Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 12 octobre 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 12 OCTOBRE 2023



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/07828 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDRLZ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Février 2021 -Juge des contentieux de la protection de SAINT DENIS - RG n° 1120001206





APPELANTS

 

Madame [C] [I]

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représentée et assistée par Me Sylvie BONAMI de la SELEURL Cabinet Sylvie BONAMI, avocat au barreau de PARIS, toque : D1581 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/012695 du 09/04/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)





Monsieur [R] [L]

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représenté et assisté par Me Sylvie BONAMI de la SELEURL Cabinet Sylvie BONAMI, avocat au barreau de PARIS, toque : D1581 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/026056 du 16/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)







INTIMEE 



S.A.S. FONCIERE CRONOS VENANT AUX DROITS DE IN'LI

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Philippe GALLAND de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Assistée par Me Christine CALLON, avocat au barreau de PARIS, toque : P431













COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller



Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



 

ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 3 mars 2016, la SA Omnium de Gestion Immobilière d'Ile de France, dite OGIF, a donné à bail à Mme [C] [I] et M. [R] [L] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel initial d'un montant de 522,38 euros.



Par acte d'huissier du 8 juillet 2020, la société IN'LI a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 1.439.56 euros.



Les causes du commandement de payer n'ayant pas été réglées, par acte du 1er octobre 2020, la société IN'LI "anciennement dénommée SA OGIF, les a fait assigner devant le tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins, notamment de résiliation du bail par 'acquisition de la clause résolutoire, expulsion, condamnation au paiement de la somme de 1.767,49 euros au titre de la dette locative.



Mme [C] [I] et M. [R] [L], régulièrement cités à l'étude, n'ont pas comparu.



Par jugement réputé contradictoire entrepris du 22 février 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis a ainsi statué :



CONSTATE la résiliation, à compter du 9 septembre 2020, du contrat de bail conclu le 31 mars 2016 entre la SA IN'LI d'une part, et Mme [C] [I] et M. [R] [L] d'autre part.



ORDONNE à Mme [C] [I] et M. [R] [L] de libérer le logement et restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision.



DIT qu'à défaut pour Mme [C] [I] et M. [R] [L] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitue les clés dans ce délai la SA IN'LI pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique.



ORDONNE en cas de nécessité le transport des meubles meublants laissés dans les lieux aux frais des locataires dans un garde meuble de son choix ou à défaut choisi par le bailleur. 



RAPPELLE qu'en application des dispositions de l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, il ne pourra en aucun cas être procédé à l'expulsion du locataire durant la période de la trêve hivernale.



CONDAMNE solidairement Mme [C] [I] et M. [R] [L] à verser à la SA IN'LI la somme de 2.701,44 euros au titre de leur dette locative au 6 janvier 2021, échéance de décembre 2020 incluse (dernier versement au crédit : 488 d'allocations logement le 31 décembre 2020). 



CONDAMNE in solidum Mme [C] [I] et M. [R] [L] à verser à la SA IN'LI une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant équivalent aux loyers qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, outre les charges dûment justifiées, à compter du mois de janvier 2021 et jusqu'à parfaite libération des lieux. 



CONDAMNE in solidum Mme [C] [I] et M. [R] [L] à verser à la SA IN'LI la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

 

REJETTE pour le surplus les demandes des parties, 



CONDAMNE in solidum Mme [C] [I] et M. [R] [L] aux dépens,

 

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l'exécution provisoire 





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 22 avril 2021 par Mme [C] [I] et M. [R] [L]



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 18 août 2021 par lesquelles Mme [C] [I] et M. [R] [L] demandent à la cour de :



Déclarer recevables et bien fondés Mme [C] [I] et M. [R] [L] en leur appel et faire droit à leurs demandes,



Infirmer le jugement de première instance rendu le 22 février 2021 par M. le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de Saint Denis en toutes ses dispositions,



Et statuant à nouveau,



A titre principal, déclarer irrecevable la société IN'LI, S.A. au capital de 748 811 607,00 euros, immatriculée au RCS de Nanterre, sous le numéro B 602 052 359, en ses demandes et l'en débouter,







A titre subsidiaire,

 

Débouter la société IN'LI de ses demandes au titre de la résiliation du contrat de bail conclu le 31 mars 2016, de l'expulsion du logement de Mme [C] [I] et M. [R] [L] et de la condamnation à payer la dette locative,



Suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de location du 31 mars 2016,



Accorder des délais de paiement à Mme [C] [I] et M. [R] [L] d'une durée de trois ans, par application de l'article 24 de la loi 06 juillet 1989, et des articles 1244-1 premier alinéa et 1244-2 du Code Civil, 



Condamner la société IN'LI aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés par le Cabinet Sylvie Bonami, représenté par Maître Sylvie Bonami, Avocat, conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile et de la loi du 10 juillet 1991 sur l'aide juridictionnelle.





