Cour d'Appel · 3ème chambre — 13 juillet 2023

13/07/2023



ARRÊT N°482/2023



N° RG 22/01666 - N° Portalis DBVI-V-B7G-OYJ2

AM/IA



Décision déférée du 21 Mars 2022 - Juge des contentieux de la protection d'ALBI ( 21/00117)

M. FERRET

















[J] [G] [S]





C/



S.C.I. SCI TEYSSIER 206





























































INFIRMATION PARTIELLE







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU TREIZE JUILLET DEUX MILLE VINGT TROIS

***



APPELANTE



Madame [J] [G] [S]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Me Florence PAMPONNEAU de la SCP PAMPONNEAU TERRIE PERROUIN BELLEN-ROTGER, avocat au barreau D'ALBI







INTIMÉE



S.C.I.TEYSSIER 206 agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Karine GROS de la SCP MAIGNIAL GROS DELHEURE MARTINET-GAMBAROTTO, avocat au barreau D'ALBI









COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant A. MAFFRE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

A. MAFFRE, président

O. STIENNE, conseiller

E.VET, conseiller



Greffier, lors des débats : I. ANGER



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par A. MAFFRE, président, et par I. ANGER, greffier de chamb











FAITS ET PROCÉDURE 



Par acte du 30 mars 2021, la SCI Teyssier 206 a fait assigner en référé Mme [J] [S] afin de voir :

- ordonner la résiliation judiciaire du bail signé entre les parties le 5 juin 2017 pour manquement du locataire à son obligation de paiement des loyers et charges

- ordonner l'expulsion des occupants,

- condamner Mme [S] au paiement d'une somme provisionnelle de 5037,83 euros correspondant à l'arriéré de loyers au 22 mars 2021 avec intérêts de droits,

- fixer une indemnité d'occupation,

en sus de condamnations au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens..



Par jugement réputé contradictoire en date du 21 mars 2022, le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Albi a :

- constaté la résiliation à la date du 14/04/2020 du bail conclu entre la SCI Teyssier, bailleur, et Mme [S] [J], preneur du logement situé à [Adresse 5],

- dit n'y avoir lieu à prononcer l'expulsion, Mme [S] [J] ayant quitté les lieux et restitué les clefs le 16/08/2021,

- condamné Mme [S] [J] à payer à la SCI Teyssier, prise en la personne de son représentant légal, les sommes suivantes :

. Une somme de 6596,93 € à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus à la date du 16/08/2021, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

. Une somme de 1884,90 € au titre des frais de remise en état de la maison et de son nettoyage avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

. La somme de 900 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

- condamné Mme [S] [J] au paiement des entiers dépens en ce compris les frais de commandements,

- dit qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.



Pour se déterminer ainsi, le juge a notamment relevé que le procès-verbal de sortie établi contradictoirement met en évidence certains désordres et accrocs commis par Mme [S] et l'état de saleté dans lequel elle a laissé la maison.



Par déclaration en date du 29 avril 2022, Mme [J] [G] [S] a interjeté appel de cette décision, critiquée en ce qu'elle l'a condamnée à payer à la SCI Teyssier les sommes suivantes : 

. 6 596.93 € à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus à la date du 16/08/2021, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, 

. 1 884.90 € au titre des frais de remise en état de la maison et de son nettoyage avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, . 900 € sur le fondement de l'article 700 du CPC, . aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement.









MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES 

Mme [J] [G] [S], dans ses dernières écritures en date du 9 juin 2022, demande à la cour de':

- Réformer le jugement l'ayant condamnée au paiement de la somme de 6 596,93 € à valoir sur les loyers, charges et indemnités échus au 16 août 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la décision de première instance,

- Fixer le montant des loyers, charges et indemnités arriérés déduction faites des sommes payées par la locataire de 2 596,60 €,

- Réformer le jugement en ce qu'il a l'condamnée au paiement de la somme de 1 884,90 € au titre des frais de remise en état de la maison et de son nettoyage avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

- Débouter la SCI Teyssier de ses demandes au titre des frais de remise en état et de son nettoyage,

- Dire et juger n'y avoir lieu à condamnation à l'encontre de la locataire au titre des frais de remise en état du local et de son nettoyage,

- Condamner la SCI Teyssier au paiement de la somme de 6 600 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en application des articles 1720 et 1721 du Code civil,

- Réformer le jugement entrepris et débouter la SCI Teyssier de sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi que celle présentée au titre des dépens en ce compris les frais de commandement, 

- Condamner la SCI Teyssier aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC.



