Cour d'Appel · Chambre Commerciale — 4 octobre 2023

COUR D'APPEL

DE RIOM

Troisième chambre civile et commerciale















ARRET N°429



DU : 04 Octobre 2023



N° RG 22/00682 - N° Portalis DBVU-V-B7G-FZDK

VTD

Arrêt rendu le quatre Octobre deux mille vingt trois



Sur APPEL d'une décision rendue le 10 janvier 2022 par le Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND (RG N°19/04106) 



COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre

Mme Virginie THEUIL-DIF, Conseiller

Madame Virginie DUFAYET, Conseiller



En présence de : Mme Cécile CHEBANCE, Greffier placé, lors de l'appel des causes et du prononcé



ENTRE :



S.C.I. BESSERVE

immatriculée au RCS de CLERMONT-FERRAND sous le numéro 380 923 730

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représentant : Me Sophie GIRAUD de la SCP GIRAUD-NURY, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND



APPELANTE



ET :



S.A.S. UVEA SPORT

exploitant sous l'enseigne 'VAHAA COACHING, immatriculée au RCS de CLERMONT-FERRAND sous le numéro 803 115 799

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentant : Me Anne-laure GAY, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND



INTIMÉE



DÉBATS :

Après avoir entendu en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, à l'audience publique du 28 Juin 2023, sans opposition de leur part, les avocats des parties, Madame DUBLED-VACHERON et Madame THEUIL-DIF, magistrats chargés du rapport, en ont rendu compte à la Cour dans son délibéré.



ARRET :

Prononcé publiquement le 04 Octobre 2023 par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par Mme Cécile CHEBANCE, Greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



Exposé du litige :



Par acte sous seing privé du 16 octobre 2015, la SCI Besserve a donné à bail à la SAS Uvéa Sport un local commercial sis [Adresse 1] pour une durée de neuf ans à compter du 1er novembre 2015 moyennant un loyer annuel de 14 400 euros.



Par acte sous seing privé du 9 août 2017, un protocole d'accord intitulé 'Fin de bail prématuré' a été régularisé entre les parties.



Par acte d'huissier du 11 avril 2018, la SCI Besserve a fait assigner la SAS Uvéa Sport devant le juge des référés aux fins de voir constater l'absence de remise des clés et le non-respect du protocole d'accord, d'ordonner la reprise du paiement des loyers et de condamner de la défenderesse au paiement d'une provision de 2 508,40 euros au titre des loyers ou indemnités d'occupation impayés.



Par ordonnance du 31 juillet 2018, le juge des référés a constaté la libération des lieux litigieux par la SAS Uvéa Sport, constaté l'existence de contestations sérieuses quant à la demande d'indemnité d'occupation et dit n'y avoir lieu à référé sur cette demande, condamné la SCI Besserve à payer à la SAS Uvéa Sport la somme provisionnelle de 2 400 euros en restitution de son dépôt de garantie.



Par acte d'huissier du 21 octobre 2019, la SCI Besserve a fait assigner la SAS Uvéa Sport devant le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand, en paiement d'arriérés de loyers, de travaux de remise en état, outre des dommages et intérêts.



Par jugement du 10 février 2022, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a : 

- débouté la SCI Besserve de l'ensemble de ses demandes ;

- dit que le bail commercial du 16 octobre 2015 avait pris fin le 8 février 2018 ;

- débouté la SAS Uvéa Sport de sa demande de dommages et intérêts ;

- condamné la SCI Besserve à verser à la SAS Uvéa Sport la somme de 4 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné la SCI Besserve aux dépens.



Suivant déclaration électronique reçue au greffe de la cour en date du 04 avril 2022, la SCI Besserve a interjeté appel du jugement.



Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées le 24 mai 2023, l'appelante demande à la cour, au visa des articles L.145-1 et suivants du code de commerce, 1231-1 du code civil, de : - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SAS Uvéa Sport de sa demande de dommages et intérêts ;

- débouter la SAS Uvéa Sport de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires ;

- la déclarer bien fondée en son appel ;

- infirmant, déclarer la SAS Uvéa Sport irrecevable et mal fondée en ses demandes ;

- débouter la SAS Uvéa Sport de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires ;

- la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

- condamner la SAS Uvéa Sport à lui payer la somme de 9 101,15 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges jusqu'au 11 juillet 2018 ;

- condamner la SAS Uvéa Sport à lui payer la somme de 2 892 euros au titre des travaux de remise en état ;

- condamner la SAS Uvéa Sport à lui payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts;

- condamner la SAS Uvéa Sport à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens qui comprendront les frais de procès-verbaux de constat. 



