Cour d'Appel · CHAMBRE 1 SECTION 1 — 12 octobre 2023

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 1



ARRÊT DU 12/10/2023





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N° de MINUTE : 

N° RG 22/05102 - N° Portalis DBVT-V-B7G-USJG



Ordonnance de référé (N° 22/00469)

rendue le 11 octobre 2022 par le président du tribunal judiciaire de Lille







APPELANTE



La SAS Leroy Immo exerçant sous le nom commercial Re/Max

prise en la personne de son représentant légal 

ayant son siège social [Adresse 5]

[Localité 9]



représentée par Me Véronique Vitse-Boeuf, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

assistée de Me Jean-Marc Perez, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant substitué par Me Morian Mahmoudi, avocat au barreau de Paris



INTIMÉS



Monsieur [K] [G]

né le 1er février 1978 à [Localité 14]

[Adresse 4]

[Localité 10]



Madame [J] [Y]

née le 14 juin 1977 à [Localité 13]

[Adresse 4]

[Localité 10]



représentés par Me Louise Bargibant, avocat au barreau de Lille, avocat constitué



Madame [Z] [V]

née le 02 janvier 1958 à [Localité 7]

[Adresse 11]

[Localité 12]



Monsieur [I] [V]

né le 02 octobre 1981 à [Localité 15]

[Adresse 3]

[Localité 8]





Monsieur [O] [V]

né le 23 janvier 1986 à [Localité 7]

[Adresse 6]

[Localité 7]



représentés par Me Philippe Talleux, avocat au barreau de Lille, avocat constitué



DÉBATS à l'audience publique du 08 juin 2023, tenue par Céline Miller magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Bruno Poupet, président de chambre

Céline Miller, conseiller

Camille Colonna, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 octobre 2023 après prorogation du délibéré en date du 28 septembre 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 mai 2023 



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Par acte sous seing privé en date du 10 août 2021, M. [K] [G] et Mme [J] [Y] ont conclu avec M. [R] [V] et son épouse, Mme [Z] [W], un compromis de vente portant sur l'acquisition d'une maison à usage d'habitation située [Adresse 4], à [Localité 7], par l'entremise de la SAS Leroy Immo.



L'acte authentique de vente, qui devait être réitéré au plus tard le 1er décembre 2021, a finalement été conclu le 31 août 2022 après avoir été reporté à plusieurs reprises.



Soutenant qu'en omettant de les renseigner avant la vente sur la réalisation, sans autorisation de la mairie, de travaux de bardage, leurs vendeurs, d'une part, et l'agence immobilière, d'autre part, avaient manqué à leurs devoirs respectifs d'information pour les premiers et de conseil pour la seconde, par actes d'huissier en date des 8, 9 et 12 avril 2022, [A] et Mme [Y] ont fait assigner Mme [Z] [W] veuve [V] et MM. [I] et [O] [V], ces derniers en qualité d'ayants droit d'[R] [V], décédé le 23 août 2021, ainsi que l'agence immobilière Leroy Immo devant le juge des référés aux fins, notamment, d'obtenir leur condamnation solidaire à leur payer la somme provisionnelle de 10 800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qui leur a été occasionné du fait du retard dans la formalisation de la vente, lié à la nécessité pour les vendeurs d'obtenir la régularisation administrative des travaux qu'ils avaient fait réaliser, tant au regard des règles de l'urbanisme que de la délimitation de leur propriété avec leur voisin. 



Par ordonnance en date du 11 octobre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de [Localité 7] a condamné in solidum les consorts [V] et la société Leroy Immo à payer à M.'[K] [G] et Mme [Y] la somme provisionnelle de 5 000 euros à valoir sur l'indemnisation de leur préjudice, débouté les consorts [V] de leur demande au titre des frais irrépétibles et a condamné ces derniers, ainsi que la société Leroy Immo, outre aux dépens à partager par moitié entre eux, à verser, à titre provisionnel, à M. [G] et Mme [Y] la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles. 