Mme [G] [S] déclare tout d'abord qu'elle a fait divers paiements au titre de l'arriéré locatif et pour le compte du propriétaire.



La locataire dénonce ensuite le dysfonctionnement du chauffe-eau en 2017, celui de la chaudière changée en septembre 2018, un dégât des eaux avec infiltrations par la toiture en octobre 2018, l'infestation de la cave par des rongeurs depuis fin 2019, et la vétusté du logement illustrée par les travaux importants entrepris.

Et elle se plaint d'avoir de ce fait subi d'importants troubles de jouissance permettant de considérer que le propriétaire a manqué à l'obligation de délivrer la chose en bon état de réparation et lui doit garantie des vices de la chose.



Elle en fait découler qu'elle ne peut être condamnée à payer la remise en état de ce logement vétuste, même à concurrence de 10%, et elle conteste avoir laissé la maison sale : le ménage a été fait par la société Ma vie si facile même si la prestation n'est pas précisée sur la facture.



L'appelante réclame par ailleurs paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi, à concurrence de 6600 euros se compensant avec l'arriéré : le propriétaire n'a pas agi avec bonne foi envers elle, locataire âgée et handicapée.





Les conclusions déposées le 5 juillet 2022 par la SCI Teyssier 206 ont été déclarées irrecevables par ordonnance du président de chambre en date du 1er septembre 2022.





L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 juin 2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION 





À titre liminaire, il est rappelé que la cour, tenue par le seul dispositif des conclusions, n'est pas valablement saisie par les demandes des parties tendant à « donner acte », « constater », « dire et juger », qui constituent des moyens et non des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.



Par ailleurs, il résulte de l'article 954, dernier alinéa, du code de procédure civile, que la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs ; les conclusions de la SCI Teyssier 206 ayant été déclarées irrecevables par le président de la chambre en application de l'article 905-2 du code de procédure civile, il en résulte que l'intimée est réputée ne pas avoir conclu et s'être appropriée les motifs du jugement.



L'irrecevabilité des conclusions de l'intimé n'a pas pour effet d'imposer à la cour d'appel d'accueillir obligatoirement celles de l'appelant. La cour ne doit, par application de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, faire droit à la demande de celui-ci que dans la mesure où elle l'estime régulière, recevable et bien fondée, et en examinant les motifs accueillis par le jugement, la cour retient les éléments de fait constatés par le premier juge à l'appui de ces motifs.





Sur les sommes dues par la locataire



Les articles 1728 du code civil du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, et à répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.



S'agissant des réparations locatives, aux termes des articles 1730, 1731 et 1732 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Et il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.



Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 







Au cas d'espèce, la décision déférée fonde la condamnation de Mme [S] au paiement d'une somme de 6596,93 € à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus à la date du 16/08/2021 sur le décompte produit par le bailleur arrêté à cette date.

L'appelante critique cette condamnation, faisant valoir tout d'abord qu'elle était à jour des loyers dus au 31 octobre 2020 et qu'elle a ensuite versé 2332,63 euros.



Elle produit en effet le courrier du bailleur annonçant la remise des quittances 'ci-jointes' pour les loyers du 1er février 2020 au 31 octobre 2020. Et elle justifie des virements effectués à hauteur de 1532,63 euros entre février et juillet 2021. Elle n'est pas fondée en revanche à déduire le dépôt de garantie dont la restitution ne lui est pas acquise à ce stade.



Entre le 1er novembre 2020 et son départ le 16 août 2021, ce sont 9 mois et demi de loyers qui étaient dus ; il n'est pas discuté que le loyer initial s'élevait à 800 euros, et l'appelante le chiffre à 807,63 euros dès juillet 2020 dans sa pièce 19, de sorte que l'arriéré s'élève à (9,5x807,63=) soit 7672,48 euros : Mme [G] [S] restait donc, compte tenu des paiement allégués et prouvés, redevable de la somme de 6139,85 euros au titre des loyers et de l'indemnité d'occupation.



