euros, 

- infirmer la décision et dire et juger que ses parts sociales dans la SCI [Localité 6] doivent être fixées à 292 599,03 euros, 

- infirmer la décision et fixer l'indemnité d'occupation due par M. [H] à 1 800 euros par mois au titre de l'occupation de l'immeuble de la SCI [Localité 6] et 200 euros par mois au titre de l'occupation de l'immeuble de la SCI [Localité 8], 

- infirmer la décision en ce qu'elle a fait masse des dépens et partagé par moitié les frais de comptabilité et d'expertise entre les deux parties, 

en tout état de cause, 

- condamner la SCI [Localité 6] à lui verser la somme totale de 1 811 euros au titre de la taxe foncière de l'année 2015, entièrement réglée par elle,

- condamner M. [H] aux entiers dépens de la 1ère instance et d'appel en ce compris les frais d'expertise et de comptabilité, 

- condamner M. [H] à lui verser une somme de 12 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles engagés en première instance et en appel.

 

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 16 mai 2023. 



SUR CE, 



Sur les comptes courants d'associés des deux SCI



Le tribunal a considéré que : 

- si M. [H] soutient avoir effectué de nombreuses prestations en nature au profit de chacune des SCI, faisant valoir que son travail manuel et personnel doit être pris en compte, il n'est pas démontré qu'il a réalisé un tel apport en industrie, ainsi que l'a déjà jugé la cour d'appel dans son arrêt du 20 septembre 2011,

- l'expert a fixé le montant des comptes courants d'associés sauf à laisser deux 'retraitements' de sommes à l'appréciation du tribunal,

- en ce qui concerne les remises de chèques de tiers au profit des SCI, leur provenance n'est pas démontrée et ces chèques constituent des apports communs aux associés, de sorte que :


la position créditrice du compte courant de M. [H] dans la SCI [Localité 8] devra être diminuée de 32 082,95 euros et celle de Mme [G] augmentée d'autant, 

la position créditrice du compte courant de M. [H] dans la SCI [Localité 6] doit être diminuée de 48 837,10 euros et celle de Mme [G] augmentée d'autant, 


- en ce qui concerne les factures d'honoraires émises par la société TCB, société de M. [H], à l'encontre des SCI, l'expert a relevé qu'aucun élément issu de la comptabilité de la société TCB n'établit que la facture a été enregistrée dans la comptabilité de cette dernière et qu'aucun justificatif n'est produit concernant son règlement, de sorte que :


la position créditrice du compte courant de M. [H] dans la SCI [Localité 8] doit être diminuée de 4 113,30 euros et celle de Mme [G] augmentée d'autant, 









la position créditrice du compte courant de M. [H] dans la SCI [Localité 6] doit être diminuée de 5 986,87 euros, et celle de Mme [G] augmentée d'autant. 






M. [H] et les SCI [Localité 8] et [Localité 6] font valoir que, s'agissant des deux SCI : 

- M .[H] est en droit de revendiquer le bénéfice des chèques en cause, d'autant plus que dans le cadre des opérations d'expertise, il a précisé l'objet et la destination des différents chèques, chaque facture ayant été justifiée en décrivant les travaux concernés, 

- l'expert a relevé que Mme [G] ne se prévaut pas de ces chèques et si elle prétend que M. [H] ne peut justifier qu'il a financé certaines opérations, compte tenu de leur ancienneté, personne d'autre ne peut justement les avoir financées, 

- M. [H] justifie de présomptions graves et concordantes et ces sommes doivent être intégrées à ses comptes courants d'associé,

- l'objet et la matérialité des factures TCB ne sont pas contestés, 

- les prestations ont été exécutées pour le compte des SCI puisqu'elles correspondent à des démarches administratives qui ont permis la valorisation des biens des SCI, laquelle a bénéficié également à Mme [G] en sa qualité d'associée et leur coût doit donc être pris en considération dans le cadre de l'établissement des comptes courants, 

- les statuts des deux SCI prévoient, en leur article 31, la possibilité de prendre en compte les factures émises au travers de la société de M. [H], ce qui implique que la question a été envisagée et prévue dès l'origine,

- les sommes de 4 113,30 euros et 5 986,87 euros doivent être réintégrées dans les comptes courants de M. [H] respectivement dans les SCI [Localité 8] et [Localité 6],

- la demande de remboursement formulée par Mme [G] au motif qu'elle aurait réglé la taxe foncière de l'année 2015 est une demande nouvelle, irrecevable sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile,

- subsidiairement, si la cour devait juger recevable cette demande, M. [H] est fondé à ajouter aux montants créditeurs de ses comptes courants la somme de 15 000 euros pour la SCI [Localité 6] et celle de 5 000 euros pour la SCI [Localité 8].



