Cour d'Appel · 1ère Chambre — 3 octobre 2023

ARRÊT N°

 

BM/FA



 



 



COUR D'APPEL DE BESANÇON

- 172 501 116 00013 -



 ARRÊT DU 03 OCTOBRE 2023 



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE













Réputé contradictoire

Audience publique du 20 juin 2023

N° de rôle : N° RG 21/01331 - N° Portalis DBVG-V-B7F-EM3K



S/appel d'une décision du TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE LONS-LE-SAUNIER en date du 02 juin 2021 [RG N° 18/00751]

Code affaire : 50D - Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité





LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [Adresse 12], S.A. AXA FRANCE IARD, Société MMA IARD SA, Compagnie d'assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, S.A. ALBINGIA, SCI [Adresse 12] SELAS KOCH ET ASSOCIES









PARTIES EN CAUSE :





LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [Adresse 12], D ET E pris en la personne de son Syndic en exercice, la SARL TISSOT ayant pour nom commercial « TISSOT IMMOBILIER » immatriculée au RCS de LONS LE SAUNIER sous le numéro 403 749 708, dont le siège social est situé [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié de droit en cette qualité audit siège

[Adresse 13]









Représentée par Me Alexandre LIARD de la SCP DEGRE 7, avocat au barreau de BESANCON





APPELANT 





ET :



Maître Jacques [H]

de nationalité française, notaire, 

demeurant [Adresse 3]

RCS de Lons le Saunier sous le numéro D305 834 798



Représenté par Me Vanessa MARTINVAL de la SCP MAYER-BLONDEAU GIACOMONI DICHAMP MARTINVAL, avocat au barreau de BESANCON



S.A. AXA FRANCE IARD

Sise [Adresse 5]

RCS de Nanterre sous le numéro B722 057 460



Représentée par Me Maude LELIEVRE, avocat au barreau de JURA, avocat postulant

Représentée par Me Stéphane CREUSVAUX de la SCP BEZIZ-CLEON - CHARLEMAGNE-CREUSVAUX, avocat au barreau de DIJON, avocat plaidant



MMA IARD SA

Sise [Adresse 1]



Représentée par Me Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT - PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant

Représentée par Me Philippe REFFAY de la SCP REFFAY ET ASSOCIÉS, avocat au barreau D'AIN, avocat plaidant



MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

Sise [Adresse 1]

RCS du Mans sous le numéro 775 652 126



Représentée par Me Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT - PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant

Représentée par Me Philippe REFFAY de la SCP REFFAY ET ASSOCIÉS, avocat au barreau D'AIN, avocat plaidant



S.A. ALBINGIA recherchée en qualité d'assureur par polices « TRC n° BW 10.08303/149 », « dommages-ouvrage n° DO 10.08301/149 » et « CNR n° RC 10.08302/149 »

[Adresse 14]

RCS de Nanterre sous le numéro B429 369 309



Représentée par Me Boris LASSAUGE de la SELARL SENTINELLE AVOCATS, avocat au barreau de JURA



SCI DU CLOS Représentée par son mandataire liquidateur judiciaire, la SELAS KOCH & ASSOCIES, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit en cette qualité audit siège

Sise [Adresse 2]

RCS de Sarreguemines sous le numéro D492 652 649



Représentée par Me Vanessa MARTINVAL de la SCP MAYER-BLONDEAU GIACOMONI DICHAMP MARTINVAL, avocat au barreau de BESANCON



SELAS KOCH ET ASSOCIES ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI du Clos en liquidation judiciaire, 

Sis [Adresse 4]

[Localité 11]



N'ayant pas constitué avocat



INTIMÉS 







COMPOSITION DE LA COUR :



Lors des débats : 



PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.



ASSESSEURS : Madame Bénédicte MANTEAUX et Monsieur Cédric SAUNIER, conseillers.



GREFFIER : Madame Fabienne ARNOUX, Greffier 





Lors du délibéré :



PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre



ASSESSEURS : Madame Bénédicte MANTEAUX, magistrat rédacteur et Monsieur Cédric SAUNIER, conseiller.











L'affaire, plaidée à l'audience du 20 juin 2023 a été mise en délibéré au 03 octobre 2023. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

 

 

 

















Exposé des faits et de la procédure





1- Rappel des faits



Dans le courant de l'année 2009, la SCI [Adresse 12] (la SCI) a entrepris un programme immobilier de construction et vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) sur les parcelles AB [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] situées route du Bénie aux Rousses (39) comprenant cinq bâtiments, désignés sous les lettres A à E.

Sont intervenus sur le chantier : 

- la société Concept & Design, en qualité de maître d''uvre, radiée du registre du commerce et des sociétés le 18 mai 2017, assurée auprès des SA MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles ;

- la société LRTP, chargée des travaux de terrassement, radiée du registre du commerce et des sociétés le 29 février 2012, assurée auprès de la SA Axa France IARD ; 

- la société BJM Construction, chargée des travaux de gros 'uvre, radiée du registre du commerce et des sociétés le 16 octobre 2014, assurée auprès de la compagnie Axa France IARD. 



La déclaration réglementaire d'ouverture du chantier a été formalisée le 20 mai 2010 ; aucune réception expresse n'est intervenue.

Les bâtiments D et E ont été livrés sans que les parties communes ne soient achevées.



Pour les bâtiments D et E, la SCI promoteur était assurée auprès de la SA Albingia au titre de trois polices distinctes : une police constructeur non-réalisateur (CNR), une police responsabilité civile décennale (RCD) et une police dommages-ouvrage (DO). 



L'ensemble immobilier a été commercialisé sous le régime de la VEFA entre 2009 et 2015. M. [R] [H], notaire associé à Morez, a été chargé de la rédaction des actes nécessaires à la réalisation de l'opération de construction, des actes de la copropriété et des actes de vente des lots de copropriétaires.



