Cour d'Appel · 1ère chambre civile B — 5 septembre 2023

N° RG 21/07770 - N° Portalis DBVX-V-B7F-N44U

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Communauté METROPOLE DE [Localité 4]

C/

[C] [I] [T], COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

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APPEL D'UNE DECISION DU :



Juge de l'expropriation de LYON

du 30 Août 2021



RG : 20/00033



COUR D'APPEL DE LYON



1ère CHAMBRE CIVILE- EXPROPRIATIONS





ARRET DU 05 Septembre 2023





APPELANT :



LA METROPOLE DE [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentant : Me Laurent JACQUES de la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de LYON







INTIME :



Monsieur [C] [T]

né le 17 juillet 1964 à [Localité 7] (Haute Marne)

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentant : Me Lydie DREZET de la SELARL DREZET - PELET, avocat au barreau de LYON





En présence de :



Monsieur [K] [P] représentant Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques du département du Rhône

Commissaire du gouvernement

[Adresse 6] 

[Adresse 6]

[Localité 4]





Date des plaidoiries tenues en audience publique : 15 Mai 2023



Date de mise à disposition : 05 Septembre 2023



Audience tenue par Olivier GOURSAUD, président, et Bénédicte LECHARNY, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré, 



désignés conformément à l'article L 211-1 du Code de l'expropriation, assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier 



A l'audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Olivier GOURSAUD, président

- Stéphanie LEMOINE, conseiller

- Bénédicte LECHARNY, conseiller





ARRET : Contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile; 



Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



Vu les pièces de la procédure :



- mémoires déposés par l'appelant régulièrement notifiés,



- mémoires déposés par l'intimé régulièrement notifiés, 



- conclusions déposées par le commissaire du gouvernement régulièrement notifiées,



- les convocations régulièrement adressées aux parties,



L'affaire ayant été mise en délibéré après clôture des débats, l'arrêt ayant été prononcé le 05 Septembre 2023



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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES:



Mr [C] [T] est propriétaire d'un appartement et d'une cave dans un immeuble situé [Adresse 1].



Ce bien est situé dans un secteur concerné par un projet d'opérations de démolitions-reconstructions et de réhabilitation de quatre immeubles d'habitation sur emplacement réservé et par un arrêté préfectoral en date du 26 septembre 2014, prorogé par un arrêté en date du 14 août 2019, le préfet du Rhône a déclaré d'utilité publique les acquisitions de terrain et les travaux à entreprendre par la communauté urbaine de [Localité 4] pour la réalisation du projet d'opérations d'immeubles d'habitation inscrits en emplacement réservés en vue de la réalisation de programmes de logements sociaux.



Par un arrêté en date du 18 février 2020, le préfet du Rhône a déclaré cessible au profit de la Métropole de [Localité 4] les propriétés nécessaires à la réalisation de ce projet de démolition-reconstruction et réhabilitation de ces immeubles dont celui du [Adresse 1].



Par ordonnance en date du 15 juin 2020, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Lyon a ordonné l'expropriation des dites parcelles pour cause d'utilité publique.



A défaut d'accord amiable entre les parties, la Métropole de Lyon a par requête en date du 15 juillet 2020 saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de fixation de la valeur du bien susvisé.



Le transport sur les lieux s'est déroulé le 22 mars 2021 et les parties ont été entendues le même jour. 







Par jugement du 30 août 2021, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Lyon a :

- fixé à 60.400 € l'indemnité totale de dépossession due par la Métropole de Lyon à [C] [T] dans le cadre de l'opération d'expropriation du bien situé au [Adresse 1] (parcelle cadastrée section [Cadastre 5]) pour les lots N° 9 et N° 47 appartenant à [C] [T],

- dit que la somme de 60.400 € se décompose de la manière suivante soit 54.000 € (indemnité principale) + 6.400 € (indemnité de réemploi),

- condamné la Métropole de [Localité 4] à payer à Mr [C] [T] la somme de 74,11 € au titre des charges de copropriété,

- condamné la Métropole de [Localité 4] à payer à Mr [C] [T] € la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la Métropole de [Localité 4] aux dépens de la procédure.



