Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 5 septembre 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 52C



1re chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



BAIL RURAL



DU 5 SEPTEMBRE 2023



N° RG 21/01022 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UKFI



AFFAIRE :



Mme [J] [X] épouse [N]





C/

S.C.I. LES ORMETEAUX









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Février 2021 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de ST GERMAIN EN LAYE



N° RG : 51-19-0010



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 5/09/23

à : 



Me Jean-baptiste MEYRIER



Me Claire CORBILLE LALOUE



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE CINQ SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [J] [X] épouse [N]

[Adresse 5]

[Localité 4]



Présente à l'audience



Représentant : Maître Jean-baptiste MEYRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1788



APPELANTE

****************





S.C.I. LES ORMETEAUX

en présence de son gérant

Ayant son siège 

[Adresse 6]

[Localité 4]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Alice POISSON Substituant Maître Claire CORBILLE LALOUE de la SCP POISSON & CORBILLE LALOUE, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000019



INTIMEE

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Mars 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller et Monsieur Philippe JAVELAS, Président chargé du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,







EXPOSE DU LITIGE



Par deux actes authentiques reçus le 28 février 2003, la société civile immobilière Les Ormeteaux a consenti à Mme [J] [X], épouse [N], un bail rural sur une parcelle à usage de prairie (cadastrée ZJ[Cadastre 3]) et un bail dérogatoire sur un bâtiment à usage d'habitation et de grange (ZJ [Cadastre 1] et [Cadastre 2]) situés au lieudit '[Adresse 7]. 



Les biens donnés à bail sont situés dans le site classé de la plaine de [Localité 8], et dans l'ancien domaine royal sis dans le prolongement du parc du château de [Localité 8]. 



Le second contrat a été requalifié en bail rural par jugement du tribunal de grande instance de Versailles le 17 mars 2009, confirmé par un arrêt du 17 mars 2010 de la cour d'appel de Versailles.



Par acte d'huissier de justice du 24 juin 2019, la société Les Ormeteaux a délivré congé à Mme [N] pour le bâtiment et la parcelle en vue de la reprise par son associé, M. [W] [C].



Par requêtes enregistrées au greffe le 18 octobre 2019, Mme [N] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Germain-en-Laye aux fins de contester la validité de ces congés.





Par jugement contradictoire du 10 février 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Germain-en-Laye a :



- rejeté la demande d'annulation des congés pour reprise notifiés le 24 juin 2019 par la société Les Ormeteaux à Mme [N],



- validé les deux congés pour reprise notifiés le 24 juin 2019 par la société Les Ormeteaux à Mme [N] pour les parcelles ZJ38, ZJ [Cadastre 1] et ZJ [Cadastre 2] situés au lieudit '[Adresse 7],



- ordonné en conséquence à Mme [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du jugement,



- dit qu'à défaut pour Mme [N] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société Les Ormeteaux pourrait deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, mais sans astreinte,



- débouté Mme [N] de sa demande indemnitaire,



- rejeté la demande de suppression de la carrière présentée par la société Les Ormeteaux,



- condamné Mme [N] aux dépens et à verser à son adversaire une indemnité de 2 500 euros,

- rejeté toute demande plus ample ou contraire,



- assorti la décision de l'exécution provisoire.





Par déclaration reçue au greffe le 16 février 2021, Mme [N] a relevé appel de ce jugement. 



