Cour d'Appel · Cabinet D — 12 octobre 2023

N° 377



GR

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Copies authentiques 

délivrées à :

- Me Grattirola,

- Me Jacquet,

le 12.10.2023.

REPUBLIQUE FRANCAISE



COUR D'APPEL DE PAPEETE



Chambre Civile





Audience du 12 octobre 2023





RG 21/00373 ;



Décision déférée à la Cour : jugement n° 21/32, rg n° 19/00013 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 1er février 2021 ;



Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 7 octobre 2021 ;



Appelants :



M. [V], [I], [N] [P], né le 12 octobre 1956 à [Localité 8], de nationalité française, BP 51054 - 98716 Pirae ;



Mme [S] [O], née le 2 février 1986 à [Localité 7], de nationalité française, BP 51054 - 98716 Pirae ;



M. [B] [P], né le 8 mars 1979 à [Localité 5], de nationalité française, BP 51054 - 98716 Pirae ;



Représentés par Me Miguel GRATTIROLA, avocat au barreau de Papeete ;



Intimée :



L' A.S.L. Aute 2, 3, 4, représentée par son syndic la Sogeco dont le siège social est sis à [Adresse 6];



Représentée par Me Thierry JACQUET, avocat au barreau de Papeete ;



Ordonnance de clôture du 28 avril 2023 ;

 

Composition de la Cour :



La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 8 juin 2023, devant M. RIPOLL, conseiller désigné par l'ordonnance n° 57/OD/PP.CA/22 du premier président de la Cour d'Appel de Papeete en date du 7 novembre 2022 pour faire fonction de président dans le présent dossier, Mme BRENGARD, président de chambre, Mme TISSOT, vice-présidente placée auprès du premier président, qui ont délibéré conformément à la loi ;



Greffier lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ;



Arrêt contradictoire ;



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;



Signé par M. RIPOLL, président et par Mme SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



 A R R E T, 



FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES :



La cour se réfère au jugement dont appel pour l'exposé du litige et de la procédure antérieure. Il suffit de rappeler que :



[V] [P], [S] [O] et [B] [P] ont assigné l'ASL AUTE 2 3 4 pour contester être redevables de charges du lotissement au motif qu'ils ne sont pas colotis. L'ASL a exposé qu'ils sont propriétaires de trois lots et a demandé leur condamnation au paiement des charges non réglées.



Par jugement rendu le 1er février 2021, le tribunal civil de première instance de Papeete a :

Débouté les parties de l'ensemble de leurs demandes ;

Condamné [V] [P], [S] [P] épouse [O] et [B] [P] aux dépens.



Ils ont relevé appel par requête enregistrée au greffe le 7 octobre 2021.



Il est demandé :



1° par [V] [P], [S] [O] et [B] [P] (les consorts [P]), dans leurs conclusions récapitulatives visées le 20 avril 2023, de :

Recevoir l'appel et le déclarer fondé, et statuant de nouveau,

Vu l'acte d'échange de Me [E], en date des 14 et 17 avril 1975,

Dire et juger que [S] [O] et [B] [P] ne sont titulaires d'aucun lot, et ne peuvent se voir imputer des charges créées pour les besoins de la cause, sans création de tantièmes se rattachant à un lot ;

Dire et juger qu'à partir du moment où la Société Agricole de Hamuta ou ses ayants droits dont les appelants font partie utiliseront les droits concédés par la SETIL, aux droits de laquelle se trouve l'ASL AUTE 2, 3 et 4, les ayants droit [P] sont tenus de participer aux charges communes d'entretien et de réparation des installations communes, d'eau, d'électricité, d'éclairage, publique ainsi que des voies à concurrence d'une quote-part unique ;

Dire et juger que cette quote-part unique sera calculée d'après les mêmes critères que ceux servant à déterminer la répartition des charges entre les lots du lotissement ASL AUTE 2, 3 et 4 ;

Constater que [B] [P] n'a aucun lot, ni aucune maison relevant du lotissement ASL AUTE 2, 3 et 4, aucun permis de construire, aucun branchement ;

Constater que [S] [P] n'a aucun lot, ni aucune maison relevant du lotissement ASL AUTE 2, 3 et 4, aucun permis de construire, aucun branchement ;

