Cour d'Appel · 2ème Chambre — 3 octobre 2023

ARRET N°391

FV/KP

N° RG 23/00104 - N° Portalis DBV5-V-B7H-GWZJ













[S]

S.C.I. HIPPOCAMPES



C/



S.A.R.L. L'ECHOPPE



















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE POITIERS



2ème Chambre Civile



ARRÊT DU 03 OCTOBRE 2023





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/00104 - N° Portalis DBV5-V-B7H-GWZJ



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 02 novembre 2021 rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE. 





APPELANTS :



Monsieur [B] [S]

né le 10 Mai 1954 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Ayant pour avocat plaidant Me Aurélie DEGLANE de la SELARL BRT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT



S.C.I. HIPPOCAMPES

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Ayant pour avocat plaidant Me Aurélie DEGLANE de la SELARL BRT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT



INTIMEE :



S.A.R.L. L'ECHOPPE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Défaillante



PARTIEINTERVENANTE :



Maître [G] [P]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3], 

défaillante





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 21 Juin 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :



Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Fabrice VETU, Conseiller

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller



qui en ont délibéré





GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU, 



ARRÊT : 

 - CONTRADICTOIRE 



- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte notarié du 07 mars 2019, la SCI HIPPOCAMPES et Monsieur [B] [S] ont donné à bail commercial à la SARL L'ECHOPPE dans un immeuble situé sur la commune de [Localité 4] des locaux répertoriés en bar, salle de restaurant, cuisine, deux salles de restaurants, six studios (deux type 1 et quatre type 2), pour un loyer annuel de 45.600 € Hors Taxes payable en 12 mensualités de 3.800 € répartis comme suit :



-pour la partie commerciale à Monsieur [B] [S] la somme de 2.100 € HT par mois,

-pour la partie commerciale louée par la SCI HIPPOCAMPES la somme mensuelle de 250 € HT,

-pour la partie habitation louée par la SCI HIPPOCAMPES la somme mensuelle de 1.450 € HT.



Les 08 et 12 juillet 2021, soutenant devoir faire face à de nombreux dysfonctionnements (infiltrations en façades, murs et menuiseries) et restant sans réponse des bailleurs, la SARL L'ECHOPPE a assigné la SCI HIPPOCAMPES et M. [S] devant le président du tribunal judiciaire de La Rochelle statuant en référé aux fins de :



- Voir condamner in solidum la SCI HIPPOCAMPES et Monsieur [B] [S] à effectuer les travaux d'étanchéité de la façade, du mur enterré en rez-de chaussée et des menuiseries ainsi que les travaux de réfection des cloisons, plafonds et planchers de l'ensemble immobilier sis à [Adresse 2],



- Voir autoriser la SARL L'ECHOPPE à consigner à partir du mois de juillet 2021, les loyers dus à la SCI HIPPOCAMPES et Monsieur [B] [S] sur le compte CARPA de Maître Fabien-Jean GARRIGUES, Avocat au Barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT jusqu'à complète réalisation des travaux,



- Voir condamner in solidum la SCI HIPPOCAMPES et Monsieur [B] [S] à lui payer la somme de 2.500 € en application des dispositions del'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Par ordonnance en date du 02 novembre 2021, le juge des référés a statué ainsi :



- Rejette la demande de la SCI HIPPOCAMPES et Monsieur [B] [S] tendant à se voir déclarer inopposables les rapports d'expertise amiables diligentés à l'initiative de la SARL L'ECHOPPE,



- Rejette la demande de la SARL L'ECHOPPE tendant à la réalisation par la SCI HIPPOCAMPES et Monsieur [B] [S] de travaux,



- Ordonne une mesure d'expertise et désigne pour y procéder Monsieur [R] [H] avec mission de : 

o se rendre sur place après avoir convoqué les parties, 

o entendre les parties en leurs explications ainsi que tous sachants, 

o se faire remettre tous documents utiles, décrire les désordres affectant les lieux loués à la SARL L'ECHOPPE et situés à [Adresse 2],

o dire si les dommages compromettent la solidité de 1' ouvrage ou le rendent impropre à sa destination,

o en rechercher les causes, notamment préciser si ils sont dus à un défaut d'entretien ou aux travaux réalisés par la SARL L'ECHOPPE, en décrivant ces travaux, ou si ils proviennent d'un problème structurel de l'immeuble,

o indiquer les remèdes pouvant être apportés, les chiffrer,

o donner au tribunal tous éléments permettant de statuer sur les responsabilités encourues et sur le montant des préjudices annexes.