Aux termes de ses conclusions signifiées le 24 février 2021, Mme [N], appelante, demande à la cour de :



- réformer le jugement déféré en ce qu'il :

* a rejeté sa demande d'annulation des congés pour reprise qui lui ont été notifiés le 24 juin 2019 par la société Les Ormeteaux, 

* a validé les deux congés pour reprise qui lui ont été notifiés le 24 juin 2019 par la société Les Ormeteaux pour les parcelles ZJ38, ZJ [Cadastre 1] et ZJ [Cadastre 2] situés au lieudit '[Adresse 7],

* lui a ordonné en conséquence de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du jugement,

* a dit qu'à défaut d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société Les Ormeteaux pourrait deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, mais sans astreinte,

* l'a déboutée de sa demande indemnitaire,

* l'a condamnée aux dépens et à verser à son adversaire une indemnité de 2 500 euros,

* a rejeté toute demande plus ample ou contraire,

* a assorti la décision de l'exécution provisoire,



Statuant à nouveau, 



- dire que les deux congés qui lui ont été délivrés par la société Les Ormeteaux le 24 juin 2019 sont nuls et de nul effet,



- partant, annuler lesdits congés,









- dire que les deux baux ruraux conclus le 28 février 2003 à effet du 1er janvier 2003 et renouvelés le 1er janvier 2012 ont été une nouvelle fois renouvelés le 1er janvier 2021 pour une durée de neuf ans, courant jusqu'au 31 décembre 2030,



- condamner la société Les Ormeteaux à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à tous les dépens de première instance et d'appel. 





Aux termes de ses conclusions signifiées le 21 mars 2023, la société Les Ormeteaux, intimée, demande à la cour de :



- confirmer purement et simplement le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Germain-en-Laye du 10 février 2021,



Y ajoutant,



- condamner Mme [N] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.





MOTIFS DE LA DÉCISION



I) Sur la note en délibéré du 22 mai 2023



L'appelante a fait parvenir, le 22 mai 2023, à la cour une note en délibéré. 



Après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.



La note en délibéré, envoyée de son propre chef et sans y avoir été invité par la cour par le conseil de l'appelante, sera par suite écartée des débats, la cour n'ayant pas y répondre (Cass.1er civ.18 janvier 2012, n°10-25.987). 





II) Sur la validité des congés du 24 juin 2019



Mme [N] fait grief au premier juge d'avoir validé les congés qui lui ont été délivrés par sa bailleresse le 24 juin 2019. 



Poursuivant l'infirmation du jugement déféré, elle fait valoir à hauteur de cour que les congés litigieux, frauduleux, encourent l'annulation en raison du fait que : 



- l'activité envisagée par le repreneur - pure prise en pension de chevaux - ne constitue pas une activité agricole au sens de l'article L.311-1 du code rural et de la pêche maritime, si elle ne consiste qu'en la disposition d'un box avec accès des terrains sans autre prestation, et n'est pas l'accessoire à une activité agricole par nature, telle que l'élevage de chevaux, 



- le repreneur, M. [C], héritier de la riche famille [C], anciennement propriétaire du Lido, et actuel propriétaire du ' Moulin Rouge' et pilote de course automobile ayant participé aux 24 heures du Mans, n'a aucune expérience agricole et comme seul diplôme, celui de conducteur d'engin, si bien que le congé délivré n'a d'autre objectif que de pouvoir vendre les lieux libres de tout occupant. 



La bailleresse intimée de répliquer qu'elle remplit toutes les conditions exigées par l'article L.411-58 et L.411-59 du code rural pour exercer son droit de reprise, alors même que ces conditions ne sont pas exigées en raison du caractère familial de la société civile immobilière Les Ormeteaux : 



- la SCI Les Ormeteaux a un objet agricole : le soutien à la production animale avec le code 0162 Z visant les activités agricoles,



- M. [C] remplit la condition de capacité professionnelle pour être titulaire d'un brevet d'études professionnelles agricoles, option ' travaux agricoles et conduite d'engins' obtenu le 15 novembre 2011, soit avant la date de reprise prévue le 31 décembre 2020, 



- la SCI Les Ormeteaux dispose des moyens d'acquérir l'ensemble des matériels nécessaires à l'exploitation des biens loués, les associés étant disposés à réaliser un apport en compte courant d'un montant de 55 000 euros, somme suffisante pour acquérir le matériel nécessaire à l'exploitation des parcelles litigieuses, 



- M. [C] réside à toute proximité - quelques centaines de mètres - des biens objet de la reprise, 



- la SCI Les Ormeteaux respectera la réglementation relative au contrôle des structures et a bien l'intention d'exploiter les biens objet de la reprise, la cour devant apprécier les conditions de la reprise à la date à laquelle le congé est donné et ne pouvant se livrer à des supputations sur les conditions d'exploitation des terres après la validation du congé. 