S'agissant de la date de fin de bail, elle fait valoir que selon le document daté du 9 août 2017, il a été convenu qu'il pourrait être mis fin au bail de manière prématurée au 8 février 2018 à condition qu'il soit préalablement procédé à une remise en état des lieux par la SAS Uvéa Sport, tout en prévoyant la possibilité de mettre un terme au bail dès le 1er décembre 2017 si un nouveau locataire était trouvé. A défaut de respecter lesdites conditions, il serait renvoyé au bail d'origine. Elle estime que l'état des lieux non contradictoire dressé le 7 décembre 2017par Me [B], lui est inopposable. Elle a de son côté fait établir contradictoirement plusieurs constats établissant que le bardage n'était pas terminé, le câblage de la sono n'était pas repéré à l'armoire électrique, l'escalier installé était différent de ce qui avait été convenu : que les travaux n'étaient ainsi ni terminés, ni conformes à ce qui avait été convenu. Elle explique qu'ayant refusé de signer le document que lui soumettait la SAS Uvéa Sport, les clés ont été reprises par celle-ci qui a refusé de les restituer avant le 11 juillet 2018.



Aussi, elle sollicite le paiement des sommes suivantes :

- 7 512,69 euros au titre des loyers impayés du 8 février au 11 juillet 2018 ;

- 828,35 euros au titre du solde de la taxe foncière ;

- 216 euros au titre de la facture relative au contrôle technique ;

- 250 euros et 126,61 euros au titre des charges de copropriété 2017 et 2018 ;

- 167,20 euros au titre des charges d'eau ;

- 2 892 euros au titre des travaux non conformes. 



Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 22 mai 2023, la SAS Uvéa Sport demande à la cour, au visa des articles 1103 et suivants, et 1190 du code civil, de :

- dire et juger mal fondé l'appel interjeté par la SCI Besserve à l'encontre du jugement;

- confirmer le jugement en ce qu'il a : 

- débouté la SCI Besserve de l'ensemble de ses demandes ; 

- dit que le bail commercial sous seing privé en date du 16 octobre 2015 a pris fin le 8 février 2018 ; 

- condamné la SCI Besserve à lui payer et porter la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné la SCI Besserve aux entiers dépens ; 

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts; 

- statuant à nouveau, 

- condamner la SCI Besserve à lui payer et porter la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; 

- en tout état de cause, 

- débouter la SCI Besserve de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; 

- condamner la SCI Besserve à lui payer et porter une indemnité complémentaire en cause d'appel de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner la SCI Besserve aux entiers dépens d'appel. 



Elle estime avoir parfaitement exécuté les obligations mises à sa charge par le protocole de fin de bail prématuré.

Elle soutient que la restitution des clés au profit du bailleur est intervenue le 7 décembre 2017, date à laquelle elles ont été refusées par la SCI Besserve une première fois, et mises à disposition à l'étude de Me [B], ou tout au plus le 8 février 2018, date à laquelle le bailleur a, une nouvelle fois, refusé la restitution desdites clés. 

Sur les charges, elle fait valoir que seul le lot n°3 a été loué, un calcul au prorata de la période d'occupation doit être effectué ; que le contrôle technique a été réalisé alors qu'elle n'occupait plus les lieux ; qu'aucune clause du bail ne met à la charge du preneur les charges de copropriété ; qu'aucun justificatif concernant la consommation d'eau n'est produit.

Enfin, elle soutient que l'intégralité des travaux prévus au protocole d'accord ont été réalisés et que le bailleur ne peut former la moindre réclamation au titre de travaux supplémentaires. 



Il sera renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé complet de leurs demandes et moyens.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 juin 2023.



Motifs de la décision : 



- Sur la date de fin de bail et la demande en paiement des loyers



Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



En l'espèce, par acte sous seing privé du 16 octobre 2015, la SCI Besserve a donné à bail à la SAS Uvéa Sport un local commercial sis [Adresse 1] pour une durée de neuf ans à compter du 1er novembre 2015, moyennant un loyer annuel de 14 400 euros HT.

