Cour d'Appel · Chambre del'Expropriation — 13 octobre 2023

Chambre de l'Expropriation





ARRÊT N° 11 



N° RG 22/02319 - N° Portalis DBVL-V-B7G-SUXY













Mme [F] [V] épouse [J]



C/



SOCIETE NAZAIRIENNE DE DEVELOPPEMENT

DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES (DRFIP)

















Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée















Copie exécutoire délivrée 

le :



à : Me Biard

 Me Bommelaer

 Cc commissaire du gouvernement





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 13 OCTOBRE 2023





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre,

Assesseur : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,





GREFFIER :

Madame Isabelle OMNES, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :

A l'audience publique du 09 Juin 2023, devant Monsieur Fabrice ADAM, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial



En présence de :



- Madame [H] [R], commissaire du gouvernement représentant la direction régionale des finances publiques de Loire Atlantique,





ARRÊT : 

contradictoire, prononcé publiquement le 13 Octobre 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTE :

Madame [F] [V] épouse [J]

née le 20 Janvier 1954 à [Localité 57], de nationalité française, retraitée

[Adresse 60]

[Localité 37]

Représentée par Me Dominique BIARD de la SCP BIARD & ASSOCIES, plaidant/postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE





INTIMÉS :

SOCIETE NAZAIRIENNE DE DEVELOPPEMENT, société anonyme d'économie mixte, immatriculée au RCS de Saint-Nazaire sous le n° 007 180 516, prise en la personne de son représentant légal domicilié au siège,

[Adresse 56]

[Adresse 56]

[Localité 38]

Représentée par Me Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Marielle ANGIBAUD substituant Me Frédéric MARCHAND de la SELARL CVS, plaidant, avocats au barreau de NANTES





EXPOSE DU LITIGE ':



Par délibération du 8 décembre 2015 reçue en préfecture le 9 décembre, la Communauté d'agglomération de la région nazairienne et de l'estuaire (ci-après Carene) a créé sur le territoire de la commune de [Localité 57] la zone d'aménagement concertée (ZAC) Six Croix II. La Société Nazairienne de Développement (ci-après Sonadev) a été désignée, par délibération du 26 janvier 2016, concessionnaire de la ZAC. 



Le projet d'aménagement de cette zone a été déclaré d'utilité publique par arrêté préfectoral du 27 octobre 2017. L'arrêté préfectoral portant cessibilité des parcelles nécessaires à l'aménagement est daté du 6 décembre 2019.



Mme [F] [V] épouse [J] et M. [X] [V] étaient propriétaires indivis à [Localité 57], dans le périmètre de la ZAC de Six Croix II de parcelles cadastrées section YM n° [Cadastre 47], [Cadastre 14] et [Cadastre 18].



Par ordonnance du 16 janvier 2020, le juge de l'expropriation de Loire-Atlantique a déclaré expropriés pour cause d'utilité publique au profit de la Société Nazairienne de développement les immeubles portions et droits cadastrés section YM n° [Cadastre 14], YM n° [Cadastre 47] et YM n°[Cadastre 9]1 issue de la division de la parcelle YM n° [Cadastre 18] (laissant le surplus cadastré section YM n° [Cadastre 10] et [Cadastre 11] hors emprise). 



La société Sonadev a notifié ses offres d'indemnité par mémoire du 30 novembre 2020 auxquelles les consorts [V] ont répondu par mémoire du 24 décembre 2020. 

Après le décès de M. [X] [V] survenu le 26 juillet 2021, Mme [J], venant aux droits de son frère (cf. attestation notariée du 7 octobre 2021, sa pièce n° 36) a saisi, par mémoire du 23 septembre 2021, le juge de l'expropriation aux fins de fixation à la somme de 670'348,68'euros des indemnités lui revenant. 