La SCI a été placée en redressement judiciaire converti en liquidation par jugement du 16 mars 2017, la SELAS Koch & Associés étant désignée en qualité de liquidatrice. 





Des désordres sont apparus après la prise de possession des lots privatifs par les acquéreurs en l'état futur, de même qu'il a été constaté des non conformités des ouvrages à la législation et la réglementation en matière de sécurité des biens et des personnes. 

Le syndicat de copropriétaires de la copropriété du [Adresse 12] (désigné dans l'arrêt « le syndicat de copropriétaires ») a mandaté un expert aimable, le cabinet Safimo, pour établir un compte-rendu des désordres, corroboré par le rapport de constat des agents assermentés de la direction départementale des territoires. Il en est résulté une évaluation du coût des travaux d'achèvement, de résorption des désordres, et de mise en conformité des locaux, à la somme de 586 344 euros TTC. 





2- La décision critiquée



Le syndicat de copropriétaires, par actes d'huissier de justice des 14 et 16 août 2018, avait fait assigner la société Albingia et M. [H] devant le tribunal de grande instance de Lons-le-Saunier, à qui il demandait, notamment, de :

- dire la SCI et M. [H] solidairement responsables de ses préjudices pour les désordres, dommages et défauts affectant les bâtiments D et E, 

- fixer la date de réception des travaux au 31 décembre 2013 pour le bâtiment E et au 31 décembre 2015 pour le bâtiment D, 

- juger non écrite car abusive la clause de suspension de plein droit de la garantie décennale due par la société Albingia, 

- en conséquence, condamner solidairement la société Albingia et M. [H] à lui verser la somme de 703 612,88 euros TTC à titre de dommages-intérêts, 

- fixer le montant de cette condamnation dans la procédure collective de la SCI, 

- libérer entre ses mains, à titre de dommages-intérêts, la retenue de garantie de 28 505,76 euros détenue par M. [H] ou à défaut, l'y condamner. 





Par jugement rendu le 2 juin 2021, le tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier a :

- condamné la société Albingia à payer au syndicat de copropriétaires la somme de 6 150 euros HT à titre de dommages et intérêts outre la quote-part de TVA applicable au taux en vigueur ;

- dit que la société MMA, assureur en responsabilité décennale du maître d'oeuvre, la société Concept & Design, attraite dans la cause par la société Albingia, sera tenue de garantir la société Albingia à concurrence du montant de la condamnation pécuniaire ;

- dit que la société Axa, assureur de la société LRTP, titulaire du lot terrassement, et de la société BJM, titulaire du lot maçonnerie et gros oeuvre, assignée en intervention forcée par la société Albingia, sera tenue de relever et garantir la société Albingia, in solidum avec la société MMA, à hauteur de la somme de 2 250 euros HT, augmentée de la quote-part de TVA ;

- dit que l'action récursoire entre les sociétés MMA et Axa s'exercera pour la moitié de la charge indemnitaire d'un montant de 2 250 euros HT, augmentée de la quote-part de TVA ;

- dit que M. [H] devra se libérer des retenues de garantie à hauteur de la somme de 10 000 euros entre les mains du syndicat de copropriété ;

- débouté les parties pour le surplus ;

- dit que les dépens, après qu'il en sera fait masse, seront supportés, in solidum par les sociétés Albingia, MMA et Axa, avec répartition entre elles au marc l'euro.





3- La procédure d'appel



Par déclarations parvenues au greffe les 19 et 22 juillet 2021 jointes par ordonnance de mise en état du 31 août 2021, le syndicat de copropriétaires a régulièrement interjeté appel de ce jugement en intimant la société Albingia, la SCI représentée par son mandataire liquidateur la SELAS Koch & Associés, la SELARL [U] et Monnier-Held venant aux droits de M. [H] et de la SCP [R] [H] et [J] [U] et M. [R] [H] à titre personnel et en qualité d'associé de la SCP Jacques [H] et [J] [U].



Par acte du 26 janvier 2022 en assignation forcée, le syndicat de copropriétaires a attrait dans la cause la société [U] [M] venant aux droits de la SCP [H] [U].

Par ordonnance du 3 mai 2022, le conseiller de la mise en état a déclaré le syndicat de copropriétaires irrecevable en toutes ses demandes dirigées contre la SELARL [U] et [M] venant aux droits de M. [H] et de la SCP [R] [H] et [J] [U] dont M. [R] [H] était alors associé, la SELARL n'étant pas une partie en première instance, et a prononcé la mise hors de cause de cette dernière.



Par acte délivré les 10 et 11 janvier 2022 aux fins d'appel provoqué, la société Albingia a attrait dans la cause la SA Axa France IARD, assureur des sociétés BMJ Construction et LRTP, et les SA MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles, assureurs de la société Concept & Design.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 mai 2023 et l'affaire a été appelée à l'audience du 20 juin 2023 et mise en délibéré au 3 octobre 2023. 



La SCI, représentée par la SELAS Koch & Associés ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI en liquidation judiciaire, n'ayant pas constitué avocat et les déclarations d'appel lui ayant été signifiées par actes d'huissier délivrés les 16 et 18 août 2021 à personne, le présent arrêt sera réputé contradictoire en application de l'article 474, alinéa 1er, du code de procédure civile.





