Cour d'Appel · 2ème Chambre — 5 octobre 2023

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

------------------------------------

COUR D'APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT N° /23 DU 05 OCTOBRE 2023





Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 23/00034 - N° Portalis DBVR-V-B7H-FDJO 



Décision déférée à la Cour : 

Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 21/00701, en date du 1er avril 2022, 



APPELANTE :

La société S.C.I. HOUDEMON, 

Société civile à associé unique au capital de 30 000 €, ayant son siège social sis [Adresse 1], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANCY sous le n° 752 706 176, agissant poursuites et diligences de son gérant, domicilié ès qualités audit siège

Représentée par Me Frédéric VERRA de la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA, avocat au barreau de NANCY





INTIMÉE :

Madame [F] [Y] épouse [L]

domiciliée [Adresse 2]

Non représentée bien que la déclaration d'appel lui ait été régulièrement signifiée à étude par acte de Me [V] [G], huissier de justice à [Localité 3], en date du 14 février 2023

 



COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 07 Septembre 2023, en audience publique devant la Cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ; 



Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;



A l'issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 05 Octobre 2023, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



ARRÊT : défaut, rendu par mise à disposition publique au greffe le 05 Octobre 2023, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ; 



signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ; 



-------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------









EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 1er septembre 2020, la SCI Houdemon a donné à bail à Mme [F] [L] née [Y] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] (54) moyennant un loyer mensuel de 500 euros outre 190 euros de provisions sur charges.



La société Houdemon a fait signifier le 2 mars 2021 à Mme [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un arriéré échu de 3 920 euros.



Par jugement du 1er avril 2022, le tribunal judiciaire de Nancy a :



- déclaré recevable l'action en résiliation de bail intentée par la société Houdemon,

- débouté la société Houdemon de sa demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu avec Mme [L] et portant sur un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4],

- débouté en conséquence la société Houdemon de ses demandes accessoires tendant à l'expulsion de Mme [L] et au prononcé d'une indemnité d'occupation,

- condamné Mme [L] à payer à la société Houdemon la somme de 5 600 euros au titre de la dette locative au 7 janvier 2022,

- dit que cette somme de 5 600 euros produira intérêts au taux légal à compter de l'assignation, soit du 20 juillet 2021,

- dit n'y avoir lieu d'accorder des délais de paiement,

- débouté la société Houdemon de sa demande de dommages et intérêts,

- dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [L] aux dépens.



Par déclaration enregistrée le 5 janvier 2023, la société Houdemon a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions. 



Par conclusions déposées le 8 février 2023, la société Houdemon demande à la cour de : 



- infirmer le jugement en ce qu'il l'a :

- déboutée de sa demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu avec Mme [L] et portant sur un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4],

- déboutée de ses demandes accessoires tendant à l'expulsion de Mme [L] et au prononcé d'une indemnité d'occupation,

- déboutée de se demande de dommages et intérêts,

- déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- confirmer le jugement en ce qu'il a :

- déclaré recevable l'action en résiliation de bail intentée par la société Houdemon contre Mme [L],

- condamné Mme [L] à lui payer la somme de 5 600 euros au titre de la dette locative arrêté au 7 janvier 2022,

- dit que cette somme de 5 600 euros a produit intérêts au taux légal à compter de l'assignation, soit du 20 juillet 2021,

- débouté Mme [L] de sa demande de délais de paiement,

- condamné Mme [L] aux dépens,

Pour le surplus, statuant à nouveau :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu entre la société Houdemon et Mme [L] portant sur un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4],

A titre subsidiaire,

- prononcer la résiliation du bail conclu entre la société Houdemon et Mme [L] pour impayés réitérés,

En toute hypothèse,

- ordonner l'expulsion de Mme [L] ainsi que de tous occupants de son chef, des lieux loués par la société Houdemon à Mme [L], [Adresse 2] à [Localité 4],

- condamner Mme [L] à payer la société Houdemon une indemnité d'occupation d'un montant de 700 euros par mois outre les charges,

- condamner Mme [L] à payer à la société Houdemon la somme de 10 246,36 euros, compte arrêté à janvier 2023,

- dire que cette somme de 10 246,36 euros produira intérêts au taux légal à compter de l'assignation, soit du 21 juillet 2021,

- condamner Mme [L] à verser à la société Houdemon la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamner Mme [L] à payer à la société Houdemon la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [L] aux dépens.



L'intimée n'a pas constitué avocat. L'appelant lui a régulièrement signifié à étude sa déclaration d'appel le14 février 2023.



Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 juillet 2023.





MOTIFS



L'appelante sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a déclaré recevable son action en résiliation de bail, débouté Mme [L] de sa demande de délais de paiement et condamné Mme [L] aux dépens de première instance.



Il convient dès lors de constater le caractère définitif de ces dispositions dont l'intimée (non-comparante) ne demande pas l'infirmation et de confirmer en conséquence le jugement de ces chefs. 