La société Leroy Immo, non comparante en première instance, a interjeté appel de cette ordonnance et, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 3 février 2023, demande à la cour, au visa des articles 835 et 455 du code de procédure civile, de déclarer mal fondés M. [G], Mme [Y] et les consorts [V] en leurs appels incidents et les en débouter, d'infirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle l'a condamnée in solidum avec les consorts [V] au paiement d'une provision à M. [G] et Mme [Y], ainsi qu'à leur verser une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et, statuant à nouveau, de débouter M. [G], Mme [Y] et les consorts [V] de toutes leurs demandes formées à son encontre et de condamner M. [G] et Mme [Y], ou tout succombant, à prendre en charge les entiers dépens de première instance et d'appel et à lui payer une indemnité de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Elle expose que le juge des référés a manqué à son obligation de motivation en ne précisant pas en quoi, d'une part, elle avait failli à son obligation de conseil à l'égard des acquéreurs alors qu'il n'est pas contesté qu'elle n'avait pas été mise au courant par les vendeurs, avant la vente, de la réalisation par leurs soins et sans autorisation préalable des travaux litigieux, et d'autre part, en n'énonçant pas le fondement juridique de cette responsabilité. Dès lors, compte tenu de la mauvaise foi des vendeurs à son égard, elle soutient que sa responsabilité ne saurait être engagée et que le juge des référés a outrepassé sa compétence en tranchant une question de fond.



Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 14 février 2023, les consorts [V], formant appel incident, demandent à la cour, au visa de l'article 835 du code de procédure civile et de l'article 1121-1 du code civil, de :

- confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la société Leroy Immo à verser aux consorts [G]/[Y] une provision de 5 000 euros, ainsi que la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- mais l'infirmer en ce qu'elle les a condamnés in solidum avec la société Leroy Immo à verser ces sommes et, statuant à nouveau, de :

- débouter M. [G] et Mme [Y], ainsi que la société appelante, de l'ensemble de leurs demandes en ce qu'elles sont dirigées à leur encontre,

- les condamner in solidum, ou tout succombant à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. 



Ils soutiennent, tout d'abord, que l'appelante, en sa qualité de professionnelle, est tenue à un devoir de conseil et d'information renforcé, ainsi qu'à un devoir de se renseigner elle-même ; qu'elle ne peut prétendre ne pas avoir eu connaissance de la réalisation des travaux litigieux lorsque ces derniers ont eu une influence directe sur le prix de vente ; qu'elle a inséré des clauses types dans le compromis de vente sans les avoir interrogés, au préalable, ni sur la réalisation desdits travaux sans autorisation, ni sur leur date ; que dès lors, sa responsabilité est engagée.



Par ailleurs, ils font valoir que leur obligation d'informer les acquéreurs de la réalisation des travaux litigieux sans autorisation préalable est contestable dans la mesure où ils n'ont pas été informés par l'agent immobilier d'une telle obligation ; qu'en conséquence, le retard pris dans la signature de l'acte authentique de vente ne saurait leur être imputable ; qu'une fois qu'ils ont eu connaissance de cette obligation, ils ont réalisé les démarches nécessaires pour régulariser la situation ; que leur bonne foi ne saurait être remise en cause, surtout lorsque les divers échanges avec les acquéreurs, qui ont manqué de diligence dans le choix de la date de réitération de la vente, démontrent qu'ils avaient eu connaissance des travaux qui ont conduit à un retard dans la signature du compromis; et que le juge des référés a outrepassé son office en tranchant une question de fond.



En outre, ils estiment que les acquéreurs ne démontrent pas l'existence de leur préjudice moral et que par conséquent, ils ne sauraient bénéficier d'une provision. 



Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 26 janvier 2023, M. [G] et Mme [Y], formant appel incident, demandent à la cour, au visa des articles 1104 et 1217 du code civil, de :

- débouter la société appelante de l'ensemble de ses demandes, 

- confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a limité le quantum de la provision à valoir sur l'indemnisation des préjudices subis résultant du différé de la régularisation de l'acte authentique à la somme de 5 000 euros et, 

Statuant à nouveau, de :

- condamner in solidum les consorts [V] et la société appelante à leur payer la somme provisionnelle de 13 800,59 euros à valoir sur l'indemnisation de leur préjudice résultant du différé de la régularisation de l'acte authentique. 