Exposé des prétentions et moyens des parties





1 - Selon conclusions transmises le 5 avril 2022, le syndicat de copropriétaires demande à la cour d'infirmer la décision déférée en toutes ses dispositions, à l'exception de celle concernant les dépens, et, statuant à nouveau, de :

- fixer au 31 décembre 2013 (date du dernier procès-verbal de livraison) la date de réception du bâtiment E et au 31 décembre 2015 (date du dernier procès-verbal de livraison) la date de réception du bâtiment D ; 

- déclarer non écrite, abusive et inopposable la clause de suspension de plein droit de la garantie décennale due par la société Albingia ; 

- condamner solidairement la société Albingia et M. [H] et la SELARL [U] [M] à lui payer une somme de 703 612,88 euros TTC à titre de dommages-intérêts ; 

- fixer au montant des condamnations prononcées, sa créance dans la procédure collective de la SCI ; 

- condamner solidairement M. [H] et la SELARL [J] [U] et [N] [M] à libérer la retenue de garantie de 28 505,76 euros entre ses mains « à titre de dommages-intérêts » ; dans le cas d'un déblocage des fonds entre les mains d'un tiers autre que lui, condamner solidairement M. [R] [H] et la SELARL [J] [U] et [N] [M] à payer la somme de 28 505,76 euros à titre de dommages-intérêts ; 

- débouter les parties de toutes demandes contraires ; 

- condamner solidairement Albingia et M. [H] à lui payer une somme de 15 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. 





2 - La société Albingia, assureur de la SCI, a répliqué par conclusions transmises le 7 janvier 2022 pour demander à la cour de :



> sur l'appel principal du syndicat de copropriétaires : 

- « déclarer » cet appel mal fondé ;

puis statuant à nouveau :

- « juger » que, par application de l'adage "nul ne plaide par procureur", le syndicat de copropriétaires ne peut soumettre à la censure de la cour les dispositions relatives aux condamnations mises à la charge des sociétés MMA et d'Axa au profit de la société Albingia ; 

- « débouter le syndicat de copropriétaires de l'appel tendant des dispositions afférentes aux condamnations » mises à la charge des sociétés Axa et de MMA au profit de la société Albingia ; 

- « juger » que la société Albingia n'a délivré aucune police au titre du bâtiment C ; 

- débouter le syndicat de copropriétaires de toutes réclamations portant sur des dommages affectant le bâtiment C ; 

 - « juger » que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de la matérialité des dommages allégués et du coût des travaux strictement nécessaires à la reprise des prétendus dommages ; 

- débouter le syndicat de copropriétaires de l'ensemble des réclamations formulées à son encontre ; 

- « confirmer qu'en l'absence de dommage survenu de façon accidentelle, la police "Tous Risques Chantier" délivrée par la société Albingia n'a pas vocation à être mobilisée » ; 



> sur son propre appel incident : 

- « juger » que le syndicat de copropriétaires ne justifie pas lui avoir transmis l'intégralité des documents requis lors de la souscription des polices DO n° 10 08301 et CNR n° 10 08302 ; 

- juger que les garanties de la police DO n° 10 08301 et CNR n° 10 08302 sont suspendues de plein droit ; 

- réformer le jugement en ce qu'il a jugé que la société Albingia n'était pas bien fondée à opposer la suspension des garanties des polices DO et CNR ; 

- débouter le syndicat de copropriétaires de l'ensemble des réclamations formulées à son encontre suivant polices DO et CNR ; 

- «  juger » que l'ouvrage litigieux n'a fait l'objet d'aucune réception formelle ; 

- « juger » que le syndicat des copropriétaires ne rapporte ni la preuve de la réunion des conditions visées à l'alinéa 8 de l'article L.242-1 du code des assurances ni la preuve de la réunion des conditions d'une réception tacite de l'ouvrage ;

- « juger » que les risques couverts par les polices DO et CNR ne sont pas réalisés ; 

- réformer le jugement en ce qu'il a jugé de l'applicabilité des garanties légales des polices DO et CNR ; 

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble des réclamations formulées à son encontre recherchées en sa qualité d'assureur suivant ces polices ; 

- condamner in solidum les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles, assureurs de la société Concept & Design, et la société Axa France IARD, assureur des sociétés BMJ Construction et LRTP, à la relever et la garantir indemne des sommes qu'elle serait amenée à verser au syndicat de copropriétaires ou à toute autre partie ;

- condamner in solidum le syndicat de copropriétaires, les sociétés MMA Assurances IARD, MMA IARD Assurances Mutuelles et Axa ainsi que tous succombants à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles qu'elle a dû exposer et aux entiers dépens dont le montant pourra être recouvré par Me Boris Lassauge, avocat. 





3 - Les sociétés MMA, assureurs de la société Concept & Design, ont répliqué en dernier lieu par conclusions transmises le 30 juin 2022 pour demander à la cour de :

 

> à titre principal : 

- infirmer le jugement du 2 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier en ce qu'il a : 

. dit que la compagnie d'assurances MMA sera tenue de relever et garantir la société Albingia à concurrence du montant de la condamnation pécuniaire (soit 6 150 euros HT) et, in solidum avec la compagnie Axa, à hauteur de la somme de 2 250 euros HT augmentée de la TVA : 

. dit que l'action récursoire entre les compagnies d'assurances MMA et Axa s'exercera 

pour la moitié de la charge indemnitaire d'un montant de 2 250 euros HT augmentée de la quote-part de TVA ;

- confirmer le jugement attaqué pour le surplus ;

Par conséquent, statuant de nouveau sur les chefs dont elles demandent l'infirmation :

- déclarer recevable l'intervention volontaire de la compagnie MMA IARD Assurances Mutuelles, ès qualités d'assureur de la société Concept & Design au même titre que la compagnie MMA IARD SA ;

- « juger » que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de la matérialité des désordres allégués ni de leur imputabilité aux intervenants à l'acte de construire ;

- « juger » que les griefs allégués ne relèvent pas des garanties souscrites auprès de la compagnie 

MMA IARD SA et de la compagnie MMA IARD Assurances Mutuelles par la société Concept & Design ; 

- débouter la société Albingia de l'ensemble de ses demandes dirigées contre elles ;

- débouter M. [H] et la SELARL [U] [M] de son appel en garantie à son encontre ; 

- rejeter l'ensemble des demandes dirigées contre elles ;

> à titre subsidiaire :

- rejeter l'ensemble des demandes dirigées contre elles ès-qualités d'assureurs de la société Concept & Design ; 

- condamner la société Axa à les relever et garantir indemnes de toutes les condamnations qui seraient prononcées à leur égard ;

 - les autoriser à faire application des limites de leur contrat et à opposer le montant de leurs franchises contractuelles, notamment aux tiers pour les dommages relevant des garanties facultatives ;

> en toutes hypothèses :

- condamner la société Albingia à leur verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Albingia aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP Dumont-Pauthier. 