Vu les dernières conclusions remises au greffe le 23 septembre 2021 au terme desquelles la SAS Société Foncière Cronos ,venant aux droits de la Société IN'LI, demande à la cour de :





Débouter M. [L] et Mme [I] en leur appel, ainsi que de toutes leurs demandes, fins et conclusions.



Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.



Y ajoutant,



Condamner solidairement M. [L] et Mme [I] à payer à la société Foncière Cronos une somme de 1.200,00 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.



Condamner solidairement M. [L] et Mme [I] aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés directement par Maître Philippe Galland, Avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile





Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la fin de non-recevoir soulevée par Mme [C] [I] et M. [R] [L] 



Mme [C] [I] et M. [R] [L] soulèvent l'irrecevabilité des demandes de la société IN'LI, indiquant qu'il n'est pas démontré que cette société était propriétaire du bien donné à bail.



L'article 32 du code de procédure civile dispose qu' « est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir ».



Il résulte des pièces produites par la société intimée et qui ne font l'objet d'aucune discussion par les appelants que :

-aux termes de la 5ème résolution d'une assemblée générale des actionnaires en date du 29 septembre 2017, il a été décidé de procéder au changement de dénomination sociale de la société OGIF qui est devenue IN'LI, le numéro de RCS étant d'ailleurs le même ;

-l'assignation du 1er octobre 2020 a ainsi été délivrée "à la requête de la société IN'LI anciennement dénommée SA OGIF ;

-le 15 janvier 2021, la société IN'LI a apporté à la SAS Foncière Cronos une partie de son patrimoine, dont l'immeuble litigieux, la gestion en étant confiée à la Société in'li Property Management (attestation du notaire, Mme [H], du 26 janvier 2021 et mandat de gestion, pièces 7 et 8 de la société), les locataires ayant d'ailleurs été avisés de ce projet par lettre du 21 décembre 2020.



La société Foncière Cronos est donc parfaitement identifiée comme propriétaire du bien loué, venant aux droits de la Société In'li qui avait elle même qualité pour agir à la date de l'assignation, de sorte que la fin de non-recevoir ne peut qu'être écartée.



Sur la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences



C'est avec mauvaise foi, comme le souligne la société Foncière Cronos, que les appelants soutiennent qu'aucune clause résolutoire n'est stipulée au contrat, alors que les conditions générales du bail, paraphées et signées, prévoient, à l'article 19 une clause intitulée « clause résolutoire », stipulant que « Le présent contrat pourra être résilié immédiatement et de plein droit : - Deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiés ou en cas de non-versement du dépôt de garantie prévu au contrat ».



Cette clause a bien été reproduite dans le commandement de payer délivré le 8 juillet 2020.



Les appelants ne contestent pas autrement les défauts de paiements constatés et l'acquisition de la clause résolutoire, ainsi que les chefs de dispositifs subséquents du jugement entrepris, sauf à invoquer leur situation personnelle pour demander des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, ce qui sera examiné plus bas.



Les considérations des appelants sur le montant selon eux, "relativement faible" de la dette de loyer constatée par le premier juge, et non contestée par eux, sont inopérantes au regard de la mise en oeuvre de la clause résolutoire, prévue par l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs qui dispose que "Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux", sans incidence de la gravité de la faute commise.



C'est ainsi par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits, que le premier juge a constaté la résiliation, à compter du 9 septembre 2020, du contrat de bail, a ordonné la libération des lieux et à défaut l'expulsion et fixé l'indemnité d'occupation comme il l'a fait, sous réserve des éléments plus bas relatifs aux délais de paiement et à leur incidence.



Le jugement sera confirmé sur ces points.



Sur la dette locative et la demande de délais de paiement



Le montant de la dette locative telle qu'arrêté par le premier juge à la somme de "2.701,44 euros au 6 janvier 2021, échéance de décembre 2020 incluse (dernier versement au crédit : 488 d'allocations logement le 31 décembre 2020)", n'est pas critiqué par les appelants.



