Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 5 octobre 2023

République Française

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 05/10/2023



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N° de MINUTE :23/850 

N° RG 22/04259 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UPHS



Jugement rendu le 30 Juin 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Roubaix





APPELANTE



SA Vilogia prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentée par Me Isabelle Mervaille-Guemghar, avocat au barreau de Lille, avocat constitué



INTIMÉ



Monsieur [P] [V]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]



Défaillant, à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 17 octobre 2022 à étude





DÉBATS à l'audience publique du 20 juin 2023 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Ménegaire, conseiller



ARRÊT RENDU PAR DEFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 octobre 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 12 mai 2023

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Par acte d'huissier en date du 1er juin 2017, la société anonyme d'HLM VILOGIA a donné à bail à M. [P] [V] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 1], porte 6 au rez-de-chaussée à [Localité 4] (Nord) à compter du 1er juin 2017 moyennant un loyer mensuel de 197, 56 euros outre 39,83 euros à titre de provision sur charges mensuelles et le versement d'un dépôt de garantie de 197, 56 euros et pour le stationnement un loyer mensuel de 16,57 euros outre 0,42 euros de provisions sur charges et le versement d'un dépôt de garantie de 16,57 euros. 



Par acte d'huissier du 16 avril 2021, un commandement de payer la somme de 

7 977,70 euros visant la clause résolutoire a été délivré au locataire. 



Par acte d'huissier en date du 18 janvier 2022, la SA d'Hlm Vilogia a fait assigner M. [P] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Roubaix aux fins de voir constater et à défaut prononcer la résiliation du bail du logement pour défaut de paiement des loyers et charges, déclarer M. [P] [V] sans droit au maintien dans le logement situé [Adresse 1], porte 6 au rez-de-chaussée à [Localité 4] et dans le stationnement n°061754, emplacement n°1 situé [Adresse 1] à [Localité 4], condamner M. [P] [V] à délaisser et rendre libres de toute personne et de tout bien les lieux qu'il occupe, en satisfaisant aux obligations d'un locataire sortant, ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, condamner M. [P] [V] à lui payer les sommes suivantes 7 772,19 euros avec intérêts au taux légal au titre des loyers et charges dus au 4 janvier 2022, les sommes échues depuis le 4 janvier 2022 jusqu'au jour de la décision à intervenir, avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour la somme énoncée dans les causes du commandement, soit 7 977,70 euros et de l'assignation pour le surplus, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, due jusqu'à la libération des lieux, la part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pouvant être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision, 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens comprenant les frais de commandement de payer d' assignation et de sa dénonciation au préfet.



Suivant jugement contradictoire en date du 30 juin 2022, jugement auquel il est renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure à ce dernier et du dernier état des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Roubaix a :



- constaté la résiliation du contrat de bail d'habitation du 1er juin 2017 conclu entre la S.A d'HLM Vilogia et M. [P] [V] à compter du 16 juin 2021, 

- condamné M. [P] [V] à verser à la S.A d'Hlm Vilogia la somme de 

2 141, 23 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 mars 2022, 

- octroyé à M. [P] [V] un délai de paiement pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus, 

- dit que M. [P] [V] pourra s'acquitter de la somme de 2 141, 23 euros par versements mensuels de 60 euros en plus du loyer courant, le 30 de chaque mois, et ce à compter du 1er mois suivant la signification du présent jugement, 

- dit qu'en cas de respect de toutes les échéances, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué, 

- dit que le défaut de paiement d'une seule mensualité entraînera l'exigibilité de l'intégralité de la dette, et que la clause résolutoire produira alors immédiatement tous ses effets, 

- dit qu'en cas de non respect des délais de paiement octroyés M. [P] [V] devra libérer le logement situé [Adresse 1], porte 6 au rez-de-chaussée à [Localité 4] ainsi que l'emplacement de stationnement n°061754, emplacement n°1 situé [Adresse 1] à [Localité 4], de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, 

- dit que faute alors pour le défendeur de libérer les lieux, la S.A d'Hlm Vilogia pourra procéder à l'expulsion du locataire défaillant, de ses meubles et de tous occupants de son chef, deux mois après délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les locaux, avec le concours éventuel de la force publique, 

- condamné alors M. [P] [V] à payer à la S.A d'Hlm Vilogia une indemnité d'occupation mensuelle de 249, 30 euros pour le logement et de 17, 57 euros pour l'emplacement de stationnement à compter du 1er avril 2022 jusqu'à la libération effective des lieux, sans indexation ni assurance ni réactualisation de charges,

- débouté la S.A d'Hlm Vilogia du surplus de ses demandes, 

- rappelé que le présent jugement bénéficie de l'exécution provisoire de droit, 

- dit que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au Préfet du Nord, conformément à l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévu à la loi du 31 mai 1990 visant à la mise en 'uvre du droit au logement, 

- dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné M. [P] [V] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer du 16 avril 2021. 