Après visite des lieux effectuée le 11 janvier 2022, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Nantes a, par jugement du 22 février 2022' :

- fixé à ':

' la somme de 232 115,31'euros le montant de l'indemnité principale, 

' celle de 24 211,53'euros l'indemnité de remploi, 

' celle de 552,66 euros l'indemnité pour perte de revenus, 

allouées à Mme [V] épouse [J], 

- fait droit à la réquisition d'emprise totale au sujet de la parcelle YM n° [Cadastre 11] et rejeté la demande en ce qu'elle porte sur la parcelle YM n° [Cadastre 10], 

- fixé la valeur d'acquisition de la parcelle YM n° [Cadastre 11] à 6 221,04'euros, 

- condamné la SPL Sonadev à payer à Mme [V] épouse [J] la somme de 2 000'euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Pour fixer le montant de ces indemnités, le juge a retenu que les parcelles expropriées ne pouvaient être considérées comme des terrains à bâtir à la date de référence qu'il a fixée au 17 avril 2020, date à laquelle a été institué un droit de préemption urbain renforcé. 



Mme [J] a interjeté appel de cette décision par une déclaration du 30 mars 2022. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 mai 2023, Mme [F] [V] épouse [J] demande à la cour de ':

- la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

- infirmer le jugement du 22 février 2022 sur les chefs critiqués, dont le montant des indemnisations accordées, 

- reconnaître la qualification de terrain à bâtir des parcelles lui appartenant, objets de l'emprise de la Sonadev, 

- en conséquence, fixer la valeur du m² à hauteur de 36 euros, 

- lui allouer à les sommes suivantes':

' indemnité principale' : 1'730'052'euros, 

' indemnité de remploi ': 176 205'euros, 

' indemnité pour perte de revenus' : 2 562,64'euros, 

' prix d'acquisition des parcelles YM [Cadastre 10] et [Cadastre 11]' 275 508'euros,

total 2 184'327,64'euros,

- subsidiairement, en cas d'exclusion de cette qualification, retenir l'existence d'une situation privilégiée ayant une incidence sur l'indemnisation à lui revenir, 

- fixer son indemnisation comme suit' : 

' indemnité principale ': 520'937,88'euros, 

' indemnité de remploi' : 55'593,78'euros,

' indemnité pour perte de revenus ': 2'562,64'euros,

' prix d'acquisition des parcelles YM [Cadastre 10] et [Cadastre 11] ': 82'958,52'euros, 

soit un total de 662 052,82'euros, 

- confirmer la réquisition d'emprise totale de la parcelle YM n° [Cadastre 11],

- infirmer le jugement du 22 février 2022 sur sa valeur d'acquisition et la fixer à 46 368'euros dans le cas 1 ou 13'961,92'euros dans le cas 2

- infirmer le jugement du 22 février 2022 concernant la parcelle YM [Cadastre 10] et faire droit à la réquisition d'emprise totale, 

- en conséquence, fixer sa valeur d'acquisition à la somme de 229 140'euros dans le cas 1 ou 68'996,60'euros dans le cas 2,

- soit un total de 275 508 euros ou de 82 958,52 euros pour les parcelles YM [Cadastre 10] et [Cadastre 11] selon la qualification retenue, 

- en cas de rejet des demandes de Mme [J], ajuster le montant des indemnités en considération d'une inflation de 6 %,

- condamner la société Sonadev à lui payer la somme de 3 500'euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, 

- dire les dépens à la charge de la Sonadev. 



Mme [J] exprime son accord avec les dernières conclusions du commissaire du gouvernement pour que la date de référence soit fixée au 17 avril 2020 pour l'ensemble des parcelles expropriées.

Elle considère, en premier lieu, que la qualification de terrains à bâtir qui est incontestable au regard du dernier zonage, doit être retenue dans la mesure où les réseaux d'alimentation en eau, électricité et assainissement ne sont pas sous-dimensionnés car ils traversent toute la zone destinée à recevoir le projet Six Croix II et ont été calibrés dès l'origine en fonction de l'extension programmée. Elle ajoute que refuser cette qualification revient indirectement à faire supporter à l'expropriée le coût des équipements à réaliser pour répondre aux besoins des usagers de la ZAC alors qu'en tant qu'aménageur départemental, il revient à la société Sonadev de prendre en charge ces coûts. Subsidiairement, elle affirme qu'il convient de considérer que la qualité des parcelles leur confère une plus-value. 