Mme [G] qui conclut à la confirmation de ces chefs du jugement estime que : 

- selon l'expert, les comptes courants d'associés peuvent être déterminés en prenant en considération les sommes versées ou les paiements effectués par chaque associé pour le compte de la société, les sommes dont l'origine est incertaine étant affectées pour moitié à chaque associé, 

- il appartient à celui qui invoque avoir effectué un paiement pour le compte de la société d'en rapporter la preuve,

- M. [H] affirme que des sommes doivent être réintégrées dans les comptes courants d'associé sans fournir le moindre décompte ni la moindre explication sur l'origine et le quantum de ces sommes,

- elle a payé la taxe foncière de l'année 2015 pour la SCI [Localité 6] d'un montant de 1 811 euros laquelle doit s'ajouter au montant de son compte courant. 



Il appartient à M. [H] qui invoque avoir effectué des paiements pour le compte des SCI d'en rapporter la preuve.



Après avoir examiné les comptes des SCI au 31 décembre 2013 et effectué des retraitements de certaines opérations comptables, l'expert judiciaire a arrêté les comptes courants des associés dans les deux SCI en laissant à l'appréciation du tribunal deux retraitements, le premier relatif aux remises de chèques de tiers imputées à M. [H] et le second relatif à deux factures de la société TCB, dont M. [H], maître d'oeuvre, était le gérant.



M. [H] échouant à rapporter le moindre élément de preuve que les chèques émis par des tiers et encaissés par les SCI l'aient été pour son seul compte, le tribunal a, à bon droit, considéré que ces sommes constituaient des apports communs des associés de sorte que la position créditrice des comptes courants de M. [H] dans les deux SCI devait être diminuée de la moitié du montant des remises de chèques comptabilisées et la position créditrice des comptes courants de Mme [G] augmentée du même montant.

De même, les comptes courants d'associé de M. [H] ont été crédités de la moitié du montant des factures d'honoraires émises par la société TCB dont il était le gérant et ceux de Mme [G] débités du même montant. Toutefois, les premiers juges ont relevé de manière pertinente que M. [H] ne rapportait ni la preuve de l'enregistrement de ces factures dans la comptabilité de la société TCB ni surtout du règlement de ses factures par lui-même pour le compte des SCI de sorte que ces factures ne devaient pas être prises en compte dans la comptabilité et que la position créditrice des comptes courants de M. [H] dans les deux SCI devait être diminuée de la moitié du montant des factures d'honoraires de la société TCB comptabilisées et la position créditrice des comptes courants de Mme [G] dans les deux SCI augmentée du même montant.



Si la demande de prise en compte par Mme [G] de la taxe foncière 2015 de la SCI [Localité 6] est recevable en appel sur le fondement de l'article 566 du code de procédure civile comme étant l'accessoire ou le complément des prétentions soumises au même juge, celle-ci n'apparaît pas fondée en l'état dans la mesure où les montants des comptes courants d'associés sont arrêtés au 31 décembre 2013 sans préjudice des sommes réglées par les deux parties après arrêt des comptes et qu'il leur appartiendra de faire les comptes entre elles pour la période du 1er janvier 2014 à ce jour. Cette demande est donc rejetée.



En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a :

- fixé le montant du compte courant d'associée de Mme [G] à 50 570 euros et celui de M. [H] à 9 929,91 euros dans la SCI [Localité 8] au 31 décembre 2013 et ce, sans préjudice des sommes réglées par les deux parties après arrêt des comptes,

- fixé le montant du compte courant d'associée de Mme [G] à 26 889,54 euros et celui de M. [H] à 157 361,67 euros dans la SCI [Localité 6] au 31 décembre 2013 et ce, sans préjudice des sommes réglées par les deux parties après arrêt des comptes.



