Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 12 octobre 2023

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 3



ARRÊT DU 12 OCTOBRE 2023



(n° 2023/ , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/10467 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDZT3



Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Mars 2021 -Juge des contentieux de la protection d'AULNAY SOUS BOIS RG n° 11-19-4971





APPELANTE

 

S.A. SEQENS

[Adresse 6] 

[Adresse 6]

[Localité 4]

N° SIRET : 582 142 816



Représentée par Me Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0199





INTIMÉE 



Madame [L] [R] [F]

[Adresse 1]

[Localité 5]



Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 22 juillet 2021, remise à un tiers présent au domicile











COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 21 Septembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :



M. François LEPLAT, Président de chambre

Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre 

Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur LEPLAT dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : Madame Laure POUPET



 





ARRÊT : rendu par défaut



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par François LEPLAT, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière présente lors de la mise à disposition. 



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé du 28 mai 2013, prenant effet le jour même, la société anonyme d'HLM France Habitation, aux droits de laquelle vient aujourd'hui la société anonyme d'HLM Seqens, a donné à bail à Mme [G] [T] [P] un local à usage d'habitation sis [Adresse 2].



La somme de 416,02 euros, correspondant à un mois de loyer, a été déposée en garantie entre les mains de la société bailleresse.



Par avenant au contrat de location signé le 5 février 2015, Mme [G] [T] [P] ayant informé le bailleur de la souscription le 29 janvier 2014 d'un pacte civil de solidarité, M. [D] [S] [Y] est devenu solidairement titulaire du bail.



Par courrier du 27 mai 2019, réceptionné le 28 mai 2019, M. [D] [S] [Y] a donné congé à la société bailleresse, arguant de sa séparation d'avec Mme [G] [T] [P].



Le 20 mars 2019, la société anonyme d'HLM France Habitation a fait délivrer à Mme [G] [T] [P] et à M. [D] [S] [Y] un commandement de payer la somme de 1.990,46 euros en principal, correspondant à un arriéré locatif arrêté au 12 mars 2019.



Par exploit d'huissier du 22 octobre 2019, la société anonyme d'HLM France Habitation a fait citer Mme [G] [T] [P] et M. [D] [S] [Y] à comparaître devant le tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois aux fins et sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de voir :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges et, subsidiairement, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs des défendeurs et, en tout état de cause, constater la résiliation du bail de M. [D] [S] [Y] par suite du congé donné par ce dernier.

- ordonner l'expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef,

- condamner solidairement les défendeurs à lui payer :

- les loyers et charges contractuels jusqu'à la date de résiliation et, à compter du 21 mai 2019, jusqu'à la reprise effective des lieux, à une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant du loyer tel qu'il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s'était poursuivi, majoré selon les dispositions contractuelles et à défaut de 25%, augmenté des charges légalement exigibles.

- la somme de 4.572.78 euros représentant l'arrière locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes visées à cet acte et à compter de l'assignation pour le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée ci-dessus, 

- la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement.



Mme [G] [T] [P] est décédée le [Date décès 3] 2019.



L'affaire a été renvoyée à plusieurs reprises afin de permettre à ses héritiers d'intervenir volontairement à l'instance puis d'accepter ou de renoncer à la succession de leur mère et de s'entretenir sur la possibilité d'un transfert de bail. 



Au cours d'une des audiences, M. [D] [S] [Y], assisté de son conseil, a affirmé avoir quitté le logement en 2017, après la dissolution du PACS et a expliqué qu'il n'avait pas été averti de la situation d'impayé jusqu'à l'assignation. Il a exposé ses difficultés financières et sa bonne foi pour solliciter les plus larges délais, proposant de verser la somme de 50 euros chaque mois et demandé la résiliation du bail. Enfin, il a demandé au tribunal de débouter la société bailleresse de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [I] [O] [F] a précisé qu'elle occupait un logement à [Localité 7], tandis que Mme [L] [R] [F] a confirmé être restée dans l'appartement de sa mère avec sa soeur, Mme [C] [B] [F] et son frère, M. [A] [U] [F].



Lors de la dernière audience du 7 janvier 2021, la société anonyme d'HLM Seqens, anciennement dénommée la société anonyme d'HLM France Habitation, représentée par son conseil, après avoir été avisée de l'acte de renonciation des héritiers à la succession, a expliqué qu'un dossier de transfert du bail a été transmis aux enfants de Mme [G] [T] [P]. Elle a demandé au tribunal de prononcer la résiliation du bail à compter du décès de la locataire en titre et de condamner in solidum les quatre enfants au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation.

Elle a rappelé que M. [D] [S] [Y] ayant donné congé le 27 mai 2019, réceptionné le 28 mai 2019, il reste solidairement engagé à la dette locative jusqu'au 28 mai 2021, conformément aux dispositions contractuelles. Elle a ainsi actualisé le montant de sa demande à son égard à la somme de 16.733,78 euros, terme du mois de novembre 2020 inclus.



