Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 5 — 4 octobre 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 5



ARRET DU 04 OCTOBRE 2023



(n° /2023, 15 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/07465 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDQLT



Décision déférée à la Cour : jugement du 16 mars 2021 - tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 17/13068



APPELANTE

 

S.A. CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 9] 



Représentée par Me Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34

Ayant pour avocat plaidant à l'audience Me Vincent CHAMARD-SABLIER, avocat au barreau de PARIS



INTIMES 



Madame [R] [U]

[Adresse 5]

[Localité 7]



Représentée par Me Olivier FALGA de la SELARL FALGA-VENNETIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0251, substitué à l'audience par Me Camille PIGNET, avocat au barreau de PARIS



Monsieur [E] [O]

[Adresse 5]

[Localité 7]



Représenté par Me Olivier FALGA de la SELARL FALGA-VENNETIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0251, substitué à l'audience par Me Camille PIGNET, avocat au barreau de PARIS



S.E.L.A.R.L. DE BOIS [B] prise en la personne de Maître [M] [B], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société MB LES MAISONS DU BEAUVAISIS, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 10]



(déclaration d'appel signifiée à étude le 18 juin 2021 et les conclusions à étude le 28 juillet 2021)

N'a pas constitué avocat 



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente

Mme Elise THEVENIN-SCOTT, conseillère

Mme Alexandre PELIER-TETREAU,vice-présidente placée faisant fonction de conseillère





Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre DARJ



 

ARRET :

- défaut. 

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Manon CARON, greffière, présente lors de la mise à disposition.





RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Le 9 mai 2014, les Consorts [O]-[U] ont conclu avec la société LMDB un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans en vue de l'édification de leur maison sur un terrain situé à [Localité 12] (60) au prix convenu de 148.831,00 Euros, les travaux, non compris dans le prix convenu restant à la charge du maître de l'ouvrage, étant chiffrés dans la notice descriptive annexée au contrat à la somme de 15.670,00 euros.



L'article 20 des conditions particulières annexé au contrat prévoit une durée de travaux de 11 mois et 30 jours à compter de la date d'ouverture du chantier.



La déclaration d'ouverture du chantier est intervenue le 12 janvier 2015.

 

La société LMDB a souscrit le 15 janvier 2015 une garantie de livraison à prix et délais convenus auprès de la société CGI BATIMENT. 



Plusieurs échanges de courriers sont intervenus entre la CGI du Bâtiment et les consorts [O]-[U] entre le 4 juin 2015 et le 30 août 2016 visant les malfaçons affectant les travaux, la nécessité de leur reprise et le retard pris par le chantier.



Par lettre recommandée du 5 juillet 2016 la société MB sollicitait le règlement de la somme de 32 266,57 euros correspondant à la demande d'acompte n°5 soulignant la bonne exécution des travaux extérieurs, la réalisation des branchements correspondant et la bonne réception des résultats du test d'étanchéité et du Consuel.



Monsieur [O] a fait établir un constat d'huissier selon procès-verbal du 3 août 2016 au contradictoire de Monsieur [W], représentant le constructeur et du conducteur de travaux, aux fins de constat des réserves suivantes :



' - déplacement d'une douille non centrée fixée au plafond de la cuisine

 - angle sali à l'entrée de la cuisine sur le côté droit en partie basse

 - douille non centrée au plafond de la chambre eu rez-de-chaussée'



En conclusion de ces constatations, l'huissier a noté le désacccord des parties en ces termes :



' Monsieur [W] expose qu'il reste dû une somme de 16 000 euros et que pour remettre les clés au requérant il exige une somme de 9 000 euros et consigner 5% des réserves dues en retard, sachant que le pavillon devait être livré le 11 janvier 2016.

Les requérants arguent que les 9 000 euros doivent être retenus en fonction des pénalités de retard suite au retard dans la livraison.' 



Par lettre recommandée en date du 19 août 2016, les Consorts [O]-[U] ont adressé à la société LMDB un procès-verbal de réception des travaux établi et signé par eux seuls, complété d'une liste de 65 « réserves », au rappel de l'inhabitabilité des lieux constatée le 9 avril 2016, du refus de la remise des clefs par le constructeur, constaté le 3 mai 2016 et de l'exigence du constructeur du règlement de 95 % du marché conditionnant la remise des clefs.



Par exploit d'huissier en date du 13 octobre 2016, la société LMDB a saisi le Juge des référés du Tribunal de grande instance de Beauvais aux fins notamment d'obtenir l'organisation d'une expertise judiciaire au contradictoire des Consorts [O].