4 - La société Axa, assureur de la société BJM Construction et de la société LRTP, a répliqué en dernier lieu par conclusions transmises le 24 juin 2022 pour demander à la cour de :

- juger irrecevable le syndicat de copropriétaires en son appel formé à l'encontre des dispositions 

la concernant ;

- « en conséquence, l'en débouter »  [sic] ;

- « juger » la société Albingia mal fondée en son appel provoqué, en conséquence, l'en débouter ;

- infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a : 

. dit que la compagnie d'assurances Axa sera tenue de relever et garantir la société Albingia, in solidum avec la société MMA, à hauteur de la somme de 2 250 euros HT, augmentée de la quote-part de TVA ; 

. dit que l'action récursoire entre les sociétés MMA et Axa s'exercera pour la moitié de la charge indemnitaire d'un montant de 2 250 euros HT, augmentée de la quote-part de TVA ;

> et statuant à nouveau :

- « juger » que les conditions d'une réception tacite de l'ouvrage ne sont pas démontrées ;

- en conséquence, rejeter toute demande formée contre elle ;

> subsidiairement :

- assortir la réception tacite de l'ouvrage de réserves, lesquelles sont constituées de l'ensemble des désordres allégués par le syndicat des copropriétaires ;

- en conséquence, rejeter toute demande formée contre elle ;

> plus subsidiairement encore :

- « juger » qu'il n'est pas démontré que les désordres allégués sont imputables aux sociétés LRTP et BJM Construction ;

- débouter la société Albingia et les sociétés MMA de leurs demandes en garantie formées contre elle ; 

- confirmer la décision entreprise dans les limites afférentes à sa garantie et à son action récursoire à l'encontre des sociétés MMA ; 

> en tout état de cause :

- rejeter toute demande formée par M. [H] contre elle ;

- condamner la société Albingia à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la même aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés par Me Maude Lelièvre, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 

 



5 - M. [H] a répliqué en dernier lieu par conclusions transmises le 4 février 2022 pour demander à la cour d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit qu'il devra se libérer des retenues de garantie, à hauteur de la somme de 10 000 euros entre les mains du syndicat de copropriété, et, statuant à nouveau, de :

- déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en sa demande indemnitaire et en sa demande de libération de la retenue de garantie,

subsidiairement :

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes dirigées contre lui ou la SELARL [U] Monnier- Held,

en tout état de cause :

- condamner la société Albingia, la société Axa et les sociétés MMA à le garantir ainsi que la SELARL [U] Monnier- Held, de toute condamnation en principal, frais, dépens ou intérêts qui pourrait être prononcée à son encontre,

- condamner le syndicat des copropriétaires, ou tout succombant, à lui payer ainsi qu'à la SELARL [U] [M], la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, faisant masse des frais non répétibles de première instance et d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens dont la distraction sera ordonnée au profit de Me Vanessa Martinval en application de l'article 699 du code de procédure civile.





Pour l'exposé complet des moyens des parties qui seront partiellement repris dans la partie discussion ci-dessous, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.





Motifs de la décision





Outre une action en responsabilité contre le notaire, le syndicat des copropriétaires a entendu exercer à la fois une action en responsabilité contre la SCI représentée par son mandataire liquidateur, laquelle est défaillante dans la procédure, et une action directe en paiement à l'encontre de son assureur. 





I- A titre préliminaire, sur la dévolution à la cour, les fins de non-recevoir et les omissions de statuer





La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « donner acte », « constatations » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.





La société Albingia demande à la cour de débouter le Syndicat de copropriétaires de toutes réclamations portant sur des dommages affectant le bâtiment C ; or, aucune des réclamations portées dans ce litige n'a trait à des dommages sur le dit bâtiment C, de sorte que cette demande est sans objet.





Dans le dispositif de ses conclusions, la société Axa demande à la cour de juger le syndicat de copropriétaires irrecevable en son appel formé à l'encontre des dispositions qui la concerne, « et en conséquence l'en débouter » [sic]. 

Au soutien de cette fin de non-recevoir, elle indique que le syndicat de copropriétaires n'a pas formé appel principal à son encontre de sorte qu'il ne peut contester les dispositions la concernant.



La cour observe que le syndicat de copropriétaires ne formule aucune demande contre la société Axa, de sorte que son appel qui, dans sa déclaration d'appel, visait des chefs de jugement concernant AXA, n'est pas soutenu dans ses conclusions.

Dès lors, cette fin de non-recevoir présentée par la société Axa est sans objet.





La société Albingia demande également à la cour de « débouter le syndicat de copropriétaires de son appel concernant les chefs du jugement ayant condamné les sociétés MMA et Axa à la garantir » en invoquant que nul ne plaide par procureur. La cour traduit cette demande de « débouté » en une fin de non-recevoir relative à l'appel ; or, une telle fin de non-recevoir est de la compétence du seul conseiller de la mise en état par application de l'article 789 du code de procédure civile auquel l'article 907 du même code renvoie pour la procédure d'appel. 