Réponse de la cour 



Les conditions formelles d'un congé sont énoncées par les dispositions de l' article L411 - 47 du code rural et de la pêche maritime, tandis que les conditions de fond sont définies par les dispositions de l' article L411 - 59, par renvoi de l' article L411 - 60 du même code .



L' article L.411-60 du code rural dispose que les personnes morales, à la condition d'avoir un objet agricole, peuvent exercer le droit de reprise sur les biens qui leur ont été apportés en propriété ou en jouissance, neuf ans au moins avant la date du congé. Ces conditions ne sont pas exigées des groupements agricoles d'exploitation en commun ou de sociétés constituées entre conjoints, partenaires d'un pacte civil de solidarité, parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus.



L' article L.411-59 du même code le complète ainsi : "Le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l'exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d'une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d'une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine. Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l'exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation. Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir.



Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d'habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l'exploitation directe.



Le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu'il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu'il répond aux conditions de capacité ou d'expérience professionnelle mentionnées aux articles L.331-2 à L.331-5 ou qu'il a bénéficié d'une autorisation d'exploiter en application de ces dispositions."



Au cas d'espèce, la régularité formelle des congés litigieux délivrés le 24 juin 2019 par la société Les Ormeteaux n'est plus contestée à hauteur de cour par Mme [N]. 



Au fond, Mme [N] fait valoir, de première part, que l'activité du repreneur - prise en pension de chevaux - n'est pas une activité à vocation agricole au sens de l'article L.311 du code rural et de la pêche maritime. 



Pour échapper à la nullité du congé tiré du moyen de la durée de détention de la jouissance des biens repris, la SCI Les Ormeteaux soutient qu'étant une société familiale , elle doit bénéficier de l'exemption 

prévue pour les sociétés de ce type.



Le législateur a prévu une exemption au profit des groupements agricoles d'exploitation en commun et de sociétés présentant un caractère familial et constituées entre conjoints, partenaires d'un pacte civil de solidarité, parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus.



Il résulte des statuts de la société civile immobilière Les Ormeteaux. mis à jour au 21 juin 2010 (pièce 29 de l'intimée) que cette société est une société à caractère familial constituée entre M [O] [C], M. [W] [C], son fils, et M. [Y] [C], frère de M. [O] [C].



L'intimée précise, dans ses écritures, que M. [Y] [C] est décédé en 2013 et que sa succession et celle de son épouse n'ayant jamais été liquidée, leurs trois enfants n'ont pas, à ce jour la qualité d'associés de la SCI. 



Le caractère familial de la société Les Ormeteaux étant établi, c'est à bon droit que cette dernière soutient que, par application des dispositions de l'article L.411-60 précité, il n'est pas requis, pour qu'elle puisse exercer son droit de reprise, que les biens objet des congés litigieux, aient été apportés à la société depuis plus de neuf ans, que la société ait un objet agricole, et que l'associé assurant personnellement l'exploitation ait acquis les parts depuis plus de neuf ans.



Au surplus, il convient de relever que, si l'activité de pension de chevaux qui ne comprend que l'hébergement, l'alimentation et les soins de base ne relève pas d'une activité agricole, comme le fait valoir l'appelante, M. [W] [C], interrogé par la cour, a indiqué, lors de l'audience des plaidoiries, qu'il n'entendait pas se limiter la pure prise en pension de chevaux, mais qu'il souhaitait, en outre, produire du foin, activité ayant une nature agricole, qu'il ne savait pas dans quel état il allait récupérer les bâtiments de son grand-père et que, si cela était possible, il ferait également de l'élevage. 