Par une ordonnance en date du 13 décembre 2016, le Juge des référés a fait droit à la demande du constructeur et a désigné Monsieur [X] [V] en qualité d'expert judiciaire avec notamment pour mission de déterminer les éventuels travaux nécessaires à la levée des réserves, d'en chiffrer le coût et de faire les comptes entre les parties.



Par un jugement en date du 21 mars 2017, le Tribunal de commerce de Beauvais a prononcé l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société LMDB, laquelle a été convertie en liquidation judiciaire par un jugement du 30 mai 2017, qui a désigné la SELARL DE BOIS [B] en qualité de mandataire judiciaire. 



Aucune suite n'a été donnée à l'ordonnance d'expertise qui est devenue caduque.



Par exploit d'huissier du 11 septembre 2017, les consorts [O]-[U] ont fait assigner la société CGI du Bâtiment et la Selarl de Bois [B] en sa qualité de madataire liquidateur de la société LMBD aux fins d'obtenir la levée des réserves après leur reprise et le règlement de dommages et intérêts dont les pénalités de retard. 



Par courrier du 2 octobre 2017, le conseil de la CGI du Bâtiment sollicitait la communication de l'ensemble des documents afin d'instruire la mise en oeuvre de la garantie et la désignation d'un nouveau constructeur en vue de l'achèvement des travaux.



Le 23 février 2018, la CGI du Bâtiment informait les consorts [O]-[U] de la désignation de la société Conseil et Méthode Technique (CMT) aux fins d'organiser une visite technique en vue de la finalisation du chiffrage des travaux de reprise des réserves restant à lever et de proposer un plannig d'intervention indiquant : 'les conditions financières de l'intervention de CGI du Bâtiment seront précisées une fois que nous aurons connaissance du coût total des travaux nécessaires à la levée des réserves subsistantes eu égard aux prestations à la charge de la société Maisons du Beauvaisis aux termes du contrat de construction du 9 mai 2014.'



La société CMT a procédé au constat des réserves formulées dans la liste établie le 20 février 2018 au contradictoire des consorts [O]-[U] selon compte-rendu de visite en date du 5 septembre 2018.



Un devis de reprise des réserves ensuite de ce constat était établi le 12 septembre 2018 à hauteur de la somme de 13 810 euros TTC et un constat de visite en date du 14 janvier 2019, signé par les maîtres de l'ouvrage, le représentant de de la société CMT et de la CGI du Bâtiment décrit les ouvrages repris portant la mention 'Fait' contresignée en marge par les maîtres de l'ouvrage relatifs portant en substance sur :



- la création de 4 ventilations dans le sous-sol 

- la mise en place de BA 13 sur la descente de l'escalier au sous-sol

- la réalisation d'un seuil en mortier de ciment

- la vérification de la pose du conduit de fumée

- la révision de tous les fermes, volets et butées

- le réglage du volet double de la cuisine la modifiation et le réajustement de la charnière

- le remplacement de la gaine de VMC

- le raccordement de l'avacuation de la hotte dans les combles avec fourniture et pose d'une tuile à douille

- la dépose et la fourniture de 5 caniveaux sur le domaine public et la pose de nouveaux lits de mortier de ciment

- le remplacement du sens des interrupteurs entre le dégagement et la chambre du rez-de-chaussée.



Par une ordonnance rendue le 8 juillet 2019, le juge de la mise en état, saisi par les consorts [O]-[U] d'une demande de désignation d'un expert judiciaire aux fins d'examiner les désordres dénoncés dans les procès-verbaux de constat du 3 et du 12 août 2016 concernant les malfaçons affectant la semelle isolée et la semelle filante, la couche de gravier sous dalle du sous-sol, la fourniture du treillis soudé du plancher bas du sous-sol, l'attente poteau et la membrane d'étanchéité du sous-sol, a rejeté la demande d'expertise judiciaire.



Le jugement prononcé le 16 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Paris a :



- « FIXÉ la créance provisoire de Madame [R] [U] et Monsieur [E] [O] au passif de la liquidation judiciaire de la société MB LES MAISONS DU BEAUVAISIS comme suit : 

- 75.851,65 euros au titre des surcoûts, 

- 3.600, 65 euros au titre du coût de levée des réserves, 

- 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- dépens : réservés. 