- Dit que la SARL L'ECHOPPE devra consigner à la Régie de ce tribunal la somme de 3.000 € à valoir sur les frais et honoraires de l'expert avant le 30 novembre 2021, faute de quoi la désignation de l'expert serait caduque,



- Dit que l'expert désigné déposera son rapport écrit au greffe du tribunal judiciaire de la Rochelle dans les six mois de sa saisine terme de rigueur, et qu'il en adressera à chaque partie, une copie accompagnée de sa demande de rémunération,



- Dit que pour assurer la pleine information des parties sur le déroulement des opérations d'expertise et leur permettre d'en apprécier les conséquences, l'expert devra leur communiquer ainsi qu'au service du contrôle des expertises dans le mois suivant la première réunion d'expertise un état prévisionnel du coût de celle-ci,



- Dit que l'expert devra communiquer aux parties et au juge chargé du contrôle des expertises le déroulement prévisionnel de ses opérations,



- Dit que l'expert communiquera aux parties préalablement à son rapport définitif un projet de rapport en leur impartissant un délai de trois semaines pour formuler leurs observations,



- Dit que l'expert sera autorisé à recouvrer directement auprès de la SARL L'ECHOPPE le solde de ses honoraires si ceux-ci sont taxés à une somme supérieure au montant de la provision,



- Autorise la SARL L'ECHOPPE à consigner la moitié du loyer dû à la SCI HIPPOCAMPES et Monsieur [B] [S] à la CAISSE DES DÉPÔTS ET CONSIGNATIONS et ce à compter du loyer du mois de novembre 2021,



-Laissé à la charge de chacune des parties les frais et dépens dont elle aura fait l'avance.



Par déclaration en date du 11 janvier 2023, la SCI HIPPOCAMPES et M. [S] ont fait appel de cette décision en visant les chefs expressément critiqués.



La SCI HIPPOCAMPES et M. [S], par dernières conclusions transmises par voie électronique en date du 12 mai 2023, demande à la cour de :



- Prononcer la jonction de la présente instance avec celle introduite à la demande de la SCI HIPPOCAMPES et Monsieur [B] [S] à l'encontre de la SCP [G] [P] SCP DE MANDATAIRES JUDICIAIRES, prise en la personne de Maître [G] [P], ès qualités de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la société L'ECHOPPE,



- Infirmer l'ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal judiciaire de La Rochelle le 2 novembre 2021 en ce qu'elle a autorisé la SARL L'ECHOPPE à consigner la moitié du loyer dû à la SCI HIPPOCAMPES et Monsieur [B] [S] à la CAISSE DES DÉPÔTS ET CONSIGNATIONS et ce à compter du loyer du mois de novembre 2021,



Statuant à nouveau sur ce seul chef infirmé,



- Débouter la SARL L'ECHOPPE de sa demande tendant à être autorisée à consigner tout ou partie du loyer dû à la SCI HIPPOCAMPES et Monsieur [B] [S],



-Ordonner à la SARL L'ECHOPPE d'avoir à procéder à la déconsignation de la totalité des sommes actuellement consignées sur le compte CARPA de Maître GARRIGUES, avocat au barreau de La Rochelle ' Rochefort, au profit de la SCI HIPPOCAMPES et de Monsieur [B] [S],



-Fixer la créance de la SCI HIPPOCAMPES au passif du redressement judiciaire de la SARL L'ECHOPPE à la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel, et aux entiers dépens d'appel,



-Fixer la créance de Monsieur [B] [S] au passif du redressement judiciaire de la SARL L'ECHOPPE à la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel, et aux entiers dépens d'appel,



Par acte du 1er février 2023, la déclaration d'appel a été signifiée à la SARL L'ECHOPPE, la remise à personne s'est avérée impossible.



Par exploits des 19 avril 2023 et 11 mai 2023, respectivement, la société [G] [P] SCP DE MANDATAIRES JUDICIAIRES prise en sa qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la société L'ECHOPPE a été assignée en intervention forcée et les dernières conclusions et pièces de l'appelant ont été signifiées à SARL L'ECHOPPE.



La société l'Echoppe n'a pas constitué de sorte que, conformément à l'article 474 du Code de procédure civile, le présent arrêt sera rendu par défaut.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. 



L'instruction de l'affaire a été clôturée suivant ordonnance datée du 24 mai 2023 en vue d'être plaidée à l'audience du 21 juin 2023, date à compter de laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour.



MOTIFS DE LA DÉCISION




Sur la demande de consignation pour moitié des loyers dus à la Caisse des Dépôts et Consignations




1. La SCI HIPPOCAMPES et M. [S] font valoir que la décision du Président du tribunal judiciaire de La Rochelle de faire partiellement droit, à la demande d'autorisation par la SARL L'ECHOPPE, de consigner une partie du loyer dû à la SCI HIPPOCAMPES et M. [S] à la Caisse des Dépôts et Consignations n'est fondée sur aucun texte particulier (pas de fondement juridique) et n'est pas motivée.