La cour déclare donc irrecevable devant elle cette fin de non-recevoir présentée par la société Albingia et relève qu'en tout état de cause, ces chefs de jugement ayant condamné les sociétés MMA et Axa à garantir la société Albingia lui sont dévolus par les appels incidents formés par les sociétés MMA et Axa elles-mêmes.





En vertu de l'autorité de la chose jugée résultant de l'ordonnance de mise en état du 3 mai 2022, toutes les demandes ou défenses dirigées contre ou présentées au nom de la SELARL [U] et Monnier-Held, venant aux droits de M. [R] [H] et de la SCP [R] [H] et [J] [U] dont M. [R] [H] était associé, sont irrecevables.







Le syndicat de copropriétaires demande à la cour, dans le corps de ses conclusions de confirmer le jugement relativement à la responsabilité de la société Albingia faute d'appel incident. Or, la cour relève que, dans le dispositif de ses conclusions, cette dernière demande à la cour de réformer le jugement en ce qu'il a jugé de l'applicabilité des garanties légales de ses polices d'assurance et en conséquence de débouter le syndicat de copropriétaires de toutes ses réclamations à son égard ; elle fait valoir comme moyens, sur son appel incident, l'absence de réception formelle des ouvrages et la nature décennale des désordres, de sorte que la cour est bien saisie d'un appel de la société Albingia sur la responsabilité des constructeurs.





Devant la cour, les sociétés MMA demandent de déclarer recevable l'intervention volontaire de la compagnie MMA IARD Assurances Mutuelles, ès qualités d'assureur de la société Concept & Design au même titre que la compagnie MMA IARD SA ; elles font valoir que le jugement a omis de statuer sur la recevabilité de cette intervention volontaire.



La cour complète le jugement entrepris en précisant que les chefs du dispositif visant la société MMA concernent à la fois la SA MMA IARD et la SA MMA IARD Assurances Mutuelles.





Enfin, si, dans ses motifs, le tribunal a fixé la date de réception tacite concernant les bâtiments E et D, il n'en a cependant pas fait état dans le dispositif de la décision déférée, lequel devra être complété en ce sens.



 

II- Sur l'action en responsabilité contre la SCI



La demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires à l'égard de la SCI est fondée à la fois sur sa responsabilité en sa qualité de constructeur pour les désordres décennaux et sur la responsabilité en sa qualité de vendeur.





1 - Sur la preuve des désordres 



Décision critiquée et positions de parties :



Sur ce point, le jugement entrepris a débouté le syndicat de copropriétaires de ses demandes relatives aux désordres de construction, de nuisances acoustiques et de défauts d'aération en considérant que les éléments rapportés par le rapport d'expertise amiable Safimo n'étaient pas corroborés par d'autres éléments, et a, en revanche, retenu que les désordres relatifs au défaut de sécurité-incendie et de dispositif PMR étaient établis.

Il a considéré que les désordres qu'il retenait n'étaient pas visibles à la livraison, qu'ils étaient des vices de nature décennale qui rendaient l'immeuble impropre à sa destination et permettaient donc d'engager la garantie décennale de la SCI.



A hauteur d'appel, le syndicat de copropriétaires demande l'infirmation de ce chef du jugement et forme une demande de dommages-intérêts de 586 344,07 euros HT soit 703 612,88 euros TTC correspondant aux travaux propres à remédier aux multiples désordres qu'il dénonce sur la base du rapport d'expertise amiable Safimo (pièce 5 de son dossier qui détaille le montant des reprises). Il expose que, compte tenu du danger de l'ouvrage (bâtiments D et E livrés avec des parties communes inachevées), il a dû procéder aux travaux indispensables aux finitions et réparations.

Il fait valoir que, par la production des constats des agents assermentés de l'Etat (agents de la DDT) ayant dressé des procès-verbaux d'infractions aux règles de l'urbanisme, actes qui ne peuvent être assimilés à un rapport établi à la demande d'une partie qui supposerait d'être corroboré par d'autres éléments, il rapporte la preuve des défauts suivants : non-conformité aux normes acoustiques ; non-conformité aux règles de sécurité, non-conformité aux règles de salubrité : aération ; non-conformité aux règles d'accessibilité aux PMR ; infiltrations d'eau au niveau du plancher venant de l'absence d'étanchéité des dalles ; grilles de protection des ventilations débouchant à l'extérieur cassées avec risque de chute ; accès au bâtiment E inachevé.

Par ailleurs, il soutient que d'autres défauts sont prouvés par le rapport d'expertise privée Safimo et corroborés par les agents assermentés par l'Etat ou Socotec ou les réserves émises par des copropriétaires individuellement au moment de la livraison ou les factures de travaux de réparation et remise en conformité.

Il fait valoir que les désordres, à l'exception de ceux, visibles, relatifs à l'absence d'aménagement des espaces extérieurs, ont été révélés postérieurement à la réception et rendent l'ouvrage impropre à sa destination ou portent atteinte à la solidité de l'ouvrage; ils sont donc susceptibles de relever de la garantie décennale. 

Il indique que les immeubles ayant été abandonnés par la SCI et les parties communes n'étant pas conformes aux prévisions contractuelles, aux règles de l'art, et aux normes notamment en matière de sécurité et de lutte contre l'incendie, la SCI a engagé sa responsabilité décennale.



La société Albingia demande à la cour de confirmer la décision qui a considéré que la matérialité des désordres et non finitions sur lesquels portent les réclamations indemnitaires du syndicat de copropriétaires n'est pas prouvée et de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes à son égard en l'absence de preuve de réalisation des risques qu'elle couvre.

Subsidiairement, elle fait valoir que les dommages ne sont pas de nature techniquement décennale (réparation de travaux défectueux) mais résultent de l'inachèvement de l'ouvrage.