- CONDAMNÉ la SA CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIÈRE DU BÂTIMENT à payer à Madame [R] [U] et Monsieur [E] [O] les sommes de : 

- 4000 euros au titre du préjudice moral, 

- 3512 euros au titre du préjudice matériel, 

outre la somme de 79.452,30 euros en raison de sa garantie sous réserve des paiements effectués par la liquidation ; 



- RESERVÉ le surplus des demandes relatives à la levée sous astreinte des réserves par la désignation d'un repreneur, et au solde du prix du marché, 



et avant dire droit, 



- ORDONNÉ à charge pour les consorts [O]-[U] de consigner la somme de 4 000 euros, 

sur ces chefs de demande, une expertise qui sera confiée à : 



Madame [H] [T] 

Architecte DPLG 

[Adresse 4] 

[Localité 8] 

Tél : [XXXXXXXX01] 

Port. : [XXXXXXXX02] 

Email : [Courriel 11] 



expert, inscrit sur la liste de la cour d'appel, lequel pourra prendre l'initiative de recueillir l'avis d'un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de : 



- convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise, 

- se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, 

- se rendre sur les lieux [Adresse 5] à [Localité 7] (60), 

- relever et décrire les réserves ou malfaçons alléguées expressément dans l'assignation et affectant l'immeuble litigieux mentionnés dans l'assignation, les conclusions de la partie demanderesse et les pièces qui y sont jointes, le cas échéant sans nécessité d'extension de mission, tous désordres connexes, ayant d'évidence la même cause mais révélés postérieurement à l'assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l'article 238 alinéa 2 du code de procédure civile, en détailler l'origine, les causes et l'étendue, ce faisant : 

- examiner les réserves subsistantes dénoncées par les maîtres de l'ouvrage le jour de la réception et dans les huit jours de celle-ci, en indiquer la nature, l'origine et les conséquences, 

- procéder le cas échéant aux éventuels sondages destructifs nécessaires et se livrer à toutes les constations nécessaires en présence des parties, 

- indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique du bâtiment, 

- donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties ; évaluer le coût des travaux utiles à l'aide de devis d'entreprises fournis par les parties, notamment examiner les solutions réparatoires proposées par la société CMT pour lever certaines réserves subsistantes et indiquer si ces travaux sont suffisants, 

- fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer l'étendue des travaux nécessaires afin de lever les réserves, et dans quelles proportions ; 

- donner son avis sur les préjudices de toute nature et de toutes les parties concernées, et sur les coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ; 

- faire les comptes entre les parties, 

- rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties. 

['] 



- CONDAMNÉ la SA CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIÈRE DU BÂTIMENT à payer à Madame [R] [U] et Monsieur [E] [O] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, sous réserve des paiements effectués par la liquidation ; 



- RESERVÉ les dépens, 



- ORDONNÉ l'exécution provisoire ; 



- DEBOUTÉ les parties de tout autre demande ». 



La société CGI BATIMENT a interjeté appel de l'ensemble des dispositions de ce jugement par déclaration du 16 avril 2021 signifiée par acte du 18 juin 2021 à la SELARL DE BOIS-[B].



Par conclusions d'appelant signifiées le 15 juillet 2021 la SA CGI BATIMENT demande à la cour de :



Vu les articles L. 231-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, 

Vu les articles R. 231-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, 

Vu les articles 9 et 16 du Code de procédure civile, 

Vu l'article 1353 du Code civil, 

Vu les articles 146 alinéa 2 et 147 du Code de procédure civile, 

Vu les articles 776 et 272 du Code de procédure civile, 

Vu la jurisprudence citée, 

Vu les pièces produites en première instance et en appel, 



- INFIRMER le jugement rendu le 16 mars 2021 par la 7ème chambre 1ère section du Tribunal judiciaire de Paris (RG n° 17/13068) en toutes ses dispositions. 



STATUANT A NOUVEAU : 



S'AGISSANT DE LA DEMANDE DE DESIGNATION D'UN REPRENEUR 



- CONSTATER que la société CGI BATIMENT a désigné la société CMT en vue de la mise en oeuvre des travaux nécessaires à la levée des réserves subsistantes ; 



- CONSTATER que l'ensemble des réserves subsistantes ont été levées par le repreneur ; 



- DIRE ET JUGER que la demande des Consorts [O] est dépourvue d'objet;

 

- DIRE ET JUGER que la société CGI BATIMENT est en droit de percevoir les sommes restant dues par le maître de l'ouvrage au constructeur ; 



- DIRE ET JUGER que les autres réclamations des Consorts [O] au titre de « réserves » prétendument non levées sont irrecevables, faute de preuve de leur dénonciation au constructeur dans les formes et les délais prévus par les dispositions de l'article L. 231-8 du Code de la construction et de l'habitation ; 



