Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 2 — 5 octobre 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 2



ARRÊT DU 05 OCTOBRE 2023



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/02097 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHA2H



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 Décembre 2022 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 22/05964





APPELANTE 



S.A.E.M [4], RCS de Paris sous le n°788 058 030, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 



[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée et assistée par Me Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocat au barreau de PARIS, toque : P0226





INTIME 



M. [B] [S]



[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]



Représenté par Me Madjemba DJASSAH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 179



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/008639 du 12/04/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Juillet 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller, 

Michèle CHOPIN, Conseillère, 



Qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL 



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSE DU LITIGE 



La société [4], propriétaire de locaux situés à Paris (75013), a conclu le 4 novembre 2016 avec M. [S] un contrat de résidence sociale, mettant à sa disposition la chambre n° [Adresse 5] du foyer [4] sis [Adresse 2] à [Localité 3]. 



Elle l'a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris à l'effet d'obtenir :

- la constatation de la résiliation du bail pour hébergement illicite et l'autorisation de faire procéder à son expulsion et de tout occupant de son chef,

- la fixation de l'indemnité d'occupation au montant de la redevance mensuelle et la condamnation du défendeur à son paiement à titre provisionnel,

- la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.



M. [S] a comparu en personne, exposant qu'il était parti au Sénégal et que c'est à cause du Covid qu'il n'a pu revenir en France, qu'il est handicapé et se trouve dans les lieux depuis quinze ans. 



Par ordonnance du 7 décembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a, vu la contestation sérieuse, dit n'y avoir lieu à référé, rappelant que sa décision est exécutoire par provision.



Par déclaration du 17 janvier 2023, la société [4] a interjeté appel de cette décision. 



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 12 juin 2023, elle demande à la cour, au visa des articles L. 633-2, L. 633-3 et R. 633-3 du code de la construction et de l'habitat, des articles 1103 et 1984 du code civil et de l'article 835 du code de procédure civile, de :



- la dire et juger bien fondée en son appel ;

Y faisant droit,

- infirmer l'ordonnance rendue le 7 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de Paris dans toutes ses dispositions ;

En conséquence, statuant à nouveau,

- constater la résiliation du contrat de résidence de M. [S] et en conséquence son maintien dans les lieux sans droit ni titre ;

En conséquence,

- débouter M. [S] de toutes ses demandes ;

- ordonner l'expulsion de M. [S] de la résidence sociale [4] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec l'assistance de la force publique ;

- condamner M. [S] à lui régler, à titre de provision, une indemnité d'occupation égale au tarif en vigueur de la redevance, à compter de l'expiration de son contrat jusqu'à la libération effective et définitive des lieux de tous occupants ;

- condamner M. [S] à lui payer la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel. 

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 17 mars 2023, M. [S] demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :



A titre principal,

- confirmer la décision du juge des contentieux de la protection de Paris en date du 07 décembre 2022 ;

Si par extraordinaire, la décision venait à être infirmée,

A titre subsidiaire,

- constater la disproportion des mesures demandées par rapport au but poursuivi ;

- rejeter les demandes de la société [4] ;

A titre infiniment subsidiaire,

- lui accorder un délai de 36 mois de relogement ;

- rejeter la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et laisser les dépens à la charge de l'Etat. 



Pour l'exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 



SUR CE, LA COUR 



Sur la demande d'expulsion



L'action de la société [4] est fondée sur les dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, aux termes desquelles le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.



La condition d'urgence n'étant pas posée par ce texte, est inopérant le moyen soulevé par M. [S] tiré de l'absence d'urgence à solliciter la résiliation du bail et son expulsion alors qu'il est à jour de ses loyers. 



Le contrat de résidence conclu par les parties est soumis aux dispositions des articles L. 633-1 à L.633-5 et R. 633-1 à R. 633-9 du code de la construction et de l'habitation relatives aux logements-foyers.



L'article R. 633-9 du code de la construction et de l'habitation dispose que : « La personne logée peut héberger temporairement un ou des tiers dans les conditions prévues au règlement intérieur. ».