Par déclaration du 22 octobre 2021, la Métropole de [Localité 4] a interjeté appel de ce jugement. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 15 septembre 2022, la Métropole de [Localité 4] demande à la cour de :

- infirmer le jugement du 13 septembre 2021 en ce qu'il :

- a fixé à 60.400 € l'indemnité totale de dépossession due par la Métropole de Lyon à [C] [T] dans le cadre de l'opération d'expropriation du bien situé au [Adresse 1] (parcelle cadastrée section [Cadastre 5]) pour les lots N° 9 et N° 47 appartenant à [C] [T],

- a dit que la somme de 60.400 € se décompose de la manière suivante soit 54.000 € (indemnité principale) + 6.400 € (indemnité de réemploi),

- l'a condamnée à payer à Mr [C] [T] la somme de 74,11 € au titre des charges de copropriété,

- l'a condamnée à payer à Mr [C] [T] € la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- l'a condamnée aux dépens de la procédure.

et statuant de nouveau,

- fixer les indemnités dues par elle à Mr [C] [T] aux sommes suivantes :

- 35.344 € au titre de l'indemnité principale, 

- 4.533,40 € au titre de l'indemnité de réemploi,

- condamner Mr [C] [T] au paiement d'une somme de 1.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre la condamnation aux dépens de l'instance,

- rejeter l'appel incident de l'intimée et toutes les demandes de l'exproprié.



A l'appui de son appel, la Métropole de [Localité 4] déclare que :

- l'immeuble est situé dans un quartier populaire de la ville de [Localité 4] bien qu'en évolution du fait des investissements de la Métropole de [Localité 4],

- composé de 8 logements, il a été construit en 1840, ne dispose pas d'ascenseur, il se trouve dans un état de délabrement très avancé ce qui a un impact considérable sur la valeur de chaque lot et il a fait l'objet de plusieurs arrêtés de péril dont le dernier en date du 20 juin 2014 a été levé le 22 juillet 2019,

- le premier juge a constaté que les appartements étaient inhabitables car complètement dégradés,

- la date de référence à prendre en considération est celle du 18 juin 2019, date d'entrée en vigueur de l'institution du droit de préemption urbain sur tout le territoire de la Métropole de [Localité 4].



Elle fait valoir que :

- le défaut d'entretien de l'immeuble depuis de nombreuses années est du à l'impéritie et à la mauvaise gestion des copropriétaires et non pas à la procédure d'expropriation et il ne peut lui être opposé les agissements de la Ville de [Localité 4], personne morale distincte, et propriétaire de lots dans l'immeuble,

- il appartient aux copropriétaires de contester s'ils l'estiment utile les agissements allégués devant la ville de [Localité 4] et une éventuelle responsabilité engagée à ce titre ne pourrait être traitée que devant le juge administratif,

- elle ne saurait en tout cas justifier une majoration de la valeur vénale ainsi que l'a fait le premier juge.



Elle demande donc à la cour de fixer la valeur des lots à la somme de 35.334 € selon une approche du prix par la méthode du compte à rebours consistant à partir du prix de vente d'un programme de déduire les différents coûts de l'opération pour parvenir à la valeur de l'immeuble à rénover soit une valeur de 1.963€ le m² et pour une superficie de 18 m² la somme de 35.334 €.







Elle fait valoir que les références produites par Mr [T] ne sont pas comparables dés lors qu'elles portent pour l'essentiel sur des immeubles récents, avec des caractéristiques (taille, étage,...) différentes, ou qu'elles sont insuffisamment documentées, que la méthode par capitalisation évoquée dans le rapport qu'il verse aux débats doit être écartée et que si la méthode par comparaison également retenu dans le rapport peut être prise en compte, les chiffres proposés sont infondés.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 21 juillet 2022, Mr [C] [T] demande à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la Métropole de [Localité 4] de sa demande de fixation de l'indemnité principale à 25.200 € et l'indemnité de réemploi à 3.250 €, en ce qu'il a condamné la Métropole de [Localité 4] au paiement des frais avancés par lui et à l'article 700 du code de procédure civile en première instance, 