- DIRE ET JUGER que les allégations des Consorts [O] ne reposent sur aucun élément de preuve, hormis leurs propres déclarations, et que la matérialité des « réserves », dont ils sollicitent la reprise, n'est pas démontrée et n'a pas été constatée par le repreneur désigné par le garant ; 



- DIRE ET JUGER qu'aucun appel n'a été formé à l'encontre de l'ordonnance du Juge de la mise en état rejetant l'expertise judiciaire sollicitée par les Consorts [O] par voie d'incident, de sorte que ces derniers étaient irrecevables à réitérer leur demande devant le Tribunal ; 



- DIRE ET JUGER que la mesure d'instruction ordonnée a pour seul objectif de pallier la carence probatoire des Consorts [O], dont les réclamations reposent sur leurs propres affirmations lesquelles ne sont étayées par aucun élément sérieux 



- DIRE ET JUGER que les sondages destructifs qu'implique la mise en oeuvre d'une telle mesure sont disproportionnés eu égard à l'absence non contestée de désordre affectant la construction, ni d'un quelconque préjudice, les malfaçons alléguées étant de l'aveu même des maîtres de l'ouvrage totalement « invisibles » ; 



- DIRE ET JUGER que la mesure d'expertise judiciaire sollicitée n'est pas fondée. 



En conséquence,



o DEBOUTER les Consorts [O] de leur demande d'expertise judiciaire ; 



o DEBOUTER les Consorts [O] de l'ensemble de leurs demandes relatives à la désignation d'un repreneur au titre de la levée des réserves qu'ils allèguent ; 



o CONDAMNER les Consorts [O] à régler la somme de 14.413,04 Euros TTC à la société CGI BATIMENT au titre du solde qu'ils restent devoir sur le prix convenu compte-tenu de la reprise de l'ensemble des réserves subsistantes.

 

Subsidiairement,



o CONDAMNER les Consorts [O] à régler la somme de 6.971,46 Euros correspondant au montant excédant les 5 % du prix convenu affecté à la reprise des réserves ; 



o CONDAMNER les Consorts [O] à consigner le solde de 5 % restant auprès de la Caisse des dépôts et consignations ; 



o ORDONNER, le cas échéant, la compensation entre les sommes dues par les Consorts [O] au titre du solde du prix convenu au contrat et le montant des condamnations qui seraient éventuellement prononcées à l'encontre de la société CGI BATIMENT. 



S'AGISSANT DES DEMANDES FORMÉES AU TITRE DES TRAVAUX RÉALISÉS PAR LES CONSORTS [O] 



- DIRE ET JUGER qu'en statuant sur la seule base des affirmations des Consorts [O] et du rapport dressé par la société PAVITEC à leur requête, le Tribunal a violé les dispositions des articles 9 et 16 du Code de procédure civile ; 



- DIRE ET JUGER que les demandes des Consorts [O] sont mal fondées du fait de leur intervention avant tout constat contradictoire de l'existence des dommages allégués et, le cas échéant, de la détermination des travaux strictement nécessaires à leur reprise. 



o DEBOUTER les Consorts [O] de leurs demandes. 



EN CONSEQUENCE,



DEBOUTER les cp,sorts [O] de leurs demandes ;



S'AGISSANT DES PENALITES DE RETARD : 



A TITRE PRINCIPAL : 



- DIRE ET JUGER que les pénalités de retard ont pour terme la livraison de l'ouvrage, indépendamment de la date d'achèvement des travaux, de réception de l'ouvrage ou d'habitabilité des lieux ; 



- DIRE ET JUGER que l'ouvrage était en état d'être livré par la société LMDB le 3 juin 2016, soit avec 144 jours de retard ; 



- LIMITER en conséquence le montant des pénalités de retard à la somme de 7.143,88 Euros. 



A TITRE SUBSIDIAIRE : 



- DIRE ET JUGER que l'attestation de conformité du Consuel a été mis à la disposition des Consorts [O] dès le 5 juillet 2016 ; 



- DIRE ET JUGER que le retard de livraison imputable à la société LMDB ne saurait être supérieur à 176 jours, soit du 11 janvier 2016 au 5 juillet 2016 ; 

- LIMITER en conséquence le montant des pénalités de retard à la somme de 8.731,42 euros. 



A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE 



DIRE ET JUGER que les Consorts [O] ont pris possession de l'ouvrage le 12 août 2016 ; 



LIMITER en toute hypothèse le montant des pénalités de retard à la somme maximale de 10.616,61 Euros, correspondant à un retard de livraison entre le 11 janvier 2016 et le 12 août 2016. 