Le règlement intérieur prévoit la durée maximum de l'hébergement, qui ne peut excéder trois mois dans l'établissement pour une même personne hébergée. Il indique, en tenant compte de la vocation de l'établissement, des caractéristiques des logements et des conditions de sécurité, le nombre maximum de personnes pouvant être hébergées dans le logement ainsi que la durée maximale d'hébergement de tiers pour une même personne logée, qui ne peut excéder six mois par an. Il prévoit l'obligation, pour la personne logée, d'informer le gestionnaire de l'arrivée des personnes qu'il héberge, en lui déclarant préalablement leur identité. Il reproduit également intégralement les articles L.823-1 à L.823-6, L.823-9 et L.823-10 du code de l'entrée et de séjour des étrangers et du droit d'asile.



Le règlement intérieur de la résidence dans laquelle M. [S] est hébergé prévoit en son article 9 que chaque résident a la faculté d'accueillir une personne pour une période maximale de trois mois par an, mais que pour des motifs de sécurité et de responsabilité il doit obligatoirement, au préalable, en avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d'identité de son invité et en lui précisant les dates d'arrivée et de départ de celui-ci. 



Le contrat de résidence liant les parties prévoit également en son article 8 que le résident s'engage à occuper personnellement les lieux mis à disposition et n'en consentir l'occupation à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit ; qu'il ne peut héberger un tiers que « dans le strict respect des dispositions visées à l'article 9 du règlement intérieur ».



L'article L. 633-2 du code de la construction et de l'habitation dispose que la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire peut intervenir en cas d'inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur.



Aux termes de l'article R. 633-3, le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. 



Le contrat de résidence de M. [S] rappelle également ces dispositions en stipulant en son article 11 que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat pour l'un des motifs suivants : « en cas d'inexécution par le résident de l'une de ses obligations lui incombant au regard du présent contrat ou de manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu'un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception » . 



Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 13 décembre 2021, la société [4] a indiqué à M. [S] avoir constaté qu'il hébergeait une tierce personne en infraction avec les dispositions légales et celles de l'article 9 du règlement intérieur, et l'a mis en demeure de faire cesser cet hébergement dans un délai de 48 heures, attirant son attention sur le fait qu'en cas d'inexécution le contrat serait résilié de plein droit un mois après cette mise en demeure. 



M. [S] ne peut valablement soutenir que cette mise en demeure ne lui est pas opposable dans la mesure où il ne l'a pas signée personnellement, alors qu'il a été accusé réception de cette lettre par le mandataire de M [S], M. [S] [L] [W], qui l'a reçue pour son compte en application des règles du mandat, son destinataire ayant ainsi pu en prendre connaissance. 



M. [S] ne conteste pas avoir hébergé un tiers sans l'autorisation de la société [4], faisant valoir qu'il a besoin d'une assistance en raison de son état de santé, justifiant avoir le statut d'adulte handicapé pour un taux d'incapacité égal ou supérieur à 80%. 



Il y a lieu toutefois de relever :



- que M. [S] ne verse aucun certificat médical attestant de la nécessité pour lui de l'assistance d'une tierce personne ; 

- que même s'il a effectivement besoin de l'assistance d'une tierce personne, cela ne l'exonère pas de l'obligation contractuelle de solliciter de la société [4] l'autorisation d'héberger ce tiers dans la résidence ; 

- que surtout, les constatations qui ont été opérées le 4 juin 2022 par l'huissier de justice désigné judiciairement à la requête de la société [4], soit après l'expiration du délai de 48 heures imparti à l'occupant pour faire cesser l'hébergement illicite de tiers, révèlent que M. [S] était absent de son domicile et que deux personnes s'y trouvaient (M. [X] [N] et M. [D] [R]), lesquels n'ont pas déclaré assister M. [S] mais occuper le logement depuis 2007, M [S] étant au pays ;



- qu'il n'est pas discuté qu'aucune autorisation n'a été sollicitée pour l'hébergement de ces deux personnes, dont la présence a d'ailleurs manifestement excédé les trois mois par an autorisés d'après leurs déclarations, l'hébergement temporaire de plus d'une personne étant au surplus interdit. 