La Sa Vilogia a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 6 septembre 2022, déclaration d'appel critiquant les dispositions de la décision entreprise en ce qu'elle a condamné M. [P] [V] à verser à la SA d'HlmVilogia la somme de 2 141,23 euros au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 mars 2022, dit que M. [P] [V] pourra s'acquitter de la somme de 2 141,23 euros par versements mensuels de 60 euros en plus du loyer courant, le 30 de chaque mois, et ce à compter du 1er mois suivant la signification du présent jugement, condamné M. [P] [V] à payer à la SA d'Hlm Vilogia une indemnité d'occupation mensuelle de 249,30 euros pour le logement et de 17,57 euros pour l'emplacement de stationnement à compter du 1er avril 2022 jusqu'à la libération effective des lieux, sans indexation ni assurance ni réactualisation de charges, dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.



Par acte d'huissier en date du 17 octobre 2022, la SA d'Hlm Vilogia a fait signifier sa déclaration d'appel et ses conclusions d'appel à M. [V]. 



M. [V] n'a pas constitué avocat devant la cour.



Dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 7 octobre 2022, la SA d'Hlm Vilogia demande la cour de:

- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [V] au paiement de la somme de 2 141,23 euros dans un décompte arrêté au 31 mars 2022,

Par conséquent, statuant à nouveau,

- condamner M. [V] au paiement de la somme de 6 860,07 euros dans un décompte arrêté au 30 septembre 2022 (somme de 391,90 euros déduite), somme à parfaire au jour de la décision à intervenir,

- condamner M. [V] à régler à la société Vilogia la somme mensuelle de 190,58 euros en sus du loyer courant avec clause de déchéance du terme en cas de défaut de paiement d'une seule mensualité,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il débouté la société Vilogia de sa demande de réactualisation des charges,

Par conséquent, statuant à nouveau,

- condamner M. [V] à une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges ces dernières pouvant être réajustées au cas où les charges de l'année dépasseraient les provisions,

- infirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Vilogia au paiement de la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

 Par conséquent, statuant à nouveau,

- condamner M. [V] au paiement de la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure en 1ère instance,

- confirmer le jugement pour le surplus,

- condamner M. [V] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.



Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS : 



Sur la résiliation du bail



L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le commandement de payer devant satisfaire aux conditions de forme prévues à la suite de cet article.



Il résulte des pièces produites aux débats que par acte d'huissier de justice en date du 16 avril 2021, la Sa d'Hlm Sia Habitat a fait commandement à M. [V] d'avoir à lui payer la somme de 7 977,70 euros au titre des loyers et charges impayés en principal en se prévalant des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause de résiliation de plein droit incluse au bail.



Ce commandement de payer n'a été argué d'aucune irrégularité en la forme ou au fond, et la cour ne relève elle-même aucune contravention à une disposition d'ordre public et qu'elle aurait à relever d'office.



Il n'est pas contesté qu'aucun réglement n'a été porté au crédit du locataire dans les deux mois de la signification du commandement..



Par ailleurs, si le dossier de surendettement déposé par M. [V] a été déclaré recevable par la commission de surendettement des particuliers du Nord le 25 mai 2022, cette décision de recevabilité, laquelle n'a eu pour effet que d'interdire au débiteur de régler les dettes antérieures à son prononcé, n'a pu avoir aucun effet sur l'efficacité du commandement dès lors qu'elle est intervenue plus de deux mois après la signification de ce dernier



Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 16 juin 2021.



Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation



Aux termes des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



Au soutien de sa demande, la Sa Vilogia produit aux débats un décompte des sommes dues au 30 septembre 2022 pour un montant total de 7 251,97 euros.



S'il résulte de l'examen du décompte détaillé qu'un surloyer a été appliqué pour les mois de janvier à octobre 2020 pour un montant mensuel de 542,80 euros et ainsi pour un montant total de 5 428 euros pour les 10 mois concernés, force est de constater que cette somme correspondant au montant global des surloyers facturés à M. [V] a été portée au crédit de son compte le 1er novembre 2022, annulant ainsi la facturation.



Aux termes des dispositions de l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.