Il n'y a donc pas lieu d'infirmer le jugement sur ce point, qui ne fait l'objet d'aucune demande contraire.



Mme [C] [I] et M. [R] [L] font toutefois valoir que des paiements sont intervenus depuis le jugement entrepris et demandent des délais de paiement d'une durée de trois ans en application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel le juge peut, même d'office, accorder de tels délais « au locataire en situation de régler sa dette locative », et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit en application du paragraphe VII du même article.



La société réplique que les appelants ne démontrent pas être en situation de reprendre le paiement des loyers et charges de façon pérenne en dépit des règlements ponctuels effectués en mai 2021.



Il résulte des éléments produits que les revenus fiscaux du foyer étaient de 2.243 euros pour l'année 2019 pour quatre personnes, de 4.885 euros pour l'année 2020, que le couple a deux enfants nés en [Date naissance 5] 2017 et [Date naissance 6] 2018, qu'en avril 2021 M. [L] était demandeur d'emploi.



Le bailleur produit un décompte au 23 septembre 2021, prenant en compte des versements des appelants et celui d'une allocation logement du mois de juin 2021 (488 euros), d'où il résulte que ces derniers restaient devoir au 23 septembre 2021 la somme de 1.003,79 euros, soit moins de deux échéances de loyers et provisions pour charges, étant relevé que la société Foncière Cronos ne demande pas l'actualisation de la dette locative et n'établit pas son montant actuel, deux ans plus tard.



Au vu de ces éléments, la dette locative ayant été significativement réduite en quelques mois, il convient de considérer que les locataires démontrent être en situation de régler leur dette locative et qu'il est justifié de leur octroyer un délai de paiement de 12 mois sur le montant de la dette tel qu'apparaissant au décompte précité du 23 septembre 2021, de 1.003,79 euros, soit 11 échéances de 83 euros et une 12ème échéance pour le solde ; les mensualités devront être payées au plus tard le 10 du mois suivant la signification la présente décision et ce en sus des loyers et charges en cours. 



Les effets de la clause résolutoire seront dès lors, en raison même des délais ainsi accordés aux locataires, suspendus, sous condition du respect par ces derniers du règlement de l'échéance précitée et de leur obligation de paiement du loyer et des charges courants. 



Néanmoins, à défaut de paiement de la mensualité à son échéance ou à défaut du paiement du loyer courant et des charges pendant le cours de l'échéancier, Mme [C] [I] et M. [R] [L] seront déchus du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d'office plein effet sans qu'une nouvelle décision de justice soit nécessaire, le bailleur pouvant alors faire procéder à l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux resté sans effet ; dans cette hypothèse, l'indemnité d'occupation fixée par le premier juge au montant du loyer en cours outre les charges sera due in solidum tant qu'il se maintiendront ensemble dans les lieux.



Sur l'article 700 du code de procédure civile



Le sens de la présente décision ne justifie pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et l'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance.



S'agissant de l'instance d'appel, il est équitable de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.









PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Déclare recevable l'action et les demandes de la société IN'LI aux droits de laquelle vient la société Foncière Cronos ;



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire,



Et statuant à nouveau,



Constate que la dette locative s'établit au 23 septembre 2021 à la somme de 1.003,79 euros,



Accorde à Mme [C] [I] et M. [R] [L] des délais de paiement sur cette somme et dit qu'ils devront se libérer de leur dette par le règlement de 11 échéances de 83 euros et une 12ème échéance pour le solde, au plus tard le 10 du mois suivant la signification la présente décision, et ce en sus des loyers et charges en cours,



Dit que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que cette clause sera réputée n'avoir jamais joué si ces délais sont respectés, 



Dit qu'à défaut de paiement de la mensualité à son échéance ou à défaut du paiement du loyer courant et des charges pendant le cours de l'échéancier :

1°/ la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,

2°/ le bail sera résilié sans autre décision judiciaire, 15 jours après l'envoi d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception réclamant le solde de la dette, 

3°/ les locataires seront tenus de quitter les lieux et que, faute de les avoir libérés spontanément, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux resté sans effet, au besoin avec l'assistance de la force publique, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. et R.433-1 et suivant du Code des procédures civiles d'exécution,



Dit que l'indemnité mensuelle d'occupation sera due à compter de la résiliation du bail si elle a lieu,



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,



Et y ajoutant,



Condamne in solidum Mme [C] [I] et M. [R] [L] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,



Rejette toutes autres demandes.





La Greffière Le Président