S'agissant, en second lieu, du montant des indemnisations, elle fait valoir qu'en cas de reconnaissance de la qualification de terrain à bâtir, le prix du mètre carré doit être fixé par référence à celui pratiqué par la société Sonadev, soit 36 euros/m². À défaut d'une telle reconnaissance, elle sollicite la fixation du prix à 10,84 euros/m² en se fondant sur onze termes de comparaison. Elle estime, en outre, que les termes de référence produits par la société Sonadev ne sont pas adéquats car ils se situent à une période antérieure à la date de référence et portent, pour certains, sur des parcelles qui ne sont pas comparables aux terrains expropriés. 



Concernant le préjudice qu'elle subit au titre de la perte de revenus du fait de la location des terres, elle soutient que l'indemnisation n'a pas valablement pu être limitée à un an, en raison de la raréfaction des terrains agricoles impliquant des difficultés pour elle de retrouver des biens équivalents qui seront nécessairement moins attractifs et rendront la location moins rentable. 

Enfin, elle estime qu'il n'y a pas lieu de dissocier le sort des parcelles cadastrées YM n° [Cadastre 10] et YM n° [Cadastre 11], les deux devant faire l'objet d'une emprise totale. En effet, elle précise que ces deux terrains forment un ensemble cohérent et que la parcelle YM [Cadastre 10] isolée ne peut être considérée seule comme exploitable. 

 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 9 décembre 2022, la Société Nazairienne de Développement (Sonadev) demande à la cour de' :

- confirmer le jugement rendu par le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Nantes du 22 février 2022,

- condamner Mme [J] à lui verser une somme de 3 000'euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'au paiement des entiers dépens. 



Elle précise qu'elle se rallie à la (première) analyse du commissaire du gouvernement s'agissant la détermination de la date de référence qui ne peut tenir compte du droit de préemption urbain qui a été institué postérieurement au prononcé de l'ordonnance d'expropriation. Elle estime donc que celle-ci doit être fixée au 8 décembre 2015 pour l'ensemble des parcelles.

Sur la qualification des terrains expropriés à la date de référence, elle soutient qu'ils ne peuvent être qualifiés de terrains à bâtir ne répondant à aucun des critères énoncés à l'article L322-3 du code de l'expropriation, puisqu'ils étaient à la date de référence situés en zone 2AUe, donc inconstructibles, et que les réseaux en place sont insuffisants pour répondre aux besoins de cette nouvelle zone. 

Elle s'oppose ensuite à la demande d'emprise totale de la parcelle cadastrée section YM n°'[Cadastre 10], considérant qu'il n'existe aucun obstacle à son exploitation normale et notamment que son exploitation est liée à celle de la parcelle cadastrée section YM n°' [Cadastre 25]. 

Elle invoque plusieurs termes de comparaison la conduisant à proposer un prix de 3,12'euros/m² et affirme que les termes invoqués par l'expropriée ne sont pas pertinents, leurs caractéristiques ne correspondant pas, pour la plupart, à celles des biens expropriés. 

Elle fait enfin valoir que la demande indemnitaire au titre de la perte de revenus locatifs doit être limitée à un an puisqu'il n'existe pas de difficulté particulière pour retrouver un bien équivalent. 

 

Aux termes de son mémoire du 21 avril 2023, le commissaire du gouvernement demande à la cour de' :

- confirmer les termes du jugement de première instance en ce qu'il a fixé ':

' l'indemnité principale à la somme de 232' 115,31'euros, 

' l'indemnité de remploi à la somme de 24' 211,53'euros, 

' indemnité pour perte de revenus à 552,66 euros 

' le prix d'acquisition, suite à la demande de réquisition d'emprise totale, de la parcelle YM n°'[Cadastre 11] euros à la somme de 6' 221,04 euros soit 4,83 euros par mètre carré. 