Sur la valeur des parts sociales



Le tribunal a estimé que : 

s'agissant de la SCI [Localité 8] : 

- puisqu'un nouvel acquéreur devra nécessairement procéder à la démolition des ruines ou à une restauration coûteuse, il convient de fixer la valeur de l'immeuble composant l'actif de la société à 10 000 euros, conformément à la seule estimation récemment produite, 

- la valeur des parts sociales peut être déterminée par la valeur des actifs de la SCI, après déduction des comptes courants d'associés mais leur montant étant bien supérieur à la valeur du bien, il convient de calculer les droits de chacune des parties au titre des parts sociales proportionnellement à leurs droits au titre des comptes courants,

- Mme [G] dispose de 83,59% des droits au titre des comptes courants alors que M. [H] ne dispose que de 16,41% des droits, 

- dans ces conditions, la valeur des parts sociales de Mme [G] doit être fixée à la somme de 8 359 euros (10 000 x 0,8359) et celle des parts sociales de M. [H] à la somme de 1 641 euros (10 000 x 0,1641), 

s'agissant de la SCI [Localité 6] : 

- au vu des éléments estimatifs produits par les parties et de l'observation selon laquelle le très long contentieux judiciaire a engendré une dégradation du patrimoine des SCI, il convient de fixer la valeur vénale de l'immeuble à 300 000 euros, le pavillon étant situé en proche banlieue parisienne et présentant dès lors un certain potentiel, 

- la valeur des parts sociales peut être déterminée par la valeur des actifs de la SCI, après déduction des comptes courants d'associés,

- la valeur des parts sociales de Mme [G] s'établit en fonction de la proportion du capital qu'elle détient, à laquelle doit être ajouté le compte courant à lui rembourser, soit 115 748, 79 euros (valeur du bien diminuée du montant des comptes courants) x 0,80 = 92 559,03, auxquels il faut ajouter 26 889,54 euros (son compte courant) = 119 488,57 euros. 



M. [H] et les SCI [Localité 8] et [Localité 6] font valoir que : 

- sur les bases retenues par le tribunal soit la valeur des biens immobiliers et les méthodes de calcul qu'il ne conteste pas, la valeur des parts sociales de Mme [G] est de :


2 376 euros ( 10 000 x 23,76 %) dans la SCI [Localité 8], en tenant compte du montant de son compte courant de 14 373,75 euros et de celui de M. [H] de 46 126,16 euros représentant respectivement 23,76 % et 76,24 %, 

42 317,06 euros dans la SCI [Localité 6], en tenant compte du montant de son compte courant de - 27 934,43 euros et de celui de M. [H] de 212 185,74 euros ( soit 300 000 - 212 185,64 = 87 814,36 x 0,80 = 70 251,49 -27 934,43 = 4 317,06).


Ils ajoutent que :

- s'agissant de la SCI [Localité 8], Mme [G] n'est pas fondée à se prévaloir d'une valeur du bien au mètre carré d'habitation, dès lors qu'a été acquise une maison en ruine à rénover et que le bien ne vaut donc que pour la valeur du terrain, la situation s'étant même aggravée puisqu'une partie de la construction en ruine a été démolie par la mairie, 

- s'agissant de la SCI [Localité 6], la prétention de Mme [G] ne repose sur aucune évaluation sérieuse, les estimations de professionnels sont comprises entre 240 000 et 280 000 euros et le fait qu'il reste de nombreux travaux à effectuer a nécessairement une incidence sur la valeur du bien.



Mme [G] considère pour sa part que : 

- elle ne saurait pâtir de la dégradation des biens, qui trouve sa source dans l'inaction de M. [H], seul utilisateur et gestionnaire des biens,

- elle n'a jamais pu, en dépit de ses demandes, pénétrer dans les locaux depuis sa séparation avec M. [H] pour faire estimer le bien immobilier qui constitue l'actif de chaque société, 

- s'agissant de la SCI [Localité 8], le bien peut être estimé à au moins 80 000 euros, 

- s'agissant de la SCI [Localité 6], elle n'a d'autres choix que de prendre en considération une estimation forfaitaire au regard de celle des biens similaires dans le même secteur géographique,

laquelle s'établit à tout le moins à 550 000 euros, 

- les montants des comptes courants étant déterminés, la valeur des parts sociales peut être déterminée par la valeur des actifs de chaque société, après déduction de ces comptes courants, 

- la valeur de ses parts sociales s'établit donc selon la proportion de détention de son capital dans les sociétés (50% dans la SCI [Localité 8] et 80 % dans la SCI [Localité 6]), à additionner au compte courant à lui rembourser,