S'AGISSANT DE LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU TITRE DES IRREGULARITÉS ALLEGUÉES DE LA NOTICE DESCRIPTIVE DES TRAVAUX



A TITRE PRINCIPAL



- DIRE ET JUGER les Consorts [O] mal fondés en leurs demandes de condamnations à l'encontre de la société CGI BATIMENT au titre des irrégularités alléguées de la notice descriptive, dès lors que la seule sanction juridiquement applicable à ce titre est la nullité du contrat de construction ; 



EN CONSEQUENCE



o DEBOUTER les Consorts [O] de leurs demandes de condamnation à l'encontre de la société CGI BATIMENT ; 



o PRONONCER la mise hors de cause de la société CGI BATIMENT. 



A TITRE SUBSIDIAIRE 



- DIRE ET JUGER que le champ d'application de la garantie de livraison à prix et délais convenus prévue par l'article L. 231-6 du Code de la construction et de l'habitation est limité aux travaux prévus au contrat de construction de maison individuelle ; 



- DIRE ET JUGER que la garantie de livraison n'a pas vocation à intervenir pour couvrir les conséquences de la mise en cause de la responsabilité du constucteur au titre de prestations non prévues au contrat, quand bien même celles-ci résulteraient d'irrégularités de la notice descriptive qui lui seraient reprochées a posteriori par les maîtres d'ouvrage ; 



- DIRE ET JUGER que les Consorts [O] sont irrecevables en leurs demandes de condamnations à l'encontre de la société CGI BATIMENT au titre des irrégularités alléguées de la notice descriptive, dès lors que celles-ci excèdent en toute hypothèse le champ d'application de sa garantie ; 



- DIRE ET JUGER que les conséquences éventuelles de ces irrégularités, à supposer qu'elles soient démontrées et qu'elles ne devaient pas être sanctionnées par la nullité du contrat, qui est pourtant la seule sanction juridique applicable, relèveraient en toute hypothèse de la seule responsabilité contractuelle de la société LMDB ; 



o DEBOUTER les Consorts [O] de leurs demandes de condamnation à l'encontre de la société CGI BATIMENT ; 



o PRONONCER la mise hors de cause de la société CGI BATIMENT. 



EN CONSEQUENCE 



o DEBOUTER les Consorts [O] de leurs demandes de condamnation à l'encontre de la société CGI BATIMENT ; 



o PRONONCER la mise hors de cause de la société CGI BATIMENT. 



S'AGISSANT DE LA MISE EN CAUSE DE LA RESPONSABILITÉ DE CGI BATIMENT 



- DIRE ET JUGER que la société CGI BATIMENT a respecté l'ensemble de ses 

obligations, de sorte qu'aucune faute ne saurait lui être reprochée ; 



- DIRE ET JUGER que l'objet de la garantie de livraison étant limité aux risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des seuls travaux prévus au contrat, le lien de causalité entre les obligations du garant et le préjudice matériel invoqué par les requérants n'est pas démontré ; 



- DIRE ET JUGER que le montant du préjudice moral allégué n'est en rien justifié ;

 

EN CONSEQUENCE 



o DEBOUTER les Consorts [O] de leurs demandes de condamnation à l'encontre de la société CGI BATIMENT



EN TOUT ETAT DE CAUSE : 



- DIRE ET JUGER que la société CGI BATIMENT est fondée à opposer la franchise de 5 % du prix convenu garanti prévue par l'article L. 231-6 du Code de la construction et de l'habitation et l'acte de cautionnement sur le montant des condamnations qui seraient éventuellement prononcées à son encontre ; 



- DIRE ET JUGER que le prix convenu étant fixé à la somme de 148.831,00 Euros TTC, le montant de la franchise de 5 % s'élève à la somme de 7.441,55 Euros TTC ;

 

- DEDUIRE la somme de 7.441,55 Euros TTC du montant des condamnations qui seraient éventuellement prononcées à l'encontre de la société CGI BATIMENT au titre de la franchise ; 



- DEBOUTER les Consorts [O] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; 



- CONDAMNER les Consorts [O] à payer la somme de 8.000,00 Euros à la société CGI BATIMENT au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 



- CONDAMNER les Consorts [O] aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction est requise au profit de la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, Avocats au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. 



Par ordonnance rendue le 16 novembre 2021 Le Magistrat de la Mise en Etat a déclaré irrecevables Madame [R] [U] et Monsieur [E] [O], intimés, à déposer des conclusions sauf le droit de déférer la présente ordonnance à la Cour en application de l'article 916.







La déclaration d'appel a été signifiée à étude à la S.E.L.A.R.L. DE BOIS [B] prise en la personne de Maître [M] [B], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société MB LES MAISONS DU BEAUVAISIS par exploit du 18 juin 2021, et les conclusions d'appelant ont été signifiées à étude par exploit du 28 juillet 2021.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 mars 2023.



