Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 5 octobre 2023

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ORDONNANCE DU 05/10/2023



*

* *



N° de MINUTE :23/859

N° RG 22/04842 - N° Portalis DBVT-V-B7G-URH5



Jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne sur Mer





DEMANDEURS À L'INCIDENT 



Monsieur [Y] [P]

né le [Date naissance 3] 1966 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]



SCI Les Quatre Pattes agissant en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentés par Me Géraldine Sorato, avocat au barreau de Lille, avocat constitué substitué par Me Albane Bernet, avocat au barreau de Lille





DÉFENDERESSE À L'INCIDENT 



SAS Dividom invest 3 anciennement dénommée Dividom Remere 4, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentée par Me Sophie Graux, avocat au barreau de Boulogne sur Mer, avocat constitué 





MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT : Emmanuelle Boutié



GREFFIER : Harmony Poyteau



DÉBATS : à l'audience du 20/06/2023



ORDONNANCE prononcée par mise à disposition au greffe le 05/10/2023





***











Suivant acte sous seing privé en date du 2 mars 2020, la société Dividom Remere 4 a donné à bail à M. [Y] [P] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 1 962,50 euros sans provision sur charges.



Par acte d'huissier en date du 20 avril 2021, la SAS Dividom Remere 4 a fait signifier à M. [P] un commandement de payer la somme de 9 437,50 euros au titre des loyers impayés outre la somme de 170,66 euros de frais et d'avoir à fournir un justificatif d'assurance en se prévalant des dispositions des articles 24 et 7g de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause de résiliation de plein droit insérée au bail.



Par acte d'huissier en date du 2 septembre 2021, la SAS Dividom Remere a fait assigner M. [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de voir:

- constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges, l'expulsion du défendeur, de ses biens et de tous occupants de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique,

- la condamnation du défendeur au paiement:

* d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail jusqu'à la libération effective des lieux,

* de la somme de 17 255,47 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 août 2021 outre intérêts au taux légal à compter du 20 avril 2021, date de signification du commandement de payer;

* de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance en ce compris le commandement de payer et les dénonciations à la préfecture et à la CCAPEX.



Suivant jugement en date du 30 août 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a notamment:

- déclaré la SCI les quatre pattes irrecevable en son intervention et en sa demande;

- rejeté la fin de non-recevoir opposée à la SAS Dividom Remere 4;

- rejeté la demande de constat de la nullité du commandement de payer,

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 mars 2020 entre les parties sont acquises au 21 juin 2020,

- débouté M. [P] de sa demande de délais de paiement,

Par conséquent, constaté la résiliation du bail liant les parties;

- autorisé, à défaut pour M. [P] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SAS Dividom Remere 4 à faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est;

- condamné M. [P] à payer à la SAS Dividom Remere 4 la somme de 11 957,16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 19 mai 2022, échéance de mai 2022 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

- condamné M. [P] à payer à la SAS Dividom Remere 4 une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 1 962,50 euros jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux;

- débouté M. [P] de sa demande reconventionelle de dommages et intérêts;

- dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et débouté les parties de leurs demandes de ce chef,

- condamné M. [P] aux entiers dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, des notifications à la CCAPEX et à la préfecture.



Par déclaration en date du 18 octobre 2022, M. [Y] [P] et la SCI Les quatre pattes ont interjeté appel de cette décision.



Dans leurs dernières conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 20 juin 2023, M. [P] et la SCI Les quatre pattes demandent au conseiller de la mise en état de:

- prononcer le sursis à statuer dans le cadre de la présente procédure portant le RG n°22/04842 dans l'attente de la décision à intervenir au tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer saisi de la nullité de la vente sous le RG n°23/01836,

- condamner la société Dividom Invest 3 à payer la somme de 1 500 euros à chacun,

- condamner la société Dividom Invest 3 aux entiers dépens,

- débouter la société Dividom Invest 3 de l'intégralité de ses demandes.