Constater qu'il n'existe aucune assemblée générale créant un lot ou des tantièmes au nom de [B] et [S] [P] ;

Constater qu'il n'existe aucune modification du cahier des charges et de la répartition des tantièmes ;

Annuler les charges correspondantes depuis janvier 2017 ;





Débouter l'ASL AUTE 2, 3 et 4, à [Localité 7], représenté par son président en exercice, en toutes ses demandes fins et conclusions ;

Condamner l'ASL AUTE 2, 3 et 4 aux dépens et frais irrépétibles pour un montant de 350.000 FCP ;



2° par l'ASL AUTE 2 3 4, dans ses conclusions récapitulatives visées le 20 avril 2023, de :

Infirmer le jugement n° 19/00013 rendu le 1er février 2021 par le Tribunal Civil de Première Instance de Papeete en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau

Débouter Monsieur [V] [P], Madame [S] [P] épouse [O] et Monsieur [B] [P] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

Ordonner la condamnation de Madame [S] [P] épouse [O] et Monsieur [B] [P] au paiement des charges de toute nature afférentes aux droits reçus, savoir l'utilisation de la voierie du lotissement AUTE, l'utilisation du réseau d'eau et l'utilisation du réseau électrique ;

Ordonner la participation de [S] [P] épouse [O] et Monsieur [B] [P] aux charges communes d'entretien et de réparation des installations communes d'eau, d'électricité, éclairage public ainsi que des voies à concurrence d'une quote-part faite d'après les mêmes critères que ceux servant à déterminer la répartition de ces charges entre les lots du lotissement AUTE, tirés des clauses du cahier des charges du Lotissement AUTE qui leur est opposable ;

En conséquence

Les condamner au paiement des charges dues à ce titre et demeurées impayées ;

Les condamner au paiement d'une somme de 200.000 FCFP à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Les condamner au paiement d'une somme de 250.000 FCFP au titre des frais irrépétibles ;

Les condamner aux entiers dépens ;

Subsidiairement :

Condamner Monsieur [V] [P] au paiement desdites charges ;

Le condamner au paiement d'une somme de 200.000 FCFP à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Le condamner au paiement d'une somme de 250.000 FCFP au titre des frais irrépétibles ;

Le condamner aux entiers dépens.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 avril 2023.



Il est répondu dans les motifs aux moyens et arguments des parties, aux écritures desquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.



MOTIFS DE LA DÉCISION :



L'appel a été interjeté dans les formes et délais légaux. Sa recevabilité n'est pas discutée.



Le jugement dont appel a retenu que :

-Sur les charges réclamées par l'Association ASL AUTE 2, 3, 4 à Monsieur [B] [P] et Mme [S] [P] épouse [O] :



-Par acte notarié en date des 14 et 17 avril 1975, la société agricole Hamuta a cédé, à titre d'échange, à la société d'équipement de Tahiti et des Iles (SETIL) une bande de terrain de 3710 m2 de forme irrégulière d'une longueur de 774m dépendant de la propriété '[H] [P]' située à [Adresse 1] devant servir d'assiette à une voie de lotissement AUTE et une parcelle de terrain de 900m2 de forme carrée dépendant de la propriété '[H] [P]' devant servir à l'édification d'un réservoir.

-En contrepartie, la SETIL a cédé à la société agricole Hamuta, au profit du 'Domaine [P]': le droit d'utilisation des voies du 'lotissement AUTE' à [Localité 7], en cours de réalisation par la SETIL, dont une partie jouxte le domaine appartenant à la société agricole Hamuta, un branchement de deux pouces à partir du réservoir d'eau pour un maximum de six logements, l'autorisation de se raccorder à ses frais sur le réseau électrique du lotissement à condition que cela n'entraîne aucun supplément de prix des travaux prévus par la SETIL.

-L'acte précise, au titre des conditions particulières, qu''à partir du moment où la Société Agricole de Hamuta ou ses ayants droit utiliseront les droits présentement concédés par la SETIL, ils devront participer aux charges communes d'entretien et de réparation des installations communes, d'eau, d'électricité, éclairage publique ainsi que des voies à concurrence d'une quote-part qui sera faite d'après les mêmes critères que ceux servant à déterminer la répartition de ces charges entre les lots du lotissement AUTE. Il est également convenu et accepté par Monsieur [P] es-qualité au nom de la société Hamuta que cette dernière ou ses ayants droit, qui ainsi utiliseront les installations du lotissement AUTE, s'engage à en observer les clauses du cahier des charges non encore établi mais qui leur est signifié, en ce qui concerne les droits présentement cédés.