Les sociétés MMA soutiennent que la preuve des désordres n'est pas rapportée par le syndicat de copropriétaires faute de produire des éléments concordants allant dans le sens du rapport amiable, ce que ne font pas les rapports de la DDT dont les observations ont été faites non contradictoirement au moins à leur égard. 



La société Axa indique que, hormis les deux dommages afférents à la sécurité-incendie et au dispositif PMR que le tribunal a retenus, la preuve des autres dommages invoqués par le syndicat des copropriétaires, n'est pas plus apportée en appel qu'en première instance.





Réponse de la cour :



L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 



Il appartient donc au syndicat des copropriétaires d'apporter la preuve des désordres qu'il invoque puis d'établir les caractères des dommages permettant de les qualifier de désordres de nature décennale et de non conformités au regard du contrat ou des normes en vigueur.





En l'espèce, à l'appui de ses demandes indemnitaires, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

. un rapport de mission d'expertise conseil élaboré, à sa demande, par la société Safimo, le 2 mars 2017 ;

. un « relevé des observations et non conformités constatées » réalisé le 4 mai 2017 par le Centre d'études et d'expertise sur les risques, l'environnement, la mobilité et l'aménagement (dit CEREMA), élaboré à la demande de la DDT sur le respect de la construction des bâtiments D et E au niveau acoustique ;

. un « relevé des observations et non conformités constatées » réalisé le 4 mai 2017 par le CEREMA concernant les garde-corps, l'aération, la sécurité incendie et l'accessibilité PMR de ces mêmes bâtiments.



La mission rappelée en début du rapport établi par la société Safimo consistait à « faire un état sur la réalisation des travaux des parties communes et la conformité de ceux-ci » ; cette mission a été accomplie sans prise de connaissance des documents du marché de travaux ni du contrat de construction ni des documents d'urbanisme, selon les éléments portés en page 3 de ce rapport.

La société Safimo a requis les services du bureau Socotec pour l'accompagner dans les constatations et établir des diagnostics relatifs à la sécurité incendie, à l'accessibilité PMR et à la conformité à la directive basse tension des matériels électriques. Les diagnostics élaborés par le bureau Socotec sont annexés au rapport de Safimo et ne peuvent être considérés comme des éléments le corroborant.



Les rapports établis les 23 et 24 mai 2017 par le CEREMA sur la base des constatations des non conformités pré-citées ne sont pas des procès-verbaux d'infraction d'agents assermentés, comme le soutient le syndicat des copropriétaires ; le seul procès-verbal de non-levée d'infractions versé aux débats (pièce 18 du syndicat des copropriétaires) concerne les bâtiments C, D et E sans distinction et vise des infractions constatées sur site le 6 juin 2012 et ayant fait l'objet de procès-verbaux des 12 et 23 juin 2012. A cette date, les bâtiments concernés par le présent litige n'étaient pas livrés ; les rapports du CEREMA de mai 2017 sur lesquels le syndicat des copropriétaires s'appuie pour prouver les désordres dont il réclame réparation n'étaient pas établis. Ces rapports n'ont pas de valeur probatoire impérative et constituent un élément de preuve que la cour doit examiner, parmi tous les éléments portés à sa connaissance, puis estimer si, pour chaque désordre, son existence est prouvée. 

Les observations qu'ils comportent relatives aux parties privatives des immeubles ne concernent pas le litige dont est saisi la cour puisque le syndicat de copropriétaires qui sollicite l'indemnisation du préjudice au nom des copropriétaires n'a de pouvoirs qu'à l'égard des parties communes des bâtiments (article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) et le seul procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires versé aux débats n'a pas dérogé à ce principe. Dès lors, les demandes du syndicat des copropriétaires relatives aux désordres affectant les parties privatives de la copropriété seront toutes rejetées.



Il y a lieu de préciser que la cour ne dispose, pour connaître les missions confiées aux constructeurs des deux immeubles, que d'une note descriptive très peu détaillée de huit pages citant les caractéristiques techniques générales des bâtiments, et les parties communes.



Les désordres suivants relatifs à la sécurité incendie sont établis à la fois par les constatations relevées par le bureau Socotec et par le CEREMA : parois verticales des celliers et caves manquantes ou à enduire et partie située entre l'ensemble des trois caves et la cage d'escalier ; plafond inachevé entre l'étage et combles dans bâtiment E, orifices dans des parois ou cloisons dans le bâtiment D, absence de parois coupe-feu une heure munies de blocs-portes ; portes coupe-feu absentes ou hors service, absence des étanchéité des dalles à l'origine de ruissellements importants atteignant des gaines électriques pouvant provoquer des cours-circuits et structure même des dalles ; enduits des murs des parcs de stationnement ; absence de portes de sas entre les escaliers et les ascenseurs du sous-sol et le parc de stationnement ; linteau et encadrement du bloc-porte en polystyrène ; absence d'ouverture de 30 dm² en partie haute de la porte du parc de stationnement ouvrant sur l'extérieur ; positionnement des cours anglaises des parcs ; absence de ressaut de 3 cm au sommet de la rampe entre les deux niveaux de parkings des bâtiments (pour empêcher l'écoulement des liquides inflammables d'un niveau vers l'étage inférieur) ; conduite PVC située à moins de 2m du sol dans le parc de stationnement ; absence de signalisation des issues, de couple de foyers lumineux, des trois extincteurs et bacs à sable dans le parc de stationnement, absence de plans et consignes au rez-de-chaussée des deux bâtiments et des consignes à chacune des issues du parc de stationnement, absence de système de désenfumage permettant l'ouverture du châssis de toiture en cas d'incendie, absence d'un détecteur d'incendie.