Le conseil des consorts [O]-[U] a comparu à l'audience pour déposer un dossier après avoir signifié le 20 mars 2023 via le RPVA qu'il s'en rapportait :



- à ses dernières conclusions signifiées en première instance

- à ses pièces produites en première instance

- aux jurisprudences adressées en première instance



La Cour a mis d'office dans les débats, à l'audience, le moyen tiré de l'irrecevabilité de ce dépôt, même contenant les pièces de première instance, ensuite de l'ordonnance ayant constaté l'irrecevabilité des conclusions des intimés et de la clôture de la mise en état intervenue antérieurement à ce dépôt.



SUR QUOI,

LA COUR



1- la recevabilité des pièces de première instance signifiées et déposées postérieurement à l'ordonnance de clôture.



Selon les dispositions de l'article 802 du Code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats.



Selon les dispositions de l'article 954 dernier alinéa du Code de procédure civile : (...) La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs.



Il suit de ce texte que dès lors que les conclusions de l'intimé ont été déclarées irrecevables, celui-ci est réputé s'être approprié les motifs du jugement cependant que tant le prononcé de la clôture que l'irrecevabilité des conclusions de l'intimé, constatée par le Magistrat de la Mise en Etat, font obstacle au dépôt d'un dossier par l'intimé.



Les pièces déposées par le conseil de l'intimé seront donc déclarées d'office, irrecevables. 





2- Le bien fondé de la demande d'expertise



Le jugement, au rappel que 'le caractère non contradictoire de la réception a pour conséquence de faire rentrer dans les débats la question de la preuve des réserves alléguées' , soulignant ' le caractère invisible des défauts allégués ', au visa du constat d'huissier effectué le 12 septembre 2019 permettant de constater un forage au droit de certains piliers et du rapport d'expertise amiable de la société Ex Prim du 11 juillet 2016 dont il ne résulte pas que l'expert ait constaté l'absence de semelle isolée sous les fondations, ledit désordre ne ressortant que des déclarations du maître de l'ouvrage, a fait droit à la demande d'expertise.



La CGI du Bâtiment au soutien de l'infirmation du jugement fait valoir que l'objectif de l'expertise visé par l'article 146 du Code de procédure civile, n'est pas de palier la carence du demandeur dans l'administration de la preuve et que les sondages destructifs invoqués par les maîtres de l'ouvrage sont disproportionnés à la demande, en l'absence de toute manifestation de désordre et alors qu'aucune déclaration de sinistre n'a été adressée à l'assureur dommages ouvrage.



Réponse de la cour



Selon les dispositions de l'article 146 du Code de procédure civile : ' Une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver.



En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.'



Il ne résulte pas des motifs du jugements ni des pièces produites à hauteur d'appel, la constatation de désordres affectant la semelle ou l'absence de semelle isolée sous les fondations cependant que le jugement retient en page 15 de sa motivation que les constatations des techniciens mandatés par les maîtres de l'ouvrage le 23 juillet 2015 pour la société Ex Prim et le 21 décembre 2015 pour la société Pavitec, ayant été effectuées en cours de travaux, ne peuvent servir au soutien de la preuve de leur inachèvementet alors que dans son rapport du 11 juillet 2016, la société Ex Prim note n'avoir pas elle-même constaté l'absence de semelle isolée sous la fondation, cette affirmation étant le fait exclusif des maîtres de l'ouvrage.



Le procès-verbal de constat d'huissier du 12 août 2016 faisant la liste des réserves émises unilatéralement par les maîtres de l'ouvrage n'est pas produit tandis que les réserves qui y figurent, évoquées unilatéralement par les maîtres de l'ouvrage tenant selon le jugement :



'1- à l'absence de semelle isolée sous fondation, 

2- à la non façon affectant la couche de gravier sous dalle du sous-sol 

3- à la malfaçon dans l'attente du poteau, membrane étanchéité polyane 

4- à la malfaçon de la pose et fourniture treillis soudé du plancher bas du sou-sol 

6- à la malfaçon de la pose de la semelle filante des fondations'



ne sont étayées par aucun constat, photographie, courrier sollicitant l'intervention du constructeur et/ou du garant, cependant que l'apparition des fissurations affectant de manière généralisée la chape de béton, évoquée en page 16 du jugement ne fournit aucune explication sur la matérialité, l'époque et les circonstances dans lesquelles ce phénomène a pu être constaté.