- condamner les consorts [V] et la société Leroy Immo, outre aux entiers frais et dépens d'instance et d'appel, à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d'appel.



Ils font essentiellement valoir qu'en raison de leurs manquements respectifs à leur obligation d'information et à leur devoir de conseil, les vendeurs et l'agence immobilière ne les ont pas mis en mesure de connaître, avant la réitération de la vente par acte authentique, des informations essentielles concernant la réalisation de travaux sans autorisation par les vendeurs, à l'origine d'un risque pour eux, s'ils signaient la vente en l'état, de devoir prendre en charge de coûteux travaux de démolition et de remise en état ; que ces manquements sont à l'origine du retard pris dans la réitération de la vente du fait de la nécessité de régulariser les travaux au regard du droit de l'urbanisme et des limites de propriété avec le fonds voisin, leur occasionnant des préjudices à la fois matériel, de jouissance et moral dont ils demandent une plus juste réparation qu'en première instance.







MOTIFS DE LA DÉCISION





Sur la demande de provision



En application de l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 





* Sur l'obligation d'information des vendeurs



Aux termes des articles 1104 et 1112-1, alinéas 1, 3 et 4 du code civil, 'les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi' et 'celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui est due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie'. 



En l'espèce, il résulte du compromis de vente en date du 10 août 2021 rédigé par l'agence immobilière Leroy immo et signé par les parties que les vendeurs ont déclaré 'ne pas avoir réalisé de travaux d'agrandissement ou de transformation conformément à la loi'.



Or il résulte de l'échange de courriels entre Me [D] [T], notaire, et ses clients, les consorts [V], le 9 février 2022, ainsi que de la mise en demeure adressée à ces derniers par les acquéreurs le 28 février 2022, que les vendeurs n'ont informé les acquéreurs de la réalisation par leurs soins de travaux de bardage en 2018, qu'au mois de novembre 2021, soit lors de la seconde visite précédant la réitération de l'acte de vente.



Il convient cependant de souligner que c'est uniquement après avoir appris le 1er février 2022, soit la veille de la date prévue pour la signature de l'acte authentique, que les travaux de bardage avaient été réalisés sans autorisation d'urbanisme préalable que les acquéreurs ont souhaité suspendre la signature de l'acte de vente. 



Il résulte en outre des éléments versés aux débats que les vendeurs n'avaient pas souscrit d'assurance dommages-ouvrages ni d'assurance couvrant leur responsabilité décennale pour ces travaux et, également, que les travaux de bardage ainsi réalisés empiétaient de quelques centimètres sur le fonds voisin.



Si la situation a été régularisée a posteriori par arrêtés de la ville de [Localité 7] en date des 11 mars 2022 et 19 avril 2022 et par l'accord du voisin pour la réalisation d'un bornage et la constitution d'une servitude, il n'en demeure pas moins que les vendeurs, tenus à un devoir général de loyauté et à une obligation d'information et de renseignement à l'égard des acquéreurs comme l'a justement rappelé le juge de première instance, ne peuvent légitimement exciper de leur ignorance de ce que leur maison se trouvait sur un site patrimonial remarquable nécessitant, pour la réalisation de certains travaux, une autorisation d'urbanisme préalable dès lors qu'il est raisonnable d'attendre d'un propriétaire qu'il se renseigne auprès de l'administration de la nécessité, ou non, d'obtenir un permis de construire ou une autorisation d'urbanisme avant l'accomplissement de travaux portant sur l'extérieur de leur habitation. 



Il n'est pas sérieusement contestable que les vendeurs, qui n'ont pas fait preuve de diligences dans la réalisation des démarches administratives nécessaires à la réalisation de leurs travaux, ont commis une faute en omettant d'informer leurs acquéreurs de la réalisation des travaux litigieux avant la signature du compromis.



