Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 5 octobre 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 05 OCTOBRE 2023



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/07783 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDRJL



Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Mars 2021 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 11-19-2894





APPELANTE

 

Madame [R] [V]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée et assistée par Me Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0199 substitué à l'audience par Me Margaux BRIOLE, même cabinet, même toque







INTIMEE 



Association FREHA

[Adresse 5]

[Localité 6]



Représentée et assistée par Me Paul-gabriel CHAUMANET de l'ASSOCIATION CHAUMANET, CALANDRE - EHANNO, CAYLA - DESTREM, avocat au barreau de PARIS, toque : R101 substitué à l'audience par Me Marie CHAUMANET, même cabinet, même toque







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. François LEPLAT, Président de chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller



Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE

ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



Par actes sous seing privé du 6 février 1992, la Semaest (société d'économie mixte d'aménagement de l'Est parisien) a conclu avec Mme [R] [V] deux conventions d'occupation précaire et provisoire pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction, portant sur deux logements situés au 1er étage d'un immeuble sis [Adresse 3], le premier, situé à gauche, composé de deux pièces, d'une surface de 40 m², et le deuxième, composé situé à droite, de trois pièces, d'une surface de 60 m², moyennant, pour chaque appartement, le paiement d'une redevance mensuelle 100 francs.



L'association Freha (France Euro-Habitat) a acquis, le 19 décembre 2008, ces deux appartements.



Par acte d'huissier de justice du 8 février 2019, l'association Freha a fait assigner devant le tribunal d'instance de Paris, Mme [R] [V], pour obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- la condamnation de Mme [V] à lui payer la somme de 3.566,72 euros, dus au titre des impayés au 31 août 2018, ainsi que ceux échus au jour du prononcé de la résiliation judiciaire,

- prononcer aux torts exclusifs de la défenderesse la résolution judiciaire des conventions conclues entre SEMAEST, aux droits de laquelle se trouve l'association Freha et Mme [V], portant sur les deux appartements, sis [Adresse 3], 

- ordonner l'expulsion des deux logements ainsi que de tous les locaux accessoires, sis [Adresse 3], ainsi que de toutes les personnes dans les lieux de son chef, et ce, avec le concours de la force publique, ainsi que d'un serrurier s'il y a lieu,

- condamner Mme [V] à payer à Freha, outre le remboursement des charges locatives, une indemnité d'occupation mensuelle fixée à 258,40 euros, pour le logement situé au 1er étage gauche, et à 387,60 euros, pour le logement situé au 1er étage droite, à compter de la résiliation des conventions, et jusqu'à la libération effective des lieux, comme si les conventions s'étaient poursuivies, 

- condamner Mme [V] à verser à Freha la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.



Mme [R] [V], représentée par son conseil, demandait au tribunal : 

- à titre principal, de constater la conclusion d'un bail verbal en 1995 entre SEMAEST et Mme [V], et de débouter l'association Freha de toutes ses demandes, 

- à titre subsidiaire, débouter l'association Freha de sa demande de résiliation des conventions d'occupation précaire,

- autoriser Mme [V] à s'acquitter de l'arriéré, qui sera fixé par le tribunal, au moyen de 24 versements mensuels, en sus des échéances courantes.

- à titre infiniment subsidiaire, accorder à Mme [V] les plus larges délais pour se reloger, 

- fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant compris dans les conventions d'occupation précaire.





Par jugement contradictoire entrepris du 11 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :



PRONONCE la résiliation judiciaire des conventions d'occupation datées du 6 février 1992 consenties à Mme [R] [V] par la SEMAEST, aux droits de laquelle vient l'association Freha, portant sur deux appartements sis [Adresse 3], à compter du prononcé de la présente décision ;

ACCORDE à Mme [R] [V] un délai pour quitter les lieux d'une durée de six (6) mois à compter du présent jugement ; 

DIT qu'à défaut par Mme [R] [V] d'avoir libéré les lieux à l'issue de ce délai, l'association Freha pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur, deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Mme [R] [V] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant de la redevance, qui aurait été due, soit la somme de 31,36 euros, si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er janvier 2020, et jusqu'à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Mme [R] [V] à verser la somme de 1.600.89 euros, à l'Association Freha, au titre des redevances impayées, décembre 2020 inclus ;

DIT que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal, à compter de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE Mme [R] [V] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [R] [V] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [R] [V] à payer à l'Association Freha la somme de 250 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

ORDONNE l'exécution provisoire. 