M. [P] et la SCI Les quatre pattes soutiennent essentiellement que les parties à l'acte de vente avaient parfaitement conscience qu'il ne s'agissait pas d'une simple vente immobilière mais d'une opération consistant en la vente puis le rachat de la maison par la suite, le temps d'un besoin momentané de trésorerie. Ils précisent que l'immeuble de M. [P] a été vendu à un prix inférieur à celui du marché, sa valeur au 1er semestre 2020 ayant été évaluée à 463 000euros soit une différence de 174 000 euros environ. Ils font valoir qu'ils souhaitent obtenir la nullité de l'acte de vente régularisé le 2 mars 2020 du fait des manoeuvres frauduleuses qu'ils ont subies, la SCI Les quatre pattes ayant été trompée pour la pousser à signer l'acte de vente qu'elle n'aurait jamais signé au prix de 289 000 euros en l'absence d'accord global.

Les demandeurs exposent que cette procédure engagée en parallèle devant le tribunal judiciaire a pour but de faire annuler la vente de sorte que la procédure en résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers sera privée d'objet et que M. [P] ne pouvait pas apporter la preuve des manoeuvres dolosives de la société Dividom devant le premier juge, le permis de construire n'ayant été affiché que le 22 septembre 2022 soit postérieurement à la décision rendue le 30 août 2022.



Dans ses dernières conclusions d'incident notifiées par voie électronique le19 juin 2023, la société DIVIDOM INVEST 3, anciennement dénommée DIVIDOM REMERE 4, demande au conseiller de la mise en état de:

- déclarer M. [P] et la SCI Les quatre pattes irrecevables en leur demande de sursis à statuer,

A titre subsidiaire,

- dire tout aussi infondée qu'injustifiée la demande de sursis à statuer présentée par M. [P] et la SCI Les quatre pattes,

En conséquence,

- débouter M. [P] et la SCI Les quatre pattes de leur demande de sursis à statuer,

- les débouter également de l'ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions,

En toutes hypothèses,

- condamner solidairement M. [P] et la SCI Les quatre pattes à payer à la société DIVIDOM INVEST 3 la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner enfin sous la même solidarité aux entiers dépens de l'incident.



La société DIVIDOM INVEST 3 soutient essentiellement que l'action en nullité de la vente pour dol initiée par M. [P] et la SCI Les quatre pattes ne repose pas sur le permis de construire délivré à la société DIVIDOM INVEST 3 mais sur l'existence prétendue d'une promesse de faculté de rachat au profit de la SCI Les quatre pattes évoquée dès la première instance mais dont la matérialité reste à établir. 







En outre, elle fait valoir que les appelants ont conclu au fond dans le cadre de la présente instance alors que la cause de leur demande de sursis à statuer était préexistante au dépôt de leurs premières écritures de première instance, à savoir la prétendue faculté de rachat au profit de la SCI Les quatre pattes de l'immeuble.



A titre subsidiaire, elle expose que M. [P] et la SCI Les quatre pattes ne justifient pas de la réalité de la faculté de rachat invoquée alors que si le montage invoqué par les appelants a été envisagé, il n'a pas été mis en oeuvre, un acte de vente simple ayant été régularisé entre la SCI Les quatre pattes et la société DIVIDOM le 2 mars 2020 pour un prix de 289 000 euros ainsi qu'un bail de location d'une durée initiale de six ans. Elle précise aussi qu'il n'existe pas de lien entre le contentieux locatif, objet de l'appel et le litige soumis au premier juge. Enfin, l'intimée soutient que ce n'est que dans le cadre de la procédure d'appel que M. [P] et la SCI Les quatre pattes justifient de l'engagement d'une action aux fins de voir prononcer la nullité de la vente pour dol.



Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS



Aux termes des dispositions de l'article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance qu'elle détermine.



L'article 74 alinéa 1er du même code dispose que les exceptions doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les régles invoquées au soutien de l'exception seraient d'ordre public.