Partant, en l'absence d'éléments suffisants venant au soutien des désordres allégués et alors que l'expertise ne peut venir suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve des désordres qui lui incombe, le jugement sera infirmé en ce qu'il a ordonné la mesure d'expertise.





3- La garantie de la CGI du Bâtiment



Le tribunal a retenu que le courrier dénonçant les réserves dans les 8 jours suivant la remise des clefs consécutive à la réception, a régulièrement été envoyé le 19 août 2016. 

Il a fixé la créance de la société MB les Maisons du Beauvaisis à la somme de 75 851,65 euros au titre des travaux non ou mal chiffrés dans la notice descriptive, a réservé les demandes relatives aux désordres éventuels liés à la demande de désignation d'un repreneur aux fins de lever les réserves dans l'attente de l'expertise, et a condamné le garant à régler aux maîtres de l'ouvrage les sommes de :

 

- 75 851,65 euros au titre des surcoûts non ou mal chiffrés, 

- 3 600,65 euros au titre du coût de la levée des réserves pris en charge par les maîtres de l'ouvrage, 

- 4 000 euros au titre du préjudice moral

- 3 512 euros au titre du préjudice matériel. 



Il a retenu en page 12/13 de ses motifs une somme de 16 421,02 euros correspondant à un retard de livraison entre le 11 janvier 2016 et le 7 décembre 2016.

Il a exclu l'opposabilité de la franchise de la CGI Bat au motif qu'aucune franchise n'est prévue lorsque la garantie est due au titre d'un supplément de prix.



La société CGI BATIMENT, au rappel de ce qu' aucune démarche amiable n'a été entreprise à la suite de la mise en liquidation judiciaire de la société LMDB, soutient qu'à ce jour, l'ensemble des réserves existantes ont été reprises par la société CMT qu'elle a mandatée à cette fin, à l'exception de celles pour lesquelles les maîtres de l'ouvrage se sont opposés à l'intervention du repreneur, que le jugement a fait droit, à tort, aux réclamations des demandeurs en réintégrant le coût des travaux non chiffrés dans la notice descriptive dans le prix global et forfaitaire de la construction alors que cette sanction n'est retenue par aucun texte, la seule sanction applicable en cas de méconnaissance des règles d'ordre public du contrat de construction de maison individuelle étant la nullité du contrat et alors qu'en tout état de cause le garant ne peut être tenu au-delà des limites prévues par l'article L 231-6 du Code de la construction et de l'Habitation qui vise de manière limitée l'exécution des travaux prévus au contrat.



Réponse de la cour



Selon les dispositions de l'article L 231-2 du Code de la construction et de l'habitation dans sa version en vigueur du 1er décembre 1991 au 25 novembre 2018, applicable au litige : 



' Le contrat visé à l'article L. 231-1 doit comporter les énonciations suivantes :



a) La désignation du terrain destiné à l'implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l'ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire ;



b) L'affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites en application du présent code, notamment de son livre Ier, et du code de l'urbanisme ;



c) La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant tous les travaux d'adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers et tous les travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble ;



d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s'il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution en précisant :



-d'une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s'il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l'article L. 231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ;



-d'autre part, le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l'objet, de la part du maître de l'ouvrage, d'une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge ;

(...)



Selon les dispositions de l'article L 231-6 du Code de la construction et de l'habitation dans sa version en vigueur du 1er janvier 2014 au 1er février 2020, applicable au litige : ' La garantie de livraison prévue au k de l'article L. 231-2 couvre le maître de l'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus.



En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge :



a) Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu'ils sont nécessaires à l'achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d'une franchise n'excédant pas 5 % du prix convenu ;



b) Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix ; 



c) Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret.



d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s'il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution .



Il suit de l'ensemble de ces dispositions que le garant est tenu de prendre en charge les conséquences de la défaillance du constructeur selon les postes de préjudices visés au a),b, et c) de l'article L 231-6 précité, liées à l'inexécution ou la mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus.



Les conditions particulières et les conditions générales du contrat de cautionnement énoncent en leur article 1er que la garantie de la CGI du Bâtiment est limitée aux dépassements de prix excédant 5% du prix garanti de la construction conformément à l'article L 231-6 du Code de la construction et de l'habitation et aux pénalités dues en cas de retard de livraison telles que définies à l'article L 231-6 du Code de la construction et de l'habitation.