Il soutient finalement et contrairement à ses premières écritures ' dans lesquelles il demandait à la cour de fixer la date de référence pour l'ensemble des parcelles au 8 décembre 2015'' que celle-ci doit être fixée pour l'ensemble des parcelles au 17 avril 2020, date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plan local d'urbanisme intercommunal lequel a institué un droit de préemption urbain renforcé au profit de la Carene. Il précise qu'à cette date, les parcelles étaient pour l'essentiel en zone 1AUE2b (secteur destiné dans le futur à l'accueil d'activités industrielles), les parcelles YM n° [Cadastre 10] et [Cadastre 11] étant en zone agricole pérenne.

Il propose de conserver les termes de comparaison retenus par le juge de l'expropriation et conclut ainsi à la confirmation de la valeur de 4,83 euros par m². Il partage, en outre, l'analyse du premier juge, s'agissant du montant de l'indemnité pour perte de revenus et de la réquisition d'emprise totale. 



Les parties ont été invitées à l'audience à s'expliquer, par note en délibéré, sur la possibilité de retenir une date de référence postérieure à l'ordonnance d'expropriation laquelle emporte transfert de propriété.



Le commissaire du gouvernement et la partie expropriée ont estimées que le texte le permettait. La société Sonadev n'a pas fait connaître son avis.



SUR CE, LA COUR ':



Description des biens expropriés ':



Les parcelles expropriées sont des parcelles agricoles plates situées de part et d'autre d'un chemin rural (n° 3 dit [Localité 55]), les parcelles cadastrées section YM n° [Cadastre 47] et [Cadastre 14], d'une superficie totale de 33'070'm², étant situées au nord et la parcelle YM n°'[Cadastre 9], d'une superficie de 14 987'm² étant située au sud. Cette parcelle est issue de la division d'une parcelle plus vaste anciennement cadastrée section YM n° [Cadastre 18] d'une superficie de 22 640'm². Cette division a laissé hors périmètre de l'expropriation deux parcelles de forme triangulaire, l'une, enclavée de 1'288'm² (cadastrée section YM n° [Cadastre 11]), et l'autre de 6'365'm² (cadastrée section YM n° [Cadastre 10]).

La demande d'emprise totale a été admise pour la première de ces parcelles et refusée pour la seconde. Cette dernière se trouve entre la parcelle expropriée à l'ouest, le chemin rural n° '3 à l'est et au sud la parcelle cadastrée section YM n° [Cadastre 25], propriété d'un tiers. 



Il convient de préciser que les parcelles expropriées se trouvent à moins de 1,5 km de l'échangeur de la RN 171 (voie rapide ' deux fois deux voies ' reliant [Localité 62] à [Localité 65]) accessible par la route départementale n° 100 qui relie la route nationale 171 à la zone industrielle de [Localité 61] (et par delà au [Adresse 63] à [Localité 65]).

Ces parcelles sont situées au sud de la zone d'activité de Six Croix I. 



Sur la date de référence :



Le jugement retient la date de référence du 8 décembre 2015 (acte portant création de la ZAC de Six Croix) pour les parcelles situées en zone naturelle (parcelles YM n° [Cadastre 8] et YN n°'[Cadastre 13]) et celle du 17 avril 2020 pour les autres parcelles, situées dans la zone de droit de préemption urbain, instituée par la délibération du 4'février 2020.



Si, par dérogation aux dispositions de l'article L 322-2 du code de l'expropriation («'Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 (enquête préalable à la déclaration d'utilité publique)... ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L.'311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique...'»), les articles L 213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme prévoient que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article précité est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, encore faut-il (3e Civ., 12 février 2003, n° 01-70224) que le droit de préemption ait été institué préalablement à l'ordonnance ayant transféré la propriété du bien exproprié (en l'occurrence prononcée le 16'janvier 2020). 



Or, en l'espèce, le droit de péremption renforcé n'a été institué que le 4 février 2020, postérieurement à l'ordonnance d'expropriation, de sorte que la date de référence doit être fixée pour l'ensemble des parcelles au 9 décembre 2015, date de réception en préfecture (à défaut d'autre élément communiqué) de l'acte créant la zone d'aménagement concertée Six Croix II, ce conformément à l'article L 213-4 a) ii), cette date étant antérieure de plus d'un an à la date d'ouverture de l'enquête publique (9 mai 2017).