2. A titre liminaire, la cour observe que les dispositions de l'ordonnance des référés déférée à la cour, en ce qu'elle a rejeté la demande de la société à responsabilité limitée L'ECHOPPE tendant à la réalisation par la SCI HIPPOCAMPES et M. [S] de travaux aux motifs que même si les rapports d'expertise et le constat d'huissier sont suffisants pour établir l'existence d'infiltrations et d'humidité dans les locaux loués, ces pièces ne permettent ni d'en déterminer la cause ni les remèdes de nature à y mettre un terme, n'ont pas fait l'objet de contestations.



3. Il résulte de l'article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



4. Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.



5. L'existence de contestations sérieuses n'interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite.



6. La cour doit apprécier l'existence d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l'exécution de l'ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.



7. Il résulte de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur un local permettant l'exercice de son activité, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'assurer au preneur la jouissance paisible des lieux pendant la durée du bail et de le garantir de tous les défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage.



8. L'article 1220 du même code poursuit en indiquant qu'une partie peut suspendre l'exécution de son obligation dès lors qu'il est manifeste que son cocontractant ne s'exécutera pas à l'échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.



9. De plus, en application de l'article 1725 du même code, le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs à aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.



10. Il s'évince de la combinaison des articles 1719 et 1725 du code civil que le bailleur est tenu de garantir le preneur des troubles apportés à sa jouissance, à la seule exception de ceux qui seraient causés par des tiers sans droit sur la chose louée.



11. Toutefois, le fait que des tiers soient responsables des désordres subis par le preneur n'exonère pas le bailleur de son obligation de jouissance paisible ou de délivrance en cas de vice de la chose louée, si le bailleur a concouru ou facilité la survenance du trouble par une attitude fautive et s'il n'a pas effectué toutes les diligences nécessaires auprès des responsables des désordres pour satisfaire aux demandes de son locataire.



12. En l'espèce, la cour constate, dans un premier temps, que les parties ne contestent pas que la cause des troubles apportées à la jouissance des la SARL L'ECHOPPE ne peut être établie avec certitude par le rapport d'expertise amiable non-contradictoire et le constat d'huissier versés aux débats et rappelle, d'ailleurs, que c'est pour cette raison qu'une expertise, dont la pertinence n'est pas contestée en cause d'appel, a été ordonnée par le premier juge.



13. La cour observe dans un deuxième temps qu'il ne peut être reproché à la SCI HIPPOCAMPES et M. [S] d'avoir concouru à ou facilité la survenance du trouble subi par le locataire par une attitude fautive et relève, en outre, qu'aucun élément produit aux débats ne permet de conclure qu'ils n'auraient pas effectué toutes les diligences nécessaires auprès des responsables des désordres pour satisfaire aux demandes du locataire.



14. De la sorte, l'autorisation donnée par le juge des référés à la SARL L'ECHOPPE de consigner la moitié du loyer dû à la SCI HIPPOCAMPES et Monsieur [B] [S] à la Caisse des Dépôts et Consignations, et ce, à compter du loyer du mois de novembre 2021, ne se justifie pas.



15. La décision sera réformée de ce chef et il sera ordonné à la SARL L'ECHOPPE d'avoir à procéder à la déconsignation de la totalité des sommes actuellement consignées sur le compte CARPA de Maître GARRIGUES, avocat au barreau de La Rochelle ' Rochefort, au profit de la SCI HIPPOCAMPES et de Monsieur [B] [S].




Sur les autres demandes




16. Il apparaît équitable de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.



17. La SARL L'ECHOPPE sera condamnée aux éventuels dépens d'appel.



PAR CES MOTIFS

La Cour,



Infirme le seul chef critiqué de l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de La Rochelle en date du 02 novembre 2021,



Statuant à nouveau,



Dit n'y avoir lieu à consignation à la Caisse des Dépôts et Consignations de la moitié des loyers dus par la société à responsabilité limitée l'ECHOPPE à la SCI HIPPOCAMPES et Monsieur [B] [S],



Ordonne à la SARL L'ECHOPPE d'avoir à procéder à la restitution au profit de la SCI HIPPOCAMPES et de Monsieur [B] [S] de la totalité des sommes représentant la moitié des dits loyers, actuellement consignées sur le compte CARPA de Maître GARRIGUES, avocat au barreau de La Rochelle ' Rochefort,



Y ajoutant,



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,



Condamne la SARL L'ECHOPPE aux dépens d'appel.





LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,