Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 6 octobre 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 8



ARRET DU 06 OCTOBRE 2023



(n° ,7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/02685 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHCXC



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 25 Janvier 2023 -Président du TC de Paris - RG n° 2022051813





APPELANTE 



ING BANK NV, société de droit néerlandais venant aux droits de la SAS ING LEASING FRANCE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège 

[Adresse 5]

[Localité 1] (PAYS-BAS)



Représentée par Me Jean-philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053 et assisté par Me Fabrice HERCOT, avocat au barreau de PARIS





INTIMEE

 

S.A.R.L. FINANSO FRANCE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège 

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée et assistée par Me Edgard VINCENSINI, avocat au barreau de PARIS, toque : B0496





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 septembre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président et Rachel LE COTTY, Conseiller,chargée du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:



Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, magistrat honoraire 

 

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR



 ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présente lors de la mise à disposition.



*****



Par deux actes authentiques du 2 octobre 2008, la société Ing Leasing France a consenti deux contrats de crédit-bail à la société Finanso France pour financer l'acquisition d'un ensemble immobilier à usage de locaux commerciaux situé à [Localité 6]) et d'un ensemble immobilier à usage de bureaux commerciaux situé à [Adresse 8].



L'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du crédit-bail immobilier relatif à l'immeuble de [Localité 6] ont été constatées par un arrêt de cette cour du 14 décembre 2017 et l'expulsion des lieux de la société Finanso France ordonnée. 



Par jugement du 16 mai 2018, le tribunal de commerce de Bordeaux a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société Finanso France et, par jugement du 20 novembre 2019, le même tribunal a arrêté un plan de redressement de la société, avec paiement des échéances des contrats en cours, notamment le contrat de crédit-bail relatif à l'immeuble de [Localité 7], selon les modalités contractuelles en vigueur.



Par acte du 20 juillet 2022, la société Ing Leasing France a fait délivrer à la société Finanso France un commandement de payer visant la clause résolutoire pour avoir paiement de la somme de 68.344,73 euros en principal au titre de l'échéance de loyer exigible le 15 juillet 2022. 



Par acte du 7 novembre 2022, la société Ing Leasing France a assigné la société Finanso France devant le juge des référés du tribunal de commerce de Paris afin de constat de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de crédit-bail immobilier, d'expulsion de la société Finanso France de l'immeuble objet du crédit-bail immobilier et de condamnation au paiement d'une indemnité journalière d'occupation ainsi que de l'indemnité contractuelle de résiliation.



Par décision du 15 novembre 2022, la société Ing Leasing France a fait l'objet d'une procédure de dissolution sans liquidation par transmission de son patrimoine à son associé unique, Ing Bank NV.



Par ordonnance du 25 janvier 2023, le juge des référés a : 




dit n'y avoir lieu à référé, ni à application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

condamné la société Ing Bank NV, venant aux droits de la société Ing Leasing France, aux entiers dépens. 




Par déclaration du 1er février 2023, la société Ing Bank NV a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif. 



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 16 mars 2023, elle demande à la cour de : 




infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé ni à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

infirmer l'ordonnance en ce qu'elle l'a condamnée aux entiers dépens ;


statuant à nouveau,


constater l'acquisition au 20 août 2022 de la clause résolutoire de plein droit insérée au contrat de crédit-bail immobilier du 2 octobre 2008 ;

constater que le crédit-bail immobilier du 2 octobre 2008 est résilié à la date du 20 août 2022 ;

ordonner l'expulsion de la société Finanso France, de tous occupants et biens s'y trouvant de son chef, de l'immeuble objet du crédit-bail immobilier du 2 octobre 2008 situé [Adresse 8] à [Localité 7], cadastré section HN n°[Cadastre 4], avec le concours de la force publique et ce, dès le prononcé de la décision à intervenir ;

condamner la société Finanso France à lui verser une indemnité journalière d'occupation d'un montant de 742,88 euros à compter du 20 août 2022 et jusqu'à la date de départ effectif de l'immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 7] ;

condamner la société Finanso France à lui verser la somme de 628.246,97 euros TTC à titre de provision à valoir sur l'indemnité contractuelle de résiliation ;

condamner la société Finanso France, sous astreinte de 153 euros HT par jour de retard à compter du lendemain du prononcé du « jugement » à intervenir, à :