Le jugement sera donc infirmé de ce chef.



Sur la qualification de terrains à bâtir' :



Aux termes de l'article L 322-3 du code de l'expropriation, la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains remplissant à la date de référence les deux conditions suivantes' :

«'1° situés dans un secteur désigné comme constructible par... un plan local d'urbanisme,... ,

2° effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone'»,

ces deux conditions étant cumulatives.



À la date de référence, les terrains expropriés, propriété de Mme [J] étaient situés en zone 2AUe du plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 57], le secteur 2AU étant défini comme un «'secteur non équipé ou insuffisamment équipé, destiné à l'urbanisation future. Il est inconstructible... les secteurs 2AUe sont destinés aux opérations d'activité majoritaires (Six Croix II et III, [Localité 59])'». 

Les parcelles cadastrées section YM n° [Cadastre 10] et [Cadastre 11], objet de la réquisition d'emprise totale, se trouvaient en zone A (agricole).



La première condition n'étant à l'évidence pas satisfaite, les dits terrains ne peuvent recevoir la qualification de terrains à bâtir. 



Les parcelles dont s'agit doivent, en conséquence, être évaluées à la date du jugement de première instance suivant leur usage effectif à la date de référence. En revanche, elles bénéficient incontestablement d'une situation privilégiée, se trouvant à proximité d'un échangeur routier sur voie rapide, parfaitement desservis par voie routière, à proximité immédiate d'une zone d'activité (au nord, dite Six Croix I) bénéficiant de l'ensemble des réseaux et non loin de deux zones industrielles ([Localité 57] et [Localité 61]/[Localité 65]).



Sur l'indemnité d'expropriation ':



Il convient pour évaluer les biens expropriés d'utiliser la méthode de la comparaison.



Mme [V] épouse [J] produit aux débats divers termes de comparaison suivant que la qualification de terrain à bâtir est ou non retenue. Celle-ci ne l'étant point, ne seront examinés ici que ceux correspondant à cette situation, les autres se référant exclusivement à des terrains constructibles n'étant pas pertinents.

Les termes produits sont les suivants' :

- G1': vente en date du 19 septembre 2014, d'une parcelle sise à [Localité 64], cadastrée section ZD n° [Cadastre 49], de 6 413'm² moyennant le prix de 92 000'euros, soit 14,33'euros/m². Il sera relevé que l'appelante ne produit pas l'acte de vente mais seulement un plan issu du site Etalab (pièce n° 11) comportant la référence cadastrale, le prix et la superficie. Ces éléments ne permettent pas de savoir si cette parcelle se trouve en zone constructible ou non. En l'état de ces éléments incomplets, ce terme de comparaison doit être écarté,

- G2': promesse de vente en date du 10 décembre 2015, d'une parcelle de terre sise à [Localité 64], cadastrée section ZC n° [Cadastre 30] de 46'304'm² moyennant le prix de 770 309'euros, soit 16,33'euros/m² (pièce n° 12). Cette parcelle a été promise à une fondation pour y construire un établissement scolaire. Elle est située en grande partie (37 590'm²) en zone 2AU du plan local d'urbanisme, le surplus (8' 714'm²) étant en zone N, naturelle, le bénéficiaire faisant son affaire personnelle du changement de zonage (et non comme l'expose le commissaire du gouvernement en zones Nd et UL, ce zonage résultant sans doute d'une modification postérieure non datée du plan local d'urbanisme). Elle se trouve en périphérie de [Localité 64], commune d'environ 10' 000'habitants, et est distante à vol d'oiseau de 13 km des parcelles à évaluer. Cette vente a été régularisée, après diverses péripéties judiciaires opposant le vendeur à son fermier, le 6 juillet 2018 (cf. infra), mais l'acte de vente n'est pas versé aux débats. En revanche, est produit un échange authentique conclu le même jour entre la Fondation de la Providence (devenue, selon cet acte page 12 § origine de propriété, acquéreur le 6 juillet 2018) et M. [T] de deux parcelles de même contenance (6' 127'm²), la parcelle de la Fondation provenant d'une division de la parcelle ZC n° [Cadastre 30] (page 4'de l'acte), ces parcelles d'égale valeur étant évaluées 103 117,41'euros soit 16,83'euros/m², confirmant ainsi la valeur de la promesse de vente. Compte tenu du zonage (2AU), ce terme de comparaison, bien qu'un peu éloigné, est pertinent et peut être retenu,