- réformer sur le quantum le jugement entrepris et fixer à 60.800 € l'indemnité principale et à 12.160 € l'indemnité de réemploi,

- condamner la Métropole de [Localité 4] au remboursement de la somme de 989,11 € au titre des sommes avancées par lui alors qu'il n'était plus propriétaire,

à titre subsidiaire, 

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- condamner la Métropole de [Localité 4] à lui verser la somme de 3.000 € au titre des l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel,

- condamner la même aux entiers dépens d'appel et ce compris les frais d'expertise amiable en valeur vénale par l'expert [S].



Mr [T] fait valoir que :

- l'immeuble concerné par l'expropriation bénéficie d'une localisation privilégiée du fait de la proximité du centre ville et de la Part-Dieu et qui et largement desservi par les transports en commun, 

- le fait que les arrêtés de péril ont été pris au moment de l'organisation de l'enquête publique, ce qui questionne la bonne foi de la Métropole de [Localité 4], a poussé les propriétaires à fuir ce bien et à lui vendre à un prix dérisoire, 

- son appartement était parfaitement habitable et l'arrêté de péril qui n'était pas justifié en ce qui concerne le bâtiment A de la copropriété, a en tout état de cause était levé en 2019 de sorte qu'il n'y a pas lieu de prendre cet élément en compte pour apprécier la consistance du bien, 

- la Métropole de [Localité 4] ne démontre pas que l'immeuble soit toujours délabré à la date de l'expropriation et il est simplement dans un état de vétusté,

- il doit par ailleurs être pris en compte l'usage effectif du bien à la date du 18 juin 2019, date de référence.



Mr [T] qui demande que l'indemnité principale soit fixée à 60.800 €. déclare par ailleurs que :

- la méthode par comparaison peut être utilisée par combinaison avec la méthode par revenu afin de faire une moyenne, 

-il communique un rapport d'expertise en valeur vénale rédigé aux dates devant être prises en compte pour fixer l'indemnité d'expropriation,

- la moyenne dégagée par l'expert permet de retenir un prix moyen de 4.000 € le m² dont à déduire 1.000€ le m² au titre des travaux à faire, soit un valeur vénale de 57.000 €,

- par ailleurs, une étude des ventes immobilières dans le quartier fait ressortir un prix médian de 4.680 €,

- l'application de la méthode dite par revenu (rentabilité) permet de conclure à une valeur de 64.600 €.



Aux termes de son mémoire notifié le 20 février 2023, le commissaire du gouvernement demande à la cour de réformer partiellement le jugement et de fixer les indemnités dues par la Métropole de [Localité 4] pour l'expropriation de ces biens aux sommes suivantes :

- indemnité principale 37.800 €,

- indemnité de réemploi 4.780 €,

- autre indemnités accessoires 989,11 €.



Le commissaire du gouvernement déclare que :

- la date de référence à prendre en compte pour apprécier l'usage effectif du bien est le 18 juin 2019,

- les divers termes de comparaison qu'il a produits en première instance et en appel sont probants sans qu'il soit nécessaire d'appliquer la méthode d'évaluation du compte à rebours, 

- seuls trois des termes de comparaison produits par Mr [T] peuvent être retenus ce qui est insuffisant pour extrapoler une valeur moyenne et par ailleurs la méthode dite de capitalisation à partir de son revenu, ne peut être retenu en l'absence de justification suffisante,

- compte tenu des travaux à réaliser, il est proposé de retenir une valeur vénale de 2.100 € le m².



Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. 

MOTIFS DE LA DÉCISION



1° sur la fixation de l'indemnité :



Aucune des parties ne remet en cause la date de référence qui a été justement fixée par le premier juge, s'agissant d'un bien soumis au droit de préemption, au 18 juin 2019, date à laquelle est devenu opposable au tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.



Selon l'article L 322-2 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance et selon l'article L 322-1 du même code, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.



En application de ces principes et en l'absence d'annulation du jugement, il convient d'évaluer le bien litigieux à la date du 13 septembre 2021, date du jugement dont appel.