Alors que la Sa Vilogia ne démontre pas avoir mis le locataire en demeure de justifier de la souscription d'une assurance, préalable à la souscription d'une assurance pour son compte, il y a lieu de déduire les sommes facturées à ce titre pour un montant total de 82,70 euros.



Par ailleurs, la Sa Vilogia ne conteste pas que la somme de 391,90 euros, prélevée au titre de frais d'enquête, de frais de procédure et de frais de dossier doit être déduite du montant de la dette locative.



Ainsi, il y a lieu de condamner M. [V] au paiement de la somme de 6 777,37 euros au titre des loyers et charges impayés suivant compte arrêté au 30 septembre 2022, la décision entreprise étant réformée sur ce point.



Par ailleurs, il y a lieu de dire que M. [V] sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation, au cas où la déchéance du terme aurait été encourue au titre des délais de paiement ci-après accordés, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et ce jusqu'à la libération effective des lieux, une telle indemnité d'occupation ayant pour objet de compenser exactement le préjudice subi par le bailleur du fait du maintien du locataire dans le logement, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef.



Sur la demande délais de paiement



Aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative, sans que ces délais ne puissent être supérieurs à trois années.



En l'espèce, la Sa Vilogia ne conteste pas le principe de l'octroi de délais de paiement au profit de M. [V], ce dernier percevant une allocation chômage ainsi qu'une allocation logement, mais les modalités du réglement de la dette, faisant valoir que les délais de paiement ne peuvent excéder trente-six mois.



Alors que les délais de paiement octroyés au bénéfice du locataire ne peuvent excéder trois années, il y a lieu de dire que M. [V] pourra s'acquitter de sa condamnation au paiement de la somme de 6 777,37 euros par 35 mensualités de 190 euros et une dernière mensualité correspondant au solde, la décision entreprise étant réformée de ce chef.



Sur les autres demandes



Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ont été exactement réglés par le premier juge, la décision entreprise étant confirmée sur ces points.



M. [V], partie perdante, sera condamné à supporter les entiers dépens d'appel.



Il n'apparaît pas inéquitable de le condamner à verser à la Sa d'Hlm Vilogia la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS,



La cour, 



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a:



- condamné M. [P] [V] à verser à la SA d'Hlm Vilogia la somme de 

2 141,23 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 mars 2022,

- dit que M. [P] [V] pourra s'acquitter de la somme de 2 141,23 euros par versements mensuels de 60 euros en plus du loyer courant, le 30 de chaque mois, et ce à compter du 1er mois suivant la signification du présent jugement,

- condamné M. [P] [V] à payer à la Sa d'Hlm Vilogia une indemnité mensuelle d'occupation de 249,30 euros pour le logement et de 17,57 euros pour l'emplacement de stationnement à compter du 1er avril 2022 jusqu'à la libération effective des lieux, sans indexation ni assurance ni réactualisation de charges.



Statuant à nouveau de ces chefs,



Condamne M. [P] [V] à verser à la Sa d'Hlm Vilogia la somme de 

6 777,37 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 30 septembre 2022,



Dit que M. [P] [V] pourra s'acquitter de sa dette locative par 35 versements mensuels de 190 euros et d'un dernier versement correspondant au solde, le 30 de chaque mois et ce à compter du premier du mois suivant la signification du présent arrêt,



Dit qu'en cas de respect de toutes les échéances, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué, 



Dit que le défaut de paiement d'une seule mensualité entraînera l'exigibilité de l'intégralité de la dette, et que la clause résolutoire produira alors immédiatement tous ses effets, 



Dit qu'en cas de non respect des délais de paiement octroyés M. [P] [V] devra ainsi libérer le logement situé [Adresse 1], porte 6 au rez-de-chaussée à [Localité 4] ainsi que l'emplacement de stationnement n°061754, emplacement n°1 situé [Adresse 1] à [Localité 4], de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, 



Dit que faute alors pour M. [P] [V] de libérer les lieux, la S.A d'Hlm Vilogia pourra procéder à l'expulsion du locataire défaillant, de ses meubles et de tous occupants de son chef, deux mois après délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les locaux, avec le concours éventuel de la force publique, 



Condamne, dans l'hypothèse où le bail serait ainsi définitivement résilié, M. [P] [V] à payer à la Sa d'Hlm Vilogia une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dus si le bail s'était poursuivi et ce jusqu'à la complète libération des lieux,



Y ajoutant,



Condamne M. [P] [V] à payer à la Sa d'Hlm Vilogia la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,



Condamne M. [P] [V] aux dépens d'appel.







Le greffier







Harmony POYTEAU







Le président







Véronique DELLELIS