- G3 ': les expropriés produisent une attestation de Me [S] (pièce n° 14) faisant état de trois ventes (deux en date du 16 juin et une en date du 8 décembre 2016 de parcelles agricole au prix de 4'euros/m²). Ce document ne précise ni les références cadastrales des biens vendus, ni la superficie ni le prix de vente. Il ne peut donc qu'être écarté.

- G 4' : vente en date du 28 novembre 2016 (sa pièce n° 31), de parcelles de terre agricoles sises à [Localité 54] (cadastrées section YI n° [Cadastre 1] et [Cadastre 21]) et [Localité 64] (ZC n° [Cadastre 7]), communes limitrophes, d'une superficie de 18'627'm² moyennant le prix global de 84'109,60'euros, soit 4,51'euros/m² (et non 7,53'euros/m² comme l'indique Mme [J] dans ses écritures). Ce terme de comparaison, situé à environ 13 km à vol d'oiseau des biens à estimer, est pertinent,

- G 5' : vente en date du 16 juin 2016 (sa pièce n° 30) de parcelles de terre sises à [Localité 64] (cadastrées ZC n°'[Cadastre 4] et [Cadastre 12]) et [Localité 58] (ZB n° [Cadastre 26]), communes limitrophes, d'une superficie de 16'570'm² moyennant le prix global de 53 584'euros, soit 3,23'euros/m² (et non 4,86'euros/m² comme l'indique Mme [J]). Ce terme situé à la même distance des biens à estimer est également pertinent,

- G 6' : vente en date du 20 février 2018 (pièce n° 32) de parcelles sises à [Localité 53] de deux parcelles de terre, l'une de 19'820 m² (cadastrée section ZB n° [Cadastre 48]) et la seconde de 2 307'm² (cadastrée section ZB n° [Cadastre 27] et [Cadastre 28]) sur laquelle se trouve édifié un hangar, moyennant respectivement les prix de 60 000'euros (soit 3,02'euros/m²) et de 100 000'euros (soit 43,34'euros/m²). La vente de la seconde parcelle ne peut être prise en considération compte tenu du bâtiment qui s'y trouve édifié. Seule la vente de la première parcelle est pertinente, la commune de [Localité 53] étant située à 7,5 km au nord des biens à estimer,

- G 7' : vente en date du 27 décembre 2018 de terres et d'une parcelle de terrain à bâtir sis à [Localité 57] (attestation notariée pièce n° 18), d'une superficie totale de 16 710'm² moyennant le prix de 168'000'euros), soit 10,05 euros/m². Les surfaces des terres et du terrain à bâtir ne sont pas précisées, ni la ventilation du prix. Dès lors, ce terme de comparaison n'est pas exploitable et ne peut être retenu,

- G 8' : vente du 18 avril 2019 d'un terrain à bâtir de 3 041'm² sis à [Localité 57], zone de Six Croix II, moyennant le prix de 145'968'euros (soit 48 euros/m²). Ce terme qui porte sur un terrain à bâtir n'est pas pertinent,

- G 9' : vente des 27 et 30 janvier 2006 d'un terrain non bâti situé à [Localité 57], zone d'activité des Six Croix (cadastré section YN n° [Cadastre 42]) de 3 162 m² moyennant le prix HT de 38 576,40'euros, soit 12,20 euros/m². Cette vente ancienne qui porte sur un terrain constructible n'est pas pertinente,

- G 10' : vente du 27 décembre 2018 d'un terrain à bâtir de 16'710'm² sis à [Localité 57], cadastré section YK n° [Cadastre 45] et [Cadastre 46] moyennant le prix de 168 000'euros (soit 10,05 euros/m²). Cette vente qui porte sur un terrain constructible n'est pas pertinente,