La société Dividom fait valoir que le sursis à statuer est une exception de procédure qui doit être soulevée in limine litis, soit avant toute défense au fond et toute fin de non-recevoir et que la demande de sursis à statuer formulée par M. [P] et la SCI Les quatre pattes est irrecevable comme ayant été soulevée pour la première fois en cause d'appel.



Alors que seul le sursis de droit qui constitue une exception dilatoire s'analyse comme une exception de procédure soumise aux dispositions de l'article 74 du code de procédure civile, la suspension de l'instance n'étant pas automatique et pouvant être refusée par le juge de sorte qu'un tel sursis prononcé dans le seul intérêt d'une bonne administration de la justice peut être invoqué à tout moment de la procédure.



Ainsi, il y a lieu de déclarer recevable la demande de sursis à statuer formulée par M. [P] et la SCI Les quatre pattes.



Dans le cadre du présent incident, M. [P] et la SCI Les quatre pattes sollicitent le sursis à statuer dans l'attente du résultat de la procédure engagée devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer à l'encontre de la société DIVIDOM par acte d'huissier de justice en date du 14 avril 2023, aux fins d'obtenir la nullité de la vente régularisée par les parties pour dol.



Au soutien de leur demande, M. [P] et la SCI Les quatre pattes soutiennent que la SCI Les quatre pattes aurait victime de manoeuvres dolosives du fait de la société DIVIDOM Invest et de Maître [O], notaire instrumentaire, le fait constitutif du dol consistant en une promesse de vente signée par la société DIVIDOM INVEST 3 et la SCI Les quatre pattes concomitamment à la signature de l'acte de vente donnant faculté à cette dernière de racheter l'immeuble objet de la vente situé à [Localité 4] dans un délai de deux ans à compter de sa vente.



Toutefois, si M. [P] et la SCI Les quatre pattes font état de la régularisation d'une promesse de vente de l'immeuble objet de la vente concomitamment à la régularisation de l'acte de vente et au bail signés par les parties, force est de constater qu'ils ne rapportent pas la preuve qui leur incombe de l'existence de cette promesse, ni l'acte de vente ni le bail ne faisant mention de la régularisation de cette promesse de vente par les parties.



Par ailleurs, le procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire de la SCI Les quatre pattes en date du 6 février 2020 donnant pouvoir à M. [P] aux fins d'intervenir à l'acte de vente de l'immeuble sis à [Adresse 1], ne porte que sur la vente de ce dernier au prix de 289 000 euros sans faire état de la régularisation d'une promesse permettant le rachat de l'immeuble objet de la vente.



Par ailleurs, il convient de relever que le présent litige est afférent à l'exécution du bail régularisé par les parties le 2 mars 2020, faisant expressément référence aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.



Enfin, alors que l'action aux fins de nullité de la vente n'a été engagée devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer que par assignation en date du 14 avril 2023, M. [P] et la SCI Les quatre pattes ne justifient pas avoir réalisé des démarches auprès de la Mairie pour obtenir le dossier de permis de construire pendant la procédure de première instance, le permis de construire affiché le 30 août 2022 faisant état de l'obtention du permis de construire le 19 novembre 2021.



Ainsi, au vu de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de rejeter la demande de sursis à statuer formée par M. [P] et la SCI Les quatre pattes.



M. [P] et la SCI Les quatre pattes, parties perdantes, seront condamnés à supporter les dépens du présent incident.



Il n'apparaît pas inéquitable de les condamner à verser à la société DIVIDOM INVEST 3 la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre du présent incident.



PAR CES MOTIFS,



Déclarons recevable la demande de sursis à statuer formée par M. [Y] [P] et la SCI Les quatre pattes ,



Rejetons la demande de sursis à statuer formée par M. [Y] [P] et la SCI Les quatre pattes,



Condamnons M. [Y] [P] et la SCI Les quatre pattes à verser à la société DIVIDOM INVEST 3 la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamnons M. [Y] [P] et la SCI Les quatre pattes aux dépens du présent incident.



Le greffier, Le magistrat chargé de la mise en état,





Harmony Poyteau Emmanuelle Boutié