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 21 avril 2021 par Mme [R] [V] ;



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 21 juin 2023 par lesquelles Mme [R] [V] demande à la cour de :



Vu les articles L.412-3 et L.412-4 du Code des procédures civiles d'exécution

Vu l'article 1244-1 du Code civil,



Adjuger à Mme [R] [V] le bénéfice des présentes, et y faisant droit ;

Déclarer recevable et fondé l'appel interjeté ;

Infirmer le Jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Débouter l'association Freha de toute demande de condamnation de Mme [V] à lui payer une somme supérieure à 440,80 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges au 31 décembre 2020 ;

Débouter l'association Freha de toutes ses demandes ;

Constater la conclusion d'un bail verbal en 1995 entre la société SEMAEST et Mme [V] ;

En conséquence,

Déclarer irrecevable la demande de résiliation du bail formée par l'association Freha ;

La débouter de l'ensemble de ses moyens, fins et conclusions ;



A titre subsidiaire,

Autoriser Mme [V] à s'acquitter de l'arriéré, qui sera fixé par la Cour, au moyen de 24 versements mensuels en sus des échéances courantes ;

Débouter l'association Freha de sa demande de résiliation des conventions d'occupation précaire ;

A titre très subsidiaire,

Suspendre les effets de la résiliation des conventions d'occupation précaire pendant le cours des délais accordés,

Dire que dans le cas où les délais seraient respectés, la résiliation des conventions d'occupation précaire sera réputée n'avoir jamais joué ;

A titre infiniment subsidiaire,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il n'a accordé à Mme [V] que 6 mois pour se reloger,

Statuant à nouveau,

Accorder à Mme [V] les plus larges délais pour se reloger ;

Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation éventuellement due au montant compris dans les conventions d'occupation précaire ;

En tout état de cause

Condamner l'Association Freha à payer à Mme [V] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner l'Association Freha aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont le recouvrement sera effectué par Maître Cattoni, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 8 octobre 2021 au terme desquelles l'association Freha demande à la cour de :

Débouter Mme [V] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection le 11 mars 2021 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a condamné Mme [V] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant de la redevance, qui aurait été due, soit la somme de 31,36 euros si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er janvier 2020, et jusqu'à la libération effective des lieux. 

Statuant à nouveau

Condamner Mme [V] à payer à Freha, une indemnité d'occupation mensuelle fixée à la somme de 300 euros pour le logement situé au 1er gauche et à la somme de 450 euros pour le logement situé au 1er étage droite de l'immeuble sis [Adresse 3], à compter de la résiliation des conventions et jusqu'à la libération effective des lieux, comme si les conventions s'étaient poursuivies ;

Subsidiairement si par impossible, la Cour accordait des délais à Mme [V] pour quitter les lieux, il est demandé à celle-ci de :

Dire que ce délai est subordonné au paiement ponctuel et régulier de l'indemnité d'occupation ;

Dire qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité, le délai sera caduc et l'expulsion pourra être poursuivie ;

En tout état de cause

Condamner Mme [V] à payer à Freha la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

Condamner Mme [V] aux entiers dépens.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



À titre liminaire, il convient de rappeler que la Semaest, souhaitant faire procéder à des travaux d'ampleur pour réhabiliter l'immeuble du [Adresse 1], a engagé une procédure d'expropriation à l'encontre, notamment, de Mme [R] [V], locataire d'un appartement dépendant de cet immeuble, et que par jugement du 13 juin 1991, le tribunal de grande instance de Paris a constaté l'accord intervenu entre les parties sur la base d'une indemnité d'éviction de 22.100 francs, outre le relogement dans les conditions prescrites par l'article L.314-2 du code de l'urbanisme ;



Que c'est dans ces conditions que la Semaest a conclu, le 6 février 1992, avec Mme [R] [V] deux conventions d'occupation précaire et provisoire pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction, portant sur deux logements situés au 1er étage d'un immeuble sis [Adresse 3] ;



Que l'immeuble a été acquis le 19 décembre 2008 par l'association Freha, qui a pour objet premier de développer une offre adaptée de logement permettant l'insertion et la promotion des personnes et familles éprouvant des difficultés particulières, notamment en raison de leurs conditions d'existence ou de leurs ressources.