Le 9 août 2017, les parties ont régularisé un protocole d'accord intitulé 'Fin de bail prématuré' prévoyant qu'à la demande du preneur, il était convenu de résilier sans indemnité, ledit bail aux conditions suivantes :

- le bail serait arrêté au terme du préavis convenu dans le bail d'origine, soit six mois après la signature du document, soit le 8 février 2018 à 00h00 ;

- le preneur informait le bailleur que le local serait disponible à partir du 1er décembre 2017 ; qu'à partir de cette date, il pourrait être mis en place un nouveau locataire ; que ce locataire serait soit installé par le bailleur directement, soit proposé par le loueur sous réserve d'acceptation par le bailleur ; que le préavis pourrait de ce fait, être réduit à la date du nouveau bail ;

- le preneur remettrait au bailleur un document officiel attestant que les règles d'accessibilité étaient respectées ;

- les locaux resteraient dans 'l'état actuel, aux exceptions près : ...'. : une liste de travaux suivait.



La SCI Besserve soutient qu'un constat d'huissier a été établi le 7 février 2018 pour procéder à l'état des lieux ; qu'il a été relevé plusieurs difficultés au niveau des travaux convenus dans le protocole ; que du fait de la coupure d'alimentation électrique et de l'impossibilité de poursuivre l'état des lieux, il a été décidé de procéder à un nouvel état des lieux, ce qui a été fait le 8 mars 2018 : aucune des réserves faites le 7 février 2018 n'a été levée et des désordres liés à la libération des locaux ont été relevés. Elle soutient que la SAS Uvéa Sport a refusé de lui restituer les clés et ne l'a fait que le 11 juillet 2018 dans le cadre de la procédure de référé.



Il est constant que selon le protocole convenu entre les parties, il pouvait être mis fin au bail de manière prématurée au 8 février 2018 à condition qu'il soit procédé à des travaux précisément listés dans le protocole, avec la possibilité de mettre un terme au bail dès le 1er décembre 2017 si un nouveau preneur avait été trouvé.



Il sera d'ores et déjà constaté qu'il n'a pas été trouvé de nouveau locataire : la fin de bail devait ainsi intervenir si les conditions étaient réunies, au 8 février 2018.



La SAS Uvéa Sport estime rapporter la preuve de la conformité des travaux prévus au protocole, ce que la SCI Besserve conteste.



Il convient d'examiner les contestations formulées par l'appelante.



- le bardage 



Le protocole prévoyait : 'le bardage, en périphérie de la salle sera déposé et remplacé par des panneaux bois, genre OBS, d'épaisseur minimum de 12 mm ;'.



La SCI Besserve soutient que selon constat de Me [I] du 7 février 2018, il a été constaté contradictoirement que le bardage n'était pas terminé.



La SAS Uvéa Sport a fait établir un constat par Me [B], huissier de justice, le 7 décembre 2017, certes non contradictoirement dans la mesure où le bailleur n'a pas souhaité participer aux opérations à cette date. Toutefois, il s'agit de constatations réalisées par un officier ministériel qui ne peuvent être remises en cause. Celui-ci a observé les éléments suivants : 'Sur le bas des murs, un bardage en bois est en place, il est également en très bon état'.



En réalité, le bailleur reproche au preneur de ne pas avoir créé un caisson en bois en dessous de l'escalier, ce qui n'était pas expressément prévu au protocole. Aussi, ainsi que l'a retenu le tribunal, en présence d'éléments contenus dans les procès-verbaux de Me [I] en contradiction avec ceux établis par Me [B], la SCI Besserve ne démontre pas que le bardage n'était pas terminé.



- l'appareillage électrique 



Le protocole prévoyait : 'l'appareillage électrique sera remis à l'identique ; l'alimentation sera arrêtée dans une boîte de dérivation repérée (réalisé par le bailleur) ; les aérothermes seront maintenus ; l'alimentation électrique de l'enseigne lumineuse sera arrêtée dans une boîte de dérivation repérée ; l'alimentation [du chronomètre] sera arrêtée dans une boîte de dérivation repérée ; la sono sera déposée, le câblage sera repéré aux 2 extrémités ...'.



La SCI Besserve soutient que les câbles électriques des aérothermes n'étaient pas protégés, que le caisson avec protection des câbles n'était pas terminé à l'entrée du dépôt, et que le câblage de la sono n'était pas repéré à l'armoire électrique. 



