Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 6 octobre 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 8



ARRÊT DU 06 OCTOBRE 2023



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/05267 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHKCP



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 02 Février 2023 -Président du TJ de BOBIGNY - RG n° 22 / 02129





APPELANTE

 

S.A.R.L. ORYX MANAGEMENT, RCS de Bobigny sous le n°484 030 945, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 



[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050







INTIMEE 



S.C.I. DU [Adresse 4], RCS de Bobigny sous le n°348 337 247, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 



[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentée par Me Nicolas KOHEN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : P250

Assistée à l'audience par Me Virginie DESPRES, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : P250





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Septembre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Rachel LE COTTY, Conseiller, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Florence LAGEMI, Président de chambre

Rachel LE COTTY, Conseiller, 

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire, 



Qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL 



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition. 



*****



Par acte sous seing privé du 1er janvier 2021, la SCI du [Adresse 4] a consenti un bail dérogatoire à la société Oryx Management portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5].



Par acte du 23 novembre 2022, la SCI du [Adresse 4] a assigné la société Oryx Management en référé devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny afin de voir juger que la société Oryx Management est occupante sans droit ni titre, ordonner son expulsion et condamner l'occupante au paiement d'une provision à valoir sur l'arriéré locatif.



Par ordonnance du 2 février 2023, le juge des référés a : 




constaté la résolution du bail dérogatoire du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2022 ;

ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société Oryx Management ou de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5] ;

condamné la société Oryx Management à payer à la SCI du [Adresse 4] la somme provisionnelle de 63.560 euros correspondant aux loyers et indemnités d'occupation impayés, terme de novembre 2022 inclus ;

dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2022 ;

condamné la société Oryx Management au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié, jusqu'à complète libération des lieux, soit la somme mensuelle de 3.240 euros TTC ;

condamné la société Oryx Management à payer à la SCI du [Adresse 4] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société Oryx Management à supporter la charge des dépens.




Par déclaration du 15 mars 2023, la société Oryx Management a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 3 juillet 2023, elle demande à la cour de : 


déclarer recevable et fondé son appel ;

infirmer l'ordonnance entreprise ;

débouter la SCI du [Adresse 4] de l'intégralité de ses prétentions à son égard ; 

condamner la SCI du [Adresse 4] à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.




Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 20 juin 2023, la SCI du [Adresse 4] demande à la cour de : 


confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

débouter la société Oryx Management de l'intégralité de ses demandes ;

écarter des débats la pièce n°9 visée dans les conclusions d'appelante notifiées le 26 mai 2023 ;

condamner la société Oryx Management à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société Oryx Management aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût de la sommation, de la mise en demeure interpellative et du commandement de payer. 




L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 juillet 2023.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.



SUR CE, LA COUR,



Sur la demande de l'intimée tendant à voir écarter des débats la pièce n°9 visée dans les conclusions d'appelante



Dans ses conclusions, l'appelante vise une pièce n° 9 qui serait un constat d'huissier. Mais elle n'a pas communiqué cette pièce en dépit de deux sommations de communiquer délivrées par l'intimée. 



Cette pièce doit donc être écartée des débats.



Sur la demande d'expulsion formée par la SCI du [Adresse 4]



Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser.



Aux termes de l'article L. 145-5 du code de commerce :



« Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local ».



Le bailleur doit ainsi manifester, avant la date contractuelle du bail, sa volonté de ne pas poursuivre sa relation contractuelle avec le locataire. A défaut, un nouveau bail soumis au statut commence à courir dès l'expiration du bail et une manifestation de volonté postérieure à la date d'expiration du bail est sans effet (3e Civ., 13 novembre 1979, pourvoi n° 78-11.506, Bull n° 199 ; 25 juin 2003, pourvoi n° 02-12.545 ; 3e Civ., 2 juin 2004, pourvoi n° 03-13.377).



Au cas présent, il résulte du contrat produit que les parties ont signé un bail dérogatoire « de courte durée » expressément soumis aux dispositions de l'article L. 145-5 précité du code de commerce et conclu pour une durée d'un an maximum, à compter du 1er janvier 2021 pour se terminer le 31 décembre 2021.



Les locaux étaient loués pour y exercer une activité d'« intermédiation, arbitrage, audit, négociation en qualité de mandataire ou de commissionnaire et conseil dans le secteur de la sécurité, des assurances et de la finance [...] à l'exclusion de toute autre ».



Le contrat stipulait qu' « à l'arrivée du terme, le preneur devra[it] spontanément libérer les lieux de tout occupant et il devra[it] procéder à l'enlèvement de tout le mobilier et effets qui s'y trouvent, à ses frais. A défaut, le bailleur pourra[it] contraindre le preneur à les libérer par tous moyens de droit » (article 5). 