Ainsi et contrairement à ce qui a été jugé, les défaillances du constructeur à raison des travaux non prévus au contrat ou ceux dont le maître de l'ouvrage s'est réservé l'exécution, ne ressortissent pas de l'assiette de la garantie de la CGI du Bâtiment cependant que les travaux relatifs à l'implantation au sol, au raccordement aux réseaux, aux équipements intérieurs et extérieurs indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble ont bien été visés au contrat de construction consenti par la société Maisons du Beauvaisis et que seuls ceux ayant donné lieu à un supplément de prix excédant 5 % du prix sont couverts par la garantie.



Partant, de ce seul chef et sans qu'il y ait lieu de répondre aux moyens surabondants relatifs aux modalités de dénonciation des réserves au constructeur et à la sanction éventuelle des irrégularités de la notice descriptive, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a intégré dans l'assiette de la garantie de la CGI du Bâtiment la somme globale de 79 452,30 euros figurant au dispositif du jugement comme faisant l'objet de la garantie de la CGI du Bâtiment sous réserve des paiements effectués par la liquidation soit dans le détail les sommes de :



- 12 029,26 euros au titre des travaux de parquet, faïence, peinture, non prévus au contrat 

 

- 4 200 euros au titre de l'enlèvement des terres non prévu au contrat



- 262,70 euros au titre de la consommation d'eau non prévue au contrat



- 23 764,71 euros au titre du coût du raccordement entre la limite de propriété et la borne des concessionnaires publics, prévus au contrat et chiffrés à hauteur de la somme totale de 15 670 euros dont les maîtres de l'ouvrage se sont réservés la réalisation



- 5 028 euros au titre du surcoût des frais d'assainissement exposés par les maîtres de l'ouvrage au regard du chiffrage de ceux-ci à hauteur de 2 160 euros alors que ce surcoût par rapport au prix convenu n'est pas établi par les consorts [O]-[U]



- 15 151,57 euros pour la réalisation des travaux afférents à la descente du garage non prévus au contrat



- 5 944,98 euros pour la réalisation d'un mur de soutènement et la pose d'un garde-corps non prévus au contrat



- 595,94 euros pour la réalisation de l'allée piétonne et l'accès à la porte d'entrée non prévu au contrat



- 2 365,56 euros pour la fourniture et l'installation du portail non prévu au contrat



- 1 191,71 euros pour l'achat d'une partie des matériaux nécessaires à l'édification d'une clôture non prévue au contrat



- 3 512 euros au titre du préjudice matériel lié aux frais d'expertise amiable, d'huissier et de serrurerie non prévus au contrat



- 4 000 euros au titre du préjudice moral indemnité extra-contractuelle exclue par les conditions générales du contrat de cautionnement ( article 1er)



- 3 600,65 euros au titre des travaux entrepris pour la levée des réserves non étayée alors que la société CGI du Bâtiment justifie avoir mis en demeure le constructeur de satisfaire à la levée des réserves, désigné l'entreprise chargée de leur exécution puis fait procéder à cette exécution dans les conditions prévues par l'article L 231-2 précitées.



S'agissant des pénalités de retard la société CGI du Bâtiment doit sa garantie à raison du retard de livraison entre le 11 janvier 2016 date prévue pour l'achèvement du chantier, et la date de prise de possession des lieux intervenue le 3 août 2016, comme en fait foi le constat d'huissier produit au dossier soit : 1/3000 éme du prix convenu ( article 22 des Conditions particulières du contrat de construction ) par jour ouvrable de retard, représentant la somme de 10 616,61 euros, que la société appelante sera condamnée à régler, sur infirmation du jugement, aux consorts [O]-[U] étant observé que la franchise énoncée à l'article 3 des Conditions générales ne vise pas les pénalités de retard mais uniquement le versement des sommes excédant le prix convenu nécessaires à la réalisation de la construction.





4- Les frais irrépétibles et les dépens 



Le sens de l'arrêt conduit à débouter la société CGI du Bâtiment de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens, le jugement étant confirmé de ces chefs et la sociéé CGI du Bâtiment condamnée aux entiers dépens.





PAR CES MOTIFS



La Cour,



DECLARE IRRECEVABLE les pièces notifiées par les intimées ;



INFIRME en toutes ses dispositions le jugement, excepté en ce qu'il a statué sur les frais irrépétibles et les dépens ;



STATUANT à nouveau, 



DIT n'y avoir lieu à ordonner une expertise ;



CONDAMNE la société Caisse de Garantie du Bâtiment à régler à Madame [R] [U] et à Monsieur [E] [O] la somme de 10 616,61 euros au titre des pénalités de retard ;



DEBOUTE la société Caisse de Garantie du Bâtiment de sa demande au titre des frais irrépétibles ;



CONDAMNE la société Caisse de Garantie du Bâtiment aux entiers dépens.



La greffière La présidente