Les désordres suivants relatifs à l'accessibilité PMR sont établis à la fois par les constatations relevées par le bureau Socotec et par le CEREMA : seuil excessif côté extérieur du hall d'entrée du bâtiment E et hauteur de deux marches ; absence de certaines mains courantes ; absence de bandes d'éveil de vigilances aux paliers, aux premières et dernières marches et sur nez de marches ; absence de repérage des ascenseurs et des portes des escalier dans les halls d'entrée ; manque d'éléments visuels contrastés sur la porte d'entrée vitrée du bâtiment E ; absence de matériaux absorbants pour le traitement acoustique des circulations communes ; absence d'éclairage dans le parc de stationnement du bâtiment E, dans les accès aux caves et les escaliers menant aux sous-sols des deux bâtiments ; non détermination des places de stationnement PMR en extérieur et en intérieur et raccordement avec les accès d'immeubles ; mise en fonctionnement des ascenseurs.



Concernant les désordres de non-conformité aux normes acoustiques, la cour relève qu'aucun document ne permet de savoir quels étaient les attendus du maître d'ouvrage sur ce point ; néanmoins, le CEREMA, organisme indépendant des parties, a relevé des non conformités avec la réglementation concernant le traitement acoustique des circulations communes intérieures des deux bâtiments hors dernier niveau du bâtiment E (absence de revêtement absorbant) ; ce désordre est prouvé. Les autres non-conformités concernent les logements et ne concernent donc pas le litige soumis à la cour. Les demandes du syndicat des copropriétaires les concernant doivent être rejetées.



Concernant les désordres de sécurité hors incendie, le CEREMA a relevé une non-conformité à la réglementation concernant des parties communes : garde-corps insuffisant au sommet des escaliers du bâtiment D. Au vu des photos produites et des commentaires de l'agent assermenté, le désordre est suffisamment prouvé.



Concernant les désordres d'aération, en dehors de ceux concernant les logements, le CEREMA a relevé des non-conformités : absence d'accès aux extracteurs situés en combles pour les deux bâtiments (nécessité d'installer des trappes d'accès) ; absence de système d'alarme dans le bâtiment E. Là encore, au vu des photos produites et des commentaires de l'agent assermenté, le désordre est suffisamment prouvé.







La non réalisation des aménagements extérieurs est évoqué par le CEREMA dans son contrôle des accès PMR et décrit par le rapport Safimo et par les attestations pré-remplies des propriétaires acquéreurs (réserves). Mais les éléments communiqués sont seulement évoqués, de sorte que le désordre est insuffisamment établi dans son ampleur.

Les problèmes d'étanchéité des terrasses et soubassements sont également insuffisamment étayés sur leur origine et leurs effets ; il en est de même pour l'absence d'installation ou de fonctionnement des ascenseurs, l'éclairage des parties communes (en dehors de celles relevées dans le cadre de la sécurité incendie ou du dispositif PMR vus plus haut), le revêtement des façades.

Les demandes du syndicat des copropriétaires à ce titre seront rejetées, comme l'a fait le juge de première instance. 





Au final, sont établis les désordres suivants :


les désordres relatifs à la sécurité incendie 

les désordres relatifs à l'accessibilité PMR 

le traitement acoustique des circulations communes intérieures des deux bâtiments hors dernier niveau du bâtiment E (absence de revêtement absorbant)

le garde-corps insuffisant au sommet des escaliers du bâtiment D

l'absence d'accès aux extracteurs d'air situés en combles pour les deux bâtiments (nécessité d'installer des trappes d'accès) et l'absence de système d'alarme dans le bâtiment E pour la VMC.






2- Sur la réception des travaux



Décision critiquée et position des parties :



Le jugement a fixé judiciairement la réception des travaux au 31 décembre 2013 (bâtiment E) et au 28 février 2015 (bâtiment D) en considérant que la livraison des lots privatifs avait entraîné la livraison concomitante de la quote-part des parties communes afférentes et donc que la livraison tacite de l'ensemble des biens était intervenue à l'achèvement dès la livraison des lots.



Le syndicat des copropriétaires demande la confirmation du jugement qui a reconnu la réception tacite des travaux et, à défaut, sollicite de la cour qu'elle la fixe ; il invoque que la prise de possession tant des parties privatives que des parties communes, matérialisée par les procès-verbaux de livraison, a manifesté la volonté non équivoque des maîtres d'ouvrage de réceptionner les immeubles et soutient qu'il importe peu que l'ensemble des lots n'ait pas été achevé à cette date.



La société Albingia soutient qu'il n'y a pas eu de réception des travaux (aucuns procès-verbaux de réception n'ont trait aux parties communes) et qu'une réception tacite ne peut être retenue en l'absence de preuve de paiement des travaux .



Les sociétés MMA contestent également la réception des ouvrages : la livraison et la réception étant deux notions autonomes qui ne font pas intervenir les mêmes parties ; l'absence d'état descriptif de division de la copropriété ne permet pas de savoir si tous les lots ont été livrés ; la prise d'un rendez-vous pour procéder à la livraison de l'ouvrage suivie d'une absence de signature du procès-verbal de réception établit au contraire la volonté non équivoque des parties de ne pas réceptionner l'ouvrage ; le paiement du prix par les acquéreurs des lots n'induit pas le règlement des marchés des entreprises. Subsidiairement, en cas de réception tacite admise par la cour, elle demande que cette dernière considère que la réception s'est faite avec des réserves.



La société Axa soutient également qu'il ne peut y avoir de réception tacite des travaux sur la seule base de la libération des lots privatifs comme induisant automatiquement la réception concomitante des quote-parts de parties communes ; seule la SCI, en sa qualité de maître d'ouvrage dans l'opération de construction, était habile à procéder aux opérations de réception avec les locateurs d'ouvrage, quelle que soit la manifestation de volonté du syndicat de copropriétaires ; les parties communes n'étaient pas en état d'être reçues. Enfin, elle fait valoir, si la cour retenait l'existence d'une réception tacite, que celle-ci devrait être assortie de réserves concernant la sécurité-incendie et le dispositif PMR.