lui restituer les originaux des baux en cours portant sur l'immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 7], cadastré section HN n°[Cadastre 4], ainsi que l'ensemble des documents relatifs à ces baux y compris les actes qui en sont la suite et la conséquence ;

lui restituer l'intégralité des dépôts de garantie qui avaient été cédés à la société Finanso France aux termes de l'article A3 du contrat de crédit-bail immobilier du 2 octobre 2008, ainsi que ceux qui auront été versés par les locataires au titre de l'indexation des loyers et dépôt de garantie ;

condamner la société Finanso France à lui payer l'indemnité journalière de 153 euros HT prévue à l'article B17 du contrat de crédit-bail immobilier du 2 octobre 2008 et ce, à compter du 20 août 2022 jusqu'à la date du prononcé du jugement à intervenir ;

condamner la société Finanso France à lui verser :

la somme de 68.344,73 euros TTC au titre de l'échéance de loyer du 15 juillet 2022 (facture n°FC22001157 du 04 juillet 2022), ladite somme portant intérêts de retard au taux de 4,418% à compter du 16 juillet 2022 et jusqu'à son complet paiement ;

la somme de 24.641,83 euros TTC au titre de la refacturation de la taxe foncière (proratisée) pour l'année 2022 (facture n°FC22001276 du 5 octobre 2022), majorée des intérêts de retard au taux de 4,916% à compter du 28 octobre 2022 et jusqu'à son complet paiement ;

la somme de 26.743,60 euros TTC au titre du prorata de l'échéance trimestrielle de loyer du 15 octobre 2022 (couvrant la période du 16 juillet au 20 août 2022), majorée des intérêts de retard au taux de 4,916% à compter du 31 octobre 2022 et jusqu'à son complet paiement ; 

la somme de 360 euros TTC (120 x 3) au titre de l'indemnité forfaitaire prévue à l'article B27 du contrat de crédit-bail immobilier du 2 octobre 2008 ;

condamner la société Finanso France à lui verser la somme 371,66 euros TTC au titre des frais du commandement de payer du 15 juillet 2022 ;

condamner la société Finanso France à lui verser la somme de 15.000 euros sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile ;

condamner la société Finanso France aux entiers dépens. 




Par ordonnance du président de la chambre du 19 juillet 2023, les conclusions de la société Finanso France ont été déclarées irrecevables. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 septembre 2023.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.







SUR CE, LA COUR,



Sur la résiliation du contrat de crédit-bail immobilier



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



En application de ces textes, le juge des référés de droit commun est compétent pour connaître d'une action aux fins d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de crédit-bail immobilier dont l'exécution a été poursuivie après la mise en redressement judiciaire du crédit-preneur et en paiement d'une provision correspondant aux redevances échues et impayées postérieurement au jugement d'ouverture (Com., 17 septembre 2013, pourvoi n° 12-21.659, Bull. 2013, IV, n° 135).



Au cas présent, le contrat de crédit-bail immobilier litigieux contient une clause résolutoire (article B17) qui stipule que : « En cas d'inexécution par le preneur de l'une quelconque des obligations mises à sa charge au titre du présent contrat, et notamment le paiement des loyers et charges, le bailleur pourra résilier le crédit-bail. Cette résiliation sera acquise de plein droit et sans qu'il soit nécessaire de le faire prononcer par un tribunal, un mois après une mise en demeure d'exécuter ou un commandement de payer contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user de la présente clause restée sans effet ». 



Par acte du 20 juillet 2022, la société Ing Leasing France a fait délivrer à la société Finanso France un commandement de payer visant la clause résolutoire pour avoir paiement de la somme de 68.344,73 euros en principal au titre de l'échéance de loyer exigible le 15 juillet 2022. 



La société Finanso France a remis le 19 août 2022 un chèque de 68.904,17 euros qui n'a pu être encaissé pour défaut de provision. 



Par lettre du 15 septembre 2022, la société Ing Leasing France a notifié à la société Finanso France la résiliation à ses torts du contrat de crédit-bail de l'ensemble immobilier situé à [Localité 7] en application de la clause résolutoire, à effet au 20 août 2022, et l'a mise en demeure de lui régler diverses sommes et de libérer l'ensemble immobilier. 