- G 11 ': délibération du conseil municipal de la commune de [Localité 57] (24 juin 2021) faisant état d'une cession autorisée par délibération du 20 juin 2019 d'une parcelle cadastrée section YE n° [Cadastre 5] (secteur des Ecottais III) de 52'345'm² moyennant le prix de 335'008 euros, soit 6,40'euros /m². La vente est intervenue suivant acte du 3 décembre 2019 (site Etalab, pièce n° 35). Ce terme de comparaison doit être retenu, tout en précisant que l'emplacement est moins bien desservi par la voirie,



La société Sonadev cite les trois termes de comparaison suivants ':

- E1 ': vente du 3 octobre 2017 par la Carène à la société Sonadev des parcelles sises à [Localité 57], sur le site de la ZAC, cadastrées section YM n° [Cadastre 50], [Cadastre 44], [Cadastre 4] et [Cadastre 6] et YN n° [Cadastre 15], [Cadastre 2] à [Cadastre 3], [Cadastre 16], [Cadastre 29], [Cadastre 31], [Cadastre 32], [Cadastre 33], [Cadastre 36], [Cadastre 43] et [Cadastre 52], d'une superficie totale de 132 838'm² moyennant le prix non ventilé de 1 031 678,21'euros, soit 7,76 euros/m² (et non comme indiqué de 3 euros/m²). Cette vente est évidemment très pertinente puisque située dans la même zone et portant sur des terrains présentant les mêmes caractéristiques urbanistiques,

- E2' : vente du 14 novembre 2016 par la commune de [Localité 57] à la société Sonadev des parcelles sises à [Localité 57] sur le site de la ZAC, cadastrées section YN n° [Cadastre 41], [Cadastre 23], [Cadastre 17], [Cadastre 19], [Cadastre 24], [Cadastre 20] et [Cadastre 51] d'une superficie totale de 138' 395 m² situées en zone 2AUe, A et Nh du plan local d'urbanisme, moyennant le prix non ventilé de 277 467'euros, soit environ 2 euros/m². Ces parcelles étant situées à proximité immédiate des parcelles à estimer, ce terme de comparaison est intéressant. Il est toutefois regrettable que la superficie se trouvant en zone N ne soit pas précisée ce qui fausse la valeur au m²,

- E 3' : vente du 12 juillet 2019, d'une parcelle de terrain sise à [Localité 38], classée en zone 1AUEa1 du plan local d'urbanisme, cadastrée section HO n° 1 [Cadastre 27] d'une superficie de 55 875'm², moyennant le prix de 244 000 euros soit 4,37 euros/m². Cette parcelle se trouve à environ 15 km à l'ouest à vol d'oiseau des biens à évaluer. Présentant les mêmes caractéristiques urbanistiques, ce terme de référence est pertinent. 



Le commissaire du gouvernement propose trois termes de comparaison' :

- C1' : vente du 23 juillet 2015 au profit de la Carène d'une parcelle située à [Localité 57], dans le périmètre de la ZAC de Six Croix II, cadastrée section YN n° [Cadastre 16] d'une superficie de 26'191'm² moyennant le prix de 78 573 euros, soit 3 euros/m².

- C2 ': vente du 20 décembre 2013 au profit de la Carène d'une parcelle située à [Localité 57], dans le périmètre de la ZAC de Six Croix II, cadastrée section YM n° [Cadastre 6] d'une superficie de 1'350'm² moyennant le prix de 74 050'euros, soit 3 euros/m²,

- C3' : vente du 26 avril 2016 au profit de la Carène de parcelles situées à [Localité 57], dans le périmètre de la ZAC de Six Croix II, cadastrée section YM n° [Cadastre 4] et YN n° [Cadastre 31], [Cadastre 32] et [Cadastre 33] d'une superficie totale de 54'201'm² moyennant le prix de 74'050'euros, soit 3 euros/m².

Ces trois ventes seraient pertinentes si ces parcelles n'avaient pas été cédées par la Carène à la société Sonadev le 3 octobre 2017 au prix de 7,76 euros du m² (cf. ci-dessus terme de comparaison cité E1), alors que les parcelles présentaient les mêmes caractéristiques (zonage 2AUe du plan local d'urbanisme). Du fait de cette revente, plus proche de la date à laquelle le bien doit être évalué, ces termes seront écartés au profit du terme E1.