Il résulte de ce qui précède que le premier moyen, tiré du défaut d'objet agricole de la société exerçant la reprise est inopérant.



Mme [N] critique, en outre et de deuxième part, l'engagement effectif de M. [C] à exploiter personnellement les biens repris, faisant valoir qu'il n'a point les capacités pour ce faire, et que les congés délivrés ont pour seul objectif d'obtenir son éviction et de pouvoir ainsi vendre les terres libres de tout occupant. 



M. [W] [C] remplit les conditions de capacité ou d'expérience professionnelle visées aux articles L. 331-2, I, 3° et R. 331-1 du Code rural et de la pêche maritime, pour être titulaire d'un brevet d'études professionnelles ' option travaux agricoles et conduites d'engins', obtenu avant la date de la reprise prévue le 31 décembre 2020 (pièce n°32 de l'intimée), étant précisé que l'aptitude professionnelle du candidat à la reprise doit être appréciée à la date pour laquelle le congé a été donné. Il importe peu que M. [W] [C] soit un ancien pilote automobile ayant disputé, jusqu'au début des années 2000, des courses prestigieuses et que sa famille soit propriétaire d'un célèbre cabaret parisien. 



Selon l'article L. 411-59, alinéa 2, du Code rural et de la pêche maritime, le bénéficiaire de la reprise doit « occuper lui-même les bâtiments d'habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l'exploitation directe. M. [W] [C] remplit également cette deuxième condition, son domicile étant situé à quelques centaines de mètres des biens objet de la reprise. 



La SCI Les Ormeteaux dispose, sinon du matériel nécessaire à l'exploitation, du moins des moyens de l'acquérir, par suite des apports en compte courant que les associés de la SCI se sont engagés à faire et qui permettront de réunir une somme de 55 000 euros et justifie, dès lors qu'elle est soumise non à une autorisation d'exploiter mais à une simple déclaration préalable à l'autorité préfectorale, les biens objet de la reprise étant détenus depuis plus de trente ans en pleine propriété et libres à la date de la reprise, être en règle avec le contrôle des structures.



La SCI Les Ormeteaux justifie ainsi remplir l'ensemble des conditions prescrites par l'article L. 419-59 du code rural. 



Mme [N] est mal fondée à soutenir que les congés seraient frauduleux, M. [C] n'ayant pas la volonté d'exploiter les biens objet de la reprise, l 'article L. 411-59, alinéa 1er, du Code rural et de la pêche maritime exigeant que le bénéficiaire de la reprise se consacre à l'exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans, dans la mesure où, d'une part, M. [W] [C], qui possède la capacité professionnelle et les moyens nécessaires pour acquérir l'ensemble du matériel nécessaire à l'exploitation, affirme qu'il souhaite faire perdurer ce que sa famille a créé: un élevage de chevaux, et où, d'autre part, le cadre du contrôle a priori des conditions de la reprise fixées par l'article L.411-59 du code rural et de la pêche maritime, que le juge exerce, ne saurait empiéter sur le domaine du contrôle a posteriori prévu par l' article L.411-66 de ce même code.



En conséquence, le jugement déféré mérite confirmation en ce qu'il a validé les congés litigieux. 



II) Sur les demandes accessoires 







Mme [N], qui succombe, sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces mêmes dépens, étant, par ailleurs, confirmées. 





PAR CES MOTIFS 



La cour statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe 



Ecarte des débats la note en délibéré adressée spontanément par l'appelante à la cour le 22 mai 2023 ; 



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ; 



Y ajoutant 



Déboute Mme [J] [X], épouse [N], de la totalité de ses demandes ; 



Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme [J] [X], épouse [N], à payer à la société civile immobilière Les Ormeteaux une indemnité de 4 000 euros ; 



Condamne Mme [J] [X], épouse [N], aux dépens de la procédure d'appel. 





- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le greffier, Le président,