-Ainsi, il résulte des termes de l'acte d'échange que la société agricole Hamuta (ou ses ayants droits) sera tenue à concurrence d'une quote-part faite d'après les mêmes critères que ceux servant à déterminer la répartition de ces charges entre les lots du lotissement AUTE. Il convient donc d'une part, de déterminer les droits de propriété de la société agricole Hamuta ou ceux de ses ayants droits et d'autre part, de déterminer la quote-part due par celle-ci en fonction de l'acte d'échange et du cahier des charges afférent au lotissement créé.

-Or seul un projet de cahier des charges du lotissement AUTE IV a été produit (aucun dépôt auprès du notaire n'étant établi) et ce document indique que ce lotissement AUTE IV consiste en une parcelle dépendant de l'ancien domaine [L]. Il en résulte donc que ce cahier des charges n'est pas celui applicable au 'domaine [P]', objet du présent litige.

-Par ailleurs, contrairement à ce que soutiennent les requérants, en aucun cas, l'arrêt de la Cour d'appel du 12 décembre 1990 n'indique que les consorts [P] ne seraient tenus de participer aux charges du lotissement que pour une part. Cet arrêt, rendu en matière de référé, a seulement constaté que l'expertise ayant été réalisée, il n'y avait plus lieu à statuer sur l'opportunité d'une telle mesure. La Cour relevait, en outre, que lors de l'instance au fond ou dans le cadre de discussions amiables, les parties pourront présenter tous moyens qu'elles entendront faire valoir notamment quant à l'utilité de cette expertise en ce qui les concerne. Or, il n'a été fait état par les parties au présent litige d'aucune action au fond exercée par les parties à cette précédente instance.

-En outre, aucun plan ou titre de propriété relatif au 'domaine [P]' n'a été produit, si bien qu'il ne peut être déterminé que la parcelle cadastrée section [Cadastre 3] sur laquelle auraient été construites les maisons litigieuses fait bien partie du 'domaine [P]'.



-Enfin, aucun constat d'huissier n'a été réalisé, si bien que les lieux précis de domicile de Mme [S] [P] épouse [O] et de Monsieur [B] [P] sont indéterminés, ce qui ne permet pas de les rattacher en l'état au 'domaine [P]'.

-Dès lors, il doit être constaté qu'aucune des parties n'a apporté des éléments suffisants permettant d'établir la véracité de ses affirmations ; étant rappelé que le Tribunal ne peut que statuer sur les prétentions juridiques des parties et non simplement former des constats. Ainsi, tant les requérants que l'Association ASL AUTE 2, 3, 4 seront déboutés de l'ensemble de leurs demandes.



Les moyens d'appel des consorts [P] sont résumés dans le dispositif de leurs conclusions précité.



L'ASL AUTE 2 3 4 conclut que : les consorts [P] ne sont pas bien fondés à demander à ce que leurs logements forment une quote-part unique ; peu importe qu'ils soient situés dans le lotissement AUTE ou en dehors puisque l'acte de 1975 a prévu que les ayants droit de la SOCIETE AGRICOLE DE HAMUTA paieront les charges de toute nature afférentes aux droits reçus, à savoir l'utilisation de la voirie du lotissement AUTE, l'utilisation du réseau d'eau et l'utilisation du réseau électrique ; que les ayants droit devront participer aux charges communes d'entretien et de réparation des installations communes d'eau, d'électricité, éclairage public ainsi que des voies à concurrence d'une quote-part qui sera faite d'après les mêmes critères que ceux servant à déterminer la répartition de ces charges entre les lots du lotissement AUTE ; que les ayants droit qui ainsi utiliseront les installations du lotissement AUTE s'engagent à en observer les clauses du cahier des charges non encore établi mais qui leur sera signifié ; que c'est en vertu de cet acte et du cahier des charges que l'appel de fonds a été adressé aux consorts [P] ; que leurs logements sont localisés et qu'ils utilisent les réseaux et voiries du lotissement AUTE.