- s'agissant de la SCI [Localité 8], l'actif à répartir est de 19 500, 09 euros [80 000 - comptes courants (50 570 + 9 029,91)] et la valeur de ses parts de 9 555,04 euros (19 500, 09 x 50 %) à additionner au montant de son compte courant de 50 570 euros à lui rembourser,

- s'agissant de la SCI [Localité 6], l'actif à répartir est de 365 748,49 euros [550 000 - comptes courants (26 889,54 + 157 361,67)] et la valeur de ses parts de 292 599,03 euros (365 748,49 x 80 % = 292 599,03) à additionner au montant de son compte courant de 26 889,54 euros à lui rembourser.



L'article 18 des statuts des SCI [Localité 8] et [Localité 6] prévoit dans des termes identiques que :

'L'associé qui se retire a droit au remboursement de la valeur de ses parts au jour de son retrait. La valeur des parts est déterminée par accord entre les associés ou à défaut à dire d'expert en application des dispositions de l'article 1843-4 du code civil.'



Les parties s'accordent sur le fait que la valeur des parts sociales peut être déterminée par la valeur de l'actif de la SCI, après déduction du montant des comptes courants d'associés, comme retenu par les premiers juges.



L'actif des SCI [Localité 8] et [Localité 6] est constitué uniquement d'un bien immobilier lequel doit être évalué à la date la plus proche de celle du retrait de Mme [G], celle-ci n'ayant pas à subir une dépréciation liée à la dégradation du bien postérieurement à cette date.



L'avis estimatif le plus proche de la date de retrait concernant l'immeuble de la SCI [Localité 8] situé dans l'Orne est celle effectuée par l'agence Guy Hoquet le 24 février 2009 à la demande de Mme [G] pour un montant de 40 000 à 45 000 euros. Les deux autres documents trouvés sur internet relatifs à la valeur moyenne du mètre carré d'habitation 'au coeur du Perche' et à la valeur moyenne du mètre carré de terrain dans le secteur de [Localité 7], datés de 2018 et 2019 sont trop généraux et récents pour être retenus.

Les photographies produites par M. [H] ne sont pas datées ou datées de 2020 et l'estimation de la société L'immobilier percheron portant sur une fourchette de prix de 8 000 à 10 000 euros et datant du 3 septembre 2019 est trop récente pour être prise en considération. 



En conséquence et au vu de l'estimation établie en 2009, la valeur de l'immeuble est fixée à la somme de 42 500 euros.



S'agissant de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], Mme [G] produit une attestation de l'agence Century 21 du 5 février 2009 mentionnant que le prix de mise en vente du pavillon doit s'établir aux alentours de 270 000 à 300 000 euros et une attestation de l'agence L'Adresse indiquant qu'elle pouvait espérer vendre son bien entre 335 000 et 350 000 euros, tout en précisant ne pas avoir pu visiter le bien. Les autres documents mentionnant des prix de marché dans le secteur de manière générale et les estimations datant de 2018 et 2019 ne peuvent être retenus. 

M. [H] produit un avis de valeur de l'agence Orpi oscillant entre 270 000 à 280 000 euros datant du 7 février 2020 et accepte l'évaluation de 300 000 euros retenue par les premiers juges 



Au vu de ces éléments, la valeur de l'immeuble de la SCI [Localité 6], telle que fixée par les premiers juges à 300 000 euros est confirmée.



La détermination de la valeur des parts sociales devant s'effectuer par soustraction des montants créditeurs des comptes courants d'associés, lesquels constituent une créance des associés sur la société, de la valeur de l'actif de la SCI selon l'accord des parties, il apparaît que :

- la valeur des parts sociales de Mme [G] qui détient 50 % du capital de la SCI [Localité 8] résultant de ce calcul est mathématiquement négative [42 500 - (50 570 + 9 029,91) x 50 %] ainsi que le constate M. [H] qui propose cependant une valeur de 2 376 euros, laquelle doit être retenue par la cour.

- la valeur des parts sociales de Mme [G] qui détient 80 % du capital de la SCI [Localité 6] s'élève à la somme de 92 599, 03 euros [300 000 - (26 889,54 + 157 361,67) x 80 %].



Les valeurs des parts sociales de Mme [G] sont fixées à ces montants en infirmation du jugement.