Sur l'acquisition de la clause résolutoire



Le premier juge a débouté la société Houdemon de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire ainsi que de ses demandes accessoires tendant à l'expulsion de Mme [L] et au prononcé d'une indemnité d'occupation. Il a, sur le fondement de l'article 12 du code de procédure civile, relevé d'office que la société Houdemon ne versait aux débats aucun autre décompte que celui annexé au commandement de payer, de telle sorte qu'elle ne démontrait pas que ce commandement était demeuré infructueux pendant plus de deux mois.



Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.



En l'espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échues, le bail pourra être résilié de plein droit à l'initiative du bailleur deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.



Il ressort du décompte produit par la société Houdemon que Mme [L] ne s'est pas acquittée dans les deux mois de la somme de 3 920 euros visée au commandement de payer du 2 mars 2021, ce que la locataire, comparante en personne en première instance et non-représentée à hauteur d'appel, n'a pas contesté.





Il convient en conséquence d'infirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Houdemon de sa demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire et débouté en conséquence la société Houdemon de ses demandes accessoires tendant à l'expulsion de Mme [L]. Statuant à nouveau de ces chefs, il convient de :

- constater la résiliation du bail à la date du 2 mai 2021. 

- dit qu'à défaut pour Mme [L] d'avoir libéré les lieux, deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé dans tel garde meubles qu'il plaira au bailleur.



Sur l'indemnité d'occupation



L'appelante sollicite la condamnation de Mme [L] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 700 euros outre les charges. La société Houdemon n'explicite ni ne justifie cependant aucunement le montant ainsi réclamé, de telle sorte que l'indemnité mensuelle d'occupation que Mme [L] sera condamnée à lui payer, à compter du 1er janvier 2023 jusqu'à sa libération effective des lieux, sera fixée au montant correspondant à celui des loyers et charges prévus au contrat de bail, soit 500 euros outre 190 euros de provisions sur charges.



Il convient en conséquence :

- d'infirmer le jugement en ce qu'il a débouté la demanderesse de sa demande tendant à voir condamner Mme [L] au paiement d'une indemnité d'occupation ;

- et statuant à nouveau de condamner Mme [L] à payer à la société Houdemon une indemnité d'occupation mensuelle de 500 euros outre 190 euros de provisions sur charges, et ce à compter du 1er janvier 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux.



Sur le montant de l'arriéré locatif



Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



La charge de la preuve du paiement des loyers incombe au locataire.



En l'espèce, la société Houdemon justifie du montant des sommes dues par Mme [L] en produisant un décompte détaillé arrêté à décembre 2022 inclus, aux termes duquel Mme [L] se trouve redevable d'une dette locative d'un montant de 10 246,36 euros. 



Mme [L], qui n'a pas constitué avocat en appel, ne justifie d'aucun paiement susceptible de diminuer sa dette locative.



Il convient en conséquence d'infirmer le jugement de ce chef et de condamner Mme [L] à payer à la société Houdemon la somme de 10 246,36 euros au titre de sa dette locative arrêtée au 31 décembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2021 (date de l'assignation) sur la somme de 3 689,36 euros et sur le surplus à compter du 8 février 2023 (date de notification des conclusions de l'appelante).



Sur la demande de dommages et intérêts 



Le premier juge a débouté la société Houdemon de sa demande de dommages et intérêts.



La société Houdemon sollicite dans le dispositif de ses écritures la condamnation de Mme [L] au paiement d'une somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts. Force est cependant de constater que l'appelante ne motive aucunement, ni en fait ni en droit, cette demande dans le corps de ses écritures.



En tout état de cause, l'appelante ne justifie ni d'un préjudice distinct du retard de paiement ni de la mauvaise foi de Mme [L], de telle sorte que c'est à bon droit que le premier juge l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil aux termes duquel le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef. 



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Mme [L] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens. Concernant l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commande de confirmer le jugement en ce qu'il a dit n'y avoir pas lieu à application de cet article et de condamner Mme [L] à ce titre à hauteur d'appel à payer à la société Houdemon une somme de 1 000 euros. 





PAR CES MOTIFS :



LA COUR, statuant publiquement, par arrêt par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, 



Confirme le jugement en ce qu'il a :



'déclaré recevable l'action en résiliation de bail intentée par la société Houdemon ;

'dit n'y avoir lieu d'accorder des délais de paiement ;

'débouté la société Houdemon de sa demande de dommages et intérêts ;

'dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ;

'condamné Mme [L] aux dépens ;



L'infirme pour le surplus ;



Statuant à nouveau et ajoutant,



Constate la résiliation du bail à la date du 2 mai 2021 ;



Dit qu'à défaut pour Mme [L] d'avoir libéré les lieux, deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé dans tel garde meubles qu'il plaira au bailleur ;



Condamne Mme [L] à payer à la société Houdemon la somme de 10 246,36 euros au titre de sa dette locative arrêtée au 31 décembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2021 sur la somme de 3 689,36 euros et sur le surplus à compter du 8 février 2023 ; 



Condamne Mme [L] à payer à la société Houdemon une indemnité d'occupation mensuelle de 500 euros outre 190 euros de provisions sur charges, et ce à compter du 1er janvier 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux ;



Condamne Mme [L] à payer à la société Houdemon la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles d'appel ;





Condamne Mme [L] aux entiers dépens ;



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la Cour d'Appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,









Minute en six pages.