Sur quoi :



[V] [P] se présente comme étant propriétaire du lot W8 du lotissement ASL AUTE 2 à [Localité 7]. [S] [O] et [B] [P] sont ses enfants.



Le syndic de l'ASL lui a adressé des appels de fonds (W8 maison : charges communes +eau) mentionnant que ce lot représente 1/194 (2017) ou 1/200 (2018) tantièmes dans la copropriété.

D'autre part, le syndic a adressé à [B] [P] en 2019 des appels de fonds pour le lot désigné R-WA08-2 Maison (réseau emprunt) mentionnant que ce lot représente 1/202 ou 1/201 tantièmes.

Enfin, le syndic a relancé en 2018 [S] [O] pour des appels de fonds concernant le lot WA08-1.



Le lot W8 serait constitué par la parcelle cadastrée [Cadastre 4] terre [Localité 2] et [Localité 9] lot 8 d'une superficie de 7448 m2 commune de [Localité 7]. Un constat d'huissier dressé le 3 juin 2021 à la requête de [V] [P] mentionne que [B] [P] a obtenu un permis de construire sur la parcelle limitrophe cadastrée [Cadastre 3]. L'ASL produit (PJ 6) un plan du lotissement qui situe la maison de [S] [O] à cheval sur la parcelle [Cadastre 4] et la parcelle [Cadastre 3] et la désigne lot WA08-1. Le projet de construction de [B] [P] est localisé sur la parcelle [Cadastre 3] et est désigné lot WA08-2. La parcelle [Cadastre 3] désignée domaine [P] partie 









d'une superficie de 149 028 m2 a pour propriétaire à la matrice cadastrale S.A.H. Consorts [P] Société Agricole Hamuta.



Le lotissement AUTE 2 est constitué de trois tranches dont les cahiers des charges sont produits. La tranche 1 comprend les lots 1 à 93, la tranche 2 les lots 94 à 109, la tranche 3 les lots 110 à 116. Mais leurs références cadastrales ne sont pas mentionnées, et les plans annexés ne sont pas produits. Aucun des lots qui sont décrits dans les cahiers des charges produits n'a au demeurant la superficie de 7448 m2 de la parcelle [Cadastre 4], ni une superficie approchante.



Ainsi, il n'est toujours pas justifié de l'identification du lot W8 dans un cahier des charges. Or, seule cette identification permettra de déterminer quelle est la contribution du propriétaire de ce lot aux charges communes du lotissement dont il fait partie. Les appels de fonds varient d'ailleurs sur le nombre de tantièmes.



Quant aux lots désignés WA08-1 et 2, ils apparaissent être une création administrative de l'ASL pour permettre de réaliser des appels de fonds à l'égard de ces nouvelles constructions des enfants [P], qui les contestent. L'examen des cahiers des charges produits ne permet pas en tout cas de les rattacher à un règlement de lotissement précis. Il apparaît aussi que ces lots sont situés en tout ou partie sur la parcelle [Cadastre 3] voisine de la parcelle [Cadastre 4], et qu'ils sont en-dehors d'un des lotissements AUTE.



Chaque lotissement AUTE est doté par son cahier des charges d'une association syndicale libre (ASL) qui a pour objet notamment la répartition des frais et charges entre les usagers membres de l'association et leur recouvrement. Ce n'est qu'en cette qualité que l'ASL peut procéder à des appels de fonds. Mais, en l'absence d'un état descriptif permettant de rattacher le lot W8 et les supposés lots WA08-1 et 2 à un cahier des charges, afin de pouvoir constater l'assiette de quotes-parts de charges communes, le jugement déféré ne peut qu'être confirmé.



L'équité ne commande pas qu'il soit fait application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française. La solution de l'appel motive le partage des dépens.



 PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant contradictoirement et en dernier ressort ;



En la forme, déclare l'appel recevable ;



Au fond, confirme le jugement entrepris ;



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;



Rejette toute autre demande ;







Laisse à chaque partie la charge de ses dépens d'appel.



Prononcé à Papeete, le 12 octobre 2023.



Le Greffier, Le Président, 





signé : M. SUHAS-TEVERO signé : G. RIPOLL