M. [D] [S] [Y] a réitéré sa demande de délai et de voir débouter la société demanderesse des frais apparaissant au décompte locatif et de l'indemnité liée aux frais irrépétibles 



Mme [L] [R] [F] et Mme [I] [O] [F] ont déposé les déclarations de renonciation à la succession de feue Mme [G] [T] [P] de ses quatre héritiers. 



Par jugement contradictoire entrepris du 18 mars 2021, le juge du contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois a ainsi statué :



Déclare l'action de la SA d'HLM Seqens, anciennement dénommée la SA d'HLM France Habitation recevable et fondée ;

Déclare l'intervention volontaire de Mme [L] [R] [F] et de Mme [I] [O] [F] recevable ;

Dit que le bail est résilié à l'égard de M. [D] [S] [Y] à compter du 28/06/2019 et qu'il est resté tenu au paiement des loyers jusqu'au décès de Mme [G] [T] [P], le 06/10/2019 ;

Déboute la SA d'HLM Seqens de sa demande de résiliation du contrat de location du fait du décès de feue Mme [G] [T] [P], le bail se poursuivant ; 

Déboute la SA d'HLM Seqens de sa demande d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation ; 

Condamne M. [D] [S] [Y] à payer à la SA d'HLM Seqens, la somme de 6.317,98 euros, arrêtée au 06/10/2019, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorise M. [D] [S] [Y] à se libérer de la dette par 23 mensualités dont 22 d'un montant de 50 euros payables avant le 15 du mois, la première mensualité étant exigible le 15 du mois suivant la signification de la présente décision et la 24ème et dernière mensualité devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ;

Rappelle qu'au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues ;

Dit qu'à défaut de paiement d'une mensualité l'intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

Déboute la SA d'HLM Seqens de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de Mme [I] [O] [F] ; 

Condamne Mme [L] [R] [F] à payer à la SA d'HLM Seqens, la somme de 9.560,57 euros, sur la période comprise entre le 31/10/2019 et le 21/12/2020, terme du mois de novembre 2020 inclus ;

Déboute le bailleur du surplus de ses prétentions, en ce comprise la demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision ;

Condamne M. [D] [S] [Y] et Mme [L] [R] [F], aux dépens en ce compris le coût de l'assignation, sans autre frais antérieur à la présente décision.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 4 juin 2021 par la société anonyme d'HLM Seqens ;



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 20 juin 2023 par lesquelles la société Seqens demande à la cour de :



Adjuger à la société Seqens le bénéfice des présentes, et y faisant droit ;

Déclarer recevable et fondé l'appel interjeté ;

Infirmer le Jugement entrepris en ce qu'il a :

- débouté la société Seqens de sa demande visant à voir constater la résiliation du contrat de bail,

- débouté la société Seqens de sa demande d'expulsion de tous les occupants des lieux objet du contrat

- débouté la société Seqens de sa demande de condamnation de Mme [L] [R] [F] au paiement des indemnités d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu'à la restitution des lieux,

- limité la condamnation de Mme [F] au paiement de la somme de 9.560,57 euros correspondant aux sommes dues sur la période du 31 octobre 2019 au 21 décembre 2020, terme de novembre 2020 inclus,

- débouté la société Seqens de sa demande de condamnation de Mme [L] [R] [F] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

Constater que le bail a pris fin par suite de l'acquisition de la clause résolutoire le 21 mai 2019,

Constater par suite que Mme [F] est occupante sans droit ni titre,

Ordonner son expulsion ainsi que celle de tous les occupants des lieux de son chef et du chef de Mme [P],

Condamner Mme [F] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi, augmenté des charges, à compter du décès de Mme [P] jusqu'à la restitution des lieux,

Condamner Mme [F] au paiement de la somme de 27.883,31 euros au titre de l'arriéré sur la période du [Date décès 3] 2019 au 3 mai 2023, terme d'avril 2023 inclus,

En tout état de cause,

Condamner Mme [F] à payer à la société Seqens une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [F] aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont le recouvrement sera effectué par Maître Cattoni, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





Mme [L] [R] [F] n'a pas constitué avocat.



La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante lui ont été signifiées le 22 juillet 2021 à domicile. 



L'acte de signification de la déclaration d'appel faisait mention de la formule selon laquelle l'intimé était tenu de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l'adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur l'acquisition de la clause résolutoire 



Le contrat de location signé entre la société anonyme d'HLM France Habitation et Mme [G] [T] [P] le 28 mai 2013 stipule à l'article 20 de ses conditions générales une clause selon laquelle : Le présent contrat est résilié de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ou en cas de non-versement du dépôt de garantie prévu au contrat ; (...)



La société Seqens justifie de la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire à Mme [G] [T] [P] et M. [D] [S] [Y] par acte du 20 mars 2019 portant sur une somme en principal de 1.990,46 euros, arrêtée au 12 mars 2019.



Il ressort du dernier décompte mis aux débats par la société Seqens que malgré l'intervention d'un paiement de 500 euros le 25 mars 2019, la dette a été portée à la somme de 3.106,06 euros au 31 mai 2019, deux mois après le commandement de payer.