En conséquence, l'acquisition de la clause résolutoire du crédit-bail immobilier ne peut qu'être constatée au 20 août 2022, faute de règlement des causes du commandement de payer dans le délai d'un mois.



Le premier juge a estimé qu'il existait une contestation sérieuse au motif que la société Finanso France avait fait état de négociations en cours entre les parties, postérieurement à la date de résiliation du contrat.



Mais l'existence de ces négociations n'est pas établie et la société Ing Leasing France, aux droits de laquelle vient la société Ing Bank NV, n'a jamais renoncé à se prévaloir de la clause résolutoire du contrat.



Il n'existe donc aucune contestation sérieuse s'opposant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat.











L'appelante justifie en outre d'une urgence à expulser l'intimée en produisant des procès-verbaux de constat des 15 novembre 2020 et 26 janvier 2022 ainsi qu'un rapport d'expertise amiable du 31 janvier 2023 dont il ressort que le bien immobilier n'est pas entretenu et se dégrade rapidement, et qu'«  une partie du terrain est occupée de manière illégale par les gens du voyage depuis juin 2022 ».



L'ordonnance entreprise sera en conséquence infirmée en toutes ses dispositions et l'expulsion de la société Finanso France ordonnée.



L'occupante sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation trimestrielle provisionnelle égale au loyer qui aurait été dû si le contrat s'était poursuivi et ce, jusqu'à son départ effectif des lieux.



Sur les demandes de provision



Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Aux termes de l'article B17 du contrat de crédit-bail immobilier, le preneur est tenu, en cas d'acquisition de la clause résolutoire, de « régler à titre de dommages et intérêts une somme fixée 

à l'article 18 ».



L'article B18 du contrat stipule que : 



« La résiliation du crédit-bail, qu'elle soit faite à la demande du preneur ou à celle du bailleur, entraînera le paiement par le preneur d'une indemnité égale à 80% de la valeur résiduelle financière telle qu'elle figure dans le tableau des loyers annexé. 

Liée au caractère spécifique du crédit-bail immobilier, cette indemnité aura le caractère de dommages-intérêts forfaitaires destinés à compenser le préjudice subi par le bailleur du fait de la résiliation du crédit-bail. [...] L'indemnité sera majorée de la TVA au taux en vigueur ».



Au vu des pièces produites par l'appelante, la valeur résiduelle financière figurant au tableau des loyers annexé au contrat s'élève à 654.423,93 euros HT, soit une indemnité de 80%, égale à 523.539,14 euros HT et 628.246,97 euros TTC.



L'intimée sera condamnée au paiement d'une provision de ce montant, son obligation n'étant pas sérieusement contestable.



En outre, aux termes de l'article B27 du contrat, intitulé « intérêts de retard - pénalités » :



« Toute somme due en vertu du crédit-bail et non réglée à l'échéance portera de plein droit intérêts au taux TMM (taux moyen mensuel du marché monétaire au jour le jour entre banques, établi par l'association française des banques et publié à la cote officielle de la société des bourses françaises) + 5 %. Le taux retenu sera celui du mois précédent l'échéance impayée. 

Outre les intérêts de retard, le preneur sera redevable d'une indemnité forfaitaire égale à 100 euros HT par prélèvement rejeté par sa banque. 

Les intérêts de retard ainsi que l'indemnité seront majorés de la TVA au taux en vigueur ».



Au vu des factures produites par la société Ing Bank NV, l'obligation de la société Finanso France n'est pas sérieusement contestable à hauteur des sommes suivantes, au paiement desquelles elle sera condamnée :



- 68.344,73 euros TTC au titre de l'échéance de loyer du 15 juillet 2022 (facture du 4 juillet 2022) revenue impayée, avec intérêts au taux de 4,418% à compter du 16 juillet 2022 ;

- l'indemnité forfaitaire de 120 euros TTC ;

- 24.641,83 euros TTC au titre du prorata de taxe foncière 2022 (facture du 5 octobre 2022), avec intérêts au taux de 4,916% à compter du 28 octobre 2022 ;

- 26.743,60 euros TTC au titre du prorata de l'échéance trimestrielle de loyer du 15 octobre 2022, couvrant la période du 16 juillet au 20 août 2022 (facture du 20 octobre 2022), avec intérêts au taux de 4,916% à compter du 31 octobre 2022 ;

- 371,66 euros au titre du coût du commandement de payer du 20 juillet 2022.