Cette faute étant à l'origine d'un retard dans la signature de l'acte authentique dès lors qu'il a fallu régulariser la situation auprès de la mairie et du fonds voisin en raison d'un empiétement des travaux sur celui-ci, il n'est également pas contestable qu'ils doivent être tenus d'indemniser leurs acquéreurs du préjudice qu'ils ont subi du fait de ce retard.





* Sur l'obligation d'information et de conseil de l'agent immobilier 



Si l'agent immobilier est tenu d'une obligation essentielle de recherche d'efficacité de l'opération de vente en veillant au bon déroulement de l'entremise, tant dans la conduite de l'opération que dans l'élaboration de l'acte, il est également titulaire d'une obligation d'information, de conseil et de mise en garde. Or, cette obligation accessoire est de moyen. 



Il s'en suit que l'agent immobilier n'a pas à informer les parties d'un risque qui résulte d'éléments dont il n'a pas été informé. 



En l'espèce, il n'est pas établi que les travaux de bardage réalisés par les vendeurs aient été portés à la connaissance de l'agent immobilier avant la vente dès lors que le compromis de vente en date du 10 août 2021, signé par les vendeurs, stipule que : 'Le vendeur déclare ne pas avoir réalisé de travaux d'agrandissement ou de transformation conformément à la loi'. Or, il est raisonnable d'attendre des vendeurs que ces derniers portent à la connaissance de l'agent immobilier toute information susceptible d'être essentielle à la vente et déterminante du consentement des acquéreurs, qu'ils lisent consciencieusement le compromis de vente et alertent ledit agent sur le caractère erroné d'une telle clause. 



Par conséquent, la responsabilité de l'agent immobilier pour manquement à son obligation d'information et de conseil apparaît sérieusement contestable et sa reconnaissance excède les compétences du juge des référés.



Dès lors, il convient d'infirmer l'ordonnance contestée mais seulement en ce qu'elle a condamné in solidum, à titre provisionnel, les consorts [V] et la société Leroy Immo et, statuant à nouveau, de débouter M. [G] et Mme [Y] de leur demande de provision en ce qu'elle est formée à l'encontre de la société Leroy Immo.





* Sur le montant de la provision



- Sur le préjudice financier : 






 sur les frais de location : 




Au soutien de leur demande en indemnisation de leur frais de location induits par le retard dans la réitération de la vente, les acquéreurs versent un contrat de bail portant sur leur ancien logement situé [Adresse 2] à [Localité 16], ainsi qu'une quittance de loyer en date du 21 mars 2022 attestant le paiement d'une somme de 569 euros au titre du loyer pour la période du 1er au 18 mars 2022, date à laquelle ils ont quitté ce logement pour intégrer une nouvelle location provisoire, dans l'attente de la réitération de la vente. 



Ils ne démontrent pas qu'ils avaient prévu de s'installer dans la maison objet de la vente avant le 18 mars 2022, qui est manifestement la date de fin de leur préavis et doivent en conséquence être déboutés de leur demande d'indemnisation au titre des loyers payés pour la période du 2 février au 18 mars 2022.



Ils versent par ailleurs aux débats un contrat de location conclu le 8 mars 2022, portant sur un appartement situé [Adresse 1], à [Localité 16], moyennant un loyer mensuel de 840 euros, en plus des charges mensuelles d'un montant de 120 euros. Ils versent également une lettre de résiliation dudit contrat de bail en date du 1er septembre 2022 avec un préavis d'un mois, sollicitant l'indemnisation des loyers pour la totalité de cette période.