Réponse de la cour :



L'article 1792-6 du code civil dispose que la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.



L'achèvement de l'ouvrage n'est pas une condition nécessaire de la réception.



En l'espèce, aucune réception expresse n'a eu lieu. Il est démontré que la grande majorité des lots privatifs ont été vendus et sont occupés ; la cour, reprenant les motifs du juge de première instance, considère que la réception des travaux concernant les logements entraîne ispo facto celle des quote-parts des parties communes correspondant aux millièmes afférents au lot acquis, si bien qu'à l'issue de la commercialisation de l'immeuble, les parties communes doivent être regardées comme réceptionnées si les parties privatives le sont.

Les parties qui s'opposent à la réception échouent à administrer la preuve qui leur incombe d'un défaut de paiement des travaux et la demande de libération de la garantie d'achèvement par le syndicat des copropriétaires montre au contraire qu'aucune réclamation n'a été formulée par les locateurs de l'ouvrage à ce titre.



Dès lors, la cour confirme le jugement en ce qu'il a fixé une réception tacite des ouvrages au 31 décembre 2013 pour le bâtiment E et au 28 février 2015 pour le bâtiment D.



Les procès-verbaux de livraison des biens font état d'un défaut d'achèvement des parties communes de l'ouvrage, concernant le bâtiment E, pour le parc de stationnement, et, concernant le bâtiment D, pour la façade, des terrasses extérieures, la finition du sous-sol, la route d'accès au bâtiment et les parties communes de l'immeuble.

Les désordres affectant ces points expressément visés par les acquéreurs, doivent être considérés comme des désordres réservés à la réception des travaux.





3- Sur la nature de la responsabilité de la SCI au vu des désordres établis



Décision critiquée et positions de parties :



Sur ce point, le jugement entrepris a considéré que les défauts de dispositif PMR et de système de sécurité incendie qui n'étaient pas visibles à la livraison rendaient l'immeuble impropre à sa destination et permettaient donc d'engager la garantie décennale des constructeurs.



Le syndicat de copropriétaires demande confirmation du jugement sur le régime de responsabilité pour les désordres retenus par le tribunal et infirmation pour ceux qui ont été rejetés ; il fait valoir que les immeubles ayant été abandonnés par la SCI et les parties communes n'étant pas conformes aux prévisions contractuelles, aux règles de l'art, et aux normes notamment en matière de sécurité et de lutte contre l'incendie, la SCI a engagé sa responsabilité. Il considère que les désordres, à l'exception de ceux, visibles, relatifs à l'absence d'aménagement des espaces extérieurs, ont été révélés postérieurement à la réception et rendent l'ouvrage impropre à sa destination ou portent atteinte à la solidité de l'ouvrage ; ils sont donc susceptibles de relever de la garantie décennale.



La société Albingia fait valoir que les dommages ne sont pas de nature techniquement décennale (réparation de travaux défectueux) mais résultent de l'inachèvement de l'ouvrage.



Les sociétés MMA soutiennent que les dommages qui ne sont pas cachés ou qui ne compromettent pas la solidité de l'ouvrage ou ne le rendent pas impropre à sa destination ne relèvent pas de la garantie décennale ; les autres relèvent de la garantie de bon fonctionnement qui n'est mobilisable que durant une période de deux ans à compter de la réception (fixée selon la demande du syndicat de copropriétaires au 31 décembre 2015 alors qu'elles n'ont été assignées que le 8 novembre 2019).





Réponse de la cour :



Il résulte de l'article 1646-1 du code civil que le vendeur d'un immeuble à construire (VEFA) est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.



Aux termes de l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.



Pour échapper à cette garantie, qui est due pendant dix ans à compter de la réception des travaux, le constructeur doit prouver que les dommages résultent d'une cause qui lui est étrangère.



Pour les désordres réservés, la garantie de parfait achèvement est enfermée dans le délai d'un an à compter de la réception. 





En l'espèce, les désordres relatifs à la sécurité incendie et à l'accessibilité PMR, qui sont des omissions constituant des vices de construction, étaient non visibles à la réception, et n'étaient pas visés par les réserves formulées par les acquéreurs des lots lors de la réception tacite des ouvrages. Dès lors que le premier de ces désordres, en assurant une protection insuffisante contre l'incendie, est de nature à mettre en péril la sécurité des personnes, et que le second a pour effet d'empêcher l'accès aux immeubles d'une catégorie de personnes, il doit être retenu qu'ils rendent tous deux l'immeuble impropre à sa destination et relèvent donc de la garantie décennale. 



La responsabilité de la SCI, au titre de la garantie décennale, est donc engagée pour l'ensemble de ces désordres. 



Concernant les autres désordres, ce sont soit des désordres qui étaient visibles à la réception (garde-corps) soit des désordres d'une gravité relative ne rendant pas l'immeuble impropre à sa destination ou ne compromettant pas sa solidité (traitement acoustique des circulations communes intérieures, absence d'accès aux extracteurs d'air, absence de système d'alarme dans le bâtiment E pour la VMC) ; dans les deux cas, ils ne relèvent pas de la garantie décennale.



Il y a lieu de rappeler que les désordres apparents à la livraison qui affectent un immeuble vendu en état futur d'achèvement et qui ne sont pas qualifiés de désordres de nature décennale ou biennale relèvent exclusivement de la garantie de l'article 1642-1 du code civil, de sorte que la responsabilité contractuelle de droit commun pour faute prouvée du vendeur, telle qu'invoquée par le syndicat de copropriétaires, n