Il convient de déduire de cette somme de 1.990,46 euros diverses autres non justifiées :

- 843,25 euros de "solde en notre faveur" figurant en reprise du décompte au 31 mai 2017

- 76,20 euros de "frais d'enquête" (7,62 euros prélevés chaque mois entre mars et décembre 2018)

- 227,16 euros de frais de contentieux (112,25 euros le 31 décembre 2017 et 114,91 euros le 31 décembre 2018)

soit un total de 1.146,61 euros, ce qui ramène néanmoins la créance à la somme de 843,85 euros.



Ainsi la clause résolutoire a joué son plein effet à la date du 21 mai 2019, date à laquelle les anciens locataires du logement sont devenus sans droit ni titre ainsi que tous les occupants de leur chef.



Le jugement sera réformé en ce sens, l'expulsion des occupants prononcée et Mme [L] [R] [F], seule mise en cause devant la cour, condamnée à payer une indemnité mensuelle d'occupation dans les conditions fixées au dispositif de l'arrêt.







Sur le transfert de bail



Il ressort des énonciations du jugement entrepris que ni Mme [L] [R] [F], ni aucun autre descendant de feue Mme [G] [T] [P] n'a revendiqué le transfert du bail à son profit et, que, à tout le moins, Mme [L] [R] [F] a renoncé à la succession de sa défunte mère.



En tout état de cause, le bail ayant été résilié à la date du 31 mai 2019 au constat de l'acquisition de la clause résolutoire, les dispositions de l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs relatives au transfert de bail aux descendants du locataire ne pouvaient être mises en oeuvre dans cette situation.



Le jugement qui, tout en disant que le bail était résilié à l'égard de M. [D] [S] [Y] à compter du 28 juin 2019, a néanmoins admis ce transfert au profit de Mme [L] [R] [F] en déboutant la société Seqens de sa demande de résiliation du contrat de location du fait du décès de Mme [G] [T] [P] et en ajoutant que le bail se poursuivait, sera infirmé de ce chef.



Sur l'indemnité mensuelle d'occupation 



Au vu de sa double nature indemnitaire et compensatoire, l'indemnité mensuelle d'occupation sera justement fixée au montant du loyer tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi, augmenté des charges, à compter du décès de Mme [G] [T] [P], devenue elle-même occupante sans droit ni titre depuis le 21 mai 2019, Mme [L] [R] [F] ayant été auparavant occupante du chef de sa mère.



Sur le paiement de l'arriéré d'indemnités mensuelles d'occupation 



Au titre de l'arriéré de paiement des indemnités mensuelles d'occupation, la société Seqens demande condamnation de Mme [L] [R] [F] à lui payer la somme de 27.883,31 euros au titre de l'arriéré sur la période du [Date décès 3] 2019 au 3 mai 2023, terme d'avril 2023 inclus.



Le dernier décompte qu'elle met aux débats, arrêté au 30 mai 2023, présente un solde débiteur de 29.964,81 euros.



Il convient toutefois de retirer de cette somme, celles non dues ou non justifiées de :

- 6.801,50 euros dus au [Date décès 3] 2019, date du décès de Mme [G] [T] [P]

- 91,44 euros de "frais d'enquête" (7,62 euros prélevés chaque mois entre février 2020 et décembre 2020)

- 433,81 euros de frais de contentieux (273,11 euros le 30 janvier 2020, 147,70 euros le 31 août 2021 et 13 euros le 31 mai 2022)

- 4.980 euros (et non 4.720 euros indiqués par erreur dans les conclusions de la société Seqens) de versements réalisés par M. [D] [S] [Y] 

soit un total de 12.306,75 euros, ce qui ramène la créance indemnitaire à la somme de 17.858,06 euros.



Mme [L] [R] [F] sera condamnée à payer cette somme, le jugement étant infirmé en ce sens.



Sur l'article 700 du code de procédure civile



Il est équitable d'allouer à la société Seqens une indemnité de procédure de 2.000 euros.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt par défaut,



Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,



Et statuant à nouveau,



Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre Mme [G] [T] [P] et la société anonyme d'HLM France Habitation, aux droits de laquelle vient aujourd'hui la société anonyme d'HLM Seqens pour le local à usage d'habitation situé [Adresse 2] à la date du 21 mai 2019,



Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [L] [R] [F] et de tous autres occupants hors des lieux situés [Adresse 2], avec le concours éventuel de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,



Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,



Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi,



Condamne Mme [L] [R] [F] à payer à la société anonyme d'HLM Seqens cette indemnité mensuelle d'occupation, à compter de l'échéance d'octobre 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux,



Condamne Mme [L] [R] [F] à payer à la société anonyme d'HLM Seqens la somme de 17.858,06 euros d'indemnités d'occupation impayées, échéance d'avril 2023 incluse,



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,



Et y ajoutant,



Condamne Mme [L] [R] [F] à payer à la société anonyme d'HLM Seqens la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Mme [L] [R] [F] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,



Rejette toutes autres demandes.





La Greffière Le Président