A ces valeurs, doivent être rajoutés les montants des comptes courants d'associée de Mme [G] tels que fixés précédemment mais dont celle-ci ne demande pas la condamnation au paiement pas plus qu'elle ne réclame celle du paiement de ses parts sociales.



Sur la fixation d'indemnités d'occupation sollicitée par Mme [G]



Le tribunal a considéré que seule la SCI peut solliciter une indemnité d'occupation et non Mme [G] de sorte que ses demandes à ce titre sont irrecevables.



Mme [G], appelante incidente, fait valoir que : 

- M. [H] occupe seul les biens des deux SCI depuis 2005,

- l'ordonnance rendue en référé le 27 juin 2007 a retenu le principe du paiement d'un loyer par M. [H] pour l'occupation de ces deux biens immobiliers,

- il ressort des pièces versées au début et du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Créteil le 15 juin 2010 que le principe du versement d'une indemnité d'occupation due par M. [H] au titre de son occupation exclusive des biens des SCI est acquis.



M. [H] et les SCI [Localité 8] et [Localité 6] demandent la confirmation du jugement sur ce point au motif que seules les SCI peuvent former une telle demande.

Sur le fond, ils ajoutent que cette demande n'est pas fondée dans la mesure où le bien de la SCI [Localité 6] n'a été habitable que petit à petit et que celui de la SCI [Localité 8] est inhabitable, et n'a jamais pu être occupé et où de telles indemnités sont contraires au principe de gratuité qui avait été convenu pour le bien de [Localité 4]. 



Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable cette demande, faute de qualité à agir de Mme [G] puisque les deux immeubles appartiennent aux SCI.



Sur les dépens et les frais irrépétibles 



Les dispositions relatives aux dépens et aux frais de procédure de première instance, en ce compris les frais de comptabilité et d'expertise nécessaires à la reconnaissance des droits des deux parties, sont confirmées.



Les dépens d'appel doivent incomber à M. [R] [H], partie perdante. Il n'y a pas lieu, en équité, de le condamner à payer à Mme [G] une somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS :

La cour,



Confirme le jugement en ce qu'il a :

- dit que le compte courant d'associée de Mme [K] [G] dans la SCI [Localité 8] s'élève à 50 570 euros et le compte courant d'associé de M. [R] [H] dans la SCI [Localité 8] à 9 929,91 euros au 31 décembre 2013 et ce, sans préjudice des sommes réglées par les deux parties après arrêt des comptes,

- dit que le compte courant d'associée de Mme [K] [G] dans la SCI [Localité 6] s'élève à 26 889,54 euros et le compte courant d'associé de M. [R] [H] dans la SCI [Localité 6] à 157 361,67 euros au 31 décembre 2013 et ce, sans préjudice des sommes réglées par les parties après arrêt des comptes,

- dit que les demandes d'indemnité d'occupation formées par Mme [K] [G] au profit de la SCI [Localité 8] et de la SCI [Localité 6] sont irrecevables, 

- dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- fait masse des dépens, qui comprendront les frais de comptabilité et d'expertise, et dit qu'il seront partagés par moitié entre les parties,



Infirme le jugement en ses autres dispositions,



Statuant à nouveau, dans cette limite,



Fixe la valeur des parts sociales de Mme [G] dans la SCI [Localité 8] à la somme de 2 376 euros, en ce non compris la valeur de son compte courant d'associé créditeur de 50 570 euros arrêtée au 31 décembre 2013,





Fixe la valeur des parts sociales de Mme [K] [G] dans la SCI [Localité 6] à la somme de 92 599, 03 euros, en ce non compris la valeur de son compte courant d'associé créditeur de 26 889,54 euros arrêtée au 31 décembre 2013,



Y ajoutant, 



Déclare recevable la demande de Mme [K] [G] de condamnation de la SCI [Localité 6] au paiement de la somme de 1 811 euros au titre de la taxe foncière de l'année 2015, 



Déboute Mme [K] [G] de sa demande de condamnation de la SCI [Localité 6] au paiement de la somme de 1 811 euros au titre de la taxe foncière de l'année 2015, 



Condamne M. [R] [H] aux dépens d'appel,



Rejette la demande de M. [R] [H] et des sociétés sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

 

Rejette la demande de Mme [K] [G] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



LA GREFFIERE POUR LA PREMIERE PRESIDENTE EMPECHEE