Sur le constat d'un bail verbal et la résiliation des conventions d'occupation précaire 



Mme [R] [V] soutient devant la cour que, devant bénéficier d'un relogement "selon les normes HLM", les conventions d'occupation précaires qu'elle a signées le 6 février 1992 avec la Semaest ne s'appliquent plus, mais qu'elle se trouve titulaire d'un bail verbal depuis 1995 ;



 Qu'en effet, l'assignation du 28 février 1995, placée par la Semaest, devant le tribunal de grande instance de Paris en vue de son relogement a été radiée par ordonnance du 27 juin 1995 du juge de l'expropriation pour défaut de diligences, ce qui devrait laisser supposer qu'elle a abandonné ses prétentions à cet égard.



Mais l'association Freha lui répond exactement qu'elle ne peut se prévaloir d'un bail verbal, alors qu'elle est signataire de deux conventions d'occupation, dont elle ne démontre, ni même n'allègue la novation et qui, comme tous les actes juridiques, ne se périment pas.



Il doit au surplus être relevé que, l'association Freha, justifie de sa volonté de rénover les logements dont Mme [R] [V] est locataire, afin, notamment, de lui permettre de bénéficier de l'aide personnalisée au logement, volonté exprimée dans le courrier que la Semaest lui a adressé le 11 mai 2007 et qu'elle-même a confirmé le 28 mai 2007, en lui exprimant la nécessité d'obtenir un rendez-vous de sa part pour effectuer des relevés et diagnostics ;



Que Mme [R] [V], refusant d'accéder à cette demande, a été condamnée par ordonnance de référé du 4 octobre 2007 du président du tribunal d'instance de Paris, à laisser pénétrer dans les lieux aux fins de réaliser des métrés et diagnostics, tout préposé de la Semaest ou de l'association Freha ;



Que, devant sa carence, Mme [R] [V] a été relancée par courrier du 15 septembre 2009 de l'association Freha, laquelle s'est vue éconduire par courrier du 17 septembre 2009, au motif d'une "procédure pénale en cours".



Ainsi donc, Mme [R] [V] qui a refusé de permettre la mise aux normes des appartements mis à sa disposition aux fins de permettre la signature d'un bail social est malvenue à revendiquer l'existence verbale d'un tel bail.



Dans ces conditions, la cour ne peut qu'approuver et confirmer l'application que le premier juge a faite à la relation contractuelle litigieuse des articles L.633-2 et R.633-3 du code de la construction et de l'habitation, relatifs aux logements-foyers.





Mme [R] [V] sera donc déboutée de sa demande d'irrecevabilité de la résiliation du bail formée par l'association Freha.



S'agissant de la résiliation du bail, c'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le premier juge, et que la cour adopte, qu'il a retenu que les deux conventions d'occupation précaire et provisoire, conclues le 6 février 1992, stipulent que la Semaest met à la disposition de Mme [R] [V], à compter du 3 février 1992, pour une durée de trois mois renouvelables par tacite reconduction, les dits appartements, et que celle-ci s'engage à libérer les lieux après avis par lettre recommandée, un mois à l'avance, sans prétendre à aucune indemnité, ni relogement au titre de ces appartements ;



Que, dès lors, les deux conventions du 6 février 1992 ont été successivement et tacitement reconduites, depuis le 3 mai 1992 ; que le titre d'occupation de Mme [R] [V] est constitué de ces deux conventions d'occupation ;



Que l'association Freha ne justifie pas l'envoi par lettre recommandée de la notification à l'occupante de libérer les lieux, avec un préavis d'un mois ; et que la clause de résiliation de plein droit ne peut jouer pleinement en l'absence de cette lettre recommandée avec avis de réception ;



Qu'en vertu de l'article 1184 du code civil devenu, l'article 1224 et 1225 du code civil, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l 'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice.



Que, conformément à l'article 1315 devenu l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ;



Qu'en l'espèce, il résulte des décomptes versés par l'association Freha que Mme [R] [V] n'a pas réglé la contribution mise à sa charge, à hauteur en dernier état de 31,36 euros, depuis janvier 2009, la dette atteignant en août 2019, la somme de 3.974,40 euros ; que Mme [R] [V] a réglé la somme de 500 euros, en septembre 2019, puis régulièrement la contribution mensuelle d'un montant de 31,36 euros, depuis octobre 2019 ; 



Que, si Mme [R] [V] a repris le paiement de la contribution depuis octobre 2019, elle n'a toutefois pas respecté son obligation première pendant plus de 10 ans, alors même que la contribution financière sollicitée de sa part était très modeste, étant observé que ce double appartement totalise une superficie de 100 m² ;



Que ce manquement de la résidente est suffisamment grave, pour permettre de prononcer la résiliation des conventions d'occupation précaire litigieuses, ce que la cour confirme.