Des différents termes de comparaison retenus (G2, G4, G5, G6 1re vente, G11, E1, E2, E3), il en résulte que la valeur de terrains se trouvant dans une situation similaire varie entre 2 et 16,33'euros/m², la valeur dominante étant entre 3,02 et 7,76 euros par m². Le terme E1 est le plus intéressant car il concerne des parcelles voisines, située dans la même zone et présentant les mêmes caractéristiques. La valeur de 7,76 euros sera donc retenue, celle-ci tenant parfaitement compte de la situation privilégiée des dites parcelles.



Au regard de cet élément, l'indemnité principale d'expropriation sera fixée à la somme de (48'057*7,76) 372 922,32 euros.



L'indemnité de remploi sera fixée comme d'usage (20 % pour la fraction inférieure ou égale à 5'000'euros, 15 % pour la fraction comprise entre 5 '001 et 15 000'euros et 10 % au delà) à la somme de (1 000 + 1'500 + 0,10*357'922,32) 38'292,23'euros.



Sur la réquisition d'emprise totale ':



S'agissant de la parcelle cadastrée section YM n° [Cadastre 11] de 1 288 m², il n'existe aucune discussion quant au principe. Sa valeur sera, en revanche portée à la somme de (1 288 * 7,76) 9'994,88'euros.



S'agissant de la parcelle YM n° [Cadastre 10] dont Mme [J] requiert l'emprise, le jugement du juge de l'expropriation ne peut qu'être confirmé. En effet, cette parcelle, directement accessible depuis la voie publique et qui a une superficie de plus de 6 000 m², se trouve à proximité immédiate de terres dont cette dernière demeure propriétaire (cf. bail rural sa pièce n° 6, YM n° [Cadastre 22], situé de l'autre côte du chemin rural, YL n° [Cadastre 39], [Cadastre 40], [Cadastre 34], [Cadastre 35],... directement au-delà) et conserve donc un intérêt pour l'exploitation.



Sur l'indemnité pour perte de revenus ':



Le principe de cette indemnité n'est pas discuté (un bail à ferme étant produit). Il correspond à la perte de revenus que l'exproprié va subir le temps de pouvoir acquérir un bien similaire et de le mettre en location. Le premier juge a retenu une perte de revenus d'un an alors que l'exproprié sollicite une perte de revenus de quatre ans. Compte tenu de la difficulté de retrouver des terres agricoles et délais inhérents à ce type d'acquisition (droit de préemption de la Safer), cette durée sera portée à deux ans. L'indemnité de ce chef, calculée sur la base du dernier fermage (115 euros HT/ha sur la surface expropriée de 48'057'm²), sera fixée à la somme de 1 105,31'euros, le jugement étant infirmé de ce chef.



Sur les dépens et les frais irrépétibles' :

 

Partie succombante, la société Sonadev supportera la charge des dépens de première instance et d'appel.



Elle devra verser à Mme [J] une indemnité de 3'000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS :



Statuant par arrêt rendu publiquement et contradictoirement,



Infirme le jugement rendu le 22 février 2022 par le juge de l'expropriation de Loire Atlantique, sauf en ce qu'il a rejeté la réquisition d'emprise sur la parcelle cadastrée section YM n° [Cadastre 10] et en ce qu'il a condamné la société Sonadev aux dépens de première instance et à verser à Mme [J] une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Statuant à nouveau ':



Fixe ainsi qu'il suit les indemnités revenant à Mme [F] [V] épouse [J] :

- indemnité principale d'expropriation': 372 922,32 euros,

- indemnité de remploi': 38 292,23'euros, 

- indemnité pour perte de revenus : 1'105,31'euros,

- valeur de la parcelle objet de l'emprise totale (parcelle YM n° [Cadastre 11])': 9 994,88'euros,



Condamne la société Sonadev aux dépens d'appel.



La condamne à verser à Mme [F] [V] épouse [J] une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Le greffier, Le président,