* sur l'évaluation du bien :



Au vu du procès-verbal de transport le bien concerné par la procédure est constitué d'un appartement très vétuste à l'entresol du bâtiment A de l'immeuble datant de 1850 d'une surface de 18 m² nécessitant des travaux de rénovation importants et d'une cave.



L'état vétuste des lieux tant de l'immeuble que de l'appartement de Mr [T] est confirmé par le procès-verbal de transport et par le rapport d'expertise de Mr [X] produit par l'exproprié qui évoque la nécessité d'importants travaux d'ensemble.



Au plan local d'urbanisme, le bien est situé en zone UCe2a.



Il s'agit d'un quartier bien situé dans le 3ème arrondissement de la ville de [Localité 4] à proximité des commodités et du centre commercial de la Part-Dieu.



Dés lors que des termes de référence probants sont versés aux débats, il convient d'utiliser la méthode dite "par comparaison" consistant à évaluer le bien en le comparant avec des termes de référence constitués par des mutations de biens de même nature, comparables ou similaires au bien exproprié, cette méthode étant la seule permettant en l'espèce de déterminer un préjudice certain. 



En effet, la méthode du compte à rebours, ou méthode dite 'du promoteur' proposée par la Métropole de [Localité 4] consistant à partir d'un prix prévisionnel de vente d'un programme à reconstituer les différentes dépenses à engager pour en déduire la valeur de l'immeuble doit être écartée comme étant aléatoire dés lors qu'elle dépend de divers facteurs inconnus notamment la marge bénéficiaire fixée par le constructeur et les frais de commercialisation ou de publicité qui peuvent varier d'une opération à l'autre et alors au surplus que la valeur d'un bien ne peut être déterminée en fonction de son utilisation future.



Mr [T] se prévaut :

- d'un rapport d'expertise en valeur vénale établi par Mr [X] le 24 août 2020 faisant ressortir à partir de termes de comparaison extraits des données Patrim entre octobre 2017 et juin 2020 des ventes d'appartements (T1 et studios) de taille proche de celui en litige (25 à 33 m²), à proximité et dans des immeubles anciens pour un prix moyen de 4.017 € le m² et proposant une valeur vénale de 60.800 €,

- une liste de ventes tirées d'un fichier immobilier pour des transactions voisines intervenues entre juillet 2021 et janvier 2022 faisant ressortir pour des appartements de taille équivalente dans des immeubles anciens dont seules les références 16, 27 et 29 sont retenues compte tenu de la taille des logements et des dates de construction de l'immeuble et faisant ressortir un prix de 6.030 € le m² .



De son côté, le commissaire du gouvernement produit en cause d'appel :

- le résultat de recherches de ventes sur un périmètre de 50 mètres en 2020 et 2021 dans des immeubles anciens recensant un prix de vente moyen de 4.786 € le m² en surface utile, 

- le résultat de recherches de ventes sur un périmètre de 100 mètres en 2020 et 2021 dans des immeubles anciens recensant un prix de vente moyen de 5.125 € le m² en surface utile, 



- un arrêt de la présente cour du 22 mars 2022 pour un immeuble situé à proximité retenant (évaluation septembre 2020) pour l'ensemble de l'immeuble avant abattement pour travaux un prix de 4.250 € le m².



La Métropole de [Localité 4] qui revendique une autre méthode d'évaluation ne produit de son côté aucun élément de comparaison mais propose de régler une somme de 1.963€ le m² après déduction du coût des travaux de rénovation, de divers honoraires et d'une marge opérateur sur la base d'un prix de 5.000 € correspondant à un logement rénové.



Les éléments ci-dessus produits constituent des termes de comparaison pertinents et permettent de fixer la valeur moyenne du bien de Mr [T] à 5.000 € le m².



Cette valeur ne peut toutefois être retenue en l'état dés lors que sauf indications contraires, les biens de comparaison correspondent à des biens en bon état et il est nécessaire ainsi que le relève justement le commissaire du gouvernement et que le proposent les parties, de pratiquer un abattement pour tenir compte des travaux de remise en état à faire.