La locataire revendique en outre la prise en charge par le bailleur de deux factures de dératisation et de deux factures de plombiers, versées aux débats :

. elle produit les justificatifs d'achat de pièges à rats et de répulsifs de rongeurs ou nuisibles en janvier 2020 pour un montant total de 79,22 euros et une facture de dératisation du 5 août 2020 à hauteur de 18,50 euros : ces frais, non prévus dans la liste des charges récupérables fixée par le Décret du 26 août 1987, ne peuvent en effet être répercutés sur le locataire,

. et la facture de dépannage acquittée le 5 février 2021, 50 euros, mentionne le très mauvais état de la chaudière, son état de rouille et le risque de panne dus aux fuites sur le conduit de fumée, et la présence d'excréments de rats qui ont mangé des pièces en plastique, de sorte qu'elle est liée aux obligations du bailleur en la matière,

. en revanche, rien ne démontre que le réglage du thermostat payé 55 euros le 19 décembre 2017, intervention modeste, relève du bailleur plutôt que de l'obligation d'entretien courant qui pèse sur le locataire.



La somme de (79,22+18,50+50=) 147,72 euros doit donc être mise à la charge du bailleur. Dès lors, la locataire lui doit pour sa part la somme de (6139,85-147,22=) 5992,63 euros au titre de l'arriéré de loyer et la décision déférée doit être infirmée en ce sens.



Mme [G] [S] refuse par ailleurs tout paiement au titre des réparations locatives, motifs pris de la vétusté du logement, attestée par l'importance des travaux annoncés par le bailleur en première instance et par les photos des volets et portes rouillés.



La teneur desdits travaux n'est pas précisée par le premier juge mais leur coût est en effet élevé et le bailleur a admis d'en prendre en charge 90 % au titre de la vétusté : cette proportion inhabituelle pour une occupation de 4 ans seulement témoigne d'une vétusté largement préexistante à l'entrée de Mme [G] [S] dans les lieux.



La condamnation à payer 10 % du montant du devis, soit 1359,90 euros, est motivée par la présence de certains désordres et accrocs relevée par le procès-verbal de sortie établi contradictoirement et imputés à Mme [G] [S], ce qu'elle ne conteste pas en cause d'appel.

Cependant, de telles dégradations, manifestement peu nombreuses et sans gravité, ne justifient pas le paiement de la somme réclamée.



De même, il ne peut être mis à sa charge le paiement d'une prestation de ménage à une date non précisée pour une maison décrite comme sale le 16 août 2021 alors que, selon facture du 7 septembre 2021, Mme [G] [S] a financé une 'aide au déménagement' délivrée les 3, 10, 11, 12, 26 et 27 août 2021, de sorte qu'elle est encore intervenue dans les lieux après l'état des lieux de sortie : l'état de saleté relevé le 16 août 2021 a ainsi pu être solutionné par les prestations postérieures ainsi qu'elle le soutient, et sa persistance au-delà du 16 août n'est donc pas acquise.



Dès lors, au titre des quelques 'désordres et accrocs' admis, Mme [G] [S] devra s'acquitter d'une somme de 200 euros et le solde du dépôt de garantie, soit 600 euros, doit lui être restitué. La décision déférée doit être infirmée en ce sens, la somme de 600 euros étant déduite de la dette locative, ainsi limitée à 5392,63 euros.





Sur les dommages et intérêts réclamés au bailleur



Les articles 1720 et 1721 disposent que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.



L'article 6 de la loi précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation..



Le bailleur est ainsi obligé :

 a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

 b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

 c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués....



Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 



En l'espèce, Mme [G] [S] se plaint de plusieurs désordres :



- le dysfonctionnement du chauffe-eau en 2017 : ses pièces 8 (imparfaitement photographiée) et 9 permettent de comprendre qu'une fuite goutte à goutte s'est produite dans la nuit du 10 au 11 novembre 2017, en provenance d'une canalisation, et que ce dégât des eaux a été considérablement aggravé par une intervention hasardeuse sur le chauffe-eau le 13 novembre suivant dont la locataire impute la responsabilité au plombier dans son courrier du 7 février 2018, de sorte que les difficultés éventuellement dus à un manquement du bailleur sont peu importantes, en plus d'avoir été solutionnées rapidement le 14 novembre,



- le dysfonctionnement de la chaudière changée en septembre 2018 :

. pour 2018, la locataire justifie essentiellement d'une fuite de CO2 sur la chaudière le 29 octobre 2018 attestée par les pompiers, puisque la lettre de GRDF au sujet de l'interruption de la livraison de gaz n'est ni datée ni adressée à une personne identifiée et son courrier au bailleur ne contient que ses affirmations personnelles relatives à la privation d'eau chaude et de chauffage pendant environ un mois, 

. pour les années suivantes en revanche, ses proches témoignent en janvier 2021 de l'absence de chauffage ou d'eau chaude ou les deux, de septembre à novembre 2020,



- un dégât des eaux avec infiltrations par la toiture en octobre 2018 : il n'est produit qu'un courriel de la locataire faisant état d'une expertise à venir, diligentée par un assureur, et d'une intervention attendue en toiture, ce qui ne permet pas de conclure à un éventuel préjudice pour l'appelante,



. l'infestation de la cave par des rongeurs depuis fin 2019 : cet état de fait est démontré par les achats et dépenses listés plus haut en janvier et août 2020 et les photos d'une pièce non identifiée mais constellée d'excréments et de reliefs de 'repas' de rongeurs, il a été porté à la connaissance du bailleur dès le 22 janvier 2020 et encore en novembre 2020, et ses conséquences problématiques pour la chaudière ont été relevées par un professionnel en février 2021, de sorte que l'accord donné par le bailleur en conciliation le 7 février 2020 pour le rebouchage des galeries signalées n'a manifestement pas été suivi d'effet ; et cette présence de nuisibles, sur plus d'une année et avec les dégâts afférents, non prise en compte par le bailleur a incontestablement généré un préjudice réel,



. la vétusté du logement : sur ce point en revanche, outre qu'il a été vu plus haut qu'elle préexistait à l'entrée de Mme [G] [S] dans les lieux, les photos de persiennes et d'un portillon qui mériteraient d'être repeints ne suffisent pas à démontrer un préjudice imputable à faute au bailleur.



Sont donc établis des dysfonctionnements répétés de la production d'eau et de chauffage, et la trop longue présence de rongeurs, sans prise en charge adéquate du bailleur, ce qui a causé un trouble de jouissance à la locataire sous forme de nuisances assez graves, s'agissant d'éléments de confort et d'hygiène de base, et qui résulte d'un manquement de l'intimée à ses obligations en la matière.



Ce préjudice justifie l'octroi d'une indemnité à hauteur de 3500 euros que la SCI Teyssier sera condamnée à payer à Mme [G] [S] en réparation du préjudice subi.





Sur les frais et dépens



L'objet et l'issue de l'action introduite par la SCI Teyssier 206 justifient que les dépens et frais irrépétibles de première instance restent à la charge de Mme [G] [S].



En revanche, la SCI Teyssier qui succombe en appel sera condamnée aux dépens de l'appel.

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne commande en revanche l'octroi d'indemnités sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à l'appelante, demeurant sa non-comparution en première instance.







PAR CES MOTIFS :



La Cour,



Infirme le jugement en ce qu'il a condamné Mme [J] [S] à payer à la SCI Teyssier, prise en la personne de son représentant légal, les sommes de 6596,93 € à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus à la date du 16/08/2021 et de 1884,90 € au titre des frais de remise en état de la maison,



Statuant à nouveau,



Condamne Mme [J] [G] [S] à payer à la SCI Teyssier 206 la somme de 5392,63 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 16 août 2021,



Condamne Mme [J] [G] [S] à payer à la SCI Teyssier 206 la somme de 200 euros au titre des réparations locatives,



Confirme le jugement sur le surplus des dispositions soumises à la cour,



Y ajoutant,



Condamne la SCI Teyssier 206 à payer à Mme [J] [G] [S] la somme de 3500 euros à titre de dommages et intérêts,











Déboute Mme [J] [G] [S] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la SCI Teyssier 206 aux dépens de l'appel.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT













I.ANGER A.MAFFRE