Il ressort des constats de Me [I] que :

- les aérothermes sont maintenus, mais les câbles électriques ne sont pas protégés;

- l'alimentation électrique de l'enseigne lumineuse a été arrêtée dans une boîte de dérivation repérée;

- l'alimentation électrique du chronomètre a été arrêtée dans une boîte de dérivation repérée;

- la sono a été déposée, mais le câblage n'est pas repéré à l'armoire.



Or, les câbles électriques des aérothermes ne sont pas dénudés, ils ne sont pas simplement dissimulés sous des gaines : la preneuse n'a toutefois pas souscrit d'engagement à ce titre.

S'agissant du câblage de la sono, il sera constaté que le protocole prévoyait seulement que le câblage serait repéré aux deux extrémités, et il n'a pas été prévu de repérage à l'armoire.



- l'escalier

 

Le protocole prévoyait : 'l'escalier trop encombrant sera remplacé par un escalier droit de 90 cm avec rampe identique à la main courante de la mezzanine'.



La SCI Besserve soutient que l'escalier a été remplacé par un escalier différent de ce qui avait été convenu (largeur 80 cm), qui n'était pas terminé ni traité ni même arrimé à la mezzanine.



Or, il sera tout d'abord constaté que par courriel du 24 octobre 2017, soit postérieurement au protocole, la SCI Besserve a donné son accord à la SAS Uvéa Sport pour que la dimension de l'escalier soit ramenée à 80 cm.



De surcroît, Me [B] lors de son constat du 7 décembre 2017, a indiqué avoir emprunté cet escalier afin de relier le premier étage. Ce même escalier a en outre été emprunté par les parties lors des constats ultérieurs de Me [I]. Aussi, le défaut d'arrimage de l'escalier n'est nullement établi, d'autant que la preneuse verse une facture incluant l'achat et la pose de l'escalier.



Quant à son défaut de 'traitement', le protocole ne prévoyait nullement que l'escalier devait être vernis ou peint.



- les plinthes et carreaux



Le protocole prévoyait : 'les cabines seront déposées...le carrelage du sol sera déposé et remplacé par un sol propre, sans pente, y compris reprise des plinthes'. 



La SCI Besserve soutient que les plinthes étaient dégradées, non reprises et des carreaux cassés, mais sans fournir plus d'explications.



Or, il ressort du constat de Me [B] que le sol des cabines a été remplacé par un linoleum et il n'a pas relevé que les plinthes étaient en mauvais état. De même, il ne ressort d'aucune photographie des constats de Me [I] que les plinthes soient dégradées. Les photographies versées aux débats par la preneuse établissent au contraire qu'elles sont à l'état neuf (pièce n°20).



- l'arrivée eau froide - eau chaude sur mitigeur 

 

Le protocole prévoyait : 'il sera maintenu dans le local, une arrivée EF/EC sur mitigeur ainsi qu'une attente D40 pour les EU.'.



La SCI Besserve reproche à la SAS Uvéa Sport de n'avoir jamais installé le mitigeur; que les arrivées eau chaude - eau froide devaient être au ras des cloisons alors que celles présentes furent installées en saillie.



Ce dernier manquement invoqué ne ressort nullement du protocole. 

De surcroît, le protocole d'accord prévoyait le maintien d'une arrivée eau froide - eau chaude sur mitigeur et non l'installation d'un mitigeur.



- la remise des documents officiels 



Le protocole prévoyait : 'le preneur remettra au bailleur un document officiel attestant que les règles d'accessibilité sont bien respectées'



La SCI Besserve soutient que la SAS Uvéa Sport n'a jamais remis les documents officiels attestant du respect des règles liées à l'accessibilité.



Sur ce point, l'intimée justifie que lors de l'état des lieux de sortie réalisé le 7 décembre 2017, elle a remis à l'huissier de justice une attestation d'accessibilité établie conformément à l'article R.111-19-33 du code de la construction et de l'habitation. Cette attestation a été annexée au procès-verbal de constat. Elle a établi cette attestation sur le formulaire mis à disposition sur le site du Ministère de l'Urbanisme. Or, dans un courriel du 28 février 2018, le gérant de la SCI Besserve a reconnu avoir refusé que cette attestation lui soit remise, au seul motif qu'il refusait le constat du 7 décembre 2017. 



Aucun reproche ne peut donc formé à l'encontre de la SAS Uvéa Sport sur ce fondement.