Cependant, étant établi que la réitération de la vente par acte authentique a eu lieu le 31 août 2022, les vendeurs ne seront tenus d'indemniser les acquéreurs que jusqu'à cette date, soit un montant provisionnel de 5 543 euros pour la période du 8 mars au 31 août 2022.






sur les frais de déménagement :




Figurent au dossier deux reçus de location d'un véhicule pour les déménagements des acquéreurs:

- un reçu n° FR-R-2022-0000069795 en date du 2 mars 2022 d'un montant de 121,17 euros ; 

- un reçu n° FR-R-2022-0000408257 en date du 19 août 2022 d'un montant de 125,30 euros, qui laisse apparaître des pénalités d'annulation d'un montant de 66,75 euros en raison du nouveau report de la signature de l'acte de vente, lié à l'absence de réalisation de la servitude entérinant la tolérance par le fonds voisin du débord de la construction sur la parcelle voisine.



Par conséquent, il y a lieu d'attribuer aux acquéreurs la somme provisionnelle de 187,92 (121,17 + 66,75) euros au titre d'un déménagement supplémentaire et des frais d'annulation. 










 sur l'assurance habitation : 




Il ressort de la pièce n° 19 que les acquéreurs avaient conclu le 17 décembre 2021 un contrat d'assurance habitation pour le logement situé [Adresse 6], à effet au 1er février 2022, dont la cotisation annuelle s'élève à la somme de 547,10 euros TTC, mais pour lequel il est établi qu'ils ont effectué un versement de 477,07 euros le 7 février 2022.



Ils ont pris possession des lieux par la réitération de l'acte authentique le 31 août 2022, soit avec un retard de sept mois par rapport à la date du 2 février 2022 initialement convenue.



Dès lors, les acquéreurs seront tenus de les indemniser au prorata temporis, de leurs cotisations d'assurance inutilement versées pour cette période, soit la somme provisionnelle de 364,73 euros (547,10/12x8).



- Sur le préjudice moral : 



Il convient de faire droit à la demande des acquéreurs au titre du préjudice moral qu'ils ont nécessairement subi du fait du retard pris dans la signature de l'acte authentique de vente, lequel les a contraints à engager de multiples démarches pour se reloger à titre provisoire et donc à effectuer deux déménagements, avec le stress que cela a pu leur occasionner en raison de l'incertitude quant à la date de signature de l'acte définitif de vente.



A ce titre, il leur sera octroyé la somme provisionnelle de 1 000 euros. 



Au vu de l'ensemble de ces éléments, il convient de condamner les consorts [V] à payer à [A] et Mme [Y] la somme provisionnelle de 7 095,65 euros à valoir sur l'indemnisation de leurs préjudices subis du fait du retard dans la réitération de la vente, la décision entreprise étant infirmée sur le quantum de la condamnation.



Sur les autres demandes 



Les consorts [V], succombant en cause d'appel, seront tenus aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



Il convient, par ailleurs, de réduire à de plus justes proportions la demande formulée par les acquéreurs au titre de l'article 700 du code de procédure civile et, par conséquent, de condamner les consorts [V] à leur payer la somme de 2 000 euros, ainsi que celle de 2 000 euros, également, à la société Leroy Immo, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, les consorts [V] étant par ailleurs déboutés de leur demande formulée à ce titre.





PAR CES MOTIFS



La cour



Infirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a débouté les consorts [V] de leur demande au titre de leurs frais irrépétibles,



Et, statuant à nouveau, 



Condamne, à titre provisionnel, Mme [Z] [V] et MM. [I] et [O] [V], tous deux en qualité d'ayants droit de [R] [V], à payer à M. [K] [G] et Mme [J] [Y] la somme de 7 095,65 euros à valoir sur l'indemnisation de leur préjudice résultant du différé de la régularisation de l'acte authentique ;



Déboute M. [K] [G] et Mme [J] [Y] de leurs demandes formées à l'encontre de la SAS Leroy Immo ;



Condamne Mme [Z] [V] et MM. [I] et [O] [V], tous deux en qualité d'ayants droit de [R] [V], aux entiers dépens de première instance et d'appel ;



Les condamne à verser à M. [K] [G] et Mme [J] [Y], ensemble, la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Les condamne à verser à la SAS Leroy Immo la somme de 2 000 euros sur le même fondement; 



Les déboute de leur demande formulée à ce titre. 











Le greffier







Delphine Verhaeghe







Le président







Bruno Poupet