Sur la dette de redevances



Pour contester la dette de redevances de 1.600,89 euros, mois de décembre 2020 inclus, à laquelle le premier juge l'a condamnée, Mme [R] [V] se prévaut de l'autorité de la chose jugée qui s'attache à un jugement réputé contradictoire rendu le 9 octobre 2018 par le tribunal d'instance de Paris qui l'a déjà condamnée à payer la somme de 1.862,33 euros d'arriéré pour la période du 18 juin 2013 au 31 mai 2018 inclus.



Toutefois, elle ne conteste pas utilement le caractère non avenu de ce jugement en application de l'article 478 du code de procédure civile, que lui oppose l'association Freha pour ne pas le lui avoir signifié dans un délai de six mois.



Par ailleurs, le dernier décompte que l'association Freha produit, arrêté au 30 septembre 2021, ne mentionne aucune demande en paiement de charges, comme l'indique Mme [R] [V], celles-ci demeurant incluses dans la redevance mensuelle.



Il sera en outre rappelé, ce qui n'est pas contesté, que le premier juge a pris en compte les délais de prescription de la dette pour calculer le solde dû par Mme [R] [V].



Dès lors, celle-ci n'apporte aucun élément pertinent pour la remettre en cause et la cour confirmera donc le jugement de ce chef.





Sur le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation



L'association Freha forme un appel incident relatif au montant de l'indemnité mensuelle d'occupation, que le juge des contentieux de la protection a fixé au montant de la redevance qui aurait été due si les conventions s'étaient poursuivies, soit 31,36 euros en dernier état.



Elle demande à la cour de fixer l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 300 euros pour le logement situé au 1er gauche et à la somme de 450 euros pour le logement situé au 1er étage droite de l'immeuble sis [Adresse 3], à compter de la résiliation des conventions et jusqu'à la libération effective des lieux, comme si les conventions s'étaient poursuivies.



Toutefois, en considération de l'âge de Mme [R] [V], de la durée d'occupation du logement, pendant près de 30 ans et du fait que la redevance est restée impayée pendant près de 10 ans sans autre action justifiée de la part de l'association Freha que la délivrance d'une sommation de payer le 21octobre 2015 et l'obtention d'un jugement de condamnation à paiement le 9 octobre 2018, qui n'a jamais été signifié, l'indemnité mensuelle d'occupation qui a une double nature, compensatoire et indemnitaire, a été correctement appréciée par le premier juge et son jugement sera donc confirmé de ce chef.





Sur l'expulsion et les délais sollicités pour quitter les lieux



Subséquemment à la résiliation des conventions d'occupation précaire, la cour confirme l'expulsion prononcée par le premier juge, lequel a, au visa des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, accordé à Mme [R] [V], née le [Date naissance 2] 1934, un délai de six mois pour quitter les lieux à raison de son âge afin de lui permettre de retrouver un logement.



En cause d'appel, Mme [R] [V] sollicite l'infirmation du jugement sur ce point et l'octroi des plus larges délais pour quitter les lieux.



Mais, outre le fait que l'écoulement du temps de la procédure d'appel lui a permis de se maintenir dans les lieux au moins 30 mois supplémentaires depuis le jugement entrepris, Mme [R] [V] ne justifie d'aucune démarche effectuée en vue d'un relogement, alors même qu'elle n'est pas imposable sur les revenus, selon les avis d'impôt mis aux débats, et dit héberger deux de ses enfants handicapés adultes.



Cette demande sera rejetée.





Sur les délais de paiement



Sollicitant l'infirmation du jugement qui a rejeté sa demande de délais de paiement, Mme [R] [V] la formule à nouveau devant la cour, devant laquelle elle justifie de ses revenus. La dernière échéance qu'elle produit pour le terme d'avril 2023 laisse toutefois apparaître un solde débiteur aggravé de 3.671,50 euros, dont il se déduit qu'aucun versement n'est intervenu depuis le jugement entrepris du 11 mars 2021 pour solder la condamnation en paiement de 1.600,89 euros, arrêtée à décembre 2020.



Il n'y a dans ces circonstances pas lieu à accorder à Mme [R] [V] des délais de paiement.



Sur l'article 700 du code de procédure civile



Il est équitable d'allouer à l'association Freha une indemnité de procédure de 500 euros.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,



Et y ajoutant,



Condamne Mme [R] [V] à payer à l'association Freha la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Mme [R] [V] aux dépens d'appel,



Rejette toutes autres demandes.





La Greffière Le Président