Dans ces circonstances, la SCI Besserve ne peut soutenir que les conditions du protocole d'accord n'étaient pas respectées et que les parties devaient être renvoyées au bail d'origine.



Par ailleurs, elle ne peut sérieusement soutenir que la preneuse n'a accepté de lui restituer les clés du local que le 11 juillet 2018. Il ressort en effet des différentes pièces versées aux débats que la SAS Uvéa Sport a proposé à la SCI Besserve de lui remettre les clés, lesquelles ont été remises à Me [B], huissier de justice, le 7 décembre 2017 et que la SCI Besserve a par la suite refusé leur restitution le 8 février 2018 puis le 9 février 2018 et lors de l'audience de référé du 10 juillet 2018. La SCI Besserve ne justifie d'aucune démarche en vue de la reprise des clés.



Aussi, au regard de l'ensemble de ces éléments, il doit être considéré qu'en application du protocole, le bail commercial du 16 octobre 2015 a pris fin le 8 février 2018, et en conséquence, de débouter la SCI Besserve de ses demandes en paiement des loyers sur la période du 9 février au 11 juillet 2018.



Le jugement sera confirmé sur ces points.



- Sur la demande en paiement des charges

 

> Au vu de la date de fin de bail retenue et du constat que la SAS Uvéa Sport a réglé en cours de procédure une somme de 240,27 euros au titre de la taxe foncière pour la période d'occupation des lieux du 1er janvier au 8 février 2018, aucune somme au titre des taxes foncières ne reste due.



> S'agissant du 'contrôle technique' pour lequel il est réclamé une somme de 216 euros, à l'appui de cette demande, il est produit une 'proposition' de la société Gretco Inspection en date du 27 février 2019 sans autre précision. Alors que la SCI Besserve soutient qu'il s'agit d'un 'contrôle technique obligatoire', il n'est fourni aucune explication quant à cette demande et il est versé un document au titre de ce coût datant de plus d'une année après la fin du bail. Cette demande sera également rejetée.



> Concernant les charges de copropriété, l'article L.145-40-2 du code de commerce énonce que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges liées au bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.



Aucune clause du bail ne met à la charge de la SAS Uvéa Sport les charges de copropriété.



La SCI Besserve ne peut se prévaloir d'un document annexe daté du 20 octobre 2015, donc postérieur au contrat, non signé par le preneur, et dont l'envoi à la SAS Uvéa Sport n'est pas établi, pour justifier sa demande. 

> Enfin, s'agissant des charges d'eau, la facture versée aux débats par la SCI Besserve ne correspond pas au montant demandé, et les éléments produits sont insuffisants à justifier la demande.



- Sur les dégradations locatives 



La SCI Besserve soutient que suite aux désordres relevés par constat du 8 mars 2018, les frais de remise en état s'élèvent à 2 892 euros TTC selon facture Mioche du 16 novembre 2018.



Il sera rappelé que le protocole d'accord prévoyait que 'les locaux resteront dans l'état actuel, aux exceptions près : ...', et il était ensuite listé les travaux à réaliser comme cela a été exposé dans le premier paragraphe. Il n'a pas été relevé de manquement aux obligations du protocole. 

Dans ces circonstances, la demande au titre des travaux sera rejetée.



- Sur les demandes de dommages et intérêts 



La SCI Besserve sollicite l'octroi d'une somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts au vu du comportement de la preneuse et de la perte de chance d'avoir pu relouer son local avant le mois de décembre 2018, et parallèlement la SAS Uvéa Sport réclame une somme de 5 000 euros pour procédure abusive.



Si la SCI Besserve succombe en toutes ses demandes et doit nécessairement être déboutée de toute demande de dommages et intérêts en raison du comportement de son locataire, il en ira de même de celle de la SAS Uvéa Sport. La situation de blocage est née d'un conflit entre les parties à partir du mois de décembre 2017 qu'aucune d'entre elles n'a réussi à dépasser pour trouver une fin pacifique à leurs relations contractuelles. Aucun abus n'est ainsi caractérisé.



- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Succombant à l'instance, la SCI Besserve sera condamnée aux dépens d'appel.

Elle sera condamnée en outre à verser à la SAS Uvéa Sport une indemnité complémentaire de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS,



La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à la disposition des parties au greffe de la juridiction ; 



Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;



Condamne la SCI Besserve à payer à la SAS Uvéa Sport la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ;



Condamne la SCI Besserve aux dépens d'appel.



Le Greffier La Présidente