Sur la demande de condamnation de la société Finanso France à la remise des documents prévus à l'article B17 du contrat de crédit-bail 



L'article B17 du contrat prévoit qu'en cas d'acquisition de la clause résolutoire :



« Il [le preneur] devra également restituer au bailleur les originaux des baux en cours ainsi que l'ensemble des documents relatifs à ces baux y compris les actes qui en sont la suite et la conséquence. 

Le preneur devra également restituer l'intégralité des dépôts de garantie cédés ainsi que ceux qui auront été versés par les locataires au titre de l'indexation des loyers et dépôt de garantie. 

La remise des documents et le versement devront intervenir le jour de la résiliation du contrat de crédit-bail. 

En cas de retard dans la remise des documents ou dans le versement des dépôts de garantie, le preneur sera redevable envers le bailleur d'une indemnité fixée à 153 euros HT par jour de retard ».



Par lettres des 13 et 27 septembre 2022, la société Ing Leasing France a vainement mis en demeure la société Finanso France de lui remettre les documents visés par ce texte et les dépôts de garantie.



En application des stipulations contractuelles, la société Finanso France sera donc condamnée, sous astreinte de 153 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la signification du présent arrêt, à :

- restituer à l'appelante les originaux des baux en cours ainsi que l'ensemble des documents relatifs à ces baux, y compris les actes qui en sont la suite et la conséquence ; 

- restituer l'intégralité des dépôts de garantie qui lui ont été cédés ainsi que ceux versés par les locataires au titre de l'indexation des loyers et dépôt de garantie. 



En revanche, la demande en paiement d'une indemnité de 153 euros HT par jour à compter du 20 août 2022 s'analyse en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond en application de l'article 1231-5 du code civil. Cette demande excède donc les pouvoirs du juge des référés et sera rejetée.



Sur les frais et dépens



La société Finanso France, partie perdante, sera tenue aux dépens de première instance et d'appel et condamnée au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;



Statuant à nouveau,



Constate l'acquisition au 20 août 2022 de la clause résolutoire insérée au contrat de crédit-bail immobilier du 2 octobre 2008 ;



Ordonne l'expulsion de la société Finanso France, et de tous occupants de son chef, de l'immeuble objet du crédit-bail immobilier du 2 octobre 2008, situé [Adresse 8] à [Localité 7], cadastré section HN n°[Cadastre 4], au besoin avec le concours de la force publique ;



Condamne la société Finanso France à payer à la société Ing Bank NV une indemnité d'occupation trimestrielle provisionnelle égale au loyer qui aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, à compter du 20 août 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux ;



Condamne la société Finanso France à payer à la société Ing Bank NV la somme de 628.246,97 euros TTC à titre de provision à valoir sur l'indemnité contractuelle de résiliation ;



Condamne la société Finanso France, sous astreinte de 153 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la signification du présent arrêt, à :




restituer à la société Ing Bank NV les originaux des baux en cours portant sur l'immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 7], cadastré section HN n°[Cadastre 4], ainsi que l'ensemble des documents relatifs à ces baux, y compris les actes qui en sont la suite et la conséquence ;

restituer à la société Ing Bank NV l'intégralité des dépôts de garantie cédés ainsi que ceux qui ont été versés par les locataires au titre de l'indexation des loyers et dépôt de garantie ;




Condamne la société Finanso France à payer à la société Ing Bank NV les provisions suivantes :




68.344,73 euros TTC, avec intérêts au taux de 4,418% à compter du 16 juillet 2022 ;

120 euros TTC ;

24.641,83 euros TTC, avec intérêts au taux de 4,916% à compter du 28 octobre 2022;

26.743,60 euros TTC avec intérêts au taux de 4,916% à compter du 31 octobre 2022 ;

371,66 euros ;




Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de paiement d'une indemnité journalière de 153 euros HT à compter du 20 août 2022 formée par la société Ing Bank NV ;



Condamne la société Finanso France aux dépens de première instance et d'appel ;



La condamne à payer à la société Ing Bank NV la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile.



 LE GREFFIER LE PRESIDENT