Il est ainsi établi que M. [S] a pratiqué un hébergement illicite dans les lieux mis à sa disposition par la société [4]. 



La sur occupation constitue un trouble manifestement illicite au regard tant de la violation du contrat et du règlement intérieur qu'elle implique que des risques qu'elle génère pour l'hygiène et la sécurité de l'ensemble des résidents.



Le trouble manifestement illicite est aussi constitué par l'absence de déclaration de l'hébergement telle que prévue par les dispositions légales et réglementaires précitées. 

Il est enfin constitué par l'occupation sans droit ni titre du logement par M. [S] suite à la résiliation de plein droit du contrat de résidence du fait de son manquement aux obligations contractuelles et de la persistance de ce manquement après le délai de 48 heures imparti pour le faire cesser. 



L'expulsion de M. [S] s'impose pour faire cesser le trouble manifestement illicite et permettre à la société [4] de recouvrer la pleine jouissance de son bien. Il s'agit bien là, contrairement à ce que soutient M. [S], d'une mesure de remise en état au sens de l'article 835 du code de procédure civile. 

 

Cette mesure n'emporte pas des conséquences manifestement disproptionnées par rapport au but poursuivi, la sur occupation des foyers étant de nature à créer un réel danger pour la sécurité des personnes et des biens. En outre, la situation personnelle de M. [S] peut être prise en compte en lui accordant un délai pour se reloger dans des conditions décentes, comme il sera exposé ci-après. 



L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en toutes ses dispositions.



M. [S], occupant sans droit ni titre, sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant de la redevance mensuelle qui aurait été due si le contrat s'était poursuivi. Celle-ci ne sera due qu'à compter de ce jour dès lors que la redevance mensuelle est régulièrement payée et qu'il n'existe pas d'arriéré.



Sur la demande de délais pour quitter les lieux



L'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.



L'article L. 412-4 du même code précise que la durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.





M. [S] sollicite un délai de trois ans pour quitter les lieux, faisant état de son âge, de son handicap et de ses faibles ressources.



La société [4] s'oppose à cette demande, faisant état du délai de fait important dont a déjà bénéficié M [S], et du fait que la chambre dont il dispose ne semble être qu'un pied à terre. 



Il est relevé que M. [S] est âgé de 70 ans et reconnu adulte handicapé avec un taux d'invalidité d'au moins 80 %. Il se maintient dans les lieux depuis le 13 janvier 2022, date à laquelle son contrat de résidence se trouve résilié de plein droit. Il ne réside manifestement pas continuellement dans cette résidence, séjournant aussi au Sénégal. S'il ne justifie pas du montant de sa retraite, il est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle dans le cadre de la présente instance. 



Au regard de ces éléments, il lui sera octroyé un délai de dix mois pour quitter les lieux.



Sur les frais et dépens



M. [S] sera tenu aux dépens de première instance et d'appel.



L'équité commande en revanche de rejeter la demande formée par la société [4] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure. 



PAR CES MOTIFS



Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;



Statuant à nouveau,



Constate la résiliation du contrat de résidence de M. [S] et son maintien dans les lieux sans droit ni titre ; 



Ordonne en conséquence l'expulsion de M. [S] de la résidence sociale [4] située [Adresse 2] à [Localité 3] , ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;



Accorde à M. [S] un délai de dix mois pour quitter les lieux ;



Condamne M. [S] à payer à la société [4], à titre de provision, une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance mensuelle qui aurait été due si le contrat s'était poursuivi, à compter du présent arrêt et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux de tous occupants;



Condamne M. [S] aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ;



Rejette la demande formée par la société [4] en application de l'article 700 du code de procédure civile.



 LA GREFFIERE LA PRESIDENTE