Or, la SCI du [Adresse 4] a constaté qu'une activité de location de véhicules était exercée dans les locaux donnés à bail (procès-verbal de constat du 29 octobre 2021).



Par une lettre signifiée le 17 décembre 2021, elle a mis en demeure la société Oryx Management de faire cesser la sous-location constatée sans délai et lui a rappelé le terme du bail et la nécessité pour elle de quitter les lieux à cette date. 



Par acte du même jour, elle lui a signifié un commandement de payer la somme de 27.920 euros au titre des loyers et charges impayés.



Puis par acte d'huissier du 25 janvier 2022, elle a signifié à la locataire la fin du bail dérogatoire et une sommation de quitter les lieux.



Au soutien de son appel, la société Oryx Management fait valoir qu'elle a quitté les lieux en octobre 2021, qu'elle était alors à jour de ses loyers et que la société Las & Co a pris à bail les locaux par bail verbal conclu avec la dirigeante de la SCI du [Adresse 4], la nouvelle locataire réglant les loyers.



Elle prétend également que la sous-location n'est pas interdite par le bail signé par les parties.



Mais, d'une part, le contrat de bail produit par les parties ne contient aucune stipulation autorisant la sous-location.



D'autre part, l'appelante ne justifie nullement de l'existence d'un bail verbal conclu par la SCI du [Adresse 4] avec une société Las & Co, la seule pièce produite pour attester du règlement de loyers étant une capture d'écran faisant apparaître deux virements de 4.500 euros dont l'auteur et la cause sont inconnus. A cet égard, les lettres des 27 avril, 1er juin et 2 septembre 2022 de la société Las & Co versées aux débats confirment l'absence de bail entre cette société et la SCI du [Adresse 4] puisque le gérant de la première persiste à réclamer à la seconde un tel bail, qui aurait été « promis au mois de décembre » 2021, mais dont aucun élément ne vient confirmer l'existence.



L'attestation de M. [T] produite par la SCI du [Adresse 4] démontre également que la gérante de la SCI n'a pas donné suite à une demande orale de location de ses locaux faite par le dirigeant d'une société de VTC.



Il résulte de ces éléments que le bail dérogatoire liant les parties est arrivé à son terme le 31 décembre 2021 et que la société Oryx Management, qui ne justifie pas avoir effectivement libéré les lieux par la remise des clés, en dépit de la sommation qui lui a été adressée, est occupante sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2022.



Son expulsion sera par conséquent ordonnée et elle sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation également au loyer, majoré des charges, qui aurait été dû si le bail n'était pas arrivé à son terme.



L'ordonnance entreprise sera donc confirmée de ces chefs.



Sur la demande de provision



Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, il résulte des décomptes produits par la bailleresse que la société Oryx Management est débitrice de la somme de 63.560 euros TTC se décomposant comme suit :



- 27.920 euros au titre des loyers et charges impayés au terme du bail, selon le décompte annexé au commandement de payer ;

- 35.640 euros (soit 3.240 euros x 11) au titre des indemnités d'occupation et charges impayées du 1er janvier 2022 au terme de novembre 2022 inclus.



Contrairement à ce qu'elle soutient, l'appelante n'était pas à jour de ses loyers en décembre 2021 puisque son propre décompte fait état d'une dette de 21.800 euros, tout en omettant les échéances d'avril et décembre 2021.



Son obligation n'étant pas sérieusement contestable, elle sera condamnée au paiement d'une provision de 63.560 euros TTC, l'ordonnance entreprise étant par conséquent confirmée en toutes ses dispositions.



Sur les frais et dépens



L'appelante, partie perdante, sera tenue aux dépens, qui comprendront le coût de la mise en demeure et du commandement de payer du 17 décembre 2021 ainsi que de la sommation de quitter les lieux du 25 janvier 2022.



Elle sera par suite condamnée à indemniser la SCI du [Adresse 4] des frais qu'elle a été contrainte d'engager, à hauteur de la somme de 3.000 euros, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



Ecarte des débats la pièce n°9 visée dans les conclusions de l'appelante ;



Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ;



Y ajoutant,



Condamne la société Oryx Management aux dépens d'appel, qui comprendront le coût de la mise en demeure et du commandement de payer du 17 décembre 2021 ainsi que de la sommation de quitter les lieux du 25 janvier 2022 ;



La condamne à payer à la SCI du [Adresse 4] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



 LE GREFFIER LE PRESIDENT