La Métropole de [Localité 4] verse aux débats une évaluation 2013, réactualisée en 2021, des travaux à faire représentant après exclusion des honoraires de vente et de marge de l'opérateur un abattement de 2.300 € le m² au titre des travaux.



De son côté, Mr [T] produit un devis de rénovation de son studio pour un montant de 13.444,20 € mais cet élément ne prend pas en compte la quote-part de travaux à faire au titre des parties communes.



Le commissaire du gouvernement propose de son côté un abattement de 50 à 60 % du prix, ce qui parait excessif.



Au vu des éléments dont elle dispose, la cour fixe à 2.000 € le m² le taux de réduction à appliquer pour remettre les lieux en état et chiffre par conséquent l'indemnité principale du bien exproprié à 3.000 € le m², soit pour 18 m² 54.000 €.



L'indemnité de remploi fixée conformément à l'usage, soit 20 % du montant de l'indemnité principale jusqu'à 5.000 €, 15 % entre 5.000 € et 15000 € et 10 % pour le surplus, s'établit à 6.400 €.



L'indemnité totale s'élève donc à 54.000 € + 6.400 € soit 60.400 €, le jugement étant confirmé de ce chef.



2° sur les indemnités accessoires :



L'article L. 321-1 du code de l'expropriation, prévoit que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.



Mr [T] sollicite le remboursement des dépenses avancées par lui postérieurement au transfert de propriété soit la somme de 22,65 € au titre des charges de copropriété, celle de 144,46 € au titre des taxes foncières réglées postérieurement à l'ordonnance d'expropriation des appels, celle de 202.99 € pour la régularisation de charges depuis juillet 2020 ainsi que celle de 619 € au titre des frais de transfert de propriété facturés par le syndic.



La Métropole de [Localité 4] déclare que la demande au titre de la taxe foncière doit être écartée car elle relève de la juridiction administrative et est sans lien avec l'expropriation et conclut au rejet de la demande de remboursement des charges au motif que Mr [T] ne précise pas la date de notification au syndic de l'ordonnance d'expropriation permettant de justifier d'une prise en compte des charges postérieures à cette date.



Au vu des justificatifs produits, Mr [T] est fondé à solliciter le remboursement des frais de transfert de propriété qui lui ont été facturés à ce titre, soit la somme de 679 €, dés lors qu'ils représentent un préjudice en lien direct avec l'expropriation.



Par ailleurs, l'expropriant est tenu aux obligations incombant au propriétaire, notamment à l'acquittement des charges de copropriété à compter du moment où le transfert de propriété a été notifié au syndic et ce conformément aux dispositions de l'article 6 du décret du 17 mars 1967.





En l'espèce, faute de justifier de la date de notification de l'ordonnance d'expropriation au syndic, voire même de préciser si elle l'a été, il convient, infirmant le jugement de ce chef, de débouter Mr [T] de cette demande.



La cour observe enfin que Mr [T] ne justifie pas avoir réglé les taxes foncières et qu'il pouvait parfaitement les contester s'il estimait qu'à cette date, il n'était plus propriétaire du bien.



Il est également débouté de cette demande.



3° sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :



Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Au regard de la solution donnée au litige, les dépens d'appel sont mis à la charge de la Métropole de [Localité 4] qui succombe en sa tentative de remise en cause du jugement.



La cour estime que l'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Mr [T] en cause d'appel et lui alloue à ce titre la somme de 2.500 €.



PAR CES MOTIFS



La cour, 



Confirme la décision déférée sauf en ce qu'elle a condamné la Métropole de [Localité 4] à payer à Mr [C] [T] la somme de 74,11 € au titre des charges de copropriété ;



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Déboute Mr [C] [T] de ses demandes en paiement au titre des charges de copropriété et des taxes foncières :



Condamne la Métropole de [Localité 4] à payer à Mr [C] [T] la somme de 679 € au titre des frais de transfert de propriété.



Condamne la Métropole de [Localité 4] à payer à Mr [C] [T] la somme de 2.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Condamne la Métropole de [Localité 4] aux dépens d'appel.





La greffière, Le Président,